GLI ADEMPIMENTI E LE NOVITA FISCALI IN CAPO AL CONDOMINIO

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1 GLI ADEMPIMENTI E LE NOVITA FISCALI IN CAPO AL CONDOMINIO Esempi di gestione e compilazione di modelli fiscali Roberto Martini Dottore commercialista in Verona roberto.martini187@alice.it

2 DI COSA PARLIAMO: Irpef Iva Imposta di registro Tributi locali: Imu, Tasi e Tari Accertamento Casi pratico-professionali: domande e dibattito

3 Primo argomento: IRPEF Principio generale: il condominio non è soggetto passivo di imposta. Il reddito è imputabile pro-quota ai singoli proprietari o titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione, etc.)

4 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio: soggetti ammessi: tutti i soggetti che possiedono o detengono l immobile: proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale, inquilino, comodatario, soci di cooperative di costruzione (se in possesso della dichiarazione di consenso ai lavori del proprietario), exconiuge separato del proprietario della casa coniugale cui è stato concesso il diritto di abitazione, familiari di tutti i soggetti predetti purché siano conviventi e le fatture e bonifici siano a loro intestate

5 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio Immobili interessati: immobili a destinazione abitativa situati in Italia, di qualsiasi categoria catastale e anche ad uso promiscuo; pertinenze degli immobili; edifici condominiali residenziali limitatamente agli interventi effettuati sulle parti comuni; tali immobili devono essere censiti all Agenzia del territorio o comunque essere stata fatta la richiesta di accatastamento Interventi rilevanti: a) manutenzione ordinaria, straordinaria, di restauro, di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia

6 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio b) Risparmio energetico: possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie (es. schermatura mobile solare) acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento del risparmio energetico c) Impianti elettrici e a metano d) Eliminazione di barriere architettoniche e) Prevenzione furti f) Cablatura edifici g) Misure antisismiche (detraz. 65%; Euro) h) Prevenzione infortuni e malattie i) Eventi calamitosi

7 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio Spese ammissibili: acquisto di materiali ed esecuzione dei lavori (se effettuati in economia sono detraibili solo le spese per i materiali utilizzati); progettazione lavori e altre spese professionali; Iva e oneri tributari legati all intervento; oneri di urbanizzazione, perizie e sopralluoghi; relazioni di conformità; redazione di documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica dell immobile; altra documentazione strettamente inerente alla realizzazione dell intervento.

8 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio Importo della detrazione: l importo detraibile va ripartito in dieci anni; il limite di spesa è riferito a ciascun anno e a ciascun intervento; per gli interventi pluriennali, il limite va riferito nel suo complesso. In ogni caso deve trattarsi di spese effettivamente rimaste a carico. Dal 26/6/2012 al 31/12/2015: limite Euro; detrazione 50% anche per gli acquisti di mobili e grandi elettrodomestici per l immobile ristrutturato, limite Euro Dal 1/1/2016: limite Euro; detrazione 36% Per gli interventi sulle parti comuni dell edificio, il beneficio compete all anno di effettuazione del bonifico da parte dell amministratore, a condizione che la quota a carico del singolo condomino sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

9 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio Adempimenti formali: Prima dell inizio dei lavori: avere le abilitazioni amministrative; inviare una comunicazione alla Asl se sussiste l obbligo; Durante l esecuzione dei lavori: effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale anche on-line con ordinante la persona che richiede la detrazione (sull importo del bonifico al netto dell Iva la banca o l ufficio postale che riceve l accredito effettua una ritenuta di acconto dell 8% che esclude ogni altra ritenuta), per gli interventi effettuati sulle parti comuni il bonifico deve recare il cod. fisc. dell amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento oltre a quello del condominio; richiedere le fatture e le ricevute intestate al beneficiario della detrazione; indicare i dati catastali nella dichiarazione dei redditi; richiedere all impresa esecutrice una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale dichiari di aver adempiuto a tutti gli obblighi in materia di sicurezza del lavoro e in materia contributiva

10 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Detrazione per interventi di recupero edilizio Dopo l esecuzione dei lavori: il condominio deve conservare le fatture, le ricevute di spesa, le ricevute di bonifico, le abilitazioni amministrative, la dichiarazione sostitutiva, la documentazione catastale; il condomino deve conservare la ripartizione della spesa secondo le tabelle millesimali e la fotocopia della deliberazione dell assemblea condominiale, tuttavia tutta la documentazione può essere sostituita da una certificazione dell amministratore del condominio, in cui si attesta il corretto adempimento di tutti gli obblighi previsti con l indicazione della somma di cui il contribuente può beneficiare ai fini della detrazione.

11 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Reddito fondiario parti comuni di fabbricati: sono produttivi di reddito fondiario le parti comuni di condominio, quali p.e. la portineria, l alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale, dotati di rendita catastale autonoma: la titolarità del reddito spetta al singolo condomino se la quota per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 per gli immobili non locati; se le parti comuni sono locate o se sono negozi devono comunque essere dichiarate. Cedolare secca: per la locazione da parte del condominio di un fabbricato ad uso abitativo di proprietà dello stesso non è possibile esercitare l opzione per la cedolare secca.

12 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Ritenute alla fonte Il condominio è sostituto d imposta pertanto l amministratore, se nominato, o uno qualunque dei condomini, opera le ritenute all atto del pagamento del corrispettivo al sostituito d imposta che ha fornito la prestazione. Compensi per prestazioni professionali e compensi per prestazioni occasionali: aliquota 20% (il condominio opera la ritenuta anche sui compensi corrisposti all amministratore persona fisica o società tra professionisti i cui redditi siano di lavoro autonomo, non va applicata nel caso in cui l attività di amministrazione del condominio sia effettuata da società di persone commerciali o da società di capitali.

13 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Contratti di appalto di opere e servizi: il condominio, nella persona dell amministratore, se nominato, o qualunque condomino, deve operare una ritenuta del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relativi a contratti di appalto di opere o servizi all atto del pagamento a prescindere dall assolvimento o meno dell obbligo di emissione della fattura. Essa è operata anche se i redditi sono qualificabili come «redditi diversi»; la ritenuta va versata entro il 16 del mese successivo al pagamento del corrispettivo con cod. trib (percipiente Irpef), 1020 (percipiente Ires). Sono esclusi: contratti di somministrazione di utenze; fornitura di beni con posa in opera, qualora la posa sia accessoria rispetto alla fornitura del bene; prestazioni d opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo (rit. 20%); prestatori in regime forfettario o con il regime dei minimi previo rilascio di dichiarazione del prestatore.

14 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Ritenute alla fonte Certificazione unica: il sostituto d imposta deve rilasciare a ciascun percipiente, entro il 28 febbraio, anche a mezzo posta elettronica un apposita certificazione che va inviata all AE, in via telematica, entro il 7 marzo di ogni anno. Dall attestazione dei redditi corrisposti nel 2014 deve essere utilizzato il «modello di certificazione unica». Il mancato rilascio della certificazione unica non fa venir meno la possibilità di dedurre la ritenuta subita dall Irpef dovuta dai percipienti purché questi siano in grado di dimostrare l effettivo assoggettamento a ritenuta del compenso percepito.

15 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Ritenute alla fonte Dichiarazione mod. 770: il sostituto d imposta presenta entro il 31 luglio «la dichiarazione delle somme e valori soggetti a ritenute alla fonte» con il mod. «770 S» o «770 O». Generalmente il condominio compila il 770 S, riguardante redditi di lavoro dipendente e assimilati, redditi di lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi. Esso va presentato autonomamente, cioè non può essere inserito in Unico, ed in via telematica. La dichiarazione va sottoscritta a pena di nullità dall amministratore del condominio, che può essere sanata se firmata entro 30 gg dall invito dell AE.

16 PRIMO ARGOMENTO: IRPEF Dichiarazione dell amministratore Gli amministratori devono comunicare nel quadro AC del modello UNICO: I dati identificativi del condominio oggetto di interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati sulle parti comuni condominiali (sez. I); I dati catastali identificativi dell immobile (sez. II); I dati relativi ai fornitori e agli acquisti di beni e servizi (sez. III): devono essere dichiarati i dati identificatici del fornitore e l importo complessivo degli acquisti di beni e di servizi con esclusione dei dati relativi alle forniture di acqua, gas, energia elettrica; acquisti di beni e servizi effettuati nell anno solare per un importo al lordo dell IVA superiore a 258,23; forniture di servizi soggette a ritenute alla fonte; sono fornitori anche gli altri condomini, i super-condomini, i consorzi e gli enti ai quali il condominio abbia corrisposto nell anno somme superiori ad 258,23

18 Secondo argomento: Iva Oneri condominiali: gli oneri condominiali, quali i servizi di pulizia, ascensore, acqua, energia elettrica, ecc., quando sono addebitati dal locatore al conduttore, devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie alla locazione e pertanto ne seguono il trattamento: se quest ultima è imponibile ai fini Iva, anch esse sono imponibili, se invece la locazione è esente, il relativo addebito avviene in esenzione. Tuttavia, la regola dell accessorietà non si applica ove i servizi medesimi siano, per loro particolare natura riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione di servizi. In questo caso i servizi sono imponibili con aliquota ordinaria.

20 Terzo argomento: Imposta di registro Divisione di beni: l atto di divisione, con cui le parti sciolgono una comunione su beni e diritti, è tassato diversamente a seconda che il valore della quota di beni effettivamente assegnati al singolo condividente sia pari o superiore al valore della quota di massa comune che gli spetta di diritto. Per la determinazione dell imposta è quindi necessario individuare il valore della massa comune oggetto di divisione. Se il valore delle quote effettivamente assegnate ad ogni condividente è uguale al valore della quota di massa comune spettante di diritto, si applica al valore della massa comune l aliquota dell 1% prevista per gli atti di natura dichiarativa. Nel caso di eccedenza del valore complessivo dei beni assegnati ad un condividente rispetto alla quota di diritto, tale eccedenza è considerata vendita ed è soggetta alle aliquote degli atti traslativi. L assegnazione di parti comuni di un condominio in proprietà esclusiva a ciascun condomino è considerata di natura dichiarativa, quindi soggetta all aliquota dell 1% per la parte corrispondente alla quota di diritto spettante a ciascun condividente rispetto all intera comunione.

22 Quarto argomento: Tributi locali Imu: il versamento della quota di tributo che grava sulle parti comuni dell edificio (es. alloggio del portiere) può essere effettuato dall amministratore di condominio; Tasi: la quota che grava sui condomini può essere effettuata dall amministratore di condominio; la quota che grava sul conduttore dovrà essere versata dal conduttore stesso in quanto costituisce obbligazione tributaria autonoma; Tari: la detenzione di locali di proprietà comune origina una obbligazione tributaria autonoma in capo al conduttore. Mutamenti di soggettività passiva: i mutamenti di soggettività passiva devono essere dichiarati sia da chi ha cessato di essere soggetto passivo, sia da chi ha iniziato ad esserlo. Nel caso in cui più persone siano titolari di diritti reali sull immobile, ciascun contitolare è tenuto a dichiarare la quota ad esso spettante. Tuttavia è consentito ad uno qualsiasi dei titolari di presentare la dichiarazione congiunta, purché comprensiva di tutti i contitolari. Nel caso del condominio, l amministratore è soggetto obbligato a presentare la dichiarazione per conto di tutti i condomini.

24 Quinto argomento: accertamento Attività istruttoria svolta in Ufficio dall AE: l amministratore di condominio con il quadro AC, fra le altre notizie, deve anche comunicare «gli altri dati richiesti ai fini della detrazione», ne deriva che a seguito dei poteri istruttori riconosciuti all AE, gli Uffici possono richiedere dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (DM 12 novembre 1998).

25 CASI PRATICO-PROFESSIONALI: DOMANDE E DIBATTITO

26 GLI ADEMPIMENTI FISCALI IN CAPO AL CONDOMINIO Esempi di gestione e compilazione di modelli fiscali Grazie per l attenzione prestata! Roberto Martini Dottore commercialista in Verona roberto.martini187@alice.it