TRIBUNALE DI TERAMO. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tassoni Massimo, nell'esecuzione Immobiliare 294/2016 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tassoni Massimo, nell'esecuzione Immobiliare 294/2016 del R.G.E. promossa da ** Omissis** contro ** Omissis** ** Omissis** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 4 Confini... 4 Consistenza... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Stato conservativo... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 294/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 08/06/2017, il sottoscritto Arch. Tassoni Massimo, con studio in Via Variante Campli (TE), massimotassoni@libero.it, PEC massimo.tassoni@archiworldpec.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Roma, 49 DESCRIZIONE Appartamento con ingresso indipendente posto al piano primo di un complesso immobiliare composto da tre piani fuori terra ed uno seminterrato. All'appartamento di accede, tramite scala ad uso esclusivo, da una traversa di via Roma (denominata anch'essa via Roma) ed è composto da ampio vano d'ingresso, due stanze, due bagni e dal terrazzino posto in corrispondenza della porta d'accesso all'unità immobiliare. Annesso all'appartamento c'è anche un vano posto al piano terra adibito a centrale termica e magazzino ed un piccolo posto auto esterno. La zona in cui sorge l'immobile dista circa 1000 m. dall'arenile Adriatico e circa 2 km dal casello Val Vibrata dell'autostrada Adriatica A14; la zona è servita da attività commerciali di piccole, medie e grandi dimensioni, benzinai, uffici postali, banche, luoghi di culto, farmacie. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Roma, 49 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. Per quanto è stato possibile ricostruire si riporta quanto segue: il bene oggetto di procedura non risulta gravato da ulteriori pignoramenti immobiliari, non esistono domande giudiziali, pronuncia di sentenze, provvedimenti/domande giudiziali in materia di simulazione, risoluzione, nullità, annullamento, revocatoria ordinaria o fallimentare, riduzione di donazione per lesione di quota di legittima, adempimento in forma specifica dell obbligo di contrarre ex art c.c., usucapione, divisione, dichiarazione di fallimento, sequestro conservativo, ordinanze di assegnazione della casa coniugale, provvedimenti di sequestro penale, costituzione di fondo patrimoniale, decreti di espropriazione per pubblica utilità, contratti preliminari a negozi in materia di trasferimento di diritti reali immobiliari, locazioni ultranovennali, atti di disposizione del bene, patti di riservato dominio, limitazioni statutarie alla circolazione dei beni, sequestro conservativo già 3

4 attuato; l'istanza di vendita è stata depositata presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Teramo il 25/08/2016 mentre la certificazione ipo-catastale è stata depositata il 17/10/2016; l'iscrizione a favore del creditore procedente deriva da contratti di mutuo fondiario. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ** Omissis** (Proprietà 1/2) ** Omissis** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: ** Omissis** (Proprietà 1/2) ** Omissis** (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'appartamento oggetto di procedura confina a giro con bene comune non censibile a più lati (foglio 4 particella 2336 sub 10), proprietà ** Omissis** a più lati (foglio 4 particella 351 e foglio 4 particella 2336 sub 6 e 7), salvo altri se variati. Consistenza Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza media Abitazione 63,07 mq circa 73,56 mq circa 1,00 73,56 mq circa 2,88 m circa primo Terrazza 5,55 mq circa 6,30 mq circa 0,25 1,57 mq circa 0,00 m primo Magazzino 6,30 mq circa 8,06 mq circa 0,20 1,61 mq circa 1,90 m circa terra Posto auto scoperto 6,50 mq circa 6,50 mq circa 0,40 2,60 mq circa 0,00 m Terra I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Totale superficie convenzionale: Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento 79,34 mq circa Piano 4

5 Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Corrispondenza catastale Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 3 4,5 vani 267,27 T-1S Dal raffronto tra la documentazione rinvenuta presso l' Teramo sezione Territorio e quanto rilevato nel corso del sopralluogo l'unità immobiliare risulta catastalmente NON CONFORME per diversa distribuzione interna, per differente altezza interna, per diversa posizione e dimensione di aperture interne ed esterne, per diversa forma e consistenza planimetrica. PRECISAZIONI Si precisa che l'accesso all'unità immobiliare oggetto della presente esecuzione immobiliare è garantito da viabilità pedonale e carrabile insistente su parte della particelle 3725 e su parte della particella 2428 del foglio 4, entrambe le particelle non oggetto della presente procedura e di proprietà di soggetti diversi dagli esecutati. Nell'atto di compravendita a rogito del notaio Giacomo Capodivento del 09/05/1985, rep. 3343, vol. 768, trascritto presso l'agenzia delle Entrate - Servizio Pubblicità Immobiliare in data 27/05/1985 R.G R.P. 3214, con il quale i signori ** Omissis** e ** Omissis** acquistavano il bene oggetto di procedura, è riportato quanto segue "La compravendita è fatta nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano ed in particolare con la comproprietà delle parti comuni del fabbricato ma con esclusione del terreno sottostante e circostante il fabbricato di cui quanto venduto costituisce porzione, ed inoltre con tutte le servitù attive e passive se come esistano ed abbiano legale ragione di esistere, così come i beni si trovano e come sono stati fin qui goduti e posseduti dalla venditrice e suoi autori". STATO CONSERVATIVO L'appartamento al momento del sopralluogo risulta in corso di ristrutturazione. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato di cui l'appartamento oggetto di procedura è parte integrante sembra avere struttura portante mista in c.a. e laterizio, solai in latero cemento, tamponamenti esterni e divisori interni in laterizio, il tutto in corso di costruzione a seguito di ristrutturazione interna. L'appartamento è posto al piano primo e presenta altezza interna variabile da un minimo di 2,72 m. circa ad un massimo di 3,04 m. circa. Gli infissi esterni sono il alluminio con vetrocamera privi di oscuranti in quanto le tapparelle non sono state montate; non sono state montate nemmeno le porte interne ad esclusione di quella del bagno con accesso dal soggiorno la cui apertura è chiusa con infisso in legno tamburato; l'impianto elettrico risulta privo di frutti e porta frutti; il portoncino d'ingresso all'appartamento è in alluminio e vetro. I pavimenti dell'appartamento, come i battiscopa ed il rivestimento di cucina e 5

6 bagni, sono in ceramica. L'impianto di termosifoni è parzialmente dotato di corpi scaldanti in ghisa; manca il bruciatore di alimentazione dell'impianto termoidraulico. L'abitazione non risulta allacciata alle utenze. STATO DI OCCUPAZIONE L'unità immobiliare risulta libera. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 27/05/1985 al 25/10/1998 Dal 04/12/2001 al 14/09/2002 Dal 09/03/2002 al 14/09/2002 ** Omissis** Atto di Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Giacomo Capodivento 09/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Teramo 27/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N ** Omissis** Dichiarazione di successione testamentaria Rogante Data Repertorio N Raccolta N 06/05/2001 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo- Servizio Pubblicità Immobiliare 04/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Giulianova (TE) 30/10/ ** Omissis** Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 25/10/1998 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 6

7 Teramo - Servizio Pubblicità Immobiliare 09/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Giulianova (TE) Dal 14/09/2002 ** Omissis** Cessione di diritti 24/04/ Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Ennio Vincenti 11/09/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Teramo - Servizio Pubblicità Immobiliare 14/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Giulianova (TE) Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 16/09/ La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. La dichiarazione di successione testamentaria è stata presentata successivamente alla pubblicazione del testamento da parte del Notaio Ennio Vincenti in data 05/06/2001, Rep Si precisa che la dichiarazione di successione per causa di morte del signor ** Omissis**, deceduto in data 25/10/1998, è stata trascritta in data 09/03/2002, mentre la dichiarazione di successione per causa di morte della signora ** Omissis** deceduta in data 06/05/2001 è stata trascritta in data 04/12/2001. Nell'atto di compravendita a rogito del notaio Giacomo Capodivento del 09/05/1985, rep. 3343, vol. 768, trascritto presso l'agenzia delle Entrate - Servizio Pubblicità Immobiliare in data 27/05/1985 R.G R.P. 3214, con il quale i signori ** Omissis** e ** Omissis** acquistavano il bene oggetto di procedura, è riportato quanto segue "La compravendita è fatta nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano ed in particolare con la comproprietà delle parti comuni del fabbricato ma con esclusione del terreno sottostante e circostante il fabbricato di cui quanto venduto costituisce porzione, ed inoltre con tutte le servitù attive e passive se come esistano ed abbiano legale ragione di esistere, così come i beni si trovano e come sono stati fin qui goduti e posseduti dalla venditrice e suoi autori". Alla data del 13/02/2018 non risultano trascritte accettazioni dell'eredità in morte dei signori ** Omissis** e ** Omissis**. 7

8 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 17/01/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Trascrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto pubblico Iscritto a Teramo il 25/09/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di ** Omissis** Contro ** Omissis** Capitale: ,00 Percentuale interessi: 6,65 % Rogante: Notaio Ennio Vincenti Data: 18/09/2008 N repertorio: N raccolta: Ipoteca Conc. Amministrativa derivante da Ruolo e avviso di Addebito Esecutivo Iscritto a Teramo il 29/09/2017 Reg. gen Reg. part Quota: 1/2 Importo: ,70 A favore di ** Omissis** Contro ** Omissis** Capitale: ,85 Data: 28/09/2017 N repertorio: 835 N raccolta: Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 16/08/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di ** Omissis** Contro ** Omissis** NORMATIVA URBANISTICA La zona in cui è posta l'unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva ricade nella seguente zonizzazione: PRE art. 22 Zona A -Struttura urbana: adeguamento e ristrutturazione. 8

9 disciplina degli interventi all'interno della struttura urbana su edifici esistenti. PIANO REGIONALE PAESISTICO ZONA D - TRASFORMAZIONE A REGIME ORDINARIO P.T.P. DELLA PROVINCIA DI TERAMO - ART. B2 Art. 18 Insediamenti residenziali. REGOLARITÀ EDILIZIA Da indagini effettuate presso l'ufficio Tecnico Edilizio del Comune di Alba Adriatica (TE) ho rinvenuto i seguenti documenti inerenti i beni oggetto di procedura: Concessione di Costruzione del 31/03/1989, prot , pratica 302 che autorizzava ad eseguire lavori di "ristrutturazione scala e costruzione balcone". Nell'atto con cui gli esecutati hanno acquistato diritti relativi ai beni oggetto di procedura, la parte venditrice dichiarava, tra l'altro, quanto segue: "in relazione all'art. 40 della legge del 28 febbraio 1985 n. 47, che la porzione di fabbricato oggetto della presente cessione è stata costruita anteriormente al 1 settembre 1967 e non è comunque interessata al rilascio di concessioni in sanatoria;" Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non essendo depositato presso l'ufficio Tecnico Edilizio del Comune di Alba Adriatica (TE) alcun elaborato grafico inerente l'appartamento oggetto di procedura non posso esprimermi in merito alla conformità edilizia. Il locale posto al piano terra adibito a magazzino e centrale termica, la scalinata d'accesso all'appartamento ed il terrazzo posto in corrispondenza dell'ingresso all'appartamento risultano NON CONFORMI per forma, consistenza ed altezza interna. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità 9

10 geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Alba Adriatica (TE) - Via Roma, 49 Appartamento con ingresso indipendente posto al piano primo di un complesso immobiliare composto da tre piani fuori terra ed uno seminterrato. All'appartamento di accede, tramite scala ad uso esclusivo, da una traversa di via Roma (denominata anch'essa via Roma) ed è composto da ampio vano d'ingresso, due stanze, due bagni e dal terrazzino posto in corrispondenza della porta d'accesso all'unità immobiliare. Annesso all'appartamento c'è anche un vano posto al piano terra adibito a centrale termica e magazzino ed un piccolo posto auto esterno. La zona in cui sorge l'immobile dista circa 1000 m. dall'arenile Adriatico e circa 2 km dal casello Val Vibrata dell'autostrada Adriatica A14; la zona è servita da attività commerciali di piccole, medie e grandi dimensioni, benzinai, uffici postali, banche, luoghi di culto, farmacie. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 2336, Sub. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Sono parte integrante dei beni oggetto di procedura e concorrono ala formazione del prezzo a base d'asta dello stesso, accessori, dipendenze e pertinenze, servitù attive e passive esistenti, proporzionali diritti ed obblighi su eventuali parti comuni. Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Alba Adriatica (TE) - Via Roma, 49 Superficie convenzionale Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 29,10 % Valore finale di stima: ,00 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 79,34 mq circa 800,00 /mq ,00 100,00% ,00 Valore di stima: ,00 Il valore dei beni proposto per la vendita, tenendo conto delle problematiche espresse nella relazione di stima, della peculiarità della vendita forzata in ordine alla mancanza di garanzia per vizi (2923 C.C.), alla limitata garanzia di evizione (2921 C.C.), delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti sulla procedura esecutiva, è ottenuto praticando un deprezzamento del 29,10 % circa del valore di 10

11 stima. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, 22/02/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Tassoni Massimo 11