Analisi delle microzone catastali 1 e 2 ( M1 e M2 ) del Comune di Lecce.

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1 Analisi delle microzone catastali 1 e 2 ( M1 e M2 ) del Comune di Lecce. L Ordine degli Ingegneri della Provincia di Lecce, su sollecitazione di numerosi iscritti, ha istituito apposito gruppo di lavoro al fine di analizzare l articolazione delle microzone M1 e M2 del Comune di Lecce, su cui poggiano gli avvisi di accertamento catastale per revisione del classamento e della rendita delle unità immobiliari in esse ricadenti. Il Gruppo ha pertanto elaborato il seguente documento di analisi. Premesso che: La legge che consente ai Comuni di individuare alcune parziali zone di territorio, dette microzone, entro cui poter operare una revisione del classamento è la n. 311 del art.1 comma 335. La modalità per la individuazione di dette microzone, e conseguente loro delimitazione, deve essere effettuata secondo i canoni indicati nel DPR 138/1998 Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo in esecuzione alla Legge 662/1996. Il suddetto DPR definisce, non solo i caratteri distintivi delle microzone catastali, ma anche i criteri attraverso i quali giungere alla loro definizione. Tali criteri sono espressamente indicati all art.2 articolazione del territorio comunale in microzone. Per quanto prescritto al comma 1 del predetto art.2, le microzone rappresentano una porzione del territorio comunale che presenta: omogeneità nei caratteri di: - posizione; - urbanistici; - storico ambientali; - socio-economici; - dotazione dei servizi e infrastrutture urbane; - destinazioni prevalenti; uniformità per: - caratteristiche tipologiche; - epoca di costruzione; - destinazioni prevalenti; 1

2 Inoltre, secondo quanto indicato al successivo comma 2 dello stesso art.2, le microzone sono individuate, oltre che dai criteri sopra definiti, anche dalle norme tecniche di cui alla tabella A allegata allo stesso DPR. L allegato A (Norme tecniche per la definizione delle microzone), infatti, prescrive al punto 1 che le singole microzone siano individuate da uno o più fogli di mappa. Lo stesso Allegato, al successivo punto 2 precisa che: qualora la presenza di barriere naturali o artificiali, nell ambito del foglio di mappa, determinino una palese ed accentuata discontinuità nelle caratteristiche descritte nell art.2, comma 2, del presente regolamento, il Comune può proporre al competente ufficio del dipartimento del territorio la eventuale divisione del foglio medesimo. Fissa, poi, al punto 3, le condizioni che, di norma, devono essere soddisfatte circa lo scostamento dei valori medi assunti a riferimento. Preliminarmente, ai fini di analizzare gli aspetti indicati al predetto punto 3, si fa presente che per le attuali microzone comunali 1 e 2 (o M1 ed M2) del Comune di Lecce, non si dispone, ad oggi, dello studio effettuato sulla individuazione appunto dei parametri posti a base dal Comune e validati dall Agenzia del Territorio quali unità di riferimento e valori soglia delle unità immobiliari. Pertanto, il lavoro di approfondimento e verifica della presente relazione sarà sviluppato sugli altri parametri che hanno concorso alla formazione di dette microzone. Tanto premesso Il gruppo di lavoro ha quindi approfondito la scelta effettuata nell individuazione delle microzone M1 ed M2 dal Comune di Lecce, avallata dall Agenzia del Territorio competente, con particolare riferimento ai requisiti cui dette microzone devono rispondere in riferimento ai disposti, su evidenziati, di cui al DPR 138/98. Su tale scelta, attualmente vigente, su cui si poggiano gli avvisi di accertamento catastale per la revisione del classamento e della rendita che in questi giorni vengono notificati ai proprietari degli immobili presenti nelle dette microzone, il gruppo esprime criticamente le seguenti osservazioni, derivanti anche da attento esame di comparazione delle planimetrie delle microzone con quelle del PRGC vigente: Microzona 1 M1 Tale microzona comprende i fogli di mappa catastali n.259 e n. 228 e risulta essere estesa circa 316 ettari. Il foglio 259 comprende l intero centro storico fino ai cosiddetti viali, mentre il foglio 228 comprende l intorno di Piazza Mazzini e si estende verso Piazza dei Partigiani, porzione del quartiere dei Salesiani e quartiere ferrovia fino alla strada ferrata. 2

3 Si è verificato se in tale microzona siano state rispettate le indicazioni di cui al predetto art. 2 comma 1 del DPR 138/1998 in merito alle omogeneità ed alle uniformità così come volute dallo stesso DPR: 1) omogeneità nei caratteri di posizione La parte del centro storico occupa il cuore antico della città costituito sia da monumenti romani che da insediamenti medioevali e moderni dal cinquecento in poi. Gran parte degli interventi effettuati in tale zona riguardano lavori di recupero edilizio e ristrutturazione. Tale ambito cittadino è delimitato dall anello dei viali che corrono a ridosso di quel che rimane della cinta delle mura di Carlo V. Il tutto contenuto, come detto, nel foglio n.259 quale primo impianto della cartografia catastale risalente ai primi anni del secolo scorso. La restante parte della microzona 1 è esterna rispetto agli antichi insediamenti e costituisce la prima cintura di espansione edilizia esterna alle stesse mura e risale dall inizio del 20 secolo al 1960 con la realizzazione di piazza Mazzini sino ed oltre la circonvallazione cittadina. Vista la vastità sia della superficie interessata che dell estensione temporale degli interventi ivi compresi, non si riesce ad individuare una puntuale omogeneità di posizione che ne determini la sua perimetrazione rispetto all intero territorio comunale. 2) omogeneità nei caratteri urbanistici Dal confronto dell intera superficie interessata dalla microzona 1 con le tavole del Piano Regolatore Generale Comunale, PRGC, è evidente come nella perimetrazione della stessa microzona risultano presenti aree a destinazione d uso differenti, a diversa normativa edificatoria ed a zonizzazione di Piano differente. Non si può infatti pensare che aree destinate a centro storico, con i loro vincoli e normative, possono considerarsi urbanisticamente omogenee con le zone di completamento edilizio che, tra l altro, anche al loro interno sono zonizzate in maniera diversa tra loro. Che omogeneità urbanistica per esempio ci può essere tra il centro storico e la espansione di piazza Mazzini? E così via. 3) omogeneità nei caratteri storico ambientali La presenza nella stessa microzona di manufatti ed aree quali: l anfiteatro, la città barocca del , la prima espansione fuori le mura (attorno al 1900) ed il quartiere di piazza Mazzini (1960) rende lampante la assoluta mancanza di omogeneità storico ambientale dell intera microzona analizzata. 4) omogeneità per caratteri socio economico. Anche riguardo tale caratteristica, appare quanto meno ardito aver pensato che potessero essere omogenei, nella microzona 1, gli aspetti socio-economici delle zone del centro storico, degradato a dormitorio dell immigrazione e della emarginazione, delle zone del centro storico eletto a movida serale, del centro direzionale e 3

4 commerciale di piazza S. Oronzo, del centro monumentale delle chiese barocche e della espansione abitativa attorno a piazza Mazzini. Le variazioni di carattere socio economico esistenti in tali zone sono per la maggior parte, specie in questi ultimi anni, di regresso economico così come anche si evince anche dagli ultimi studi a riguardo effettuati dall Università del Salento. 5) omogeneità nei caratteri di dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. E evidente da una indagine, anche solo superficiale, che le porzioni di città inserite nella nostra microzona manifestano una chiara difformità, sia in merito alla qualità che alla quantità dei sevizi ed infrastrutture presenti per l abitare e per le attività connesse, quali quelle commerciali e direzionali. Carenze di infrastrutture comunque diverse nelle varie porzioni di microzona anche in relazione ai disposti di cui al Decreto Interministeriale 1444 del Ciò non consente quindi la definizione a tale riguardo della microzona così come dal Comune determinata. 6) omogeneità dei caratteri di destinazioni prevalenti Vista anche la notevole estensione della superficie interessata dalla nostra microzona, è stato verificato che in essa sono presenti numerose e diverse destinazioni d uso delle varie aree cittadine: da quella abitativa alla commerciale e direzionale, alle destinazioni sociali quali le amministrative, le culturali, le aree per istruzione, le aree a verde, quelle per servizi sanitari, ecc.. In un area così vasta sono presenti, in maniera interconnessa tra loro, destinazioni d uso così diverse da non poter stabilire se esista e quale sia la destinazione prevalente rispetto alle altre. 7) uniformità per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti In relazione anche a quanto detto nelle analisi precedenti, è assolutamente palese come le caratteristiche tipologiche, l epoca di costruzione e le destinazioni prevalenti, nella perimetrazione della microzona esaminata, siano completamente difformi tra di loro. Infatti i manufatti spaziano temporalmente dal periodo romano ai giorni d oggi con destinazioni tipologiche che vanno dalle lotte dei gladiatori alle residenze di Piazza Mazzini. E da tenere inoltre presente che gli aspetti di uniformità ed omogeneità sopra analizzati, vengono definiti in altra sede dalla Agenzia delle Entrate, che pubblica le statistiche del mercato immobiliare per la provincia di Lecce con cadenza semestrale. Orbene tale Agenzia ha suddiviso l intero territorio della città di Lecce in 28 zone individuate dall Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI, ritenendo esse omogenee tra loro. Tale scelta contribuisce alla dimostrazione che la definizione delle microzone operata dal Comune ed avallata dall Agenzia del Territorio è assolutamente contradittoria ed errata. Microzona 2 M2 4

5 Tale microzona è estesa ai fogli di mappa catastali n.176, 178, 196, 197, 199, 210, 211, 212, 213, 214, 215, 216, 226, 227, 229, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 246, 247, 249. L insieme di tali fogli catastali si estende, in senso orario e in maniera centrifuga, a tutto il quartiere Santa Rosa, Via Vecchia Frigole, sino oltre lo stadio comunale, verso il rione Castromediano (sino al limite della Zona Censuaria 2), oltre la ferrovia, Viale Grassi e la zona casermette, la Via per Novoli sino quasi alla zona industriale, il quartiere San Pio e il cimitero: praticamente tutto il restante tessuto abitato cittadino. La sua estensione è di circa 2220 ettari. Il gruppo di lavoro ha effettuato anche per tale microzona una attenta disamina degli aspetti richiesti dal DPR 138/1998 in merito alla omogeneità ed uniformità di caratteri di: posizione, urbanistici, storico ambientali, socio economici, dotazioni di servizi ed infrastrutture, destinazioni prevalenti, epoca di costruzione e caratteristiche prevalenti. Per brevità di esposizione si ritiene di non riportare pedissequamente le analisi e considerazioni effettuate, poiché analoghe a quanto illustrato per la microzona 1. Pertanto si riscontra che anche per tale microzona 2 non sono stati rispettati i disposti di cui alle vigenti disposizioni di legge e normative. Il gruppo inoltre ha riscontrato alcune ulteriori anomalie effettuate nella individuazione delle stesse microzone, e precisamente: 1 enorme ed illegittima estensione delle microzone proposte. Lo spirito del legislatore, così come si evidenzia dalla lettura della legge 131/2004, è stato quello di individuare delle piccole, anzi piccolissime (la parola micro è sintomatica) porzioni di territorio, aventi caratteristiche di omogeneità e uniformità definite dall art 2 della legge, che confrontate, anche economicamente, con le adiacenti e rimanenti aree comunali, possono suggerire una revisione del classamento e della rendita catastale. Nel nostro caso le soluzioni effettuate con la individuazione delle cosiddette microzone 1 e 2, sia per la loro estensione territoriale, rispettivamente di 316 ettari e di 2220 ettari, che per i manufatti, in merito alla loro collocazione temporale ed alla loro destinazione, sembra aver travalicato, ed anzi disatteso, le disposizioni di legge nonché la stessa finalità che si era posto il legislatore. 2 Irrazionalità ed illogicità delle perimetrazioni delle microzone proposte. Analizzando le perimetrazioni delle microzone in questione si è riscontrato sia che le stesse non hanno un andamento continuo con irrazionali saccature (per esempio la zona ad est ed a nord dello stadio di via del Mare ), sia che le stesse passano, in alcuni casi, al di sopra di edifici, dividendo gli stessi in parti soggette a riclassamento catastale e parti non soggette. Sarebbe stato necessaria una perimetrazione almeno coincidente con la viabilità cittadina ( comma 2 dell allegato A del D.P.R, 138/98 ). 3 Rapporto di valori di mercato 5

6 Pur confermando quanto esposto in premessa, in merito alla assenza dei dati economici forniti dal Comune di Lecce e dall Agenzia del Territorio, la molteplicità dei valori degli immobili presenti evidenzia che i valori previsti dal punto 3 dell allegato al DPR 138/98 non sono stati tenuti in debita considerazione. Conclusioni A seguito di quanto sopra analizzato ed esposto, il gruppo di lavoro ritiene che quanto effettuato dal Comune di Lecce ed adottato dall Agenzia del Territorio di Lecce nella definizione delle microzone 1 e 2 (M1 e M2), non è conforme alle disposizioni del DPR 138/98, la quale detta le modalità ed i requisiti che ogni singola microzona deve avere. Allegati: - Allegato A delimitazione microzone effettuata dall Amministrazione comunale di Lecce - Allegato B delimitazione zone effettuata dall Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI - interno Microzona Allegato C delimitazione zone effettuata dall Osservatorio del Mercato Immobiliare, OMI - interno Microzona Allegato 1 delimitazione microzone 1 e 2 zonizzazione del PRG - Allegato 2 delimitazione microzone 1 e 2 su cartografia del PRG - Allegato 3 delimitazione microzone 1 e 2 zone A del PRG - Allegato 4 delimitazione microzone 1 e 2 zone B del PRG - Allegato 5 delimitazione microzone 1 e 2 zone C del PRG - Allegato 6 delimitazione microzone 1 e 2 zone D del PRG - Allegato 7 delimitazione microzone 1 e 2 zone E del PRG - Allegato 8 delimitazione microzone 1 e 2 zone F del PRG LECCE, IL GRUPPO DI LAVORO Ing. Raffaele FLAMINIO Ing. Carola LA TEGOLA Ing. Vincenzo MELE Ing. Bruno TODISCO Il consigliere coordinatore Ing. Bruno Todisco 6