DETERMINAZIONE CRITERI E VALORI DELLA MONETIZZAZIONE DI AREE A STANDARD NELL AMBITO DEI PIANI ATTUATIVI

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1 DETERMINAZIONE CRITERI E VALORI DELLA MONETIZZAZIONE DI AREE A STANDARD NELL AMBITO DEI PIANI ATTUATIVI 1

2 PREMESSA Il comune di Monticello Brianza ha adottato la variante al Piano di Governo del Territorio con deliberazione del Consiglio Comunale n. 56 del 24/10/2013 ed approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 11 del 15/03/2014, pubblicata sul BURL n.22 del Il Documento di Piano del PGT vigente prevede l attuazione delle previsioni di edificabilità e servizi all interno degli ambiti di trasformazione insediativa mediante l applicazione dei principi di perequazione e compensazione della capacità edificatoria di cui all art.11 della L.R. 12/2005 e le modalità di attuazione ammesse dagli art. 9, 44 e seguenti della stessa legge - Il Documento di Piano definisce ( ) modalità alternative per l attuazione dell edificabilità, dei servizi e delle aree di mitigazione, allo scopo di garantire la massima flessibilità attuativa e gestionale nel rispetto degli obiettivi di piano. Il Piano dei Servizi e gli atti di programmazione delle opere pubbliche ad esso collegati indicano all interno dell elenco le modalità e gli ambiti di attuazione prioritari, rispetto alle opere infrastrutturali e ai servizi da realizzare L art delle Norme degli ambiti di trasformazione del documento di piano definisce inoltre la modalità compensativa (art.9, comma 3 e 46 comma 1 lett. A L.R. 12/05) In caso di mancato accordo tra i soggetti privati interessati da ambiti di trasformazione e da ambiti di trasformazione per servizi, gli stessi soggetti hanno facoltà corrispondere all amministrazione comunale un contributo di monetizzazione ai sensi degli art. 9 comma 3 e 46 comma 1 lett.a, con il pagamento di un corrispettivo proporzionato al valore delle aree per servizi aggiuntive che sarebbero state necessarie al raggiungimento della quota richiesta. a) L Amministrazione Comunale definisce nel Piano dei Servizi o nelle sue varianti, o nel Programma Triennale delle Opere pubbliche, anche prendendo atto della programmazione sovracomunale e intercomunale, le priorità nell acquisizione di aree e nell attuazione degli ambiti di trasformazione. L Amministrazione definisce con delibera periodica il valore attribuito alle aree da acquisire sulla base della loro capacità edificatoria di piano, con il supporto delle statistiche di mercato e la partecipazione dell Ufficio Tecnico Erariale. La delibera indica anche le fonti statistiche di riferimento e parametri necessari al suo aggiornamento automatico ove non si proceda alla sua revisione con cadenza almeno annuale. e procede di conseguenza all acquisto delle aree dotate di diritti edificatori, riconoscendo il prezzo stabilito con la predetta delibera come corrispettivo per l acquisizione bonaria. Nel farlo impegna, o anticipa secondo le necessità strettamente inerenti le aree prioritarie, le risorse finanziare provenienti dalla monetizzazione dei diritti mancanti ai proprietari di ambiti dotati di possibilità di concentrazione edificatoria, secondo i parametri di valore di seguito definiti; le anticipazioni non possono in ogni caso superare il totale dei diritti edificatori aggiuntivi per il conseguimento dell Indice Fondiario minimo ancora disponibili in ambiti di trasformazione non attuati. E facoltà dei privati possessori delle aree richiedere in sostituzione della compensazione in denaro il mantenimento dei diritti edificatori perequativi mediante atto convenzionale di certificazione rilasciato dall Amministrazione Comunale e regolarmente trascritto, ai fini di un loro trasferimento successivo negli ambiti di trasformazione con ulteriore atto convenzionale, sempre trascritto ai sensi dell art del codice civile. b) La monetizzazione delle cessioni di servizi per i promotori degli interventi di edificazione ha come prezzo di riferimento per la vendita fino al 150% del prezzo di acquisto stabilito con delibera: la differenza incassata è a disposizione dell amministrazione per le spese amministrative e tecniche di gestione del procedimento, per la realizzazione di opere pubbliche o facoltativamente all acquisto di ulteriori aree, mentre la quota parte corrispondente al prezzo di acquisto deliberato, ove non sia già stata anticipata per l acquisto le aree prioritarie di cui alla precedente lettera a, è impegnata obbligatoriamente per l acquisto o l asservimento di aree interne agli ambiti di trasformazione, secondo le priorità già definite. c) Il valore determinato secondo i criteri indicati al precedente punto b) è applicato anche alla costituzione ai sensi dell articolo 2643 lett. 2 bis da parte dell Amministrazione attraverso questo 2

3 strumento urbanistico comunale di diritti edificatori a titolo di incentivo per la realizzazione di opere aggiuntive, nei casi indicati dai precedenti commi 10.2 e Per quanto esposto si rende pertanto necessario: 1. definire il valore attribuito alle aree da acquisire sulla base della loro capacità edificatoria di piano e le fonti statistiche per l aggiornamento automatico di tale valore ove non si proceda alla sua revisione con cadenza almeno annuale così come previsto i al punto a) art delle NOR 2; 2. definire la percentuale di maggiorazione da prevedere di cui al punto b) art delle NOR 2 per le spese amministrative e tecniche di gestione del procedimento, per la realizzazione di opere pubbliche o facoltativamente all acquisto di ulteriori aree; Resta inteso che la quota parte corrispondente al prezzo di acquisto deliberato, ove non sia già stata anticipata per l acquisto le aree prioritarie, è impegnata obbligatoriamente per l acquisto o l asservimento di aree interne agli ambiti di trasformazione, secondo le priorità già definite. Così come previsto inoltre al punto c) art delle NOR 2 il valore determinato è applicato anche alla costituzione ai sensi dell articolo 2643 lett. 2 bis da parte dell Amministrazione di diritti edificatori a titolo di incentivo per la realizzazione di opere aggiuntive. Tale valore di cui al punto 1 è pertanto da considerarsi quale valore minimo ai sensi del comma 1 lettera b) art. 46 della l.r. 12/05. Infatti in caso di mancata cessione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, e delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano dei servizi; qualora l'acquisizione di tali aree non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all'atto della stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree. NORMATIVA DI RIFERIMENTO Art. 9, C. 3 L.R. 12/2005 e s.m.i. Il piano dei servizi, per soddisfare le esigenze espresse dall'utenza definita con le modalità di cui al comma 2, valuta prioritariamente l'insieme delle attrezzature al servizio delle funzioni insediate nel territorio comunale, anche con riferimento a fattori di qualità, fruibilità e accessibilità e, in caso di accertata insufficienza o inadeguatezza delle attrezzature stesse, quantifica i costi per il loro adeguamento e individua le modalità di intervento. Analogamente il piano indica, con riferimento agli obiettivi di sviluppo individuati dal documento di piano di cui all articolo 8, le necessità di sviluppo e integrazione dei servizi esistenti, ne quantifica i costi e ne prefigura le modalità di attuazione. In relazione alla popolazione stabilmente residente e a quella da insediare secondo le previsioni del documento di piano, è comunque assicurata una dotazione minima di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale pari a diciotto metri quadrati per abitante. Il piano dei servizi individua, altresì, la dotazione di servizi che deve essere assicurata nei piani attuativi, garantendo in ogni caso all interno di questi la dotazione minima sopra indicata, fatta salva la possibilità di monetizzazione prevista dall articolo 46, comma 1, lettera a). art. 46, comma 1 lett. a), L.R. 12/2005 e s.m.i. La convenzione, alla cui stipulazione è subordinato il rilascio dei permessi di costruire ovvero la presentazione delle denunce di inizio attività relativamente agli interventi contemplati dai piani attuativi, oltre a quanto stabilito ai numeri 3) e 4) dell articolo 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (Modifiche ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150), deve prevedere: 3

4 a) la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, nonché la cessione gratuita delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano dei servizi; qualora l'acquisizione di tali aree non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all'atto della stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all'utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell'acquisizione di altre aree. I proventi delle monetizzazioni per la mancata cessione di aree sono utilizzati per la realizzazione degli interventi previsti nel piano dei servizi, ivi compresa l acquisizione di altre aree a destinazione pubblica; art Modalità compensativa Norme degli ambiti di trasformazione del Documento di Piano (sopra richiamato) CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI DI MONETIZZAZIONE DI AREE A STANDARD NELL AMBITO DEI PIANI ATTUATIVI Per quanto concerne il criterio di cui al comma 1 lettera a) dell art. 46 della L.R. 12/2005 una somma commisurata all utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione la monetizzazione alternativa alla cessione di aree deve essere commisurata all utilità economica conseguita dal privato attuatore per effetto della mancata cessione, ovvero al valore di mercato delle aree edificabili che, grazie alla monetizzazione, restano nella disponibilità del soggetto attuatore: l espressione commisurata non può che essere intesa come sinonimo di pari a in quanto il legislatore regionale, ove avesse voluto attribuire all espressione il diverso significato di proporzionata (e dunque avesse inteso l utilità come pari ad una quota o percentuale del valore di mercato), avrebbe indicato il criterio per la determinazione della somma (e, dunque, la misura della quota o della percentuale da applicare al valore di mercato). La ratio dell art. 46 L.R. 12/2005 è quella di prevedere il pagamento di una somma di denaro che sia di importo tale da realizzare l equivalenza delle due soluzioni (cessione aree e monetizzazione) sia per l amministrazione comunale sia per il privato (cfr. sentenza TAR Lombardia, Milano, sez. II, 30/07/2010 n. 3280). Al riguardo si rende, pertanto, necessaria la redazione a cura del soggetto attuatore proponente di una perizia di stima specifica per l ambito d intervento interessato, riferita al valore di trasformazione dell ambito, in ragione dell utilità economica acquisita dal soggetto attuatore del Piano attuativo (ai sensi dell art. 46 L.R. 12/2005) nel non mettere a disposizione aree destinate all assolvimento dello standard urbanistico previsto e coincidente, sostanzialmente, con il valore acquisito dal suolo soggetto alla trasformazione in riferimento a tali specifiche aree. DEFINIZIONE DEL VALORE ATTRIBUITO ALLE AREE DA ACQUISIRE SULLA BASE DELLA LORO CAPACITÀ EDIFICATORIA DI PIANO Per quanto riguarda il criterio, di cui al comma 1 lettera a) art. 46 della L.R. 12/2005 comunque non inferiore al costo di acquisizione di altre aree, la suindicata perizia di stima non potrà essere inferiore al costo di acquisizione di altre aree simili a quelle non cedute, quale valore minimo inderogabile. Tale valore, così come previsto dalla normativa di piano, deve essere rivalutato fino al 150% del prezzo di acquisto stabilito con delibera: la differenza incassata è a disposizione dell amministrazione per le spese 4

5 amministrative e tecniche di gestione del procedimento, per la realizzazione di opere pubbliche o facoltativamente all acquisto di ulteriori aree. Il piano dei servizi vigente all interno del bilancio economico contiene una stima di prima approssimazione circa le entrate massime possibili che il PGT potrà generare. In particolare sono stati stimati introiti provenienti da monetizzazioni, compensazioni e incentivazioni pari al valore degli incentivi volumetrici corrispondenti, stimati prudenzialmente in 150,00 /mc, corrispondenti a 45,00 al mq di superficie a servizi non ceduta, per l'indice perequativo utilizzato pari a 0,1 mq Slp/mq St = 0,3 mc Vu/mq St. In questa sede occorre procedere ad una perizia più dettagliata al fine della definizione del valore da attribuire alle aree da acquisire e della percentuale di maggiorazione nonché determinare le fonti statistiche per l aggiornamento automatico di tale valore ove non si proceda alla sua revisione con cadenza almeno annuale. A tale fine si ritiene opportuno prendere quale riferimento la media dei valori massimi tra abitazioni civili/ville e villini rilevati dall OMI Osservatorio Mercato Immobiliare ultimo aggiornamento disponibile secondo semestre anno 2016: Per poter procedere alla determinazione del valore minimo inderogabile si ritiene opportuno applicare alla media dei valori massimi tra abitazioni civili/ville e villini rilevati dall OMI Osservatorio Mercato Immobiliare una percentuale pari al 20% quale incidenza del valore al metro quadrato dell area. Determinazione valore minimo al mq di Superficie Utile Lora: Media Valore x 20% ( / 2)*20% = 290 /mq. 5

6 Tale valore minimo risulta essere pari a 96,67 /mc. le somme riscosse verranno impegnate obbligatoriamente per l acquisto o l asservimento di aree interne agli ambiti di trasformazione, secondo le priorità già definite. Così come previsto dal documento di piano il valore determinato in 96,67 /mc. deve essere inoltre rivalutato fino al 150% del prezzo di acquisto stabilito con delibera. La differenza infatti è a disposizione dell amministrazione per le spese amministrative e tecniche di gestione del procedimento, per la realizzazione di opere pubbliche o facoltativamente all acquisto di ulteriori aree. Al fine di garantire l attuazione del Piano di Governo del Territorio si ritiene corretta l applicazione della rivalutazione del valore determinato pari al 150%. 96,67 /mc. x 150% = 145,46 /mc. Il valore minimo rivalutato risulta essere pari a 145,46 /mc La differenza tra il valore dell area e la rivalutazione del 150 %, che risulta essere pari a 48,79 /mc., è a disposizione dell amministrazione per le spese amministrative e tecniche di gestione del procedimento, per la realizzazione di opere pubbliche o facoltativamente all acquisto di ulteriori aree. Per quanto concerne la rivalutazione automatica annuale del valore minimo si ritiene corretta l applicazione della formula sopra determinata applicando gli ultimi dati disponibili dell OMI Osservatorio Mercato Immobiliare da calcolare annualmente a partire dalla data di deliberazione della Giunta Comunale. Monticello Brianza, lì 03/04/2017 f.to Il Responsabile del Settore (Arch. Elena S. Zucchi) 6