ALLEGATO 01 - RELAZIONE TECNICA GENERALE ED ECONOMICA

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1 ALLEGATO 01 - RELAZIONE TECNICA GENERALE ED ECONOMICA RELATIVA ALLA RICHIESTA DEL PIANO ATTUATIVO IN VARIANTE AL PIANO DELLE REGOLE PER L'AMPLIAMENTO DELLA FILIALE LIDL ITALIA DI LENO Committente: LIDL ITALIA SRL

2 Premessa L'immobile oggetto di intervento è posto in via Tito Speri n. 48 a Leno e risulta descritto nel Catasto Terreni del suddetto comune al foglio 18, partt. 804 ed 805 per complessivi ha nonché al Catasto Fabbricati del suddetto Comune al foglio 18, part. 804 con categoria "area urbana" e part. 805, subalterno 1 con categoria D/8. Il fabbricato, di proprietà della UBI Leasing S.p.a. con sede a Brescia, P.IVA n , risulta concesso in utilizzo alla LIDL Italia Srl con contratto di leasing ed è adibito alla vendita di generi alimentari e non. Fig. 1 Immagine satellitare con individuazione delle aree oggetto di intervento Inquadramento urbanistico La tavola n. 1a allegata al Piano delle Regole vigente in comune di Leno identifica l area oggetto di intervento come Zona D3 - commerciale e terziaria consolidata e di completamento normata dall'art ed identificata tra i "Piani di recupero in atto". L'area è stata edificata in virtù della Convenzione Urbanistica approvata con deliberazione n. 2 del 03/03/2009, Rep. n del 22/06/2009, nell'ambito del "Programma Integrato di Intervento Cresta Rossa". Fig. 2 Estratto della tavola n. 1a allegata al PdR vigente STUDIO CAVALLI - Piacenza 1

3 Oggetto della convenzione era la riqualificazione dell'area mediante la realizzazione di una nuova media struttura di vendita per generi alimentari con SLP massima edificabile pari a mq, nonché l'esecuzione, da parte della ditta operatrice, di opere di urbanizzazione primaria come l'ampliamento del ponte di collegamento, percorsi pedonali, parcheggi di uso pubblico, fognature, illuminazione pubblica ed aree verdi. Nell'ambito della convenzione era stato inoltre pattuito, in attuazione all'art. 15 delle NTA allegate al PGT di Leno, la realizzazione di standard commerciali; si riassumono di seguito i dati generali del Piano Integrato: Capacità insediativa del comparto: mq; Superficie commerciale di progetto: mq; Standard commerciali reperiti ed asserviti ad uso pubblico (art. 15 NTA P.R.): mq; Standard commerciali da monetizzare: 0,00 mq; Importo in denaro per standard di qualità: ,00. Stato di fatto L'area commerciale si trova al margine nord orientale dell'abitato di Leno e confina in circondario con aree agricole completamente libere da edificazioni, con 2 fabbricati produttivi, con la Roggia Serioletta oltre alla via Tito Speri, strada che conferisce accesso al lotto. Nell'ambito della riqualificazione è stato realizzato un edificio a destinazione commerciale, adibito alla vendita al dettaglio di generi alimentari e non, rientrante nella categoria delle medie strutture di vendita corredato da un parcheggio pertinenziale. L'immobile ha una forma regolare e si sviluppa interamente al piano terreno ed è composto da una struttura in elementi prefabbricati in cls così come i tamponamenti orizzontali. Fig. 3 - Stato di fatto del prospetto ovest dell immobile STUDIO CAVALLI - Piacenza 2

4 L'area, così come l'edificio, risulta fornita di tutte le utenze e le urbanizzazioni primarie, quali reti fognarie, elettriche e telefoniche realizzate secondo gli schemi progettuali e gli accordi intercorsi con l'amministrazione Comunale. Durante il procedimento originario che ha portato alla riqualificazione dell'area, è stata esaurita la superficie edificabile del lotto, realizzando quindi i mq di Slp previsti dalla Convenzione. In attuazione alla Convenzione Urbanistica Rep. n del 22/06/2009 sono stati reperiti mq di standard commerciali asserviti ad uso pubblico, costituiti da parcheggi, camminamenti ed aree verdi individuati al Catasto Fabbricati di Leno al foglio 18, particella 804. Particella 804 Particella 805 Fig. 4 Immagine satellitare con individuazione degli standard commerciali Descrizione generale della proposta progettuale L intervento in progetto consiste sostanzialmente nell'ampliamento del punto vendita LIDL mediante la realizzazione di una nuova appendice sul lato ovest dell'immobile ed un appendice sul lato nord. Oltre all'ampliamento dell'edificio sono previste opere di manutenzione straordinaria ed ordinaria all'interno ed all'esterno edificio, come la ridistribuzione degli spazi interni, la delocalizzazione dei locali sociali al piano primo, la realizzazione di un porticato e la riqualificazione del parcheggio. L'area vendita esistente, avente una superficie pari a mq, sarà regolarizzata ed ampliata sino a mq così da garantire un miglior servizio alla clientela nonché una migliore fruizione degli spazi interni. Anche il magazzino sarà ampliato ed al suo interno ospiterà una pressa cartoni interna, in sostituzione di quella esistente posta sulla rampa di carico/scarico, così da contenere le emissioni sonore e ridurre l'impatto acustico dell'attività. La delocalizzazione dei locali sociali al piano primo consentirà la realizzazione di stanze più ampie e dotate di maggior comfort così da migliorarne la fruizione ed il benessere dei dipendenti del STUDIO CAVALLI - Piacenza 3

5 negozio. Saranno inoltre realizzati nuovi locali come la sala riunioni, una terrazza a cielo aperto per i fumatori ed un apposito locale per effettuare i corsi di aggiornamento dei dipendenti. Il sistema di riscaldamento esistente, costituito da una centrale termica e dai relativi canali di mandata, sarà mantenuta nella porzione di edificio attuale mentre le nuove superfici in progetto saranno riscaldate mediante l'impiego di pompe di calore. Tale scelta è stata attuata con lo scopo di minimizzare eventuali impatti sulla componente aria e limitare le emissioni in atmosfera. Fig. 5 Fotosimulazione grafica dell'intervento in progetto Compatibilità e dati planivolumetrici L'ampliamento in progetto prevede la modifica delle superfici indicate nella Convenzione Urbanistica Rep. n del 22/06/2009, in particolare dell'indice di Utilizzazione Fondiaria in quanto, come meglio descritto nei precedenti paragrafi, la Slp è stata esaurita con l'intervento originario. Al fine di realizzare l'intervento in progetto si rende quindi necessaria l'attuazione di un Piano Attuativo in variante al Piano delle Regole vigente in Comune di Leno; si riporta di seguito i dati del progetto proposto: STUDIO CAVALLI - Piacenza 4

6 TABELLA DI RAFFRONTO Stato di fatto Stato di progetto Superficie fondiaria: [mq] 6.680, ,00 Superficie coperta: [mq] 1.516, ,50 Superficie lorda di pavimento: [mq] 1.516, ,00 Superficie di vendita: [mq] 1.065, ,00 Altezza massima: [m] 7,05 7,05 Distanza dai confini: Nord [m] 28,25 28,25 Sud [m] 5,00 5,00 Est [m] 5,00 5,00 Ovest [m] 39,00 28,00 Standard commerciali reperiti: [mq] 2.370, ,00 Analizzando la tabella di raffronto sopra riportata si evince come l'intervento proposto rispetti i principali indici di zona definiti all'art delle NTA, Zona commerciale e terziaria consolidata e di completamento, inerenti agli ambiti commerciali edificabili tramite intervento diretto. Si riporta di seguito la dimostrazione dei parametri indicati all'art delle NTA: VERIFICA SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO (Art delle NTA - U.f. = 0,50 mq/mq) Superficie lorda di pavimento massima edificabile 0,50 x 6.680,00 = mq 3.340,00 Superficie lorda di pavimento esistente = mq 1.516,00 Superficie lorda di pavimento in progetto = mq 844,00 Superficie lorda di pavimento complessiva finale = mq 2.360,00 Verifica superficie lorda di pavimento mq 2.360,00 < mq 3.340,00 VERIFICA SUPERFICIE COPERTA (Art S.c. = 0,50 % della S.f.) Superficie coperta massima realizzabile 0,50 x 6.680,00 = mq 3.340,00 Superficie coperta esistente = mq 1.516,00 Superficie coperta in progetto = mq 673,50 Superficie coperta complessiva finale = mq 2.189,50 Verifica superficie coperta mq 2.189,50 < mq 3.340,00 VERIFICA PARCHEGGI PRIVATI (Art. 41 L.N. 122/89 - P.P. = 1 mq di parcheggio / 10 mc costruito) Superficie lorda di pavimento in progetto = mq 2.360,00 Volume complessivo in progetto ( h = 3,30) 3,30 x 2.360,00 = mq 7788,00 Superficie di parcheggio minima (ex art 41 L.N. 122/89) 0,10 x 7.788,00 = mq 778,80 Superficie di parcheggio pertinenziale in progetto = mq 1651,21 Verifica superficie parcheggio privati mq 1.651,21 > mq 778,80 Si precisa inoltre che l'ampliamento rispetta sia l'altezza massima di zona, pari a 10 mt, che le distanze dai confini e dai fabbricati, così come si evince dagli elaborati grafici allegati. STUDIO CAVALLI - Piacenza 5

7 LIDL Italia s.r.l. Standard commerciali Come precedentemente descritto, durante la realizzazione dell'intervento originario sono stati reperiti mq di standard commerciali asserviti all'uso pubblico, in attuazione all'art. 15 delle NTA allegate al PGT. La superficie a standard era costituita dalla particella catastale 804, distinta quindi dalla porzione di parcheggio pertinenziale al negozio. Fig. 6 Estratto di mappa catastale con individuazione degli standard commerciali La realizzazione dei nuovi volumi di ampliamento in progetto comporterà inevitabilmente la necessità di riconfigurare la disposizione del parcheggio pertinenziale e conseguentemente dell'area destinata a standard commerciali. Fig. 7 - Rappresentazione grafica della nuova ridistribuzione degli standard commerciali STUDIO CAVALLI - Piacenza 6

8 Come si evince dalla figura n. 7 gli standard commerciali, individuati con contorno blu, verranno ridotti a favore del nuovo ampliamento dell'edificio che insisterà su parte della particella catastale 804; la superficie destinata a standard commerciale, attualmente pari a mq, verrà quindi ridotta a mq e ne verrà riconfigurato il perimetro. Effettuando una verifica degli standard commerciali in progetto, sulla base dell'art. 15, comma 5 delle NTA, il quale prevede che le medie strutture di vendita debbano essere dotate di apposite aree verdi e di parcheggi nella misura non inferiore al 150 % della S.l.p. realizzata, è stato riscontrato che la dotazione minima da garantire è pari a mq pertanto superiore alla superficie prevista a progetto pari a mq. Come previsto dalle NTA la quota a standard commerciali non reperita, pari a mq, sarà monetizzata così come previsto nella bozza di Convenzione Urbanistica allegata al Piano. DETERMINAZIONI STANDARD COMMERCIALI DATI AREA OGGETTO DI INTERVENTO Superficie fondiaria - (partt 804 e 805) mq 6.680,00 Superficie lorda di pavimento già edificata mq 1.516,00 Superficie lorda di pavimento in progetto mq 2.360,00 Dotazione standard commerciale esistenti (part 804) mq 2.370,00 VERIFICA DOTAZIONE STANDARD COMMERCIALE Standard commerciali minimi da reperire 1,50 x 2.360,00 = mq 3.540,00 di cui minimi da destinare a parcheggio (50%) 0,50 x 3.540,00 = mq 1.770,00 Dotazioni standard in progetto: - verde pubblico 1 24,30 x 5,15 = mq 125,15 0,5 x 2,00 x 5,15 = mq 5,15 0,5 x 3,30 x 7,30 = mq 12,05 7,00 x 1,80 = mq 12,60 1,80 x 22,50 = mq 40,50 - verde pubblico x 1,4 x 0,50 = mq 25,90 totale verde = mq 221,34 - marciapiede 3 57,73 = mq 57,73 - marciapiede 4 20,78 = mq 20,78 26,86 = mq 26,86 totale marciapiede = mq 105,37 - posti auto 5 2 x 3,75 x 5,00 = mq 37,50 56 x 2,50 x 5,00 = mq 700,00 totale posti auto = mq 737,50 - viabilità interna 6 totale viabilità = mq 1.036,79 totale dotazioni commerciali in progetto = mq 2.101,00 Verifica dotazioni standard commerciali in progetto mq 2.101,00 < mq 3.540,00 Verifica superficie standard di parcheggio Superficie standard minima da destinare a parcheggio 0,50 x 3.540,00 = mq 1.770,00 Dotazioni standarddi parcheggio in progetto - Viabilità interna = mq 1.036,79 - Posti auto = mq 737,50 totale dotazioni standard di parcheggio in progetto = mq 1.774,29 Verifica superfici standard di parcheggio mq 1.774,29 > mq 1.770,00 STUDIO CAVALLI - Piacenza 7

9 Relazione economica Dall'analisi effettuata al precedente paragrafo è stata riscontrata la necessità di monetizzare parte degli standard commerciali stabiliti dall'art. 15 delle NTA, da asservire ad uso pubblico, in quanto non reperita all'interno del progetto proposto ( = mq). Oltre alla monetizzazione di parte degli standard commerciali l'art. 15 delle NTA prevede il versamento di uno standard di qualità, fissato per il presente Piano Attuativo in euro 150,00 per ogni metro quadrato di superficie lorda di pavimento in ampliamento destinato ad attività commerciale per media struttura di vendita. Nel prospetto che segue si riporta il piano economico-finanziario dell intervento, redatto sulla base degli elementi quantitativi peculiari del presente intervento, con particolare riferimento all edificabilità concessa per destinazione commerciale e al relativo standard di qualità introdotto con la Legge 9/99, ora definito dagli artt. da 87 a 84 della L.R. 12/05. A SUPERFICIE FONDIARIA (partt ) mq ,00 B S.L.P. COMMERCIALE DI PROGETTO mq ,00 C S.L.P. COMMERCIALE ESISTENTE mq ,00 D S.L.P. COMMERCIALE IN AMPLIAMENTO (B-C) mq. 844,00 E CAPACITA INSEDIATIVA DI PROGETTO commerciale (100% Slp) mq ,00 F STANDARD COMMERCIALI DA REPERIRE (150% SLP, art. 15 NTA P.R.) mq ,00 G STANDARD COMMERCIALI REPERITI mq ,00 H STANDARD COMMERCIALI DA MONETIZZARE (F-G) mq ,00 I MONETIZZAZIONE STANDARD COMMERCIALI (80 euro/mq x H) ,00 L STANDARD QUALITATIVO (150 euro/mq x D) ,00 Verifica di compatibilità con il PTCP Si riportano di seguito in formato tabellare gli esiti della verifica di compatibilità con le prescrizioni del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) 2014 vigente. N. Descrizione Verifica 1 Vincoli ex L immobile si trova in zona non interessata da vincoli, come risulta dalla lege Tavola n. 6 Vincoli e limitazioni del PGT vigente 2 Capacità L intervento in progetto prevede l ampliamento dell edificio insediativa e commerciale esistente, che passerà dagli attuali mq ,00 di Slp a relativi mq ,00. Il complesso sarà dotato di standard urbanistici in misura standard pari a mq ,00 reperiti a norma dell art. 15 delle NTA del PGT. Gli urbanistici standard necessari sono pari al 150% della Slp, ossia pari a mq ,00; si prevede quindi la monetizzazione degli standard mancanti. In termini di superficie coperta, Sc, l intervento in progetto prevede un area pari a mq. 673,50 per una Sc complessiva di mq ,50. Gli indici urbanistici (Art. 28 delle NTA) vengono rispettati: in riferimento alla Slp, mq ,00 < 50% della Superficie fondiaria (50% 6.680,00), mentre in termini di Sc, mq ,50 < 50% della Superficie fondiaria. STUDIO CAVALLI - Piacenza 8

10 3 Limiti di sostenibilità Consumo di suolo ai sensi del TITOLO VI Sistema Insediativo - art. 90 del PTCP vigente 4 Relazione sul traffico ai sensi degli (artt ) del PTCP 5 Struttura e mobilità 6 Ambiti, sistemi ed elementi di paesaggio 7 Ricognizione delle tutele e dei beni paesaggistici Nella fattispecie non si verifica consumo di suolo, essendo interessata un area già urbanizzata in cui il suolo risulta nello stato antropico e precisamente nella categoria uso urbano ai sensi dell art. 90, comma 1, lettera C del PTCP vigente. Si prevede l ampliamento di una MSV esistente posta al margine del centro abitato lungo la strada comunale per Ghedi, immediatamente connessa alla S.P. 668 Lenese. CONSIDERAZIONI SULLA VIABILITA URBANA L ampliamento della struttura ricettiva commerciale comporterà un incremento indotto dei flussi di traffico, stimabile attorno al 7-10% dell attuale. In ogni caso, la vicinanza del lotto al centro urbano (facile raggiungibilità), l ampia disponibilità e l ottimizzazione dei parcheggi, contribuiranno attivamente a compensare le potenziali interferenze sulla componente, in particolare, si sottolinea come l edificio commerciale risulti poco distante dal centro urbano e quindi facilmente raggiungibile, permettendo all utenza di utilizzare la pista ciclabile esistente. CONSIDERAZIONI SULLA VIABILITA EXTRAURBANA L incidenza sulla viabilità extraurbana è praticamente irrilevante. L immobile commerciale in progetto si trova in zona classificata nel sistema insediativo come ambito a prevalente destinazione produttiva e terziaria-commerciale, quindi coerente con la destinazione d uso (Tavola 1: Struttura e mobilità del PTCP). L ambito produttivo di appartenenza è di tipo Sovracomunale (ASP). Dalla Tavola 2_2: Ambiti, sistemi ed elementi di paesaggio, emerge che l area oggetto di studio è posta in area produttiva di tipo terziariacommerciale, in aderenza alla fascia dei fontanili. L intervento rispetta i vincoli rappresentati dagli ambiti indagati nella tavola citata. L immobile viene escluso dalle zone di interesse dei beni architettonici, identificate nella tavola di riferimento 2_7: Ricognizione delle tutele e dei beni paesaggistici, così come non ricade all interno dell area delineata come centro e nucleo storico. L area non è soggetta a vincoli correlati all ambito di tutela dei beni paesaggistici. Conclusione La proposta di ampliamento è stata progettata nel rispetto delle distanze e dei vincoli individuati dal PGT vigente, con particolare riferimento anche agli indici urbanistici previsti per le zone commerciali. Si precisa inoltre che l'intervento proposto risulta compatibile con la destinazione urbanistica dell'area e con il PTCP della Provincia di Brescia, in particolare in materia di capacità insediativa e di consumo del suolo. STUDIO CAVALLI - Piacenza 9

11 Per una migliore identificazione degli interventi da eseguire si rimanda alle allegate tavole grafiche. Piacenza, lì 1 settembre 2016 ing. Francesco Cavalli STUDIO CAVALLI - Piacenza 10