PRIVATO ED INTERESSE PUBBLICO - COMPENSAZIONE

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1 Ing. Mormina Lucianello s.r.l. unip. Via Degli Ulivi n Scicli - Oggetto: Programma integrato per il Recupero e la Riqualificazione Urbana nell ambito del quartiere Jungi Intervento edificatorio costituito da complessive n 15 unità abitative di cui n 9 da locare a canone sostenibile e n 6 di proprietà privata CONGRUITA DELL INTERVENTO CON COMPARAZIONE TRA BENEFICIO PRIVATO ED INTERESSE PUBBLICO - COMPENSAZIONE Ing. Mormina Lucianello s.r.l. unipersonale

2 PREMESSA Il Comune di Scicli, con Delibera della GM n. 226 del , ha promosso quale soggetto proponente e attuatore la partecipazione al Bando Pubblico Regionale per l accesso ai contributi per i Programmi integrati per il recupero e la riqualificazione delle città approvato con D.D.G. n. 1250/ex S4.01 LL.PP. Assessorato delle infrastrutture e della mobilità Dipartimento delle Infrastrutture e della Mobilità e dei Trasporti ex Servizio 4 Politiche urbane e abitative LL.PP. e pubblicato in data 16/07/2010 sulla Gazzetta Ufficiale della Regione Siciliana. All uopo l Amministrazione Comunale ha individuato quale comparto urbano da riqualificare attraverso il P.I. il quartiere Jungi. I programmi integrati sono programmi attuati obbligatoriamente con il concorso di risorse pubbliche e private e sono caratterizzati dalla presenza di una quota di edilizia sociale e/o da una quota di edilizia privata, sono inoltre caratterizzati dalla presenza di diverse tipologie di interventi e da una pluralità di funzioni: il tutto a garantire il superamento della monofunzionalità delle città e la coesistenza di classi sociali differenti e di molteplici destinazioni d uso. Gli stessi programmi integrati sono finalizzati alla rigenerazione delle città, luoghi interni alla città consolidata o periferie urbane, rese marginali dal decadimento dei processi di sviluppo, generante problemi di degrado fisico, sociale ed economico. Tali programmi consentiranno la riqualificazione dell ambiente urbano, e quindi, l incremento degli alloggi sociali da destinare a canone sostenibile da offrire al mercato da locare alle categorie svantaggiate previste dall art.11 della legge 133/2008, ma anche alloggi privati, la riqualificazione degli spazi pubblici, la riorganizzazione urbanistica, il miglioramento della qualità della vita mediante l offerta di servizi strutturali ed infrastrutturali in grado di favorire l inclusione sociale, la qualità ambientale e l occupazione. L' "Ing. Mormina Lucianello s.r.l. unipersonale" quale soggetto privato, ha presentato una proposta di intervento da realizzarsi su via Ponchielli. Detta proposta è stata ammessa a finanziamento con DDG 151/S7 del 31/01/2011 e successiva approvazione del CIPE nella seduta del 05/05/2011. Successivamente detta proposta, di cui se ne riporta nella tabella che segue il riepilogo degli interventi, è stata approvata dal Consiglio Comunale con Delibera n. 32 del 21/03/2012: RIEPILOGO INTERVENTI DELLA PROPOSTA PROGRAMMA INTEGRATO APPROVATO CON DEL. C.C. N. 32/2012 INTERVENTO: Importo ( ) Riqualificazione Via Tiepolo e Via G. Ferraris OPERE DI URBANIZZAZIONE regionale( ) comunale ( ) privato ( ) , , , ,01 EDILIZIA RESIDENZIALE A CANONE SOSTENIBILE N 9 alloggi a canone sostenibile con durata 26 anni , ,49 0, ,49 EDILIZIA RESIDENZIALE A LIBERO MERCATO N. 6 alloggi a libero mercato ,00 0,00 0, ,00 1. DESCRIZIONE DELL INTERVENTO Nel complesso l intervento proposto si compone di una parte relativa alla realizzazione di opere pubbliche atte alla riqualificazione della città, così come contemplato nel Bando, ed una parte relativa alla realizzazione di nuove costruzioni da destinare ad edilizia residenziale di tipo sociale. Le opere di riqualificazione urbana concordate con l Amministrazione Comunale consistono nel riqualificare e rifunzionalizzare le Vie Tiepolo e G. Ferraris entrambe adiacenti lo stadio comunale "Ciccio Scapellato", per la qual

3 cosa è stato redatto un progetto il cui importo complessivo ammonta ad ,54. Detto progetto risulta attuabile a mezzo stralci funzionali e precisamente: un primo stralcio di importo complessivo pari ad ed un secondo, di importo pari ad ,54, il cui onere economico è posto a carico del Comune di Scicli. Per quel che riguarda la nuova edificazione la proposta consiste nella realizzazione di un complesso residenziale di natura sociale su un area, ubicata lungo la via Ponchielli, avente superficie di mq e riportata al catasto terreni del comune di Scicli al F.glio 77 p.lla 504 Detto intervento edificatori comprende la realizzazione di un corpo di fabbrica costituito da 15 alloggi residenziali, più precisamente così ripartiti: numero 9 alloggi a carattere sociale destinati alla locazione per anni 26 a canone sostenibile; numero 6 alloggi destinati al libero mercato. Tale complesso residenziale in progetto ha una volumetria complessiva di mc ,15, La parte di edilizia residenziale a canone sostenibile occupa una superficie utile di mq. 821,28 La rimanente parte destinata al libero mercato occupa una superficie utile pari a mq Vuole evidenziarsi che il lotto oggetto di edificazione, esteso, come detto, mq. 3400, presenta un andamento planoaltimetrico fortemente degradante verso la Via Ponchielli oltre ad una natura geomorfologica e litologica caratterizzata da una forte componente argillosa. Detto stato di cose comporta la realizzazione di impegnative opere di sostegno dei fronti scavo da realizzare lungo i confini con gli appezzamenti contigui al lotto e, nel contempo, intraprendere consistenti opere di stabilizzazione del sito. Detto stato di cose ricade, in modo marcato, sulla valutazione da attribuire al terreno che deve accogliere l erigendo edificio, la quale viene fissata in. 15,00/mq., ne discende un valore complessivo pari a: mq ,00 x /mq. 15,00 = ,00 Tabella 1 RIEPILOGO INTERVENTI DELLA PROPOSTA PROGRAMMA INTEGRATO OPERE DI URBANIZZAZIONE INTERVENTO: Importo ( ) regionale( ) comunale ( ) Riqualificazione Via Tiepolo e Via G. Ferraris -1 Stralcio funz. EDILIZIA RESIDENZIALE A CANONE SOSTENIBILE N 9 alloggi a canone sostenibile con durata 26 anni N. 6 alloggi a libero mercato e locali commerciali privato ( ) , ,00 0, , , ,90 0, ,08 EDILIZIA RESIDENZIALE A LIBERO MERCATO ,00 0,00 0, ,00 3. COMPENSAZIONE A SEGUITO DEL PLUSVALORE GENERATO DALLA TRASFORMAZIONE Il principio della compensazione, inteso come beneficio pubblico costituente aliquota del plusvalore generato dalla trasformazione urbanistica non risulta normato dall attuale legislazione urbanistica regionale, né l amministrazione comunale è dotata di regolamenti in materia, Tuttavia l argomento è stato oggetto di trattazione, sia a livello dottrinale che legislativo (Regione Veneto. Regione Marche) in quanto presente in tutti i programmi di riqualificazione urbana (Contratti di Quartiere, PRUST,PUC, Piani Integrati) la cui attuazione avviene, come è noto, attraverso il partenariato Pubblico-Privato. Anche tali programmi rigenerativi prevedono interventi in variante allo strumento urbanistico, generando un plusvalore o beneficio pubblico-privato, che potrà essere di carattere economico, sociale, od infrastrutturale.

4 Il concetto di compensazione, in fin dei conti, consiste nel ripartire equamente questo beneficio pubblico-privato tra soggetto pubblico(collettività) e promotore. A parere dello scrivente un metodo da seguire per determinare il beneficio a favore del comune di Scicli derivante dalla proposta di trasformazione urbanistica inserita nel Piano Integrato è quello di sottoporre ad accordo negoziale il plusvalore generato. Il plusvalore generato dalla trasformazione è rappresentato dalla seguente formula: dove: Bpr = beneficio del privato a seguito dell accordo Bpu = beneficio pubblico PLUSVALORE = Bpr + Bpu = Vm post - Vm ante Vm ante = valore di mercato ante, che rappresenta il valore di mercato prima della trasformazione riferito allo stato di fatto e di diritto dell area; Vm post = valore di mercato post, che rappresenta il valore di mercato dopo la trasformazione riferito alla stato dell area trasformata, espressione quindi della edificabilità aggiuntiva. La modalità di calcolo del plusvalore può essere riconducibile a due metodi: metodo analitico estimativo. metodo sintetico per completezza, sviluppiamo entrambi i metodi. 3.1 METODO ANALITICO In questo, per determinare il più probabile valore di mercato dell area, dopo la trasformazione urbanistica, ovvero Vm post, si ricorre al metodo estimativo del valore di trasformazione, ove risulta: ove: R = Ricavo o valore di mercato degli immobili Cc = costo di costruzione manufatti; Oc = oneri concessori; St = spese tecniche; Sg = spese generali; U = utile del promotore. Vm post = [R ( Cc + On + St + Sg + U )] (1) Quindi, dal punto di vista economico Plus.valore è dato dalla seguente espressione: Plus.valore = Bpr + Bpu = [R ( Cc + On + St + Sg + U )] Vm ante (2) dove, dal punto di vista estimativo l aspetto più importante è quello di valutare l utile del promotore (U), la qual cosa, dal punto di vista pratico, non si rivela semplice, dipendendo da molteplici fattori quali, ad esempio, il tempo: variabile indeterminata nell ambito di progetti riguardanti la riqualificazione urbana. Secondo diversi autori, l utile del promotore (U), può essere stimato sia in funzione dei costi totali d investimento (C) o dei futuri ricavi totali ( R ). Tuttavia, sia nella letteratura estimativa internazionale che in quella italiana, in particolare (Forte, de Rossi, 1992, par. 7.7; Realfonzo, 1994, par ; Prizzon,) nella stima di interventi in variante agli strumenti urbanistici è ragionevole ipotizzare che il beneficio totale (Bt= Bpr + Bpu ), da cui detrarre il beneficio pubblico, equivalga all utile del promotore (U). Detto ciò, affrontiamo la stima dell area in oggetto: innanzitutto vediamo le grandezze che intervengano nel valore di trasformazione: queste possono sintetizzarsi

5 nella tabella che segue. Tabella 2 TABELLA COSTI di trasformazione ( ) C1 Costo dell area mq 3.400,00 15,00 /mq ,00 C2 Costo di costruzione immobili Residenziale mq 570,39 850,00/mq 484,831,50 Box auto mq 113,40 350,00 /mq ,00 Totale costo di costruzione ,50 C3 Costo complessivo delle opere di urbanizzazione 15% C ,00 C4 Oneri concessori 4% C ,50x ,86 C5 Spese tecniche 10% C ,50x ,15 C6 Spese generali: Oneri finanziari,assicurativi, gestione, altro 10%x(C1+C2+C3+C4+C5) 0.10x , ,45 C C1+C2+C3+C4+C5+C ,96 R Ricavo vendita immobili con destinazione residenziale TABELLA RICAVI ( ) mq 570,39 /mq 1.500, ,00 Dalla tabella precedente discende che: Tabella 3 Vpost R- ( C - C1 ) ,00 ( , ,00 ) = ,04 Plus.Valore = U V.post - Vante , ,00 = ,04 Bpu = Cofinanziamento privato delle opere di urbanizzazione ( Tab. 1) ,00 U= Bpriv.= Plusv.- Bpubl. = , ,00 = ,04 In percentuale si ha U/C ,04 / ,96 =0,0514 5,14% In percentuale si ha U/R ,04 / ,00=0,0434 4,34% Nella stima si sono considerati i seguenti valori del costo di costruzione: Edilizia residenziale 850,00 / mq < 874,23 (C.R.T. relativo all Edilizia agevolata-convenzionata di cui al D.A. 23 agosto 2007 pubblicato in G.U.R.S. n.36 del 10/08/2007) Edilizia destinata a Box o pertinenze 350,00 < 60% 874,23 Come si può notare si sono considerati prezzi unitari del costo di costruzione inferiori a quelli praticati per l edilizia agevolata convenzionata, che a sua volta risultano notevolmente inferiori ai costi stabiliti dal Prezzario Regionale delle opere pubbliche. Per quanto riguarda il valore di mercato degli immobili, da un indagine di mercato si è ritenuto opportuno considerare i seguenti valori: Immobili con destinazione residenziale 1.500,00 / mq.

6 Tali valori sono superiore ai valori l Osservatorio dell Agenzia del Territorio - Banca dati delle quotazioni immobiliari), che per il comune di Scicli, relativamente al quartiere Jungi, codice di zona D1, microzona catastale n. 2, tipologia prevalente abitazioni di tipo civile, il cui valore massimo viene indicato in 1.250,00 /mq.- Per completezza, si ritiene opportuno precisare che, generalmente secondo i più autorevoli autori della dottrina estimativa il profitto del promotore viene stimato come aliquota del costo di produzione o d investimento pari al (15%- 40%) (Tab. 4) o in percentuale sul valore di mercato dei beni realizzati tra il ( 20-25%) (Tab. 5). Tabella 4 I utile come aliquota dei costi d investimento FONTI % UTILE VALORI DI RIFERIMENTO Orefice M. (1995) 14% Investimento Prizzon F. (2001) 15% Costi totali Ferrero C., Songini L., Tirri V. (1996) 50% Investimento Greer G.E. (1997) 25,60% Costi totali Fonte: F.Di Piazza (2007) Il costo di produzione Tabella 5 I utile come aliquota del valore di mercato FONTI % UTILE VALORI DI RIFERIMENTO Isaac D. (1996) 17% Sul valore totale dei ricavi Carter P. (1982) 22% Sul valore totale dei ricavi Ferrero C., Songini L., Tirri V. (1996) 30% Sul valore totale dei ricavi Somasca T. (1995) 25,00% Sul valore totale dei ricavi Fonte: F.Di Piazza (2007) Il costo di produzione Realfonzo (Realfonzo, 1994, pag. 141) infine, riprendendo il lavoro di Forte e de Rossi, ritiene che un Utile del promotore inferiore 10% sul valore totale di mercato rende minima la fattibilità economica dell intervento, rendendo l intervento stesso meno conveniente per il promotore rispetto ad un intervento conforme allo strumento urbanistico METODO SINTETICO In questo caso i costi di trasformazione non rientrano nel calcolo del plusvalore, che viene determinato in maniera fissa. Ove: Vm ante = costo sostenuto per l acquisto dei terreni e delle aree di intervento. Il valore da utilizzare è quello riportato nell atto notarile o preliminare di acquisto riferito per unità di superficie (mq), che, nel nostro caso, è pari ad /mq. 15,00 (valore compatibile con l indennità di espropriazione sostenuti dall Amministrazione comunale nell acquisizione di aree limitrofe aventi simili problemi di stabilizzazione e di orografia). Nel nostro caso si ha: Vm ante = mq ,00 x /mq 15,00 = ,00 Vm post = valore di mercato delle aree edificabili le quali, nelle zone di completamento urbanizzate, viene correntemente determinato considerando il 20% del valore del costruendo immobile al netto delle opere di stabilizzazione e di sostegno dei fronti scavo del sito. Visto che il costo relativo le opere di stabilizzazione del sito e di sostegno dei fronti scavo con gli appezzamenti limitrofi, come da apposita analisi, è risultato essere pari ad. 34,60/mq. di superficie, ne discende un costo complessivo di dette opere pari a: mq. 3400,00 x. 34,60 = ,00- Si ha in definitiva: superficie residenziale a libero mercato = mq. 570,69 x ,00 x 20% ,00 = ,00

7 Tabella 6 Si ha quindi consegue che il Plus Valore ammonta a: V.post = ,00 PLUS VALORE = , ,00 = ,00 4. CONSIDERAZIONE CONCLUSIVE Innanzitutto si vuole evidenziare che i due metodi di stima utilizzati per determinare il più probabile valore di mercato dell area post riqualificazione urbanistica ci portano a risultano paragonabili. Questo ci suggerisce che il valore di trasformazione dell area rispetta sia i costi di costruzione praticati sul mercato edilizio sia che i valori di vendita degli immobili sono quelli di mercato; inoltre si deduce che il QTE (Costo totale dell intervento), utilizzato per determinare l ammontare dell investimento è in linea con il costo totale di trasformazione. Considerando congrui i valori determinati con il metodo di stima analitico, si ha: PLUSVALORE= ,04 Bpu = Cofinanziamento privato delle opere di urbanizzazione ( Tab. 1) = ,00 Bprivato = ,04 La compensazione, in termini finanziari, equivale al Bpu = Va comunque ricordato che nell ambito di un programma di riqualificazione urbana i benefici pubblici per la collettività sono molteplici venendo a prodursi effetti di carattere multidimensionale quali: riduzione del consumo di suolo agricolo; ottimizzazione nell uso dei servizi pubblici; integrazione sociale con l insediamento di fasce diversificate ( alloggi a canone sostenibile); incremento della dotazione degli standard urbanistici ed infrastrutturali, con miglioramento della qualità della vita. La Ing. Mormina Lucianello s.r.l. unipersonale, quale soggetto promotore, dichiara la disponibilità a cofinanziare le opere di urbanizzazioni per l importo di ,00 quale compensazione in termini di Beneficio pubblico come sopra illustrato.