Ottobre IL TECNICO INCARICATO (Geom. Alan Chiappa)

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1 Ottobre 2013 IL TECNICO INCARICATO (Geom. Alan Chiappa)

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3 INDICE: Premessa Pag. 4 Scopo della analisi valutativa Pag. 5 Inquadramento generale Pag. 5 Prescrizioni urbanistiche Pag. 5 Andamento del mercato Pag. 8 Criteri di valutazione Pag. 12 Stima analitica in base al valore di trasformazione Pag. 14 Stima sintetico comparativa Pag. 21! Determinazione valore base di riferimento Pag. 22 " Determinazione del valore delle aree edif. ai fini IMU per l anno 2014 Pag. 22

4 1. PREMESSA Prima di procedere alla valutazione della aree fabbricabili riferita all anno 2014, si ritiene di illustrare brevemente l assetto normativo attuale e gli atti comunali fin qui approvati con i quali sono stati adottati gli strumenti necessari per la determinazione dei valori delle aree fabbricabili. Con l art. 59 del D.Lgs. 446/97 il legislatore ha stabilito che i Comuni possono, con proprio regolamento, determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del comune qualora l imposta (comunale sugli immobili) sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l insorgenza di contenzioso; 1 Il comune di Urgnano ha recepito il sopraccitato Decreto Legislativo approvando prima il Regolamento per l applicazione dell Imposta Comunale Immobili e successivamente, con deliberazione del Consiglio Comunale 34 del 25/09/2012, il Regolamento per l applicazione dell imposta municipale propria I parametri che devono essere rispettati nella determinazione di questi valori sono contenuti nel D.Lgs. 504/92, istitutivo dell imposta in oggetto, laddove si afferma che per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno d imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di edificabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. 2 L art. 6 del citato D.Lgs. 504/92 stabilisce anche che, in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell'art. 2, senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Una puntualizzazione importante è stata effettuata con la risoluzione Ministeriale 209/E del 1997 che ha affermato il principio secondo cui le aree edificabili avranno un valore crescente man mano che si avvicina il momento in cui su di esse potranno venir realizzati dei fabbricati. Si afferma infatti che sul mercato il valore dell'area è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale. 3 1 D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446 Istituzione dell imposta regionale sulle attività produttive, revisione degli scaglioni, delle aliquote e delle detrazioni dell Irpef e istituzione di una addizionale regionale a tale imposta, nonché riordino della disciplina dei tributi locali, art D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, Riordino della finanza degli enti territoriali, a norma dell art.4 della legge 23 ottobre 1992, n. 421, art Ministero delle Finanze, Risoluzione del , n. 209.

5 Il primo atto da parte del Comune con il quale si è provveduto alla valutazione delle aree fabbricabili, ai fini dell applicazione dell Imposta Comunale sugli Immobili, risale al Tali valori sono stati rideterminati con successive Deliberazioni per gli anni successivi. La finalità di tali deliberazioni era di autolimitare il potere di accertamento del Comune con lo scopo, quindi, di ridurre al massimo l insorgenza del contenzioso. 2. SCOPO ANALISI VALUTATIVA Alla luce di quanto sopra detto e delle precedenti deliberazioni, lo scopo della presente analisi tecnico-estimativa riguarda la determinazione dei valori delle aree fabbricabili previste all interno dello strumento urbanistico generale vigente del Comune di Urgnano. La stima si propone quindi di assicurare il raggiungimento dei seguenti obbiettivi: - procedere alla determinazione del criterio di stima del valore medio venale, per ambiti omogenei, delle aree edificabili previste dal Piano di Governo del Territorio vigente del Comune di Urgnano (BG), approvato con D.C.C. n. 2 del 07/04/2010; - definire in modo sostanziale i criteri per l attribuzione dei valori di mercato tenendo conto che, il fattore differenziale preponderante è rappresentato dalla reale capacità edificatoria definita dallo strumento urbanistico comunale sull area. A tal fine si ritiene di procedere alla determinazione del valore per metro quadrato di area fabbricabile, in maniera direttamente proporzionale all indice che tiene conto della potenzialità edificatoria procedendo contestualmente ad applicare altri coefficienti comunque di rilevanza marginale, come sarà meglio esposto nella parte seguente della presente. 3. INQUADRAMENTO GENERALE Urgnano è un comune di abitanti circa della Provincia di Bergamo. Situato nella pianura centrale bergamasca che si estende su una superficie di 13,97 kmq. Dista circa 12 Km dal capoluogo orobico, 14Km da Romano di Lombardia, 14 Km da Treviglio, 48 Km da Milano e 47 Km da Brescia. Confina a Nord con il Comune di Zanica, a Est con i Comuni di Cavernago e Ghisalba, a Sud con i Comuni di Cologno al Serio e Spirano, a ovest con i Comuni di Spirano e Comun Nuovo. 4. PRESCRIZIONI URBANISTICHE Si riporta di seguito la definizione dei parametri urbanistici ed edilizi più significativi, dedotti dalla Normativa del Piano delle Regole del P.G.T. (Titolo II art. 5):

6 1. Sf Superficie fondiaria Per superficie fondiaria, sulla quale si applica l'indice di fabbricabilità fondiaria Ru, si intende la superficie netta dei lotti edificabili, cioè le porzioni di area edificabile risultanti al netto delle superfici per opere di urbanizzazione primaria e secondaria, dei sedimi stradali. 2. Sc Superficie coperta Per superficie coperta s intende la proiezione sul piano orizzontale di tutte le costruzioni fuori terra, compresi cavedi, chiostrine e sporti. (...) 3. Src Superficie residenziale complessiva Per superficie residenziale complessiva di pavimento s intende la superficie compresa nel perimetro esterno delle pareti di chiusura di ciascun piano agibile o abitabile, nonché degli eventuali piani seminterrati, interrati e soppalchi adibiti a laboratori, uffici, magazzini, sale di riunione, locali pubblici e comunque agibili o abitabili con permanenza, almeno temporanea, di persone, cosi come ridefiniti dal Regolamento Edilizio. ( ) 4. S.l.p. Superficie lorda di pavimento per attività produttive Per superficie lorda complessiva di pavimento inerente i fabbricati produttivi, commerciali o per attività terziarie, si intende la superficie compresa nel perimetro esterno delle pareti di chiusura di ciascun piano agibile, nonché gli eventuali piani seminterrati, interrati o soppalcati. ( ) 5. Ss Superficie di standards urbanistici a livello comunale per la residenza, per gli insediamenti produttivi e terziari Per superficie di standards urbanistici a livello comunale s intende la superficie delle aree destinate o da destinare alle opere di urbanizzazione secondaria, a spazi pubblici o assoggettati a servitù di uso pubblico, da reperire allo interno dell'area soggetta a pianificazione particolareggiata esecutiva. Essa viene espressa in metri quadrati (mq.) o in metri quadrati per abitante teorico insediato o da insediare nell'area stessa (mq./ab.) relativamente agli insediamenti residenziali; in metri quadrati (mq) o in percento (%) della S.l.p. relativamente agli insediamenti terziari; in metri quadrati (mq) o in percento (%) della S.l.p. relativamente agli insediamenti produttivi. 6. Q Rapporto massimo di copertura Per rapporto massimo di copertura si intende il rapporto fra la superficie coperta (Sc) e la superficie fondiaria (Sf). 7. RU Rapporto d utilizzazione E il rapporto tra la superficie residenziale complessiva ammissibile e la superficie del lotto edificabile. Nel caso di Piani Attuativi in ambiti di trasformazione è il rapporto tra la superficie residenziale complessiva ammissibile e la superficie territoriale.

7 8. Calcolo delle volumetrie teoriche ai fini del dimensionamento di Piano delle Regole e dei riferimenti agli obblighi di legge Il volume teorico degli edifici negli insediamenti residenziali è calcolato moltiplicando l altezza lorda teorica d ogni piano, fissata convenzionalmente in m. 3,00, per la superficie residenziale complessiva computata secondo i criteri di cui alle presenti norme. ( ) Il P.G.T. sia per interventi diretti, sia mediante strumenti di pianificazione attuativa di iniziativa pubblica o privata (Piani di Lottizzazione, Piani di Recupero, Piani Particolareggiati,..) e sia con permessi di costruire o DIA convenzionati. Le aree fabbricabili sono quelle individuate come ambiti nelle tavole del P.G.T. e nella relativa normativa come segue: PIANO DELLE REGOLE: Ambiti di valorizzazione dei tessuti storici Ambiti caratterizzati da tipologie edilizie pluripiano disomogenee Ambiti caratterizzati da presenza di giardini privati Ambiti parzialmente urbanizzati Ambito liberi a volumetria determinata Ambiti soggetti alla conferma delle previsioni di piani di zona previgenti Ambiti soggetti alle previsioni di piani di lottizzazione in attuazione Ambiti soggetti alle previsioni di piani di recupero in attuazione Ambito soggetto alle previsioni di Programma Integrato di Intervento in attuazione Ambiti produttivi confermati di sostituzione e/o ristrutturazione industriale e artigianale Ambiti produttivi confermati allo stato di fatto o a superficie coperta determinata Ambito per attività produttive soggetto alle previsioni di Piano di Lottizzazione in attuazione Ambito produttivo di ristrutturazione e/o sostituzione soggetto alle previsioni di Piano di Lottizzazione in attuazione Ambito per attrezzature di servizio alla viabilità Ambiti misti per attività artigianali, commerciali e terziarie di completamento e/o sostituzione Ambiti misti per attività artigianali, commerciali e terziarie di completamento e/o sostituzione allo stato di fatto Ambito di sostituzione e/o ristrutturazione per attività produttive, commerciali, direzionali e terziarie Ambito per attività commerciale soggetto alle previsioni di Piano di Recupero in attuazione Ambito per attività miste produttive, commerciali e terziarie soggetto alle previsioni di

8 Piano Attuativo Vigente Ambiti per attività turistico - ricettive e di pubblico spettacolo e trattenimento Ambito per attività produttive, soggetto alle previsioni di Programma Integrato d Intervento Ambito per attività agricola di carattere non strategico Ambiti agricoli di valore strategico Ambito di valorizzazione, riqualificazione e/o progettazione paesistica Ambiti di elevato valore naturalistico paesistico Ambiti soggetti ad interventi di riforestazione Ambito di Parco Regionale del Serio Ambito destinato alla fruizione ricreativa DOCUMENTO DI PIANO: ATR - Ambito di trasformazione residenziale ATP - Ambito di trasformazione produttiva ATRE - Ambito di trasformazione di recupero ATS - Ambito di trasformazione a servizi 5. ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE Di seguito si riporta una citazione desunta dalla sintesi relativa ai dati sulle compravendite presentata nel Listino dei valori immobiliari di Bergamo e Provincia del 2012: È una crisi economica infinita quella che fa da scenario all analisi del mercato immobiliare nell ultimo anno, una crisi dalla quale pochissimi settori hanno saputo difendersi. Uno di questi è proprio il settore immobiliare, toccato tutto sommato in maniera abbastanza marginale nel 2011 dalla depressione economica mondiale. Il mattone continua dunque a rivestire lo storico ruolo di bene rifugio, anche se è un ruolo sempre più difficile da recitare, sul palcoscenico di un mercato dominato dall incertezza e dalla diffidenza nei confronti di qualsiasi tipo d investimento. Un fatto però è certo: se dall altra parte dell oceano Atlantico gli operatori immobiliari devono affrontare deprezzamenti che sfiorano addirittura il 40 o 50 per cento del valore, se anche al di qua dell oceano, Grecia, Spagna, Irlanda e Portogallo devono vedersela con cali di prezzi misurabili in due cifre, nel resto dell Europa, Italia compresa, i valori delle case comunque tengono, garantendo e custodendo in cassaforte la vera ricchezza degli italiani. Ogni area geografica per la verità fa un po storia a sé: Milano e Roma vivono una realtà difficile ma dinamica visto l interesse nazionale e internazionale dell investitore,

9 così come le città d arte per eccellenza Venezia e Firenze in primis. La provincia, in genere, risente maggiormente di questo stato di crisi. Anche se per la prima volta negli ultimi 4 anni Bergamo, nel primo semestre 2011, ha fatto rilevare un segno più nelle compravendite rispetto all omologo periodo Di seguito si riporta una citazione desunta dalla sintesi relativa ai dati sulle compravendite presentata nel Listino dei valori immobiliari di Bergamo e Provincia del 2013: La ripresa non si vede. L ultimo è stato un ano ancora negativo. Si è in attesa di un rialzo che ormai manca da anni. Diretta conseguenza di questa situazione è l incremento progressivo del numero dei mandati a vendere che vengono affidati contemporaneamente a più operatori del settore, nella vana speranza che giocando su più tavoli aumentino le possibilità di vincere. Eppure prezzi e transazioni non potranno scendere per sempre. Nel 2012 la contrazione del volume delle compravendite, rispetto al 2011, è stata di circa il 18% per la città e il 21% in provincia. La richiesta di erogazione di mutui è diminuita del 42% rispetto al 2011; le transazioni assistite si sono attestate attorno al 60% del totale e il rapporto tra l importo erogato e il valore dell immobile è stato del 61%. Di seguito si riportano alcune citazioni desunte dalla pubblicazione dell Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI, in merito all andamento del mercato immobiliare nel I trimestre 2013: Le compravendite in Italia: Nel I trimestre 2013 non si interrompe la sequenza di tassi negativi nel mercato immobiliare. Con unità immobiliari compravendute (NTN) nel I trimestre 2013, il calo degli scambi rispetto al I trimestre 2012 è pari al -13,8% ed è il quinto calo tendenziale consecutivo. La Tabella 1, che riporta i volumi di compravendita e le rispettive variazioni tendenziali, evidenzia le riduzioni degli scambi nel mercato immobiliare rilevate in tutti i comparti dal I trimestre Nel I trimestre 2013 sono state compravendute abitazioni, con una riduzione degli scambi pari al -14,2% (erano nel I trimestre del 2012). Analogo l andamento nel settore delle pertinenze, per la maggior parte riconducibili all uso residenziale, che con NTN segna una perdita del -12,9%. Continua la contrazione degli scambi anche nei settori non residenziali con il segmento del terziario che registra NTN nel I trimestre 2013 segnando la peggiore flessione del comparto (-9,2%), seguito dal commerciale con NTN (-8,7%) e infine dal settore produttivo con NTN (-5,9%).!

10 Tabella 1: NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua Di seguito si riportano alcune citazioni desunte dalla pubblicazione dell Osservatorio del Mercato Immobiliare OMI, nel rapporto immobiliare 2013 per il settore residenziale: Il mercato immobiliare delle abitazioni subisce un vero crollo nel 2012, perdendo oltre 150 mila compravendite rispetto all anno precedente: si tratta del peggior risultato dal 1985 quando le abitazioni compravendute erano state circa 430 mila. "

11 Dopo l inversione di tendenza registrata a partire dal 2007, dopo il decennio di crescita nel quale le abitazioni compravendute si sono incrementate quasi dell 80%, la caduta del mercato sembrava potersi arrestare (Figura 1). Invece, dopo la sostanziale tenuta del mercato nel biennio , il risultato del 2012 è stato senza dubbio deludente. Questo esito non è endogeno al mercato immobiliare. Nel 2006 si poteva prevedere senza dubbio una battuta d arresto del ciclo espansivo in quanto i tassi di interesse iniziavano ad aumentare ed il livello dei prezzi delle abitazioni, cresciuti rapidamente negli anni precedenti, riducevano l accesso delle famiglie al mercato residenziale. In effetti, ben prima della crisi economica dell agosto 2008, il mercato residenziale italiano aveva iniziato a ridursi: nel 2007 il numero di abitazioni compravendute si contrasse del 7% rispetto all anno precedente: era finito il ciclo espansivo e vi sarebbe stato un aggiustamento la cui entità sarebbe stata determinata, per le condizioni di allora, essenzialmente dall andamento dei tassi di interesse. La crisi del ha fatto precipitare i livelli di domanda e di reddito e per un certo periodo ha bloccato di fatto il finanziamento bancario e ciò ha avuto un immediato riflesso sul mercato residenziale. Quest ultimo ha subito un primo crollo del 25% circa nel biennio anzidetto, portando il livello del volume di scambio attorno alle 614 mila unità abitative. Nei due anni successivi vi è stata una sostanziale stazionarietà con i livelli di scambio galleggianti attorno a quello del Questo relativo equilibrio è stato spazzato via dall acuirsi, nella seconda metà del 2011, della crisi economica italiana accentuatasi nel corso del L anno passato, infatti, ha registrato un ulteriore variazione negativa del Pil reale (-2,4%), un tasso di disoccupazione crescente, una riduzione dei livelli di reddito disponibile delle famiglie (minore occupazione e intenso ricorso alla cassa integrazione). Queste condizioni hanno portato ad una riduzione della spesa per consumi finali delle famiglie sul territorio economico che in termini reali (valori concatenati con riferimento all anno 2005, fonte ISTAT) porta la serie trimestrale delle variazioni tendenziali (dato trimestrale di un anno su quello dello stesso periodo dell anno precedente) ai livelli riportati in Tabella 1. Se l intera spesa per consumi in termini reali si è ridotta del 4,1% su base annua e con variazioni tendenziali crescenti dal III trimestre 2011 al III trimestre 2012, sarebbe stato inimmaginabile pensare che l acquisto di abitazioni, che richiede comunque un significativo impegno finanziario della famiglia e sovente per un periodo assai lungo, non avesse mostrato una significativa contrazione, come infatti vi è stata. Per giunta nel corso del 2012 i tassi di interesse sono aumentati. In questo quadro, l aumento della tassazione sulla proprietà ha aggiunto un ulteriore elemento (comunque non il più significativo) alla contrazione della domanda con riguardo essenzialmente al mercato delle seconde case. L entità della caduta del mercato residenziale nel 2012, tuttavia, va al di là di ciò che ci si poteva attendere sulla base dei numeri delle variabili economiche. Probabilmente, se muta e diventa più incerto il quadro delle aspettative di lungo termine delle famiglie, il passaggio immediato è la rimodulazione drastica e repentina dei piani di spesa, una ricerca di luoghi più sicuri per i flussi di nuovo risparmio e non trovandoli una maggiore tesaurizzazione. Questo può spiegare l accrescersi dell intensità delle variazioni negative del mercato residenziale di trimestre in trimestre nel corso del 2012.

12 6. CRITERI DI VALUTAZIONE La presente relazione, ha lo scopo di determinare il più probabile valore medio di mercato, con riferimento all attualità e al metro quadrato di superficie realizzabile delle aree edificabili o potenzialmente edificabili presenti nel territorio del Comune di Urgnano, da assumere come indirizzo per l attività di verifica dell Ufficio Tributi in merito al corretto versamento dell Imposta Municipale Propria (IMU). Nel merito si ritiene opportuno richiamare quanto espresso dalla risoluzione del Ministero delle Finanze n 209/E del 17 ottobre 1997, nella quale si precisa, con riferimento al concetto di area fabbricabile ai fini del calcolo dell imponibile I.C.I. per tali immobili: che l edificabilità non è subordinata all esistenza di piani particolareggiati, ma all inserimento nel Piano Regolatore Generale; che la potenzialità edificatoria delle aree poste al di fuori degli strumenti attuativi particolareggiati, ma comprese in quelli generali, risulta attenuata in quanto possono esserci margini d incertezza più o meno ampi sull effettiva utilizzazione futura del suolo. Infatti, al momento del suo inserimento nei piani attuativi, il terreno potrebbe risultare del tutto o in parte destinato alla formazione di spazi inedificabili (strade o verde attrezzato); che tale circostanza non inficia la vocazione edificatoria dell area, ma influirà sulla quantificazione della base imponibile rappresentata dal valore venale in comune commercio; valore che risulterà decrescente a seconda dello stadio urbanistico, tra i tre individuati, in cui si trova l immobile: concessione edilizia rilasciata, inserimento nel piano attuativo, inserimento nel P.R.G.. I parametri da assumere a riferimento per identificare il più probabile valore di mercato di un area, si possono così riassumere: la stima deve essere riferita al 1 Gennaio dell anno d imposta; nella stima si deve tenere conto: a. della zona territoriale in cui il terreno è ubicato; b. dell indice di edificabilità previsto dagli strumenti urbanistici per quell area; c. della destinazione d uso consentita; d. di eventuali oneri necessari per rendere il terreno idoneo alla costruzione; e. dello stadio cui l iter edificatorio è giunto (assenza o presenza di strumento attuativo, rilascio di concessione); f. dei valori medi rilevati sul mercato per terreni similari.

13 La disciplina estimativa ha messo a punto due procedure per giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile: La stima sintetica, basata sulla comparazione che consiste nella determinazione del valore di un immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente assunto: «un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità». La stima analitica, basata sul valore di trasformazione, che parte dal presupposto di considerare il terreno edificabile come un bene di produzione dal quale, con l applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Se pertanto si esprime con Va il valore dell area, con K il costo di trasformazione e con Vm il valore del fabbricato, può porsi Va = Vm - K Nel dettaglio: il più probabile valore di mercato di un area fabbricabile (...) risulterà dal più probabile valore di mercato del fabbricato, diminuito del costo di costruzione comprensivo di interessi e del «profitto normale», scontando all attualità tale differenza in previsione della durata della trasformazione, e cioè del tempo di costruzione. Questo valore risultante è il limite superiore di convenienza economica al di sopra del quale l imprenditore non avrebbe convenienza ad acquistare l area. Può pertanto proporsi la seguente formulazione del procedimento analitico: Va= [Vm ( K+Ip+P)]/ (1 + r)n dove: Va = valore attuale dell area Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione K = costi relativi alla costruzione Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio n = tempo, espresso in numero di anni, intercorrente tra la stime e l inizio di redditività del fabbricato. Le due metodologie di stima così delineate presentano ambedue degli aspetti positivi e degli altri che necessitano di essere esaminati con estrema attenzione. La stima sintetica infatti, impone la ricerca di beni comparabili con quelli da valutare, ricerca che, soprattutto nel caso delle aree edificabili, non è sempre agevole. Per contro la stima analitica si basa su parametri di difficile valutazione, come quelli relativi ai costi. La procedura seguita in questa relazione di stima utilizza entrambi i metodi, incrociandone e

14 confrontandone i risultati. Considerato che il mercato delle aree residenziali e quello delle aree produttive/industriali sono due mercati ben distinti, assoggettati ad influenze diverse, si ritiene opportuno, anche in fase di perizia, differenziare e tenere separati i due casi: verrà determinato un valore medio venale per le aree residenziali e un valore medio venale per le aree produttive/industriali distinto tra commerciali e industriali. 7. STIMA ANALITICA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE 7.1 IL PROCEDIMENTO DI STIMA Relativamente alla trasformazione delle aree edificabili in aree edificate, il valore di trasformazione è ottenuto tra la differenza tra il valore medio di mercato dei fabbricati Vm e la somma di tutti i costi da sostenere C, cioè: (1) Va= dove: V m - ( K Ip P) (1 r) n Va = valore attuale dell area Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione K = costi relativi alla costruzione Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio n = tempo intercorrente per l alienazione del prodotto finito Poiché il valore dell area è riferito alla data di stima si dovrà scontare la differenza (Vf C) all attualità per tenere conto del periodo di tempo necessario alla trasformazione, capitalizzando al 7% per il n di anni. Tale intervallo temporale necessario alla trasformazione si ritiene essere mediamente di 1 anno per le aree produttive, 3 anni per le aree residenziali e miste. 7.2 IL VALORE MEDIO DEI FABBRICATI (Vm) Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile complessivamente realizzabile nell area di intervento per il Valore medio unitario di mercato degli immobili nell area omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati dai Listini dei prezzi degli immobili di Bergamo e Provincia anni 2012 e 2013 nonché da indagini di mercato, che si riportano di seguito:

15 TIPOLOGIA E ZONA Valore Mercato( / mq) (indagini di mercato) Valore Mercato ( / mq) (Listino dei prezzi ) Abitazioni (zona residenziale) Commerciale Terziaria Produttiva artigianale e industriale riscontrando quindi un valore base di: TIPOLOGIA E ZONA Valore Medio Mercato ( /mq) Abitazioni (zona residenziale) Commerciale Terziaria Produttiva artigianale e industriale 850

16 7.3 TRASFORMAZIONE DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA/TOTALE IN SUPERFICIE LORDA VENDIBILE Usualmente il mercato immobiliare adotta quale parametro di riferimento per la consistenza la cosiddetta superficie lorda vendibile (S.l.v.), costituita dalla superficie utile alla quale viene sommata la superficie del muri interni ed esterni, nonché quota parte delle porzioni accessorie (balconi, terrazzi, logge, cantine ed autorimesse). La superficie lorda che scaturisce dall applicazione dell indice di fabbricabilità o di utilizzazione fondiaria, alla superficie del lotto, deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti quegli ambienti e/o accessori che, pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla formazione della superficie commerciale vendibile. Pertanto si rende necessaria la trasformazione delle suddette superfici in superficie lorda vendibile. Per le abitazioni poste all interno della zona residenziale, coefficiente di maggiorazione pari a K = 1,184; le unità aventi destinazione produttiva invece traggono minor contributo dalle superficie accessorie che si quantificano con K = 1,050. Nelle tabelle successive si dimostrano i conteggi che hanno portato a queste determinazioni: RESIDENZIALE: Superficie occupata da Superfici al lordo muri dei vari ambienti Incidenza sul valore venale del prodotto finito Incidenza ragguagliata Alloggio % 90,00 Balconi, terrazze e logge % 5,00 Cantine 8 25 % 2,00 Autorimesse % 9,60 Superficie commerciale complessiva 106,60 Superficie totale accessori 16,60 Incremento percentuale 18,40 %

17 TERZIARIO / PRODUTTIVA: Superficie occupata da Incidenza Incidenza sul valore Incidenza effettiva sulla Venale del prodotto Ragguagliata S.l.v. Finito Locali a servizio attività 5,00 % 1 5,00 % Totale incidenza 5,00% 7.4 COSTO DELLA TRASFORMAZIONE (C = K + Ip + PI) E il costo ordinario occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area ed è composto da: costo delle opere edili (K) comprendente: K1 K2 - costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d impresa e sistemazione esterna; - oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo); K3 - contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria; interessi passivi (Ip) sulle anticipazioni di capitale corrispondente al tasso di interesse Prime Rate ABI; profitto lordo (Pl) di un ordinario imprenditore. Nel particolare si analizzano le singole categoria di spesa: K1 - costo tecnico di costruzione Per la destinazione residenziale il K1 è riferito alla superficie complessiva incrementata del 18,40% (per tenere conto dell incidenza della percentuale della s.n.r. non computata) e comprende oltre al costo di costruzione, le spese generali, l utile d impresa e la sistemazione esterna. Tale costo può essere stimato in 291 /mc (Fonte ordine degli Architetti di Bergamo). Per la destinazioni commerciale terziaria il K1 è riferito alla superficie complessiva incrementata del 5% (per tenere conto della percentuale della s.a. non computata) e comprende oltre al costo di costruzione, le spese generali, l utile d impresa e la sistemazione esterna. Tale costo può essere stimato in 760 /mq. Per la destinazioni artigianale industriale il K1 è riferito alla superficie complessiva incrementata del 5% (per tenere conto della percentuale della s.a. non computata) e comprende oltre al costo di costruzione, le spese generali, l utile d impresa e la sistemazione esterna. Tale costo può essere stimato in 387 /mq (Fonte ordine degli Architetti di Bergamo).

18 K2 - oneri professionali Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della produzione: studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori, collaudo, spese tecniche e generali ecc., che si assumono nella misura pari all 24 % del costo di costruzione K1. K3 - contributi da versare al ritiro del Permesso di Costruire Per la realizzazione dei comparti di nuovo impianto, l Amministrazione Comunale chiede agli operatori la realizzazione di opere infrastrutturali (verde, parcheggi, strade, ecc.) previste nel disegno urbanistico degli ambiti di trasformazione. Si precisa che per i singoli lotti compresi nei comparti di nuovo impianto il soggetto che edifica il terreno è tenuto al pagamento, all atto del ritiro del permesso a costruire, degli oneri di urbanizzazione primaria solo per la quota non coperta dell ammontare dei lavori eseguiti da parte del soggetto lottizzante. Sono interamente a suo carico invece quelli di urbanizzazione secondaria ed il contributo commisurato al costo di costruzione (ad eccezione delle superficie a destinazione produttiva che versano lo smaltimento rifiuti). Destinazione Contributo di costruzione valori medi ( /mq) Residenziale circa 40,00 /mc Commerciale terziario circa 149,00 /mq Artigianale industriale circa 52,00 /mq Ip - Interessi passivi Per una esatta valutazione di tale costo si dovrebbe analizzare il calendario dei lavori, valutare ogni voce di spesa e trasportarla al momento della ultimazione dei lavori. Nella prassi estimativa, per ordinari investimenti edili, tali interessi sono considerati mediamente anticipati; il risultato che si ottiene non si discosta molto dal considerare l analisi dettagliata sopra menzionata. Nei casi trattati, si prevedono tempi di realizzazione della trasformazione diversi a seconda della tipologia edilizia e della zonizzazione; il tasso di interesse viene assunto nella misura del 7%. Si intendono compresi in questa voce anche i costi correlati alla fornitura di garanzie mediante polizze fideiussorie.

19 Pl - Profitto di un ordinario imprenditore Ordinariamente l imprenditore puro si riconosce un margine operativo ovvero profitto, al lordo di imposte ed oneri di gestione, che si attesta nella misura compresa tra 0,00 e 0,30 sulla sommatoria dei costi complessivi (diretti ed i indiretti). Nella stima tale valore viene assunto pari al 15 % per gli edifici residenziali e commerciali/terziari e pari al 10% per gli edifici produttivi artigianali e industriali, che solitamente sono associati ad investimenti di maggiore rilevanza. 7.5 IPOTESI DI BASE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE I parametri determinati nei paragrafi precedenti vengono inseriti in un tabulato di calcolo in formato excel assieme ai dati generali dei lotti edificabili ritenuti medi. Per arrivare a definire i parametri tecnici di base è stato individuato, per ogni area omogenea, il lotto edificabile di caratteristiche tipiche o più frequenti (lotto tipo). Il lotto tipo cui si è fatto riferimento nell elaborazione del presente studio, cioè il lotto che possiede ordinariamente le caratteristiche maggiormente apprezzate dal mercato, sia per la ubicazione, sia per destinazione urbanistica, sia per utilizzazione fondiaria e per caratteristiche dimensionali, è stato così identificato: per la destinazione residenziale: forma regolare, giacitura pianeggiante e configurazione regolare, avente superficie fondiaria S.f. pari a mq. 800, ubicazione generalmente prospiciente a strade a medio/basso traffico, If = 1,2 m 3 /m 2 (0,40 mq/mq di S.R.C.) ; per la destinazione terziario-produttiva: forma regolare, giacitura pianeggiante e configurazione regolare, avente superficie fondiaria S.f. pari a mq. 2000, facilità di accesso con mezzi di medie dimensioni, utilizzazione fondiaria Rc = 0,50 m 2 /m DETERMINAZIONE DEL VALORE MEDIO DELL AREA EDIFICABILE Sottraendo la somma di tutti i costi di cui ai punti precedenti dal valore del prodotto finito e risolvendo la formula risolutiva suindicata (1), si ottiene il valore medio dell area edificabile mediante stima analitica basata sul valore di trasformazione. Nella fattispecie:!

20 AREA RESIDENZIALE GENERICA Sup area (S.f.) mq. 800,00 Indice di densità fondiaria (If) mc/mq 1,2 mc edificabili (S.f. x If) 960,00 Prezzo di mercato (Pr) 1.800,00 Sup. lorda vendibile (residenza) 320,00 Sup. lorda vendibile totale 378,88 Sup. lorda vendibile (accessiori: 18,40%) 58,88 Sup. lorda vendibile totale 378,88 Costo unitario di cotruzione 873,00 Valore medio fabbricato Vf ,00 Costo tecnico di costruzione K ,24 Oneri professionali K2 (24% K1) ,94 Valore unitario VTU (V.T./S.F.) 162,56 Contributo di costruzione K3 ( /mq 40) ,00 tot costi ,18 Valore attuale area (V.a.=VTU/(1+i)n) 132,70 Profitto Imprenditore PI ,78 capitalizzato al 7% per 3 anni ,95 Interessi passivi Ip (7%) ,89 Valore per ogni mq di SRC 331,75 totale ,84 Valore del terreno (V.T.) ,16 incidenza % 19,07 AREA CO MMERCIALE TERZIARIA Sup area (S.f.) mq ,00 Rapporto di copertura (Rc) mq/mq 0,5 mq edificabili (S.f. x Rc) 1.000,00 Prezzo di mercato (Pr) 1.700,00 Sup. lorda vendibile (capannoni..) 1.000,00 Sup. lorda vendibile totale 1.050,00 Sup. lorda vendibile (accessori: 5,00%) 50,00 Sup. lorda vendibile totale 1.050,00 Costo unitario di cotruzione 760,00 Valore medio fabbricato Vf ,00 Costo tecnico di costruzione K ,00 Oneri professionali K ,00 Valore unitario VTU (V.T./S.F.) 188,65 Contributo di costruzione K ,50 tot costi ,50 Valore attuale area (V.a.=V.T./(1+i)n) 154,00 Profitto Imprenditore PI ,93 capitalizzato al 7% per 3 anni ,43 Interessi passivi Ip (7%) ,96 totale ,38 Valore del terreno (V.T.) ,62 incidenza % 21,14

21 AREA ARTIGIANALE INDUSTRIALE Sup area (S.f.) mq ,00 Rapporto di copertura (Rc) mq/mq 0,5 mq edificabili (S.f. x Rc) 1.000,00 Prezzo di mercato (Pr) 850,00 Sup. lorda vendibile (capannoni..) 1.000,00 Sup. lorda vendibile totale 1.050,00 Sup. lorda vendibile (accessori: 5,00%) 50,00 Sup. lorda vendibile totale 1.050,00 Costo unitario di cotruzione 387,00 Valore medio fabbricato Vf ,00 Costo tecnico di costruzione K ,00 Oneri professionali K ,00 Contributo di costruzione K ,50 tot costi ,50 Valore unitario VTU (V.T./S.F.) Valore attuale area (V.a.=V.T./(1+i)n) 117,62 109,92 Profitto Imprenditore PI ,15 capitalizzato al 7% per anni ,65 Interessi passivi Ip (7%) ,46 totale ,11 Valore del terreno (V.T.) ,89 incidenza % 26,36 Applicando, quindi, il criterio di stima analitica, basato sul valore di trasformazione, si possono ricavare quindi i seguenti valori medi: area edificabile residenziale, con RU 0,40mq/mq - /mq 133,00 corrispondente ad un valore di 333,00 per ogni mq di S.R.C. area edificabile commerciale terziaria /mq 154,00 area artigianale/industriale /mq 110,00 8. STIMA SINTETICA COMPARATIVA La stima sintetica consiste nella determinazione del valore di un area sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. Il criterio si basa sul seguente assunto: «un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità». Dovrebbe essere effettuata attraverso rilevazioni nel mercato immobiliare che tengano conto dei parametri sopra citati, in particolare: la zona territoriale di ubicazione, l indice di fabbricabilità, la destinazione d uso consentita, le caratteristiche che incidono, positivamente o negativamente, sui valori dei terreni oggetto di compravendita come, ad esempio: le dimensioni e la conformazione del lotto, la presenza di vincoli, la vicinanza ai servizi o ad elementi di disturbo (industrie, elettrodotti, ecc.), lo stadio cui è giunto l iter burocratico per l ottenimento della pratica edilizia.

22 Per le finalità della presente perizia per la determinazione del valore medio di riferimento al mq delle aree edificabili si è proceduto nel seguente modo: a) analisi degli atti di compravendita. b) indagine territoriale con interviste alle agenzie immobiliari sul territorio. 8.1 DATI DESUNTI DA INDAGINI TERRITORIALI In base ad un indagine territoriale, con interviste alle agenzie immobiliari sul territorio e ad indagini di relative documentazioni, si è potuto ricavare i seguenti valori medi di proposte di vendita di aree edificabili, al netto dei costi di urbanizzazione: area edificabile residenziale, con RU 0,40mq/mq - /mq 160,00 corrispondente ad un valore di 400,00 per ogni mq di S.R.C. area edificabile commerciale terziaria /mq 180,00 area artigianale/industriale /mq 100,00 9. DETERMINAZIONE VALORE BASE DI RIFERIMENTO Sulla base dei valori desunti dai due criteri di stima analitica e sintetico-comparativa si riscontrano i seguenti prezzi base medi in comune commercio, ottenuti dalla media aritmetica del valori sopra riportati: area edificabile residenziale, con RU 0,40mq/mq - /mq corrispondente ad un valore di 367,00 per ogni mq di S.R.C. area edificabile commerciale terziaria /mq 167,00 area artigianale/industriale /mq 105, DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI AI FINI IMU PER L ANNO 2014 Sulla scorta dei valori medi sopra determinati si determinano i valori minimi delle aree edificabili ai fini IMU. A tal fine vengono utilizzati i seguenti parametri correttivi in ragione delle diverse caratteristiche degli ambiti di trasformazione. Modalità di attuazione Coefficiente PIANO DELLE REGOLE Ambiti residenziali del tessuto urbano consolidato 0,90 Ambiti residenziali soggetti a Piani Attuativi in esecuzione 1,10 Ambiti produttivi consolidati 1,00 Ambiti produttivi soggetti a Piani Attuativi in esecuzione 1,10 Ambiti commerciali consolidati 1,00 Ambiti di sostituzione commerciale non convenzionato 0,90 Ambiti di sostituzione commerciale convenzionato 1,10 Ambiti soggetti a Piani Attuativi per attività miste artigianali e commerciali lotti commerciali 1,10 Ambiti soggetti a Piani Attuativi per attività miste artigianali e commerciali lotti produttivi 1,10

23 VALORI MINIMI DELLE AREE EDIFICABILI ANNO 2014 PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO (P.G.T.) Valori minimi terreni /mq Cod. IMU 10 Aree edificabili residenziali 146,80 Valore aree edificabili residenziali per ogni mq di S.R.C. 367,00 Area edificabile commerciale terziaria 167,00 Area artigianale/industriale 105,00 Ambiti Urbanistici PIANO DELLE REGOLE ART Ambiti caratterizzati da tipologie edilizie pluripiano disomogenee 132,12 20 ART Ambiti parzialmente ubanizzati 132,12 30 ART Ambiti liberi a volumetria determinata 161,48 ART Ambiti soggetti alle previsioni di piani di lottizzazione in 40 attuazione* 161, ART Ambiti soggetti alle previsioni di piani di recupero in attuazione* 161,48 ART Ambiti soggetti alle previsioni di programma d'intervento in attuazione* 161,48 ART Ambiti produttivi confermati di sostituzioni e/o ristrutturazione di carattere industriale o artigianale 105,00 ART, 39 - Ambiti produttivi confermati allo stato di fatto o a superficie coperta determinata 105,00 ART Ambito per attività produttive soggetto alle previsioni di piano di lottizzazione in attuazione* 115,50 ART Ambito produttivo di ristrutturazione e/o sostituzione soggetto alle previsioni di piano di lottizzazione in attuazione* 115,50 ART Ambiti misti per attività artigianali, commerciali e terziarie di completamento e/o sostituzione 167,00 ART Ambito di sostituzione e/o ristrutturazione per attività produttive, commerciali, direzionali e terziarie (non convenzionato) 150,30 ART Ambito di sostituzione e/o ristrutturazione per attività produttive, commerciali, direzionali e terziarie (convenzionato)* 183,70 ART Ambito per attività miste produttive, commerciali e terziarie, soggetto alle previsioni di piano attuativo vigente (lotti commerciali)* 183,70 ART Ambito per attività miste produttive, commerciali e terziarie, soggetto alle previsioni di piano attuativo vigente (lotti produttivi)* 115,50

24 Modalità di attuazione Coefficiente ATR - Ambiti di trasformazione residenziali convenzionati 1,10 ATP - Ambiti di trasformazione produttiva non convenzionati 0,90 ATP - Ambiti di trasformazione produttiva convenzionati 1,10 ATRE - Ambiti di trasformazione di recupero non convenzionati 0,80 ATRE - Ambiti di trasformazione di recupero convenzionati 1,10 ATS - Ambiti di trasformazione a servizi non convenzionati 0,90 ATS - Ambiti di trasformazione a servizi convenzionati 1,10 Ambiti di trasformazione residenziale non convenzionati CALCOLO SULLA SRC VALORI MINIMI DELLE AREE EDIFICABILI ANNO 2014 PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO (P.G.T.) Valori minimi terreni /mq Cod. IMU Aree edificabili residenziali 146,80 Valore aree edificabili residenziali per ogni mq di S.R.C. 367,00 Area edificabile commerciale terziaria 167,00 Area artigianale/industriale 105,00 Ambiti Urbanistici DOCUMENTO DI PIANO 170 ATR - Ambito di trasformazione residenziale (convenzionato)* 161, ATP - Ambito di trasformazione produttiva (non convenzionato) 94, ATP - Ambito di trasformazione produttiva (convenzionato)* 115, ATRE - Ambito di trasformazione di recupero (non convezionato) 117, ATRE - Ambito di trasformazione di recupero (convezionato)* 161, ATS - Ambito di trasformazione a servizi (non convenzionato) 132, ATS - Ambito di trasformazione a servizi (convenzionato)* 161,48 ATR *Piano Attuativo approvato e convenzionato, con valore unitario da riferire alla superficie fondiaria. ATR - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) Moltiplicando il valore unitario della Superficie Residenziale Complessiva (SRC) per il Rapporto di Utilizzazione di ogni singolo ATR, si ricava il valore minimo al mq. dei terreni compresi entro il perimetro di ogni ATR, riferito alla superficie territoriale. Valore al mq. di SRC (*) 367,00 valori minimi terreni /mq. 161 ATR1 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr 1 146,80 ATR2 - Ambito di trasformazione residenziale nr.2 - da valutare in base 159 alla SRC assegnata ai lotti - rilevabile dall'atto di vendita 164 ATR4 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.4 89, ATR5 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.5 87, ATR6 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.6 42, ATR7 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.7 70, ATR8 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.8 94, ATR9 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.9 107, ATR10 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr.10 95, ATR11 - Ambito di trasformazione residenziale (non convenzionato) nr ,10 (*)SRC= Superficie Residenziale Complessiva.

25 RIEPILOGO DELLE SUPERFICI E DEGLI INDICI DEGLI A.T.R. ATR - Ambito di trasformazione residenziale Superficie territoriale S.R.C. definita Rapporto di utilizzazione ATR ,40 ATR ,40 ATR ATR ATR ATR ATR ATR ATR ATR ,30