IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA - AREE FABBRICABILI

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1 IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA - AREE FABBRICABILI Metodo di calcolo per la determinazione del valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione delle aree edificabili Individuazione dei valori di riferimento per l attività di accertamento dell anno SEZIONE PRIMA PRESUPPOSTI NORMATIVI DI RIFERIMENTO E METODO DI INTERVENTO Normativa nazionale: D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 che ha introdotto e disciplinato l'imposta Municipale Propria stabilendone l'istituzione a decorrere dall'anno 2014; D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214 che ha disposto l'anticipazione sperimentale dell'imposta Municipale Propria a decorrere dall'anno 2012 ed in particolare art. 13 comma 3, ai sensi del quale la base imponibile dell'imposta municipale propria è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 5, commi 1, 3, 5, e 6 del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n D.Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504, in particolare: art. 2 comma 1 lettera b. che definisce area fabbricabile tassabile l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli che esplicano direttamente l attività agricola a titolo principale sui medesimo terreni condotti, sempre se su detti terreni persiste l utilizzazione agro-silvo-pastorale, mediante l esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all allevamento di animali. l art. 5 comma 5, ai sensi del quale il valore dell area è il valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato delle vendite di aree aventi analoghe caratteristiche. l art. 5 comma 6, ai sensi del quale, in caso di utilizzazione edificatoria di un area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell art. 31 comma 1 lettere c), d) ed e) della L.457/78, la base imponibile è il valore dell area, considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito dall art. 2 del D.Lgs. 504/92, senza computare il valore del fabbricato in corso d opera. D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in Legge 4 agosto 2006, n. 253, in particolare: - art. 36 comma 2, secondo il quale un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Pagina 1

2 Normativa locale: Legge provinciale in materia di urbanistica n. 22 del 5 settembre 1991 e s.m. Legge provinciale n 1 del 4 marzo 2008, Pianificazione urbanistica e governo del territorio Piano Regolatore generale Novembre 1999 edizione Luglio 2001, approvato dalla Giunta Provinciale con deliberazione n del 22/11/2002, esecutivo dal 4 dicembre 2002, interessato da successive: - Variante Febbraio 2005, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione di data n ed entrata in vigore il 14 novembre Variante per opere pubbliche - gennaio 2008, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione di data n ed entrata in vigore il 20 agosto 2008; - Variante Maggio 2008, approvata dalla Giunta Provinciale con deliberazione di data n. 714 ed entrata in vigore il 15 aprile 2009; - Variante Febbraio 2009, approvata con modifiche dalla Giunta Provinciale con delibera n. 905 di data 23 aprile 2010 e pubblicata sul B.U.R. n. 18 del 4 maggio 2010; - Variante Giugno Area Manifattura Tabacchi, approvata dalla Giunta Provinciale con delibera n di data 25 settembre 2009 e pubblicata sul B.U.R. n. 41 del 6 ottobre 2009; - Variante Dicembre 2009 Area Manifattura Tabacchi, approvata dalla Giunta Provinciale con delibera n. 747 di data 9 aprile 2010 e pubblicata sul B.U.R. n. 16 del 20 aprile 2010; - Variante Ottobre 2010 Corresponsione degli standard di cui al D.M n. 1444, approvata dalla Giunta Provinciale con Delibera n. 900 di data 06 maggio 2011 e pubblicata sul B.U.R. n. 20 del 17 maggio 2011; - Variante puntuale Giugno 2008 razionalizzazione della viabilità in via Valdiriva e in Via S. Giorgio e modifica delle fasce di rispetto, approvata dalla Giunta Provinciale con Delibera n di data 27 maggio 2011 e pubblicata sul B.U.R. n. 23 del 07 giugno Variante puntuale al P.R.G. per il Patto Territoriale delle Valli del Leno, approvata dalla Giunta Provinciale con Delibera n. 56 di data 20 gennaio 2012 e pubblicata sul B.U.R. n. 4 del 24 gennaio Tale documento è di seguito denominato P.R.G vigente, intendendo con ciò il Piano Regolatore Generale vigente alla data dell entrata in vigore del provvedimento di approvazione del presente documento. Regolamento edilizio comunale, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 48 del e modificato con deliberazioni consiliari n. 16 del , n. 47 del , n. 5 del e n. 31 del Regolamento per l applicazione dell Imposta Municipale Propria, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 11 del Pagina 2

3 Metodologia operativa: I nuovi valori delle aree edificabili per l anno 2012 sono definiti in base a: i nuovi parametri e le norme di attuazione introdotti dal P.R.G e dalle successive Varianti; l aggiornamento della classificazione cartografica I.MU.P. del territorio dove necessario, per ricondurre a congruenza le zone secondo il vigente P.R.G.; la classificazione e valutazione delle aree preordinate all esproprio; le stime dei terreni edificabili stilate in applicazione dell art. 7 della L. 448/01; il raffronto dei prezzi di unità immobiliari nelle diverse zone cittadine; i contratti di compravendita di aree edificabili; la stampa specializzata di settore; le informazioni di dettaglio fornite dall Anagrafe Tributaria in materia; l attuale situazione del mercato. RIPARTIZIONE DEL TERRITORIO Il territorio comunale è suddiviso cartograficamente per ambiti territoriali come segue: ZONE RESIDENZIALI E DI NUOVO IMPIANTO rispettando i confini storici dei seguenti comuni catastali: Lizzana (C.C. 193) Marco (C.C. 215) Noriglio (C.C. 256) Rovereto (C.C. 322) Sacco (C.C. 325) perimetrazione fisico-geografica di dettaglio interna ai perimetri dei comuni catastali che considera il differente pregio delle aree in ragione dell ubicazione territoriale e della maggiore o minore infrastrutturazione e dotazione di servizi: Centro storico Pregiata Centrale Semicentrale Periferica Suburbana Territorio aperto Pagina 3

4 ZONE PER ATTIVITÁ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE E ZONE PER ATTIVITA RICETTIVE perimetrazione dell intero territorio comunale per zone omogenee dal punto di vista della dotazione di infrastrutture e servizi, della facilità di collegamento viario, della centralità o meno dell ubicazione dell area: Pregiata: ben infrastrutturata e situata in prossimità dei grandi flussi di traffico; Normale: adeguatamente infrastrutturata e non direttamente servita dalle grandi vie di traffico; Periferica: (individuata solo per le tipologie D2, D3 e D5) situata in prossimità di viabilità interne con difficoltà di collegamento per i mezzi pesanti. CALCOLO DEI VALORI DELLE AREE Aree ricadenti in ZONE A (residenziali interne ai perimetri dei centri storici ed edifici di interesse storico), ZONE B (residenziali esterne ai perimetri dei centri storici), ZONE G1 (per attrezzature ricettive ed alberghiere): nelle allegate tabelle n. 1, 2, 3, 4 e 5 sono indicati i valori unitari di mercato delle SUPERFICI UTILI LORDE costruibili (S.U.L., /m 2 ) e gli indici di UTILIZZAZIONE FONDIARIA (U.F.) stabiliti dal P.R.G. vigente, dai quali si ricava il valore di mercato a m 2 di terreno (S.U.L. x U.F.) da utilizzare per l attività di accertamento I.MU.P.; il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori unitari di ogni singolo ambito moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi; ZONE A1 (edifici storici), ZONE A2 (edifici realizzati tra il 1860 e il 1940), ZONE A3 (edifici costruiti dopo il 1940) (art. 23 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello del centro storico, secondo i criteri di calcolo indicati per le attività di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente; ZONE B1 (edificate sature con impianto urbano da salvaguardare), ZONE B2 (edificate sature di formazione temporale diversa), ZONE B5 (edifici con verde di pertinenza) (artt. 31, 32 e 35 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello di superficie utile lorda (S.U.L. ) individuato nelle tabelle specifiche per ogni zona, moltiplicato per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell intervento individuabile dal progetto specifico, come indicato nei criteri di calcolo indicati per le attività di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente; Pagina 4

5 ZONE A4 (di nuova edificazione), ZONE B3 (residenziali di completamento) (artt. 24 e 33 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare indicato nelle nelle tabelle 1, 2, 3, 4 e 5, è quello della superficie utile lorda corrispondente all ambito territoriale specifico, moltiplicato per l indice di utilizzazione fondiaria fissato dal P.R.G. vigente per le singole particelle; ZONE B4 (residenziali in corso di attuazione) (art. 34 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nell allegata tabella n. 17, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. ZONE G1 (attrezzature ricettive ed alberghiere) (art. 60 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nell allegata tabella n. 11, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno). Aree ricadenti in ZONE D (per attività produttive ed economiche) e ZONE G2 (a campeggio): nelle allegate tabelle n. 6 e 11 sono indicati i valori unitari di mercato a m 2 di TERRENO, e ove necessario, i valori convenzionali delle SUPERFICI UTILI LORDE (S.U.L., /m 2 ) ricavati dagli indici di utilizzazione fondiaria convenzionale (U.F.c), fissati dalla Commissione per consentire il calcolo del valore dei terreni delle aree ricadenti in piani d area, qualora l indice di utilizzazione fondiaria non sia riconducibile a quello fissato dalle norme d attuazione del P.R.G. vigente; il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi; ZONE D1 (produttive di interesse provinciale) e ZONE D1 (produttive di interesse locale) (art. 38 e 38 bis P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nell allegata tabella n. 6, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno); ZONE D2/D3 (settore secondario e terziario esistenti, di completamento e di espansione), ZONE D5 (commerciali integrate) (artt. 39 e 41 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nell allegata tabella n. 6, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,50 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno); ZONE D4 (produttive connesse all agricoltura) e ZONE G2 (a campeggio) (artt. 40 e 61 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nelle allegate tabelle n. 6 e 11, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. Pagina 5

6 Aree ricadenti in ZONE F1/F2 (per attrezzature ed impianti esistenti e di progetto), ZONE F3/F4 (di interesse collettivo esistenti e di progetto), ZONE F5/F6 (verde pubblico esistenti e di progetto), ZONE F7/F8 (parcheggi esistenti e di progetto), ZONE F9 (aree cimiteriali) G3 (campo nomadi): nelle allegate tabelle n. 7, 8, 9, 10 e 11, sono indicati i valori unitari di mercato a m 2 di TERRENO da utilizzare ai fini dell accertamento I.MU.P.: in questi casi si applicano i criteri previsti per le aree preordinate all esproprio; il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi; il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %. ZONE F3/F4 (di interesse collettivo esistenti e di progetto) (art. 51 P.R.G. vigente): il valore di riferimento da utilizzare, indicato nell allegata tabella 8, è quello del terreno ( /m 2 ) corrispondente all ambito territoriale specifico. Per ricavare il valore convenzionale della superficie utile lorda si utilizza il coefficiente di utilizzazione convenzionale fissato dalla Commissione U.F.c = 1,00 (mq. di S.U.L. per ciascun mq. di terreno). Aree ricadenti in ZONE F10 (ferrovia), ZONE F11 (strade), ZONE F12 (percorsi pedonali e piste ciclabili esistenti e di progetto), ZONE F14 (per infrastrutture tecnologiche per impianti di telecomunicazione): i valori unitari di mercato a m 2 di TERRENO da utilizzare ai fini dell accertamento I.C.I vengono ricavati d ufficio, con riferimento ai valori indicati nelle tabelle per le aree più significative poste lungo il tracciato o il perimetro delle aree medesime: in questi casi si applicano i criteri previsti per le aree preordinate all esproprio; il valore complessivo di ogni particella, anche quando la medesima ricade in diversi ambiti territoriali, è dato dalla somma dei valori di ogni singolo ambito, moltiplicati per la superficie ricadente nei medesimi; il valore delle aree sulle quali insistono infrastrutture già realizzate alla data di approvazione del presente provvedimento è abbattuto del 100 %. Aree ricadenti in ZONE F13 (fasce di protezione e rispetto): i valori unitari di mercato da utilizzare sono quelli stabiliti per le aree con la destinazione di zona di cui fa parte la restante porzione del lotto, con l applicazione dei parametri di abbattimento specifici fissati dalla allegata Tabella b). Pagina 6

7 Aree ricadenti in zone a verde di pertinenza stradale: Per le zone ricadenti in Verde di pertinenza stradale che per tutto il proprio perimetro non confinano con zone di proprietà dello stesso soggetto e con destinazioni edificabili, il valore è abbattuto del 100 %. Lo stesso abbattimento è riconosciuto qualora la normativa di P.R.G. non consenta l utilizzo dell area ai fini del calcolo degli standard urbanistici. Aree ricadenti in ZONE C (Zone di espansione) (art. 36 del P.R.G. vigente): il P.R.G. vigente individua le aree incluse nelle ZONE C, che vengono distinte in: - Piani d area - Piani attuativi I Piani attuativi sono, a loro volta, suddivisi in: - Piani attuativi a fini generali - Piani attuativi a fini speciali: Piani di edilizia economico-popolare (P.E.E.P.) - Piani attuativi a fini speciali: Piani per insediamenti produttivi (P.I.P.) - Piani di lottizzazione per le aree localizzate all interno di tali piani il relativo valore è determinato nelle specifiche ed allegate tabelle, suddivise in schede per ogni intervento: sui valori in esse indicate è applicata una percentuale di abbattimento individuata per ogni tipologia di piano ed indicata di seguito; nelle suddette schede sono indicati i valori unitari di mercato delle SUPERFICI UTILI LORDE (S.U.L../m 2 ) costruibili e la capacità edificatoria (S.U.L. m 2 ) di ogni zona, dai quali si ricava il valore di mercato complessivo di ciascuna area, o, ove previsto, di ciascun comparto. Sulla base della superficie totale delle aree, o comparti, (ricavata dalle cartografie di P.R.G.), sono stati determinati i valori unitari di mercato del terreno; in ogni caso di discordanza tra la superficie reale dell area, o comparto, e la superficie indicata in tabella, vale il valore totale del terreno e non il valore unitario, ricavato dividendo il valore totale del terreno per la superficie tabellare calcolata dell intera area o del comparto; per le aree a destinazione di interesse collettivo individuate all interno delle varie tabelle dei piani, sono indicati i valori di mercato a m 2 di TERRENO da utilizzare ai fini dell accertamento I.MU.P.: in questi casi si applica l abbattimento dell 85 % del valore indicato, nelle modalità previste per le aree preordinate all esproprio (ZONE F). Detto abbattimento del valore non è cumulabile con l abbattimento previsto per le varie tipologie di piano; ai fini di una più corretta individuazione del reale valore di mercato dell area oggetto di pianificazione di grado subordinato, l Ufficio Tributi può avvalersi, in sede di accertamento, di ulteriori elementi di dettaglio forniti dall Ufficio Tecnico comunale, con riferimento ad eventuali stadi di progettazione urbanistica prodromici e vincolanti i reali interventi edilizi; Pagina 7

8 gli abbattimenti previsti per le varie tipologie di piano ed indicati di seguito NON sono cumulabili con gli abbattimenti previsti nell allegata tabella b): in caso di situazioni tali da far riconoscere entrambi gli abbattimenti, viene riconosciuto quello più favorevole al contribuente. 1. PIANI D AREA il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall art. 7, individua una speciale normazione rappresentata da separati ed autonomi piani di area, dai quali si ricavano gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese; l allegata tabella 12 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani d Area: - n. 1 Ai Fiori - n. 3 Ex cava Manica - n. 5 - Via San Giorgio - n. 6 - Ex Consolata - n. 7 Ex mangimificio S.A.V. - n. 9 Via Gazzoletti - n. 10 Via Matteo del Ben - n. 11 Teatro Oratorio Rosmini - n. 12 Via Setaioli Via Bridi - n. 13 Via Parteli - n. 14 Via Sticcotta - n. 15 Via del Teatro - n. 16 Via Unione - n. 17 Via all Adige - n. 20 Via Zigherane - n. 21 Corso Verona - n. 22 Via San Romedio - n. 23 Via Stazione - n. 24 Salita Valbuson - n. 25 Via Leonardo da Vinci il valore di mercato individuato nelle suddette schede viene applicato in tutti i casi in cui l utilizzazione edificatoria avviene per intervento diretto o con riferimento all intera area perimetrata dal piano o, se presenti più comparti, all intera area perimetrata di ciascun comparto; la presenza di vincoli, all interno dei piani d area, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione di edificare, comporta l applicazione sui valori tabellari di un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento non è cumulabile con l abbattimento previsto per le aree P.E.E.P.. Poiché il Piano d Area n. 1 Ai Fiori si differenzia dagli altri per la necessità della pianificazione pubblica delle infrastrutture viarie, che penalizza i proprietari dei terreni interessati, viene riconosciuto un abbattimento del 50 %, anziché del 30 % come previsto per gli altri Piani d Area. Pagina 8

9 2. PIANI ATTUATIVI A FINI GENERALI il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall art. 6, individua una speciale normazione rappresentata da separati ed autonomi piani attuativi, dai quali si ricavano gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese; l allegata tabella 13 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani attuativi a fini generali: - n. 1a Via Zeni Stazione Autocorriere - n. 1b Via Zeni - Parco - n. 4 Follone - n. 6 Baldresca per le aree preordinate a Piani attuativi generali, il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate con un abbattimento del 50 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare. 3. PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI: PIANI PER EDILIZIA ECONOMICO-POPOLARE (P.E.E.P) il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall art. 6, individua una speciale normazione rappresentata da separati ed autonomi piani per l edilizia economicopopolare; l allegata tabella 14 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani per l edilizia economico-popolare: - S.S. 12 Ex Casa Cantoniera per le aree preordinate a Piani per l edilizia economico-popolare (P.E.E.P.), il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate con un abbattimento del 50 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare. 4. PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI: PIANI PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (P.I.P) il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall art. 6, individua una speciale normazione rappresentata da separati ed autonomi piani per insediamenti produttivi; Pagina 9

10 l allegata tabella 15 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani per insediamenti produttivi: - n. 1 Ai Fiori per le aree preordinate a Piani per insediamenti produttivi (P.I.P.), il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopraccitate con un abbattimento del 50 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare. 5. PIANI DI LOTTIZZAZIONE il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dall art. 6, individua una speciale normazione rappresentata da separati ed autonomi piani di lottizzazione, dai quali si ricavano gli indici e le destinazioni urbanistiche delle aree in essi comprese; l allegata tabella 16 è composta da una scheda per ciascuno dei seguenti Piani di Lottizzazione: - n. 2 Stazione F.S. e S.S.12 - n. 3a - Merloni Nord - n. 3b - Merloni Sud - n. 5 Master Tools - n. 6a Via Abetone - n. 6b Via Abetone - n. 7 Via Dante - n. 8 Via Romani - n. 9 Via Unione Via Zotti - n. 10 Piazzale Orsi per le aree preordinate a Piani di lottizzazione, il valore di mercato di riferimento è quello generale individuato sul territorio con riferimento alle schede sopracitate con un abbattimento del 30 %. Detto abbattimento del valore è applicabile fino alla data di approvazione del piano da parte del Consiglio Comunale, oppure fino al permanere di vincoli, non dipendenti dalla volontà dei singoli proprietari, che impediscano il rilascio della concessione ad edificare. Pagina 10

11 AREE COMPRESE NEL PERIMETRO NORME SPECIALI il P.R.G. vigente, secondo i criteri fissati dal capitolo XIV Norme Speciali -, individua una speciale normazione per le seguenti aree: - Area all incrocio fra Via Abetone e Via Maioliche (art. 97 bis) - Area compresa fra Via Ai Fiori e Via delle Zigherane (art. 97 ter) - Via Parteli (art. 97 quinquies) - Area ex Manifattura Tabacchi (art. 97 nonies) l allegata tabella 18 è composta da una scheda per ciascuna delle suddette aree. AREE EDIFICABILI PREORDINATE ALL ESPROPRIO Il valore di esproprio delle aree per servizi ed attrezzature preordinate all esproprio dagli strumenti urbanistici può essere determinato solamente dagli organi competenti per la specifica procedura espropriativa; in nessun caso il valore fissato ai fini I.MU.P. può essere considerato determinante per l esproprio, corrispondendo solo ad un parametro indicativo di una stima riferita a terreni in situazioni analoghe. Il valore di mercato di riferimento, indicato nelle tabelle, è quello a m 2 di terreno da utilizzare ai fini dell accertamento I.MU.P.. In tutti i casi in cui il soggetto proprietario dell area non abbia titolo allo sfruttamento edificatorio diretto dell area secondo le norme fissate dal P.R.G. vigente, il valore indicato nelle tabelle viene ridotto di un abbattimento pari all 85%. Il suddetto abbattimento dell'85 % non è cumulabile con qualsiasi altro abbattimento previsto per altre penalità o peculiarità dell'area. Dall'anno di imposta in cui viene adottata la determinazione prevista dall'art. 6 della L.P. 6/1993 il valore assunto per l'indennità di esproprio vale anche come valore imponibile ai fini I.MU.P.. Dalla data in cui il proprietario perde il possesso del bene per effetto di azioni attivate dall'ente pubblico, viene a cessare la corrispondente soggettività passiva. Qualora il valore di esproprio della determina definitiva (inteso pari alla sola indennità di esproprio, senza computare eventuali indennità aggiuntive) sia inferiore al valore determinato dal Consiglio Comunale, il contribuente che ha versato l'i.mu.p. sulla base di tali parametri, potrà chiedere il rimborso dell'i.mu.p. versata in eccedenza, tenuto conto dei termini di prescrizione previsti dall'art. 14 del vigente Regolamento Comunale per l'applicazione dell'i.mu.p. Pagina 11

12 Se il valore di esproprio della determina definitiva è invece superiore al valore utilizzato dal contribuente per il versamento dell'i.mu.p., l'ufficio Tributi potrà procedere all'accertamento della differenza d'imposta, senza l'applicazione delle sanzioni di legge, come previsto dall'art. 6 del D.Lgs. 472/1997. INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE E RECUPERO DI EDIFICI ESISTENTI In ogni caso di intervento di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia e demolizione con ricostruzione di un edificio esistente, il valore dell area è determinato con riferimento ai valori unitari di superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona, moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell intervento individuabile dal progetto specifico. In questi casi, sui valori indicati in tabella è riconosciuto un abbattimento pari al 10 %, applicabile dalla data di inizio lavori alla data in cui all immobile ristrutturato viene assegnata da parte del Catasto Edilizio Urbano una nuova rendita catastale. INTERVENTI PREVISTI DALLA VARIANTE AL P.R.G. PATTO TERRITORIALE DELLE VALLI DEL LENO (ART. 97 DECIES DELLE NORME SPECIALI) le aree appartenenti alla Variante al P.R.G. Patto territoriale delle Valli del Leno (art. 97 decies delle Norme Speciali) sono soggette ad I.MU.P. in caso di Concessione edilizia o D.I.A., dalla data di inizio lavori fino alla costituzione/variazione catastale dell'unità immobiliare; la base imponibile è determinata dalla Superficie utile lorda (SUL) di progetto o dalla Superficie coperta (SC) di progetto, che in questo caso viene equiparata alla SUL; il valore dell'area è quindi determinato moltiplicando la suddetta SUL per i valori unitari individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona. UNITA IMMOBILIARI CENSITE IN CATEGORIA CATASTALE F/2, F/3, F/4 Trattasi di unità immobiliari sprovviste di rendita catastale e censite al catasto urbano nelle seguenti categorie: Pagina 12

13 - F/2 FABBRICATO DANNEGGIATO O DISTRUTTO: Viene considerato come area fabbricabile libera da costruzione e la base imponibile è determinata in base alla destinazione urbanistica e secondo i valori individuati nelle specifiche tabelle di zona. - F/3 UNITA IN CORSO DI COSTRUZIONE: Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la base imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona, moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell intervento individuabile dal progetto specifico. - F/4 UNITA IN CORSO DI DEFINIZIONE: Viene considerata come area fabbricabile libera da costruzione e la base imponibile è determinata con riferimento ai valori unitari di superficie utile lorda (S.U.L.) individuati nelle tabelle specifiche per ogni zona, moltiplicati per la superficie utile lorda (S.U.L.) dell intervento individuabile dal progetto specifico. ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE Sono aree che possono ricadere in tutte le destinazioni di zona già illustrate e stabilite dal P.R.G. vigente, per le quali la particolare presenza di vincoli ambientali rende necessario prevedere abbattimenti del valore di mercato già fissato nelle varie tabelle specifiche. Il valore delle aree, ricavato dalle tabelle tematiche per zone, deve essere abbattuto della percentuale di abbattimento indicato nella specifica Tabella b) (lettera A) delle aree a rischio. PARAMETRI AGGIUNTIVI CHE POSSONO ESSERE CONSIDERATI VALIDI PER INDIVIDUARE I VALORI AI FINI DELL ACCERTAMENTO I.MU.P. Il valore indicato nelle perizie di stime dei terreni edificabili, stilate in applicazione dell art. 7 della L. 448/01, qualora presenti, in quanto rilevante a fini fiscali, si sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate per essere utilizzato ai fini accertativi I.MU.P. con validità dall anno d imposta indicato nelle perizie stesse, o, se non indicato, dall anno di imposta in corso alla data della loro redazione. Pagina 13

14 É data, inoltre, la possibilità al contribuente di dimostrare, con perizia tecnica asseverata, la reale condizione della particella di sua proprietà e la presenza di ulteriori fattori tecnico/oggettivi penalizzanti, escludendo da detti fattori la mancata volontà di accordo tra privati. Il valore indicato in un contratto di compravendita, in un atto di donazione o in una dichiarazione di successione di aree oggetto di accertamento, qualora presente, si sostituisce ai valori fissati nelle tabelle allegate, per essere utilizzato ai fini accertativi I.MU.P., con validità dall anno d imposta in corso alla data della stipulazione, per tutti i soggetti del rapporto giuridico. Il valore indicato nel contratto di compravendita, di donazione o di successione, ha validità anche per gli anni d imposta successivi a quello di stipulazione del contratto stesso. SCHEMA RIASSUNTIVO DELLE TABELLE DEI VALORI In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e la cartografia del P.R.G. vigente, vale quanto previsto dal P.R.G.. In ogni caso di difformità fra la cartografia di dettaglio, allegata al presente atto e l atto medesimo, vale quanto previsto da quest ultimo. TABELLA 1 TABELLA 2 TABELLA 3 TABELLA 4 TABELLA 5 ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. ROVERETO ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. NORIGLIO ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. MARCO ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. SACCO ZONE RESIDENZIALI E MISTE C.C. LIZZANA TABELLA 6 ZONE PER ATTIVITÁ PRODUTTIVE ED ECONOMICHE (ZONE D) TABELLA 7 ZONE PER ATTREZZATURE ED IMPIANTI ESISTENTI E DI PROGETTO (F1 - F2) TABELLA 8 TABELLA 9 TABELLA 10 ZONE DI INTERESSE COLLETTIVO ESISTENTI E DI PROGETTO (F3 F4) E ZONE CIMITERIALI (F/9) ZONE PER PARCHEGGI ESISTENTI E DI PROGETTO (F/7 F/8) ZONE A VERDE PUBBLICO ESISTENTE E DI PROGETTO (F/5- F/6) TABELLA 11 ZONE PER ATTIVITA RICETTIVE (ZONE G) TABELLA 12 TABELLA 13 TABELLA 14 TABELLA 15 TABELLA 16 ZONE COMPRESE IN PIANI DI AREA ZONE COMPRESE IN PIANI ATTUATIVI A FINI GENERALI ZONE COMPRESE IN PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI (P.E.E.P.) ZONE COMPRESE IN PIANI ATTUATIVI A FINI SPECIALI (P.I.P.) ZONE COMPRESE IN PIANI DI LOTTIZZAZIONE Pagina 14

15 TABELLA 17 TABELLA 18 ZONE RESIDENZIALI IN CORSO DI ATTUAZIONE (ZONE B/4) NORME SPECIALI Pagina 15

16 VALUTAZIONE ELEMENTI DI CRITICITÀ L articolazione del territorio per ambiti geografici può non essere sufficientemente analitica per individuare le reali condizioni fisiche dell area analizzata. Al fine pertanto di determinare, con una maggior precisione, il reale valore di mercato delle aree edificabili, sono stati individuati i seguenti ulteriori elementi che vanno ad incidere sul valore delle aree, fissato in linea generale dalle tabelle. AREE DI PERTINENZA Il terreno, libero da edificazione, circostante un edificio, costituito anche da più particelle confinanti e possedute, ai sensi dell art. 3 del D.Lgs. 504/92, dagli stessi soggetti passivi titolari anche del fabbricato, viene considerato, nel calcolo convenzionale dell area di pertinenza, non assoggettabile ad autonoma imposizione se vengono rispettati i seguenti criteri e condizioni: 1. il terreno libero da edificazione sia contiguo al fabbricato; 2. permangano un omogenea destinazione d uso del terreno circostante l edificio con la destinazione d uso dell edificio medesimo e una effettiva volontà dei soggetti passivi a conferma della finalità di destinazione, quali elementi in grado di dimostrare che l area è permanentemente al servizio e accessoria al fabbricato; 3. il fabbricato non sia inagibile, inabitabile e di fatto non utilizzato; In ogni caso, le aree individuate come pertinenza di un fabbricato perdono tale caratteristica e sono perciò tassabili come aree fabbricabili dalla data in cui è rilasciata la concessione edilizia per edificare sulle stesse. Le aree ricadenti in ZONE A4 e B3 non costituiscono mai pertinenza di edifici ricadenti in aree con differente destinazione di zona anche se del centro storico o di tipo residenziale. Pagina 16

17 ZONE DI TIPO A, ZONE B, ZONE C (sulle le quali insistono edifici diversi dal punto successivo), ZONE G, ZONE D4 L individuazione convenzionale dell area di pertinenza è fissata in base alla potenzialità massima edificatoria non ancora raggiunta, considerando esaurita la possibilità edificatoria quando è stato edificato almeno l 80% della superficie utile lorda massima costruibile. In presenza di un lotto che non ha ancora raggiunto tale parametro dell 80%, si ritiene area edificabile libera la quota parte del lotto corrispondente alla differenza della SUPERFICIE UTILE LORDA massima realizzabile(s.u.l. realizzabile), diminuita del 20%, e della SUPERFICIE UTILE LORDA già edificata (S.U.L. edificata). ZONE DI TIPO D1, D2, D3, D5, ZONE C (PIANI D AREA PIANI ATTUATIVI) sulle quali insistono edifici adibiti ad attività industriali e/o artigianali L individuazione convenzionale dell area di pertinenza di un fabbricato è fissata in base al rapporto di copertura della superficie del lotto, ritenendo pertinenziale la quota parte del lotto scoperta attigua all edificio, di superficie pari alla superficie dell area di sedime fuori terra del fabbricato (con un rapporto di 1:1) e considerando area edificabile libera la quota parte del lotto differenziale residua. TRASFERIMENTO DI VOLUMETRIA L area che perde, in tutto o in parte, la propria potenzialità edificatoria a seguito di cessione della volumetria, vede diminuire il proprio valore venale, che viene quindi ridefinito in base alla capacità edificatoria residua rimasta o, in caso di cessione totale, diventa a tutti gli effetti inedificabile e quindi non soggetto ad imposta I.MU.P.. L area che, contrariamente, accresce la propria capacità edificatoria in seguito all acquisto di volumetria da aree limitrofe, vede aumentare ulteriormente il suo valore ai fini I.MU.P. poiché gli viene assommato il valore del S.U.L. acquisito, definito anch esso secondo le tabelle di dettaglio, in base all indice di utilizzazione fondiaria della zona. Nessun abbattimento è applicato specificatamente per il trasferimento di volumetria. Pagina 17

18 DIRITTO DI SUPERFICIE, USO, USUFRUTTO Qualora un area sia gravata da diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, il titolare del diritto medesimo è soggetto passivo dell I.MU.P. sull area medesima, ai sensi dell art. 3, comma 1, del D.Lgs. 504/1992. Il valore della suddetta area è determinato secondo il presente Metodo di calcolo e nessun abbattimento è applicato specificatamente per il suddetto aggravio. EDILIZIA RESIDENZIALE A CANONE MODERATO In presenza di aree destinate alla costruzione di alloggi da assegnare a canone moderato, viene riconosciuto un abbattimento pari al 20 %, sul valore unitario di mq. di S.U.L. Tale abbattimento è cumulabile con quello previsto per la tipologia di piano subordinato in cui la destinazione è inserita. LOTTO ESAURITO Si considera totalmente edificato il lotto formato anche da più particelle fondiarie o edificabili, di cui sia stato utilizzato almeno l 80% della possibilità edificatoria teorica, tale terreno libero è a tutti gli effetti considerato pertinenza dell edificio/i. La verifica dell esistenza della condizione di lotto esaurito viene eseguita con riguardo ai parametri urbanistici rilevabili dall atto di concessione ad edificare rilasciata dall Ufficio Tecnico comunale. Pagina 18

19 LOTTO MINIMO Per le particelle fondiarie edificabili inferiori al lotto minimo, in base ai valori fissati dal P.R.G. vigente e riassunti nella Tabella a), confinanti su tutto il proprio perimetro con particelle fondiarie edificabili di proprietà di soggetti diversi da quello/i delle particelle medesime o, comunque, con particelle fondiarie aventi destinazione urbanistica non omogenea, salvo i casi previsti dalle Norme di Attuazione del P.R.G., il valore di mercato delle stesse è stimato con un abbattimento del 50 % del valore unitario previsto per la zona. Tabella a) TIPOLOGIA DI ZONA LOTTO MINIMO in m 2 Aree A/4, B/3, G/1 (art. 24, 33 e 60 P.R.G. ) 500 Aree D/1, D/1 (art. 38 e 38 bis P.R.G. ) Aree D/2, D/3, D/5 (art. 39 e 41 P.R.G. ) Pagina 19

20 Tabella b) INDIVIDUAZIONE AREE A RISCHIO PER TIPOLOGIA ELEMENTI TENDENTI AD UNA DIMINUZIONE DEL VALORE VENALE IN COMUNE COMMERCIO DELLE AREE FABBRICABILI. A) ZONE DI TUTELA E PROTEZIONE IDROGEOLOGICA RIDUZIONE Aree ad elevata pericolosità geologica, idrologica e valanghiva 100% Aree critiche recuperabili 40 % Aree con penalità gravi o medie 20 % Aree con penalità leggere 10 % Aree soggette a fenomeni di esondazione 10 % Aree di rispetto idrogeologico 10% Aree di protezione idrogeologica 0 % Aree a controllo sismico 0 % Aree senza penalità geologiche 0 % B) PRESENZA DI PARTICOLARI SITUAZIONI OGGETTIVE RIDUZIONE Aree di rispetto e protezione Aree con penalità generiche Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia di rispetto cimiteriale Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia di rispetto ferroviario Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia di rispetto stradale Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia di rispetto dei depuratori Particella fondiaria per la parte con destinazione urbanistica verde di pertinenza stradale Servitù di Metanodotto/elettrodotto/fognatura per la parte asservita Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia di rispetto dei fiumi 100 % 50 % 40 % 50% 40 % 40 % 50% Altre servitù prediali pubbliche e private 20 % Falda affiorante (*) 20 % Pendenza superiore al 30% (*) 10 % Eccezionali opere di adattamento del terreno necessari per la costruzione (*) 10% Pagina 20

21 (*) L esistenza di falda affiorante, di pendenza superiore al 30% o di condizioni eccezionali dell area che giustifichino oneri per lavori di adattamento del terreno finalizzati alla costruzione dell opera, devono essere provati a cura del contribuente, mediante perizia asseverata da tecnico idoneo. Le percentuali di abbattimento di cui alla tabella sopra riportata sono applicabili alla sola superficie della particella interessata dalla condizione particolare e penalizzante che condiziona le possibilità edificatorie. Le percentuali di riduzione di cui al punto A) non sono cumulabili tra loro. Le percentuali di riduzione di cui al punto B) non sono cumulabili tra loro. In presenza di situazioni che consentono le riduzioni di cui al punto A) e B), si applica una sola riduzione, la più favorevole al contribuente. Le fasce di rispetto da strade, ferrovie, corsi d acqua e il verde di pertinenza stradale sono assimilate alla destinazione di zona di cui fa parte la restante porzione del lotto: alle medesime viene applicato l abbattimento percentuale del valore di cui alla tabella b). Pagina 21