D E T E R M I N A Z I O N E N. 425 del 04 maggio 2012

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1 C O P I A Trasmessa ai capigruppo il 11 maggio 2012 Affissa all'albo il 11 maggio 2012 FASCICOLAZIONE Titolo Classe Fascicolo / D E T E R M I N A Z I O N E N. 425 del 04 maggio 2012 SETTORE: Settore 3 - gestione del territorio Proposta N. 432 SERVIZIO: patrimonio OGGETTO: Approvazione della perizia di stima per la determinazione del corrispettivo di trasformazione delle aree comprese nei Piani di Zona P.Z. Nord I intervento lotto 4 "A" e 4 "C" - area assegnata alla Cooperativa edilizia "Marinella" - Condominio "Marinella 2" e 8 villette. La presente è copia conforme all originale. Dalla residenza comunale, addì Il responsabile del servizio Alessandra Sangalli Città di Seriate Provincia di Bergamo Piazza Angiolo Alebardi, Seriate (Bg) tel fax P.IVA

2 Decisione Il Dirigente del Settore 3 determina di: 1. approvare la perizia di stima, redatta dal personale del servizio patrimonio - settore 3, ed allegata alla presente, per la determinazione del corrispettivo di trasformazione dell area compresa nel piano di zona 167 nord I intervento lotti 4 A e 4 C assegnata alla Cooperativa edilizia Marinella ; 2. dare atto che il corrispettivo complessivo di trasformazione è stato determinato in ,82 e che tale importo rimane fisso ed invariabile fino alla data del 31 dicembre 2012; 3. avviare una campagna di informazione e sensibilizzazione volta a dare la massima diffusione dell iniziativa. Motivazioni Il Consiglio comunale ha autorizzato 1 la cessione in proprietà delle aree comprese nei piani di edilizia economica popolare 2, già concesse in diritto di superficie. Il medesimo atto ha stato stabilito che le cessioni avvengono con l applicazione di prezzi di trasformazione determinati per ciascuna area dall ufficio tecnico comunale 3. La perizia di stima redatta dal personale del servizio patrimonio in data 3 maggio 2012, che allego alla presente a formarne parte integrante e sostanziale, determina il valore complessivo della trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà dell area assegnata alla Cooperativa edilizia Marinella, compresa nel Piano di Zona 167 nord I intervento lotti 4 A e 4 C in via Monte Adamello e via Monte Campione, in ,82. Altre Con la convenzione 4 il Comune di Seriate concedeva alla 1 Deliberazione di Consiglio Comunale n. 45 del 29 settembre 2008; 2 di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell art. 51 della legge 22 ottobre 1971, n. 865; 3 Ai sensi dell art. 31, comma 48, della Legge n. 448/ atto repertorio n. n del 21 novembre 1983 a rogito del Segretario Comunale dott. Gambardella, registrato a Bergamo il 7 dicembre 1983 al n serie 1 trascritto ai numeri R. Gen.

3 pag 2 di 2 informazioni Cooperativa edilizia Marinella il diritto di superficie per anni 99 su aree edificabili situate nel PEEP del Piano di Zona 167 nord di Seriate di 3.100,00 mq complessivi. L area sulla quale insiste il condominio Marinella 2 è contraddistinta al catasto terreni al foglio n. 9 con i mappali nn. 5898, 5903, 5904 mentre il complesso formato da 8 villette insiste sull area contraddistinta al catasto terreni al foglio 9 con i mappali nn. 5896,5897, / R. Part 24473, successivamente trascritto il 23 dicembre 1983 R. Gen / R. Part e il 29 ottobre 1984 R. Gen / R. Part

4 Determinazione n. 425 del 04/05/2012 Seriate, 04 maggio 2012 Il dirigente F.to Silvio Cerea Il dirigente dei servizi finanziari, Nicoletta Bordogna, appone il visto di sola regolarità contabile ai sensi dell'art. 151 comma 4 del T.U.E.L. n. 267/18 agosto Seriate, 08 maggio 2012 Il dirigente dei servizi finanziari F.to Nicoletta Bordogna RELAZIONE DI PUBBLICAZIONE Il messo comunale certifica che la presente determinazione è stata affissa in copia all albo pretorio e vi rimarrà per quindici giorni consecutivi dal 11 maggio 2012 al 26 maggio 2012 e in pari data trasmessa ai capigruppo consiliari ai sensi dell art. 80 del vigente statuto comunale. Dalla residenza comunale, 11 maggio 2012 Il messo F.to Carlo Novelli

5 Settore III Gestione del Territorio Seriate, 3 maggio 2012 Servizio Perizia di stima per la determinazione del corrispettivo di trasformazione delle aree comprese nei Piani di Zona P.Z. Nord I intervento lotto 4 A e 4 C - area assegnata alla Cooperativa edilizia Marinella - Condominio Marinella 2 e 8 villette. Premesse Le disposizioni della legge n. 448 del 23 dicembre 1998 prevedono la possibilità per i Comuni di cedere in proprietà le aree comprese nei Piani di Zona approvati a norma della legge 18 aprile 1962 n. 167, ovvero delimitate ai sensi dell articolo 51 della legge 22 ottobre 1971 n. 865 già concesse in diritto di superficie ai sensi dell articolo 35 della medesima legge n. 865/71, mediante la stipulazione di una nuova convenzione redatta ai sensi dell articolo 8 della Legge n. 10/77, ora 18, del D.P.R. 380/01, avente una durata pari a quella prevista da queste ultime disposizioni, diminuita del periodo trascorso tra la data della stipulazione della concessione del diritto di superficie e quella della stipulazione della nuova convenzione; La cessione in proprietà dell area sulla quale è stato realizzato l intervento edilizio è subordinata al pagamento di un corrispettivo pari alla differenza fra il valore attuale dell area, determinato dal Comune in misura pari al 60% di quello determinato ai sensi dell articolo 37 del D.P.R. 327/2001, così come modificato dall art. 2 della Legge n. 244/2007, e l importo dell onere per la concessione del diritto di superficie rivalutato dalla data del relativo versamento alla data di stipulazione della presente convenzione sulla base della variazione, accertata dall ISTAT, dell indice del costo della vita. Oggetto della stima Oggetto della stima è l area attualmente ceduta in diritto di superficie, ad alcuni cittadini di Seriate, per anni 99 a seguito di atto repertorio n del 21 novembre 1983 a rogito del Segretario Comunale dott. Gambardella, registrato a Bergamo il 7 dicembre 1983 al n serie 1 trascritto ai numeri R. Gen / R. Part 24473, successivamente trascritto il 23 dicembre 1983 R. Gen / R. Part e il 29 ottobre 1984 R. Gen / R. Part L area è individuata nel 1 intervento del Piano di Zona Nord con destinazione residenziale ed è formata da due lotti: lotto 4 A : mappali catastali assegnati nn. 5898, 5903, 5904 per totali mq catastali, con un volume edificabile di mc. Su tale area sorge il complesso immobiliare denominato condominio Marinella 2 di via Monte Adamello 1,3,5. Trattasi di 18 unità abitative con autorimesse interrate realizzate in seguito al rilascio della Concessione Edilizia n. 186 del 16 dicembre 1983 e successive varianti.

6 pag 2 di 7 Lotto 4 C : mappali catastali assegnati nn. 5896,5897,5901 per totali mq catastali, con un volume edificabile di 3108 mc circa. Su tale area sorge un complesso di 8 villette a schiera denominate di viale Monte Campione 14,16,18,20. Trattasi di 8 unità abitative con autorimesse interrate realizzate in seguito al rilascio della Concessione Edilizia n. 187 del 12 dicembre 1983 e successive varianti. Fig. 1 Foto aerea: in colore rosso è individuato il lotto 4 A, in colore giallo il lotto 4 C. Scopo della stima La stima ha per oggetto la determinazione del corrispettivo per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di piena proprietà di un area compresa nel Piano di Zona per l edilizia economica popolare in territorio di Seriate. Alla luce del disposto di cui all art. 31, comma 48, della Legge , n. 448, i parametri da ricercare sono i seguenti: - Stima del valore del terreno, sul quale è stato edificato l intero complesso immobiliare, in applicazione dell art. 37, comma 1, del D.P.R. 327/2001, così come modificato dall art. 2, comma 89, della Legge 244/2007 (l importo corrisponde al 60% del valore di mercato del terreno ridotto del 25%); - Detrazione delle somme, a suo tempo corrisposte per la concessione in diritto di superficie, rivalutate in base alle variazioni ISTAT dei prezzi, verificatasi tra la data in cui sono stati versati gli oneri di concessione e quella della stipula dell atto di cessione in piena proprietà.

7 pag 3 di 7 Procedimento di stima Il corrispettivo totale per il riscatto del diritto di superficie è dato da Dove: V.T.R. = valore del terreno ribassato C.T. = V.T.R. C.V.R. C.V.R. = corrispettivo versato rivalutato (somma degli oneri di concessione del diritto di superficie ed eventuali conguagli versati e portati all attualità utilizzando l indice di incremento del costo di vita fornito dall ISTAT) Il valore del terreno ribassato è dato dal valore venale del terreno ridotto del 25 % e di un ulteriore 40 % Dove: V.T. = valore venale del terreno V.T.R. = V.T. x 60 % x 75% Il valore venale del terreno è ottenuto dalla differenza tra il valore medio di mercato dei fabbricati Vm e la somma di tutti i costi da sostenere C, cioè: V.T. = Vm C (1+ r) n Dove: Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione (Pm x S.L.V.) C = (K+ Ip+ PI) costo della trasformazione composto da: K = costi relativi alla costruzione Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali PI = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario r = saggio netto di investimento nel settore edilizio n = tempo, espresso in anni, intercorrente per l alienazione del prodotto finito Determinazione dei parametri di stima Prezzo di mercato (Pm) Si riportano di seguito i dati desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio anno 2011 semestre 2 - codice zona D1: Residenziale condominio: Tipologia Valore di mercato /mq Min Max Valore di mercato dell immobile /mq Abitazioni stato conservativo ottimo

8 Residenziale in villette: Tipologia Valore di mercato /mq Min Max Valore di mercato dell immobile /mq pag 4 di 7 Ville e villini stato conservativo ottimo Trasformazione della superficie complessiva/totale in superficie lorda vendibile S.L.V. Tale trasformazione S.L.V. è calcolata dividendo la volumetria realizzata, per un altezza virtuale di mt. 3,00 per piano, incrementata delle superfici degli accessori. Nella tabella successiva si dimostrano i conteggi che hanno a queste determinazioni: Superficie occupata da Superficie al lordo dei muri Incidenza sul valore venale del prodotto finito Incidenza ragguagliata Alloggio % 90,00 Balconi, terrazze, logge 10 50% 5,00 Cantine 8 25% 2,00 autorimesse 16 60% 9,60 Superficie Totale Accessori (Balconi + Cantine + Autorimesse) 16,60 Superficie commerciale (Alloggio + Accessori) 106,60 Incremento percentuale (Superfici Accessori/Alloggi) 18,40% Costo della trasformazione (C = [K + Ip + PI) E il costo occorrente per la completa e radicale trasformazione dell area ed è composto di: Costo delle opere edili ([K) comprendente: K1 costo tecnico di costruzione, spese generali, utili d impresa e sistemazione esterna; K2 oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo; Interessi passivi (Ip) sulle anticipazioni di capitale corrisposte al tasso di interesse prime rate ABI; Profitto lordo (PI) di un ordinario imprenditore. K1 costo tecnico di costruzione Tipologia Costo medio di costruzione di S.L.V. Condominio /mq 900 Villette /mq 1110 K2 oneri professionali Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della produzione: studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori, collaudo ecc., che si assumono nella misura pari al 12% del costo di costruzione K1.

9 K3 Oneri di urbanizzazione da versare al ritiro del Permesso di Costruire e costo di costruzione. pag 5 di 7 Voce Valori medi zona residenziale a. Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria 11,93 /mc b. Incidenza Costo di costruzione 5% del costo di costruzione K1 Ip Interessi passivi Il tasso di interesse viene assunto nella misura del 7%. Si intendono comprensivi in questa voce anche i costi correlati alla fornitura di garanzie mediante polizze fidejussorie. PI Profitto di un ordinario imprenditore Ordinariamente l imprenditore puro si riconosce un margine operativo, ovvero profitto, al lordo di imposte ed oneri di gestione, che si attesta nella misura del 20% circa sulla sommatoria dei costi complessivi (diretti e indiretti). Determinazione del corrispettivo per gli appartamenti in condominio : Dati tecnici: Sup. Superficie area mq 1.925,00 if Indice di edificabilità mc/mq 3,98 Vol. Volumetria consentita mc 7.660,00 S.L.V. Superficie lorda vendibile (Vol/3 X 18,40%) mq 3.023,15 Calcolo del costo di trasformazione (C): Codice Descrizione Importo Importi parziali K1 Costo tecnico di costruzione ,00 K2 Oneri professionali ,84 K3/a Oneri urb. 1 e ,80 K3/b Contributo di concessione , ,24 PI Profitto imprenditore , ,69 Ip Interessi passivi , ,30 C Totale costo di trasformazione ,30 Calcolo del valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione (Vm): Pm Prezzo di mercato (Fonte OMI anno 2011 sem. 2, codice zona D1, abitazioni, stato conservativo ottimo) /mq 1.580,00 S.L.V. Superficie Lorda Vendibile mq 3.023,15 Vm Totale valore del fabbricato (Pm x S.L.V.) ,73 Calcolo del valore del terreno ribassato (V.T.R.): r Saggio di Capitalizzazione % 7% a Annualità investimento anni 3 V.T. Valore venale del terreno [(Vm-C)/ (1+r) a ] ,99 V.T.R. Valore terreno ribassato (V.T. x 0,75 x 0,60) ,90

10 Calcolo corrispettivo versato rivalutato (C.V.R.): pag 6 di 7 oneri di concessione versati per il diritto di superficie in data OC 2/11/ ,57 % Incremento costo vita rilevato dall'istat dal 11/1983 al 03/2012 IR 179,3% Cong. conguagli versati alla data del 04/ ,52 IR Cong Incremento costo vita rilevato dall'istat dal 04/1995 al 03/2012 % 45,7% C.V.R. Corrispettivo versato rivalutato (OC x IR) + (Cong. x IR cong.) ,50 Determinazione del corrispettivo totale (C.T.) per gli appartamenti in condominio: C.T. Corrispettivo totale (V.T.R. - C.V.R.) ,39 Determinazione del corrispettivo per gli appartamenti in villetta: Dati Sup. Superficie area mq 1.365,00 if Indice di edificabilità mc/mq 2,28 Vol. Volumetria consentita mc 3.108,00 S.L.V. Superficie lorda vendibile (Vol/3 X 18,40%) mq 1.226,62 Calcolo del costo di trasformazione (C): Codice Descrizione Importo Importi parziali K1 Costo tecnico di costruzione ,64 K2 Oneri professionali ,32 K3/a Oneri urb. 1 e ,44 K3/b Contributo di concessione , ,03 PI Profitto imprenditore , ,03 Ip Interessi passivi , ,02 C Totale costo di trasformazione ,02 Calcolo del valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione (Vm): Pm Prezzo di mercato /mq 2.000,00 (Fonte OMI anno 2011 sem. 2, codice zona D1, ville e villini, stato conservativo ottimo) S.L.V. Superficie Lorda Vendibile mq 1.226,62 Vm Totale valore del fabbricato (Pm x S.L.V.) ,00 Calcolo del valore del terreno ribassato (V.T.R.): r Saggio di Capitalizzazione % 7% a Annualità investimento anni 3 V.T. Valore venale del terreno [(Vm-C)/ (1+r) a ] ,70 V.T.R. Valore terreno ribassato (V.T. x 0,75 x 0,60) ,57

11 Calcolo corrispettivo versato rivalutato (C.V.R.): pag 7 di 7 oneri di concessione versati per il diritto di sup. in OC data del 02/11/ ,12 Incremento costo vita rilevato dall'istat dal 11/1983 IR al 03/2012 % 179,3% Cong. conguagli versati alla data del 04/ ,33 Incremento costo vita rilevato dall'istat dal 04/1995 IR Cong al 12/2012 % 45,7% C.V.R. Corrispettivo versato rivalutato (OC x IR) ,13 Determinazione del corrispettivo totale (C.T.) per gli appartamenti in condominio: C.T. Corrispettivo totale (V.T.R. - C.V.R.) ,43 Determinazione del corrispettivo totale Il corrispettivo totale per il riscatto del diritto di superficie dell intervento I realizzato dalla Cooperativa Marinella con i lotti 4 A e 4 C ammonta a: ,82 (duecentoquarantanovemilatrecentotrentaquattro/82 euro). Destinazione Importo corrispettivo Lotto 4 A - Condominio Marinella ,39 Lotto 4 C - Appartamenti in villetta ,43 Totali ,82 V:\\Documenti\PERIZIE DI STIMA\riscatto diritto di superficie\condominio Marinella 2\stimapaPZ-Marinella2.doc