DELIBERAZIONE DI GIUNTA COMUNALE N. 26 DEL

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1 DELIBERAZIONE DI GIUNTA COMUNALE N. 26 DEL OGGETTO: Accordi tra soggetti pubblici e privati ai sensi dell art. 6 della L.R , n. 11. Individuazione interventi ammissibili e adozione linee guida, iter procedimentale e modello per la determinazione del plus valore generato dall intervento proposto LA GIUNTA COMUNALE PREMESSO che il Comune di Zevio è dotato di Piano Regolatore Generale approvato con provvedimento della Giunta Regionale Veneto n in data 9 novembre 1987 e successiva variante generale con annessi Regolamento Edilizio e Norme Tecniche di Attuazione, approvata con provvedimenti della Giunta Regionale Veneto n in data 28 luglio 1998 e n in data 17 novembre 1998 e successive modifiche e integrazioni, adeguato ai sensi della Legge Regionale n. 27/93; CONSIDERATO che il Comune di Zevio ha approvato il documento preliminare ai sensi dell art. 15 della L.R. n. 11/04, essenziale per la predisposizione del nuovo strumento di pianificazione territoriale P.A.T. (Piano Assetto Territoriale), trovandosi così ad individuare le nuove direttrici di crescita ed espansione urbana e le aree strategiche per l assetto e la riqualificazione del territorio comunale; DATO ATTO che in tale documento preliminare è riportata la volontà dell Amministrazione Comunale di sviluppare alcuni interventi strategici mediante la procedura dell accordo tra soggetto pubblico e privato ai sensi dell art. 6 della L.R. n. 11/2004; CONSIDERATO che gli articoli 6, 7, 35, 36 e 37 della Legge Regionale del Veneto n. 11/2004 consentono ai Comuni di concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico, per perseguire la riqualificazione urbanistica, per individuare gli interventi di miglioramento della qualità urbana attraverso: accordi pubblico/privati, accordi di programma, perequazione urbanistica, il credito edilizio e la compensazione urbanistica; PRESO ATTO che gli accordi convenzionali rientrano nella fattispecie dei programmi complessi introdotti dalla legislazione nazionale come strumenti del governo del territorio trasferendo sul piano negoziale i rapporti tra soggetti pubblici e privati, e che detti programmi si caratterizzano per rappresentare un complesso sistematico di interventi pubblici e privati al fine di valorizzare qualitativamente l ambito territoriale di competenza; DATO ATTO che per il motivo e per la valenza pubblica sopra indicati detti programmi complessi devono rientrare all interno della disciplina del D.Lgs. n. 163/2006 e successiva determinazione n. 4/2008 dell autorità di vigilanza sui contratti pubblici per la realizzazione di opere pubbliche inserite nei programmi complessi; CONSIDERATO che durante la fase di concertazione sul documento preliminare sono emerse delle proposte avanzate da soggetti privati di realizzare interventi mediante accordo pubblico/privato e che l Amministrazione ritiene di avvalersi dei nuovi strumenti legislativi in quanto considerati essenziali per garantire quei principi generali di efficienza ed efficacia dell azione amministrativa che trovano specifico fondamento nelle disposizioni di cui all art. 11 della L. n. 241/90, così come modificata dalla L. n. 15/05;

2 ATTESO che, a garanzia dell imparzialità e del buon andamento dell azione amministrativa, l Amministrazione Comunale intende, a tal fine, dotarsi di criteri generali per la valutazione delle eventuali iniziative di privati volte alla stipula di detti accordi; VISTI la Legge n. 1150, la Legge Regionale n. 11, nonché il Decreto Legislativo n. 267; VISTO il parere di regolarità tecnica, favorevole, espresso dal Funzionario Dirigente Unità Organizzativa Sviluppo e Controllo del Territorio e delle Attività, ai sensi e per gli effetti dell articolo 49, comma 1, del Decreto Legislativo n. 267; A voti unanimi espressi nelle forme di legge, DELIBERA 1) DI INDIVIDUARE quali interventi che possono essere oggetto di proposte di accordo da parte di soggetti privati, a favore dell Amministrazione Pubblica, ai sensi dell art. 6 della L.R. n. 11/2004 quelli presentati durante la fase di concertazione e che rientrano negli obiettivi previsti dalle linee programmatiche dell Amministrazione, contenute nel Documento Preliminare al P.A.T. e/o nella Programmazione delle Opere Pubbliche dell Amministrazione. 2) DI ADOTTARE le seguenti linee guida da applicare nell esame delle eventuali richieste di accordi pubblico/privato di cui all art. 6 della L.R. 11/2004: a) La proposta di accordo deve essere compatibile con la programmazione del territorio dell Amministrazione Comunale e sovra ordinata, e deve risultare sostenibile dal punto di vista ambientale; b) L intervento deve risultare economicamente sostenibile e concretamente attuabile; c) Deve essere dimostrato, anche attraverso la formulazione di specifiche proposte in merito, il perseguimento di un rilevante interesse pubblico aggiuntivo rispetto alle normali cessioni gratuite comunque dovute in relazione al tipo di trasformazione urbanistica prevista, oltre che qualitativamente e/o quantitativamente significativo di per se stesso; d) Deve essere dimostrato il beneficio economico pubblico mediante il calcolo del plusvalore generato dall intervento, di norma calcolato attraverso la compilazione del modello (allegato sub A) predisposto dall Amministrazione; e) Il valore monetario dei beni e servizi, extra standards e urbanizzazioni, da riconoscere a favore dell Amministrazione Comunale deve essere pari ad almeno il 20% del plusvalore determinato dal piano finanziario, il cui utilizzo e destinazione verrà deciso dall Amministrazione Comunale; f) La proposta deve precisare quanto più possibile la tempistica di realizzazione degli interventi, compatibilmente con la loro complessità; g) Devono essere previste precise e idonee garanzie a totale copertura del beneficio economico pubblico; h) Sarà data priorità alle proposte che presentino iniziative ecosostenibili da dimostrare attraverso apposita relazione; i) Sarà data priorità alle proposte che presentino un beneficio economico a favore dell Amministrazione Comunale in percentuale superiore al 20%. L Amministrazione procederà tramite apposita commissione tecnica all istruttoria delle proposte pervenute.

3 Resta salva la discrezionalità del provvedimento finale di accoglimento e/o rigetto ad insindacabile giudizio dell Amministrazione, in quanto la valutazione complessiva dell intervento verrà effettuata alla luce del quadro degli obiettivi perseguiti con la programmazione di carattere territoriale (urbano, ambientale, sociale, ecc.). L efficacia dell accordo resta, ovviamente, subordinata all approvazione della Regione Veneto e all acquisizione dei pareri prescritti dalle norme vigenti. 3) DI ADOTTARE il seguente iter procedimentale: a) Presentazione dell iniziativa e spiegazione ai privati, che hanno presentato richiesta, delle modalità per la presentazione delle proposte e di compilazione del piano finanziario; b) Richiesta formale del proponente, corredata da: 1. Estratto della carta tecnica regionale dell intera area oggetto di intervento; 2. Planimetria catastale con individuazione delle ditte interessate che dimostrino di aver titolo all intervento; 3. Relazione tecnico-illustrativa della proposta di intervento accompagnata da idonei elaborati cartografici atta a dimostrare: l interesse pubblico, la compatibilità ambientale, la fattibilità tecnica e finanziaria; 4. Descrizione dell assetto plano volumetrico complessivo teso a mostrare i rapporti tra l intervento e la viabilità esistente, tra superficie coperta ed aree libere, con l indicazione delle tipologie edilizie e dell assetto delle aree destinate ai servizi di pertinenza dell edificazione proposta; 5. Individuazione delle aree a standards e delle opere da realizzare e cedere gratuitamente all Amministrazione Comunale e che non devono risultare inferiori a quanto previsto dall art. 31, comma 3 della L.R. n. 11/2004; 6. Ricevuta di versamento diritti per istruttoria a favore del Comune di Zevio pari a: Euro 1.000,00 per proposte relative ad aree fino a mq., Euro 2.000,00 per superfici superiori; 7. Piano finanziario e tabella di calcolo (di norma secondo il modello allegato) per dimostrare la proposta di ripartizione dei benefici tra pubblico e privato; c) La proposta è valutata dalla Giunta Comunale in coerenza con gli atti di indirizzo; d) Approvazione schema di accordo proposto e sottoscritto dai proponenti in Consiglio Comunale; e) Recepimento condizionato dell accordo nel P.A.T.. 4) DI APPROVARE il modello e le regole per la determinazione del plusvalore (allegato A).

4 (ALLEGATO A ) COMUNE DI ZEVIO Via Ponte Perez n ZEVIO (VR) ACCORDI PUBBLICO/PRIVATI AI SENSI DELL ART. 6 L.R. N 11/2004 LA DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE DELL INTERVENTO

5 COMUNE DI ZEVIO Via Ponte Perez n ZEVIO (VR) PROSPETTO PER LA DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE DELL'AREA TABELLA COSTI COSTO DI COSTRUZIONE / RISTRUTTURAZIONE TOTALE DEGLI EDIFICI FUORI C1 TERRA C2 COSTO DI COSTRUZIONE DI EVENTUALI BOX INTERRATI C3 COSTO DI EVEN TUALI DEMOLIZIONI C4 OPER E D I URBANIZZAZIONE INTERNE ALL'AMBITO C5 OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA C6 ONERI SUL COSTO DI COSTRUZIONE C7 ONERI AMBIENTALI C8 ONERI FINANZIARI C9 PROFITTO LORDO DELL'IMPRENDITORE C10 ONERI PROFESSIONALI PER LA PROGETTAZIONE DEL PIANO C =C1+C2+C3+C4+C5+C6+C7+C8+C9+C10= TABELLA RICAVI R1 R2 R3 R4 RICAVO VENDITA IMMOBILI CON DESTINAZIONE RESIDENZIALE VALORE UNITARIO DI VENDITA RICAVO VENDITA IMMOBILI CON DESTINAZIONE COMMERCIALE VALORE UNITARIO DI VENDITA RICAVO VENDITA IMMOBILI CON DESTINAZIONE DIREZIONALE VALORE UNITARIO DI VENDITA RICAVO VENDITA BOX INTERRATI VALORE UNITARIO DI VENDITA R=R1+R2+R3+R4= 1 NUOVO VALORE DELL'AREA V 1 = R-C 2 VALORE DELL'AREA V 2 = V a X SUPERFICIE 3 PLUS VALORE V = V 1 -V 2 4 A FAVORE DEL COMUNE V x % ** (**) Percentuale offerta dal proponente e comune non inferiore al 20%

6 PREMESSA Il presente documento, al fine di rendere omogenea e trasparente la presentazione del piano finanziario, intende proporre una metodologia valutativa che consenta di quantificare, insieme al promotore privato, l ammontare del plus-valore e di conseguenza l ammontare della contropartita a favore del soggetto pubblico. VALUTAZIONE ECONOMICA DEL PROGETTO L aspetto economico dovrà quantificare il tornaconto del privato derivato dall attuazione del progetto e la relativa quantità di beni e servizi (extra standard) che l Amministrazione Comunale dovrà acquisire. Si ritiene che il valore monetario delle opere e dei servizi acquisiti dal Comune sia pari ad almeno il 20% del plus valore determinato dal piano finanziario, salvo proposte migliorative a favore dell Amministrazione Comunale. METODO DI STIMA PROPOSTO La metodologia proposta si basa sulla stima analitica applicando il metodo del valore di trasformazione. Vengono sostanzialmente analizzati i costi che l imprenditore deve sostenere per trasformare l area oggetto dell intervento, ed i ricavi che lo stesso imprenditore può avere dalla commercializzazione del prodotto edilizio trasformato. Viene proposta una tabella, suddivisa in Tabella costi e Tabella ricavi, che riporta le singole voci che compongono l analisi economica della trasformazione edilizia. E stata predisposta, inoltre, una legenda che guida l introduzione dei valori che compongono le due tabelle al fine di determinare il nuovo valore dell area V1 (Punto1). Al Punto 2, della stessa tabella, si determina il valore attuale dell area (V2) in base alla destinazione urbanistica e al relativo valore unitario del terreno. Il Plus valore V viene di conseguenza determinato, al punto 3, dalla differenza del valore dell area prima e dopo l attuazione dell accordo di pianificazione (Plus valore = V1 - V2). I valori da introdurre nella tabella ricavi, o altri valori che verranno indicati per voci non comprese nel prospetto o diversamente da quelli proposti, ferma restando la responsabilità del proponente

7 nell indicare valori attendibili e giustificabili, verranno verificati riservandosi la facoltà di valutare la loro attendibilità anche sulla base del giudizio di esperti. LEGENDA PER LA COMPILAZIONE DEL PROSPETTO PER LA DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE DELL AREA VOCI DELLA TABELLA COSTI C1 COSTO DI COSTRUZIONE DEGLI EDIFICI FUORI TERRA Si ottiene moltiplicando il volume edificatorio dato dalla nuova destinazione urbanistica per il costo di costruzione medio indicato pari a./mc. 300,00. I costi si intendono comprensivi di progettazione, direzione lavori e collaudo. C2 COSTO DI COSTRUZIONE DI EVENTUALI BOX INTERRATI Si ottiene moltiplicando la superficie dei locali interrati che si possono realizzare per il costo di costruzione medio di box singoli interrati indicato pari a./mq. 400,00. I costi si intendono comprensivi di progettazione, direzione lavori e collaudo. C3 COSTO DI EVENTUALI DEMOLIZIONI Si ottiene moltiplicando il volume da demolire per i costi di demolizione, comprensivi di trasporto in discarica, indicati pari a./mc. 30,00 C4 OPERE DI URBANIZZAZIONE INTERNE ALL AMBITO Il conteggio economico delle opere di urbanizzazione da eseguire entro l ambito dell intervento deve essere dimostrato analiticamente mediante preventivo di spesa; in alternativa possono essere assunti i seguenti valori medi relativi alla superficie territoriale: - intervento residenziale = 20,00./mq. - intervento commerciale = 13,00./mq. - intervento produttivo = 10,00./mq. C5 OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA Gli oneri tabellari di urbanizzazione secondaria, che non saranno oggetto di scomputo, sono quelli determinati con deliberazioni di Consiglio Comunale n 175 e 177 del , e n 121 del , e sono pari a: - Residenziale 4,6481./mc. - Commerciale 7,8708./mq. - Direzionale 11,8062./mq.

8 - Artigianale 2,3241./mq. - Industriale 6,8172./mq. C6 ONERI SUL COSTO DI COSTRUZIONE Per le attività non produttive (le quali risultano esenti dal costo di costruzione) il costo di costruzione è parametrato al valore di 192,00./mq. di superficie lorda di pavimento. A tale valore vengono applicate le seguenti percentuali per il calcolo degli oneri: - Residenziale 2,00% - Commerciale 5,00% - Direzionale 5,00% C7 ONERI AMBIENTALI Per le attività produttive sono determinati dal Comune di Zevio i seguenti oneri ambientali: - Attività industriali 2,4542./mq. - Attività artigianali 1,3635./mq. C8 ONERI FINANZIARI Sono calcolati ipotizzando che l imprenditore usufruisca di un prestito bancario di importo uguale al totale delle spese da sostenere per un periodo di 2 anni ad un tasso del 3%. C8 = (C1+C2+C3+C4+C5+C6+C7) x 0,03 x 2 ANNI C9 PROFITTO LORDO DELL IMPRENDITORE In relazione alle attuali condizioni economiche e considerato il livello impositivo dei redditi d impresa si può ipotizzare che il profitto lordo da introdurre nella tabella è uguale al 15% del valore del prodotto finito (voce R della tabella ricavi). C9 = R x 0,15 C10 ONERI PROFESSIONALI PER LA PROGETTAZIONE DEL PIANO Vengono inseriti i costi relativi alla progettazione dell accordo di pianificazione e del successivo P.U.A. determinati sulla base dei tariffari professionali di Ingegneri ed Architetti. Come prima approssimazione vengono determinati nella misura dell 1% sul costo di costruzione (voci C1+C2)

9 VOCI DELLA TABELLA RICAVI La tabella dei ricavi indica il valore di mercato del prodotto edilizio finito distinto secondo le varie destinazioni. Le singole voci si ottengono moltiplicando la superficie commerciale per i valori di vendita che si pensa di realizzare in considerazione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dello stesso prodotto edilizio finito; i valori di vendita applicati, (di mercato e comunque non inferiori ai valori indicati nellla Tabella O.M.I. dell Agenzia del Territorio, per il Comune di Zevio), devono essere indicati nelle relative celle da R1 a R3. E prevista inoltre la voce relativa ad eventuali box interrati R4. Punto 1 - DETERMINAZIONE DEL NUOVO VALORE DELL AREA Il valore V1 è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi precedentemente calcolati. Punto 2 - DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL AREA PRIMA DELL ADOZIONE DELL ACCORDO DI PIANIFICAZIONE Il valore V2 rappresenta il valore dell area senza l attuazione dell accordo di pianificazione ed è dato dalla moltiplicazione tra la superficie territoriale dell intervento ed il valore di mercato Va unitario in relazione alla diversa destinazione urbanistica. Il valore unitario (Va) viene ricavato dalla tabella riportante i valori unitari assunti ai fini ICI dal Comune di Zevio per terreni edificabili con varia destinazione. L eventuale presenza nell area di edifici, già esistenti, comporterà una valutazione specifica dell immobile. Per la zona agricola si può far riferimento a un valore medio di 10,00./mq.. Punto 3 - DETERMINAZIONE DEL PLUS VALORE DELL AREA Il plus valore (V) dovuto all attuazione dell accordo di pianificazione è il risultato tra la differenza del valore V2 e il valore V1. Punto 4 BENEFICIO ECONOMICO A FAVORE DEL COMUNE DI ZEVIO E pari ad almeno il 20% del plus valore (V) derivante dall attuazione dell accordo di pianificazione salvo proposte migliorative a favore dell Amministrazione Comunale.