Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Borghini Luigi, nell'esecuzione Immobiliare 45/2016 del R.G.E. contro.

Transcript

1 T RIBUNALE DI VERBANI A SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Borghini Luigi, nell'esecuzione Immobiliare 45/2016 del R.G.E. contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 16/08/2016, il sottoscritto Geom. Borghini Luigi, con studio in Via Alfredo di Dio, 15/A Ornavasso (VB), tecnico@studioborghini.com, PEC luigi.borghini@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 18/08/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 2 - Garage ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 3 - Lastrico Solare ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A CRAVEGGIA (VB) - VIA FRATELLI PIAZZA N. 1 Trattasi dell'intera proprietà di un appartamento al secondo piano e relativo sottotetto mansardato al terzo piano, con antistante giardino (area urbana) pertinenziale. L'appartamento è ubicato nel Comune di Craveggia, in una palazzina di quattro appartamenti con vista panoramica sulla Valle Vigezzo, con accesso pedonale e carraio dalla prospiciente via Fratelli Piazza attraverso diritto di passaggio su una comoda e ben delimitata viabilità realizzata sulla corte censita al Catasto Terreni al foglio 23 particella 262, 286 e 310 sub. 1. L'appartamento è costituito al piano secondo da ampio locale uso soggiorno/pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno, balconi su due lati e giardino pertinenziale, al piano terzo da due locali mansardati accessibili dal soggiorno con scala interna in legno. Inoltre allo stesso compete la proporzionale quota di comproprietà sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. Trattasi dell'intera proprietà di un garage in corso di costruzione e attualmente non utilizzabile, ubicato nel Comune di Craveggia, in un'area esterna e limitrofa ad una palazzina di quattro appartamenti (vedi bene n. 1), con accesso pedonale e carraio dalla prospiciente via Fratelli Piazza attraverso diritto di passaggio su una comoda e ben delimitata viabilità realizzata sulla corte censita al Catasto Terreni al foglio 23 particella 262 e 286. Inoltre allo stesso compete la proporzionale quota di comproprietà sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. 2

3 BENE N 3 - LASTRICO SOLARE UBICATO A CRAVEGGIA (VB) - VIA FRATELLI PIAZZA N. 1 Trattasi della proprietà di 1/5 di un corridoio di accesso costituito da scale e camminamenti, utilizzato per accedere alle palazzine residenziali limitrofe (catastalmente individuato come lastrico solare). Si evidenzia che la proprietà è gravata da servitù perpetua di passaggio pedonale, nonché per il mantenimento delle tubazioni relative alla fornitura dei servizi come meglio precisato nel titolo di provenienza a cui si rimanda. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 2 - Garage ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 3 - Lastrico Solare ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 3

4 L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/5) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI Confini catastali appartamento: prospetto su particella 314, particelle 310, 313, 312, prospetto su particella 318 e appartamento particella 316 sub. 7; Confini catastali giardino particella 313: particelle 279, 312, 316, 310 e 333. Confini catastali garage in corso di costruzione: particella 286, particella 311 sub. 3 graffata con particella 316 sub. 1, particella 317 e particella 315 sub. 7; Confini catastali lastrico solare: particelle 286, 333, 313, 314 e 311. CONSISTENZA Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Appartamento 42,00 mq 52,00 mq 1,00 52,00 mq 2,65 m 2 Sottotetto 41,00 mq 52,00 mq 0,65 33,80 mq 2,55 m 3 Balconi 18,00 mq 18,00 mq 0,20 3,60 mq 0,00 m 2 Area urbana (giardino) 50,00 mq 50,00 mq 0,10 5,00 mq 0,00 m 2 Totale superficie convenzionale: 94,40 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 94,40 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Superfici ricavate dalle schede catastali e arrotondate al 1/2 mq. Superfici lorde comprensive delle murature perimetrali/portanti. 4

5 Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Garage in corso di costruzione 25,00 mq 25,00 mq 1,00 25,00 mq 0,00 m S1 Totale superficie convenzionale: 25,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 25,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. Destinazione Netta Lorda Coefficiente Convenzionale Altezza Piano Lastrico solare 42,00 mq 42,00 mq 1,00 42,00 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 42,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % convenzionale complessiva: 42,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 17/09/2003 al 10/05/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 316, Sub. 8 Categoria A3 Cl.3, Cons. 2,5 vani Rendita 129,11 Piano 2-3 Dal 17/09/2003 al 11/02/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 313 Categoria F1, Cons. 50 mq Rendita 0,00 Piano T Dal 11/05/2004 al 11/02/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 316, Sub. 8 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2,5 vani Rendita 154,94 Piano 2-3 Dal 12/02/2005 al 09/12/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 313 Categoria F1, Cons. 50 mq Rendita 0,00 Piano T 5

6 Dal 12/02/2005 al 11/12/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 316, Sub. 8 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2,5 vani Rendita 154,94 Piano 2-3 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 17/09/2003 al 11/02/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 315, Sub. 6 Categoria C6 Cl.2, Cons. 23 mq Rendita 35,64 Piano S1 Dal 12/02/2005 al 06/12/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 315, Sub. 6 Categoria C6 Cl.2, Cons. 23 mq Rendita 35,64 Piano S1 Dal 07/12/2016 al 09/12/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 315, Sub. 11 Categoria F3 Rendita 0,00 Piano S1 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. Periodo Proprietà Dati catastali Dal 17/09/2003 al 23/09/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 310, Sub. 1 Categoria F5, Cons. 42 mq Rendita 0,00 Piano T Dal 24/09/2003 al 11/02/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 310, Sub. 1 Categoria F5, Cons. 42 mq Rendita 0,00 Piano T Dal 12/02/2005 al 27/01/2014 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 310, Sub. 1 Categoria F5, Cons. 42 mq Rendita 0,00 Piano T Dal 28/01/2014 al 09/12/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 23, Part. 310, Sub. 1 Categoria F5, Cons. 42 mq Rendita 0,00 Piano T I titolari catastali corrispondono a quelli reali. 6

7 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato A2 1 2,5 vani 154, F1 50 mq 0 T Corrispondenza catastale Presso l'agenzia del Territorio di Verbania è depositata la planimetria relativa all unità immobiliare pignorata, redatta dalla geometra Romina Agodi in data 17/09/2003 che non rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi, e pertanto si è resa necessaria denuncia di variazione catastale per diversa distribuzione degli spazi interni presentata dal sottoscritto CTU all'agenzia del Territorio di Verbania in data 01/12/2016 protocollo n. VB L'area su cui insiste il fabbricato di cui alla particella 316, corrisponde al Catasto Terreni al foglio 23 particella 316, Ente Urbano di are L'area urbana di cui alla particella 313, corrisponde al Catasto Terreni al foglio 23 particella 313, Ente Urbano di are Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato F3 0 S1 Corrispondenza catastale Presso l'agenzia del Territorio di Verbania è depositata la planimetria relativa all unità immobiliare pignorata, redatta dalla geometra Romina Agodi in data 17/09/2003 che non rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi, in quanto il garage non risulta ultimato e pertanto si è resa necessaria denuncia di variazione catastale per cambio di destinazione d'uso da C/6 a F/3 presentata dal sottoscritto CTU all'agenzia del Territorio di Verbania in data 07/12/2016 protocollo n. VB L'area su cui insiste il fabbricato di cui alla particella 315, corrisponde al Catasto Terreni al foglio 23 particella 315, Ente Urbano di are

8 Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza catastale Rendita Piano Graffato F5 42 mq 0 T Corrispondenza catastale Il lastrico solare in oggetto corrisponde al Catasto Terreni al foglio 23 particella 310, Ente Urbano di are PRECISAZIONI Come da prescrizione di carattere generale presente nella Concessione edilizia n. 26/00, la società., in collaborazione con la società, avrebbero dovuto ricostruire in arretrato il muro di contenimento prospiciente la via Fratelli Piazza, come previsto dagli elaborati tecnici depositati. Tale opera non è stata realizzata e lo dovrà essere contestualmente alla realizzazione delle cinque autorimesse che il progetto originale prevedeva nell'area antistante di cui alla particella 315. STATO CONSERVATIVO L unità immobiliare in oggetto presenta finiture di tipo civile e verte in buone condizioni di manutenzione. Si evidenzia che, allo stato attuale, necessità di un elevato fabbisogno di energia termica, essendo stata classificata in classe energetica E. L unità immobiliare in oggetto è in corso di costruzione ed allo stato attuale non risulta accessibile neppure come posto auto. PARTI COMUNI All'appartamento in oggetto compete la proporzionale quota di comproprietà sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune all'intera palazzina ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. L'autorimessa, qual'ora verrà realizzata come da progetto, avrà diritto sulle parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. 8

9 SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Si segnala servitù di passaggio pedonale gravante sull'appartamento in oggetto a favore dell'appartamento e relativo giardino pertinenziale, rispettivamente censiti alla particella 316 subalterno 7 e alla particella 312. A favore delle unità immobiliari in oggetto sussiste il diritto passaggio pedonale e carraio sulle particelle 262 e 286. A favore dell'unità immobiliare in oggetto sussiste il diritto passaggio pedonale e carraio sulle particelle 262 e 286. Si evidenzia che la proprietà è gravata da servitù perpetua di passaggio pedonale, nonché per il mantenimento delle tubazioni relative alla fornitura dei servizi come meglio precisato nel titolo di provenienza a cui si rimanda. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Strutture verticali: cemento armato e muratura in laterizio spessore circa 30 cm; Divisori interni: laterizio spessore 10 cm al piano secondo e in legno spessore 5 cm al piano terzo; Solaio di calpestio piano secondo: latero-cemento; Solaio di calpestio piano terzo: legno; Copertura: a falde con grossa e piccola orditura in legno a vista e coibentata; Manto di copertura: lastre di porfiroide e lattoneria in lamiera preverniciata; Pareti esterne: intonacate al civile e tinteggiate; Pareti interne: intonacate al civile e tinteggiate; Serramenti esterni: in legno con vetri a camera; Porte interne: legno tamburato; Pavimenti: piastrelle di cotto e ceramica al piano secondo e in legno al piano terzo; Rivestimenti interni bagno e cucina: piastrelle di ceramica; Impianto elettrico: sottotraccia e dotato di interruttore salvavita; Impianto di riscaldamento e acqua calda sanitaria: presenta una caldaia murale funzionante a gas metano situata nella zona angolo cottura, i radiatori sono in alluminio; Servizio igienico: dotato di vasca, vaso igienico, bidet, lavabo, con l'areazione garantita da finestra apribile. 9

10 Ad oggi risultano realizzate solo le fondazioni e le due pareti contro-terra in cemento armato spessore circa 30 cm. Si presenta in stato di abbandono. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal signor **** Omissis **** con famiglia. Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. L'immobile risulta libero ma non agibile ne accessibile con automezzi. Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. Trattasi di un corridoio con scale di accesso di proprietà e uso condominiali. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 12/02/2005 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Luigi Lanteri 12/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Verbania 15/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 14/02/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. 10

11 Periodo Proprietà Atti Dal 12/02/2005 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Luigi Lanteri 12/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Verbania 15/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 14/02/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Periodo Proprietà Atti Dal 12/02/2005 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Luigi Lanteri 12/02/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Verbania 15/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Verbania 14/02/ Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; 11

12 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 07/12/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Verbania il 09/06/2016 Reg. gen Reg. part Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 07/12/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Verbania il 09/06/2016 Reg. gen Reg. part Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 07/12/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Verbania il 09/06/2016 Reg. gen Reg. part NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato che comprende l'unità immobiliare oggetto e l'area urbana oggetto della presente perizia insistono su un'area che il Piano Regolatore vigente approvato classifica come "area di completamento lotti liberi" normata dall'articolo n delle Norme Tecniche di Attuazione. 12

13 Il fabbricato che comprende l'unità immobiliare oggetto della presente perizia insiste in parte su un'area che il Piano Regolatore vigente classifica come "area di completamento lotti liberi" normata dall'articolo n delle Norme Tecniche di Attuazione ed in parte su un'area classificata come "area residenziale satura" normata dall'articolo n delle Norme Tecniche di Attuazione. Il lastrico solare oggetto della presente perizia insiste su un'area che il Piano Regolatore vigente approvato classifica come "area di completamento lotti liberi" normata dall'articolo n delle Norme Tecniche di Attuazione. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Dalle ricerche effettuate presso il Comune di Craveggia risultano essere stati rilasciati i seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione edilizia n. 26/00 del 04/05/2001 inerente la costruzione di n. 2 edifici residenziali plurifamigliari e relativo corpo autorimesse interrate; - Denuncia di inizio attività pratica edilizia n. 44/03 del 02/08/2003 variante in corso d'opera alla concessione edilizia n. 26/00. Le principali difformità riscontrate riguardano la formazione di scala di collegamento tra il piano secondo e terzo e la diversa distribuzione degli spazi interni al piano terzo (sottotetto). Tali difformità sono urbanisticamente sanabili con una spesa di circa 2.500,00 (oblazione e pratica edilizia), somma questa che è stata considerata in riduzione nella stima. La possibilità di sanare le difformità riscontrate è ottenibile solo nel caso in cui il sottotetto conservi la sua attuale condizione di sottotetto agibile ma non abitabile. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Dalle ricerche effettuate presso il Comune di Craveggia risultano essere stati rilasciati i seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione edilizia n. 26/00 del 04/05/2001 inerente la costruzione di n. 2 edifici residenziali plurifamigliari e relativo corpo autorimesse interrate; 13

14 - Denuncia di inizio attività pratica edilizia n. 44/03 del 02/08/2003 variante in corso d'opera alla concessione edilizia n. 26/00. Oltre a tale data non sono state realizzate opere o modificazioni per l esecuzione delle quali fosse richiesto il rilascio di licenze o concessioni edilizie e non sussiste alcun provvedimento in dipendenza del quale ne risulti inibita la commerciabilità. Si evidenzia che il garage in oggetto non è stato ultimato e pertanto sarà necessario richiedere un nuovo permesso di costruire per il suo completamento. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. L unità immobiliare oggetto della presente è esonerata dagli obblighi inerenti l attestato di prestazione energetica (A.P.E.) ai sensi delle disposizioni attuative della Legge Regionale 13/2007 e s.m.i. (D.G.R. n ) in quanto trattasi di unità immobiliare in corso di costruzione. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Dalle ricerche effettuate presso il Comune di Craveggia risultano essere stati rilasciati i seguenti provvedimenti edilizi: - Concessione edilizia n. 26/00 del 04/05/2001 inerente la costruzione di n. 2 edifici residenziali plurifamigliari e relativo corpo autorimesse interrate; - Denuncia di inizio attività pratica edilizia n. 44/03 del 02/08/2003 variante in corso d'opera alla concessione edilizia n. 26/00. Oltre a tale data non sono state realizzate opere o modificazioni per l esecuzione delle quali fosse richiesto il rilascio di licenze o concessioni edilizie e non sussiste alcun provvedimento in dipendenza del quale ne risulti inibita la commerciabilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. L unità immobiliare oggetto della presente è esonerata dagli obblighi inerenti l attestato di prestazione energetica (A.P.E.) ai sensi delle disposizioni attuative della Legge Regionale 13/2007 e s.m.i. (D.G.R. n ) in quanto trattasi di lastrico solare. 14

15 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Si evidenzia che non esiste regolamento condominiale, tabella millesimale e Amministratore condominiale. Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Si evidenzia che non esiste regolamento condominiale, tabella millesimale e Amministratore condominiale. Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Si evidenzia che non esiste regolamento condominiale, tabella millesimale e Amministratore condominiale. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Trattasi dell'intera proprietà di un appartamento al secondo piano e relativo sottotetto mansardato al terzo piano, con antistante giardino (area urbana) pertinenziale. L'appartamento è ubicato nel Comune di Craveggia, in una palazzina di quattro appartamenti con vista panoramica sulla Valle Vigezzo, con accesso pedonale e carraio dalla prospiciente via Fratelli Piazza attraverso diritto di passaggio su una comoda e ben delimitata viabilità realizzata sulla corte censita al Catasto Terreni al foglio 23 particella 262, 286 e 310 sub. 1. L'appartamento è costituito al piano secondo da ampio locale uso soggiorno/pranzo con angolo cottura, antibagno, bagno, balconi su due lati e giardino pertinenziale, al piano terzo da due locali mansardati accessibili dal soggiorno con scala interna in legno. Inoltre allo stesso compete la proporzionale quota di comproprietà sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 316, Sub. 8, Categoria A2 - Fg. 23, Part. 313, Categoria F1 Valore di stima del bene: ,00 Calcolo del mero valore dell'immobile computato sulla rendita catastale: - prima casa 154,94 x 115,50 = ,57. - seconda casa 154,94 x 126,00 = ,44. Tenuto conto delle 15

16 condizioni di manutenzione in cui verte l'unità immobiliare, delle attuali condizioni del mercato immobiliare e degli oneri da sostenere per la sanatoria edilizia, si propone un mero coefficiente di riduzione pari al 15%: ,00 x 0,85 = ,00. Bene N 2 - Garage ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Trattasi dell'intera proprietà di un garage in corso di costruzione e attualmente non utilizzabile, ubicato nel Comune di Craveggia, in un'area esterna e limitrofa ad una palazzina di quattro appartamenti (vedi bene n. 1), con accesso pedonale e carraio dalla prospiciente via Fratelli Piazza attraverso diritto di passaggio su una comoda e ben delimitata viabilità realizzata sulla corte censita al Catasto Terreni al foglio 23 particella 262 e 286. Inoltre allo stesso compete la proporzionale quota di comproprietà sull'area, enti, spazi, impianti e quant'altro di uso comune ai sensi dell'articolo 1117 del Codice Civile. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 315, Sub. 11, Categoria F3 Valore di stima del bene: 3.000,00 Tenuto conto delle condizioni di manutenzione in cui verte l'unità immobiliare e delle attuali condizioni del mercato immobiliare, si propone un mero coefficiente di riduzione pari al 15%: ,00 x 0,85 = 2.550,00. Bene N 3 - Lastrico Solare ubicato a Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Trattasi della proprietà di 1/5 di un corridoio di accesso costituito da scale e camminamenti, utilizzato per accedere alle palazzine residenziali limitrofe (catastalmente individuato come lastrico solare). Si evidenzia che la proprietà è gravata da servitù perpetua di passaggio pedonale, nonché per il mantenimento delle tubazioni relative alla fornitura dei servizi come meglio precisato nel titolo di provenienza a cui si rimanda. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 23, Part. 310, Sub. 1, Categoria F5 Valore di stima del bene: 84,00 Identificativo corpo convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 2 - Garage Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 Bene N 3 - Lastrico Solare Craveggia (VB) - Via Fratelli Piazza n. 1 94,40 mq 1.100,00 /mq ,00 100, ,00 25,00 mq 120,00 /mq 3.000,00 100, ,00 42,00 mq 10,00 /mq 420,00 20,00 84,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Ornavasso, li 09/12/2016 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Borghini Luigi 16