LINEE GUIDA PER LA MONETIZZAZIONE DELLE AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO O GENERALE. Allegato A)

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1 LINEE GUIDA PER LA MONETIZZAZIONE DELLE AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO O GENERALE Allegato A) Settembre 2016

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3 1. PREMESSA 2. LA MONETIZZAZIONE DELLE AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO O GENERALE 3. CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEI PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE 3.1 Prezzo di mercato Osservatorio Mercato Immobiliare 3.2 Utile Promotore Immobiliare 3.3 Costo di Trasformazione 3.4 Saggio interesse Legale 3.5 Numero anni per la trasformazione 4. PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE 5. SCHEMA PERIZIA DI STIMA

4 1 PREMESSA Le Disposizioni attuative della Variante generale del Piano dei servizi all art. 18 Monetizzazione delle aree per servizi stabiliscono che qualora l acquisizione di aree, necessarie per servizi, non risulti possibile o non venga ritenuta opportuna dall Amministrazione comunale sia per la loro e- stensione, conformazione o localizzazione, sia rispetto ai programmi comunali di intervento o all esigenza d attivare o sostenere servizi a spaziali, i soggetti obbligati corrispondono al Comune in alternativa totale o parziale alla cessione una somma commisurata all utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e, comunque, non inferiore al costo dell acquisizione d altre aree simili. I proventi derivanti dalle monetizzazioni per la mancata cessione di aree per servizi sono utilizzati per acquisire aree e incrementare la dotazione d aree, servizi e infrastrutture previste nella Variante generale del Piano dei servizi o per servizi a spaziali. La Legge Regionale 12/2005 stabilisce all art. 46 che la monetizzazione alternativa alla cessione deve essere commisurata all utilità economica conseguita dal privato attuatore per effetto della mancata cessione, ovvero al valore di mercato delle aree edificabili che, grazie alla monetizzazione restano nella disponibilità del soggetto attuatore. La monetizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, consiste nel versamento di un corrispettivo monetario alternativo alla cessione diretta delle stesse, ed è una particolare procedura non finalizzata a diminuire il livello dei servizi pubblici a fronte di introiti monetari. Al contrario, la sua finalità è quella di realizzare spazi pubblici migliori attraverso l introito di somme di denaro sostitutive da destinare all acquisizione e alla realizzazione di infrastrutture capaci di soddisfare i reali bisogni della collettività. Scopo della monetizzazione è quello di realizzare una dotazione di attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale qualitativamente migliori, e dal punto di vista localizzativo, maggiormente attinenti alla tipologia necessaria nel contesto di attuazione.

5 2 LA MONETIZZAZIONE DELLE AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO O GENERALE La monetizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale consiste nel versamento al comune di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree, ogni volta che tale cessione non venga disposta. Tale monetizzazione è prevista dall art. 46 comma 1 lettera a) della Legge Regionale 11 marzo 2005 n. 12 e smi che prevede.la cessione gratuita, entro termini prestabiliti, delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria, nonché la cessione gratuita delle aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale previste dal piano dei servizi; qualora l acquisizione di tali aree non risulti possibile o non sia ritenuta opportuna dal comune in relazione alla loro estensione, conformazione o localizzazione, ovvero in relazione ai programmi comunali di intervento, la convenzione può prevedere, in alternativa totale o parziale della cessione, che all atto della stipulazione i soggetti obbligati corrispondano al comune una somma commisurata all utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione e comunque non inferiore al costo dell acquisizione di altre aree. I proventi delle monetizzazioni per la mancata cessione di aree sono utilizzati per la realizzazione degli interventi previsti nel piano dei servizi, ivi compresa l acquisizione di altre aree a destinazione pubblica; Il reperimento della dotazione di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale è un obbligo collegato a tutti gli interventi che sono soggetti a piano/programma attuativo o a permesso di costruire convenzionato, altresì per tutti gli interventi edilizi diretti che introducono una modificazione alla dotazione globale di aree per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale come definita a livello generale dal vigente Piano di Governo del Territorio. Il reperimento può avvenire in modo diretto su proposta dell operatore privato oppure attraverso la monetizzazione così come stabilito dalle Disposizioni attuative della Variante generale del Piano dei servizi del PGT. La norma regionale commisura, in primo luogo, il valore di monetizzazione all utilità economica conseguita dall operatore per effetto della mancata cessione, e pone in rilievo pertanto la necessità che venga dimostrato, con specifica perizia di stima, il valore monetario della maggiore utilità conseguita nel non mettere a disposizione le aree destinate all assolvimento delle attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale urbanistico previsto. In secondo luogo la norma regionale prevede che tale somma non debba essere inferiore al costo di acquisizione di altre aree da destinare ad attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale. Per evitare comportamenti disomogenei si ritiene opportuno determinare i parametri di riferimento per le successive perizie di stima articolati per destinazioni funzionali (residenza, commercia-

6 le/terziario e produttivo) e per localizzazione da applicare poi di caso in caso a seconda dell area di intervento e del tipo di intervento stesso. 3 CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEI PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE I dati che seguono, relativi ai parametri per la monetizzazione delle aree da destinare ad attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, si riferiscono alla superficie di 1 mq. (S) e si distinguono per destinazione d uso residenziale, commerciale, terziario e produttivo e per localizzazione. Per determinare tali parametri si applica la seguente espressione Va = P x (1 - U) - (Kc + Ku) / 0,105 + (1 + r)* Il Valore dell area è determinato dal mercato in rapporto all influenza dei seguenti fattori: P = è il prezzo di mercato di fabbricati rilevato tramite l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate. U = utile promotore immobiliare (da assumere con riferimento alla specificità del mercato locale per un valore compreso tra 0,00 < U < 0,30). Kc = costo di realizzazione, attualizzato, riferito a ciascuna delle funzioni previste /mq Ku = somma degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione /mq r = saggio di interesse legale * = numero di anni necessari per la trasformazione ed i ricavi finanziari (min 3 - max 10) 3.1 Prezzo di mercato - Osservatorio del Mercato Immobiliare Per quanto riguarda il mercato immobiliare sono stati presi a riferimento i valori OMI- Osservatorio Mercato Immobiliare aggiornati dall Agenzia del Territorio ogni sei mesi, in quanto maggiormente attendibili rispetto ad altre quotazioni di riferimento. L'Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l'elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell'agenzia. La banca dati dell'osservatorio costituisce una rilevante fonte d'informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino. Le quotazioni individuano un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferite ad unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo: la zona OMI.

7 L'ipotesi di base dell'omi è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Si ritiene pertanto che al fine di ridurre la variabilità campionaria è utile suddividere il territorio in porzioni che esprimano livelli omogenei di mercato, in funzione delle caratteristiche comuni (urbanistiche, socio-economiche, di dotazioni di servizi, ecc.). Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Le quotazioni individuano un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e pertanto vengono esclusi quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. La scelta di univocità tra zona OMI e microzona catastale è dipesa dall'opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell'osservatorio coerente con quello catastale. Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull'intero territorio nazionale, le zone OMI, infine, sono state raggruppate in fasce, le quali individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e rispecchiano, in generale, una collocazione urbanistica consolidata (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana).

8 QUOTAZIONI IMMOBILIARI ZONA OMI DESTINAZIONE RESIDENZIALE DESTINAZIONE TERZIARIA DESTINAZIONE PRODUTTIVA DESTINAZIONE COMMERCIALE centrale B1 ville / villini - abitazione civile - abitazione economica uffici laboratori - capannoni industriali negozi - centri commerciali - magazzini semicentrale C1 ville / villini - abitazione civile - abitazione economica uffici laboratori - capannoni industriali negozi - centri commerciali - magazzini periferica D1 ville / villini - abitazione civile - abitazione economica uffici laboratori - capannoni industriali negozi - centri commerciali - magazzini suburbana E1 ville / villini - abitazione civile - abitazione economica uffici laboratori - capannoni industriali negozi - centri commerciali - magazzini ZONE OMI E TIPO DESTINAZIONE

9 SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN ZONE OMI

10 3.2 Utile promotore immobiliare Il promotore immobiliare è un operatore del mercato immobiliare che fornisce un servizio volto a favorire la conclusione di contratti di compravendita o di locazione immobiliare. L utile del promotore immobiliare costituisce il profitto complessivo ritraibile dall impiego di tutti i capitali nell operazione immobiliare e si può considerare come somma della remunerazione attesa dall investitore e della enumerazione del rischio specifico del promotore. Normalmente l utile del promotore è in relazione al valore di mercato del prodotto. Ordinariamente l imprenditore puro si riconosce un margine operativo ovvero profitto al lordo d imposte ed oneri di gestione che si attesta nella misura del 15% sulla sommatoria dei costi complessivi. 3.3 Costo della trasformazione E il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area ed è composto da: Kc = costo delle opere edili (costo tecnico di costruzione, spese generali). Tale valore è rilevabile dal bollettino prezzi opere edili di Cremona del 2007 rivalutato ISTAT al secondo semestre I valori applicati per la determinazione dei parametri di monetizzazione sono maggiori nella zona del centro storico della città e decrescono man mano che ci si sposta verso la periferia e la zona sub-urbana. COSTO DI COSTRUZIONE FABBRICATO RESIDENZIALE DI TIPO MEDIO (riv. Istat) max COSTO DI COSTRUZIONE FABBRICATO RESIDENZIALE DI LUSSO E UFFICI (riv. Istat) min COSTO DI COSTRUZIONE FABBRICATO RESIDENZIALE DI LUSSO E UFFICI (riv. Istat) max

11 COSTO DI COSTRUZIONE FABBRICATO INDUSTRIALE (riv. Istat) min COSTO DI COSTRUZIONE FABBRICATO INDUSTRIALE (riv. Istat) max Ku = contributi afferenti il costo di costruzione e gli oneri per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria. All atto del ritiro del permesso di costruire, il soggetto che edifica è tenuto al pagamento degli oneri secondo i valori deliberati dal Consiglio comunale, e il contributo commisurato al costo di costruzione legge n. 10/77.

12 ONERI DI URBANIZZAZIONE (Allegato alla D.C.C n. 8 del 30 marzo 2015)

13 3.4 Saggio interesse legale Il saggio di interesse (r) rappresenta la percentuale dell'interesse su un prestito e l'importo della remunerazione spettante al prestatore. Viene espresso come una percentuale per un dato periodo di tempo e indica quanta parte della somma prestata debba essere corrisposta come interesse al termine del tempo considerato o, da un altro punto di vista, indica il costo del denaro. Il tasso d'interesse è variabile anche in funzione della moneta di riferimento, del rischio connesso alla solvibilità del debitore e della lunghezza del periodo di riferimento. Il Ministero dell'economia e delle Finanze con decreto del 12 dicembre 2013 (G.U. n. 292 del 13 dicembre 2013) ha modificato la misura del saggio degli interessi legali; con decorrenza 1 gennaio 2016 la misura del tasso di interesse legale è fissata all'0,2 % in ragione d'anno. 3.5 Numero anni per la trasformazione Il numero degli anni necessari per la trasformazione dell intervento viene assunto pari a 10, periodo di validità di un piano attuativo.

14 4 PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE /mq centro semicentro periferia sub_urbana nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e ricostruzione) intervento su edificio esistente (50% nuova costruzione) nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e ricostruzione) intervento su edificio esistente (50% nuova costruzione) nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e ricostruzione) intervento su edificio esistente (50% nuova costruzione) nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e ricostruzione) intervento su edificio esistente (50% nuova costruzione) residenza commercio/terziario produttivo TABELLA1 - PARAMETRI DI MONETIZZAZIONE residenza commercio/terziario produttivo nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e nuova costruzione, ristrutturazione (demoliz. e GRAFICO 1 - PARAMETRI MONETIZZAZIONE

15 Se si confrontano i valori dei parametri di monetizzazione approvati con Deliberazione di Giunta Comunale n. 54 del 20 marzo 2014 con i parametri aggiornati nelle presenti linee guida, a fronte di un importante riduzione delle quotazioni immobiliari OMI, della rivalutazione ISTAT dei costi di costruzione e dell applicazione dei nuovi oneri di urbanizzazione, si rilevano delle variazioni in riduzione dei parametri che oscillano tra il 10 e il 22 % così come analiticamente indicato nei seguenti grafici. RESIDENZA NUOVA COSTRUZIONE RESIDENZA INTERVENTO SU EDIFICIO ESISTENTE

16 COMMERCIO NUOVA COSTRUZIONE COMMERCIO INTERVENTO SU EDIFICIO ESISTENTE

17 TERZIARIO NUOVA COSTRUZIONE TERZIARIO INTERVENTO SU EDIFICIO ESISTENTE

18 PRODUTTIVO NUOVA COSTRUZIONE PRODUTTIVO INTERVENTO SU EDIFICIO ESISTENTE

19 5 SCHEMA PERIZIA DI STIMA DENOMINAZIONE INTERVENTO (indicare la denominazione dell intervento) LOCALIZZAZIONE (indicare via/quartiere) FUNZIONI DI PROGETTO PREVISTE NELL INTERVENTO RESIDENZA COMMERCIO - TERZIARIO PRODUTTIVO MQ MQ MQ TIPOLOGIA DELL INTERVENTO NUOVA COSTRUZIONE, RISTRUTTURAZIONE CON DEMOLIZIONE E RI- COSTRUZIONE INDICE FONDIARIO DI PROGETTO (UF) (SLP di progetto/superficie fondiaria) DESCRIZIONE DELL AMBITO DI INTERVENTO SU EDIFICIO ESISTENTE RESIDENZA COMMERCIO - TERZIARIO PRODUTTIVO MQ/MQ MQ/MQ MQ/MQ INTERVENTO E DEL CONTESTO (descrivere sinteticamente il contesto urbano in cui l intervento si inserisce) UTILITA ECONOMICA CONSEGUITA PER EFFETTO DELLA MANCATA CESSIONE DELLE AREE (art. 46 L.R. 12/2005 e smi) da determinarsi ZONE OMI (OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE) (vedi allegato B) CENTRO SEMICENTRO PERIFERIA PARAMETRI MONETIZZAZIONE (vedi allegato C) SUB-URBANA RESIDENZA COMMERCIO - TERZIARIO PRODUTTIVO /MQ /MQ /MQ STIMA DEL COSTO DI ACQUISIZIONE DI AREE (parametro monetizzazione x indice fondiario) RESIDENZA ( /MQ) X (MQ/MQ) /MQ COMMERCIO TERZIARIO - ( /MQ) X (MQ/MQ) /MQ PRODUTTIVO ( /MQ) X (MQ/MQ) /MQ ALTRE VALUTAZIONI: coefficienti incrementali o decrementali compresi tra 10% e +10% in base alle particolari caratteristiche urbanistiche dell area. AI SENSI DELLA L.R.12/2005 E SMI IL VALORE DI MONETIZZAZIONE È STABILITO NEL VALORE DI. /MQ (in caso di interventi che prevedono più funzioni deve essere effettuata la media ponderale dei diversi valori ottenuti)