NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

Transcript

1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Giovanna Marcato (referente OMI) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Padova con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Padova Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Padova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Padova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Veneto con approfondimenti sulla provincia di Padova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 2 Mercato regionale In questa prima sezione è fornita un analisi del mercato immobiliare residenziale di tutte le province del Veneto relativamente al II semestre. Nella regione Veneto si sono registrate nel II semestre complessivamente , 8,5% circa delle compravendite nazionali ( ). Dalla Tabella 1 emerge, per l intera regione Veneto, un calo delle compravendite tra il II semestre e lo stesso periodo dell anno precedente pari al -29,1% leggermente superiore al calo nazionale, -28,9%. I cali più consistenti si sono rilevati nelle provincie di Verona (-32,3%) e Padova (-30,9%); mostrano cali inferiori, ma comunque molto elevati, le provincie di Venezia (-26,9%) e Belluno (-24,1%). Nella stessa Tabella 1 si registra, per i soli capoluoghi, un calo complessivo del tra il II semestre e l omologo semestre del 2011 del -28,0% di poco superiore, anche in questo caso, al calo registrato nei capoluoghi a livello nazionale, -27,7%. I cali più consistenti si sono rilevati nei capoluoghi di Verona (-38,1%) e Belluno (-29,7%), mentre variazioni minori, ma comunque consistenti, si sono avute nei capoluoghi di Vicenza (-24,1%) e Venezia (-21,0%). Per quanto attiene i dati relativi ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, riportati sempre in Tabella 1, si osserva una contrazione analoga a quella registrata nei comuni non capoluogo a livello nazionale, -29,4%. I cali più elevati si sono rilevati nei comuni (escluso capoluogo) della provincia di Padova -32,9% e di Verona, -29,8%, mentre variazioni minori si sono avute nei comuni della provincia di Vicenza -27,7%, e Belluno, -23,0%. Nella Tabella 2 si rileva che la quotazione maggiore a livello di intera provincia è quella di Venezia (2.071 /m²) seguita da Belluno (1.484 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle provincie di Vicenza (1.144 /m²) e Rovigo (1.095 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il I semestre mostra, a livello di intera provincia, nel complesso una sostanziale tenuta dei valori, con oscillazioni che vanno dal -2,9% osservato nella provincia di Vicenza al +0,4% nella provincia di Verona. Per i soli capoluoghi la quotazione maggiore si rileva nella città di Venezia (2.935 /m²) seguita da Treviso (2.292 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle città di Rovigo (1.113 /m²) e Belluno (1.082 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il II semestre e il I semestre mostra, anche a livello di capoluoghi una sostanziale tenuta dei valori, con tassi compresi tra il -2,5% di Vicenza al +0,2% di Verona. Per quanto attiene le quotazioni relative ai comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, i valori maggiori si rilevano, ancora nella provincia di Venezia (1.705 /m²) seguita da quella di Belluno (1.542 /m²), mentre i valori più bassi si registrano nelle provincie di Rovigo (1.090 /m²) e Vicenza (1.026 /m²). La variazione percentuale delle quotazioni tra il I semestre e il II semestre 2011 mostra, nei comuni delle province con esclusione dei capoluoghi, ancora una sostanziale tenuta dei valori, con tassi compresi tra il -3,0% rilevato nella provincia di Vicenza al +0,5% osservato a Verona. Nella Tabella 3 è riportato, con l analoga suddivisione delle precedenti tabelle (intera provincia, capoluoghi e non capoluoghi), il relativo all intero anno, la variazione rispetto all anno 2011 e il valore dell intensità di mercato misurata attraverso l. Nella Figura 1 è riportato il grafico della distribuzione del tra le province del Veneto dal quale si evince che la provincia di Venezia è la prima nella regione per numero di transazioni (20,6%), mentre quella con il minor numero è Rovigo che rappresenta il 4,7% del totale degli scambi; da notare che le provincie di Venezia, Verona e Padova si dividono quasi il 60% del mercato immobiliare regionale. 2

5 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 11 Quota % Italia II sem II sem 11 Quota % Italia II sem II sem 11 Quota % Italia Belluno ,1% 0,45% ,7% 0,21% ,0% 0,56% Padova ,9% 1,56% ,2% 1,41% ,9% 1,63% Rovigo ,5% 0,39% ,2% 0,34% ,6% 0,42% Treviso ,1% 1,29% ,6% 0,50% ,0% 1,65% Venezia ,9% 1,74% ,0% 1,64% ,1% 1,78% Vicenza ,2% 1,36% ,1% 0,70% ,7% 1,67% Verona ,3% 1,65% ,1% 1,41% ,8% 1,76% Veneto ,1% 8,44% ,0% 6,20% ,4% 9,47% Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province Quotazione II sem /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Belluno ,4% 130, ,8% 111, ,2% 132,7 Padova ,2% 114, ,1% 120, ,2% 112,1 Rovigo ,2% 143, ,1% 126, ,2% 148,4 Treviso ,1% 111, ,0% 110, ,1% 111,9 Venezia ,0% 113, ,4% 121, ,2% 109,0 Vicenza ,9% 116, ,5% 126, ,0% 113,7 Verona ,4% 119, ,2% 117, ,5% 121,4 Veneto ,4% 117, ,4% 119, ,4% 115,9 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province / 2011 / 2011 / 2011 Belluno ,5% 1,06% ,3% 1,33% ,7% 1,02% Padova ,7% 1,51% ,3% 1,59% ,2% 1,49% Rovigo ,9% 1,31% ,2% 1,70% ,4% 1,21% Treviso ,6% 1,30% ,5% 1,66% ,7% 1,26% Venezia ,7% 1,60% ,0% 1,51% ,4% 1,64% Vicenza ,7% 1,30% ,1% 1,52% ,3% 1,27% Verona ,8% 1,50% ,5% 1,45% ,8% 1,52% Veneto ,5% 1,42% ,6% 1,53% ,4% 1,39% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% 3

6 Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della Regione Veneto per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Nel grafico di Figura 2 è riportato il confronto tra l nazionale, regionale e dei soli capoluoghi di provincia dal quale si evince che tutte le città del Veneto, fatta eccezione per Belluno, hanno un maggiore di quello medio regionale e nazionale. Nel grafico di Figura 3 è invece riportato il confronto tra l nazionale, regionale e dei comuni delle varie province con esclusione del capoluogo dal quale si evince che sole le province di Venezia, Verona e Padova hanno un maggiore di quello medio regionale e nazionale. Nella Figura 4 è rappresentato l indice del dal I semestre 2004 che evidenzia l andamento delle compravendite a livello regionale distinto negli ambiti territoriali dei comuni capoluogo e non capoluoghi posti a confronto con la situazione regionale e nazionale; il grafico mostra il maggior numero di compravendite, per i comuni non capoluogo, nel II semestre 2005, mentre per i comuni capoluogo nel I semestre 2006; i cali più consistenti si sono rilevati, per i comuni capoluogo e per i comuni non capoluogo nel II semestre. La Figura 5 riporta l andamento annuale dell che mostra che la minore intensità del mercato si riscontra, sia per i capoluoghi sia per i comuni non capoluogo nel. 4

7 Figura 2: - capoluoghi Figura 3: - non capoluoghi 5

8 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 104, ,0 107,3 105,2 107,2 105,5 105,6 105,6 104,2 98,1 101,2 105,2 96,5 99,5 100,1 99,4 96,7 94,1 Italia Veneto Capoluoghi Non capoluoghi 91,7 85,5 79,3 78,775,8 69,5 74,5 72,170,7 76,8 69,3 67,1 68,2 69,6 68,465,8 70,0 69,6 65,8 67,0 69,2 66,1 67,2 67,7 64,8 66,2 48,8 48,3 50,8 50,8 46,7 47,6 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,75% 3,25% 2,75% 3,60% 3,53% 3,43% 3,50% 3,46% 3,38% 3,16% 3,19% 3,17% 3,09% 2,69% 3,00% 2,25% 1,75% 1,25% 2,40% 2,36% 2,20% 2,06% 2,05% 2,03% 2,07% Italia 2,05% 2,05% Veneto 2,13% 1,95% 1,97% Capoluoghi 1,50% Non Capoluoghi 1,42% 1,39%

9 3 Mercato provinciale In questa seconda sezione si analizzano i dati riguardanti il mercato immobiliare residenziale dell intero territorio della provincia di Padova costituito da 104 Comuni, i quali al fine di consentire una migliore lettura dell andamento del mercato, sono stati aggregati in 7 macroaree. La formazione di queste ultime tiene conto delle affinità che uniscono i Comuni appartenenti a ciascuna macroarea non solo per la loro dislocazione territoriale ma anche per le caratteristiche morfologiche, infrastrutturali ed immobiliari ritenute più significative allo scopo. Le macroaree risultano essere quelle sottoelencate: Capoluogo; Bassa Padovana; Cintura Urbana; Colli Euganei; Piovese; Regione Nord-Occidentale; Regione Nord-Orientale La suddivisione in macroaree è rappresentata con diversi cromatismi nella mappa tematica di Figura 6 1. Figura 6: Macroaree provinciali di Padova 1 Si rammenta inoltre che la modalità di aggregazione dei comuni in macroaree è stata effettuata in coerenza alla pianificazione urbanistica attuata in seguito alla redazione del P.A.T.I., con il quale sono stati individuati ambiti territoriali intercomunali. 7

10 Nella Tabella 4 vengono riportati i dati a livello provinciale ripartiti per singola macroarea riguardanti il e relative variazioni rispetto allo stesso periodo del 2011, le quotazioni e relative variazioni riferite al I semestre, nonché il numero indice rispetto alla quotazione media al I semestre 2004 (epoca dalla quale iniziano le serie storiche rappresentate nel presente documento). Il mercato provinciale come si è verificato a livello nazionale, registra un crollo delle compravendite del -30,9% rispetto al medesimo periodo del 2011, il fenomeno si ripercuote in eguale misura all interno di ciascuna delle macroaree che presentano tutte segno negativo dal Capoluogo con -25,2% fino a raggiungere nella regione Nord Occidentale il picco massimo del -39,9%. Continuano ad essere il Capoluogo e la Cintura Urbana le macroaree in cui avviene il maggior numero di scambi (1.067 e 950); quest ultime pur segnando rispettivamente un -25,7% e -25,2% quale dato a confronto con il II semestre 2011, rappresentano oltre il 60% delle transazioni dell intera provincia. Anche le quotazioni mostrano il segno negativo, tuttavia si tratta di variazioni lievi che confermano una situazione stagnante già rilevata nel I semestre. Il perdurare della congiuntura economica particolarmente sfavorevole fa però ritenere attendibile la previsione di un trend in discesa nei prossimi semestri. La quotazione media provinciale è di /m 2 (-0,2% rispetto al I semestre ) mentre la quotazione più alta si registra nel Capoluogo (1.855 /m 2, -0,1% rispetto al I semestre ). Nella Tabella 5 vengono illustrati i dati ancora riferiti alle macroaree provinciali ma relativi all intero anno riportando quelli relativi al ed all (rilevazione annuale). In tutte le macroaree la variazione porta il segno negativo con tassi che variano tra il -23,5% rilevato nella Cintura Urbana al -37,7% registrato nel Piovese. A livello provinciale il decremento degli scambi è pari a -29,7%. La lettura dell indice mostra una maggiore intensità degli scambi nella Cintura Urbana (maggiore quota di stock immobiliare compravenduto) che mostra un valore del 2,04% seguita dal Capoluogo 1,59%, mentre a livello provinciale l è 1,51%. Tabella 4 : quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Bassa Padovana ,3% 12,86% ,1% 110,0 Capoluogo ,2% 28,39% ,1% 120,1 Cintura Urbana ,7% 31,87% ,3% 115,2 Colli Euganei ,0% 5,39% ,1% 111,9 Piovese ,8% 5,92% ,1% 109,5 Regione Nord Occidentale ,9% 7,78% ,4% 108,1 Regione Nord Orientale ,2% 7,78% ,5% 114,1 Provincia di Padova ,9% 100,00% ,2% 114,8 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Bassa Padovana ,3% 1,23% Capoluogo ,3% 1,59% Cintura Urbana ,5% 2,04% Colli Euganei ,2% 1,39% Piovese ,7% 1,25% Regione Nord Occidentale ,7% 1,10% Regione Nord Orientale ,8% 1,30% Provincia di Padova ,7% 1,51% 8

11 Il grafico di Figura 7 rappresenta attraverso la serie storica temporale l andamento dell indice delle quotazioni e delle compravendite per il capoluogo e il resto della provincia permettendo il confronto tra quotazioni medie e compravendite. Considerando semestri omologhi, l indice del mostra forti perdite dal 2007 sia nella la città sia nei i comuni del resto della provincia; dal 2009 si osserva un periodo di stasi dopodiché dal I semestre inizia una nuova contrazione che investe nuovamente Capoluogo e resto della Provincia segnando una discesa del da 69,1 a 51,7 punti percentuali nel Capoluogo rispetto al II semestre 2011, e da 67,6 a 45,4 punti percentuali nei comuni dell hinterland, rispetto al medesimo periodo del Le quotazioni hanno mostrato nel tempo una certa stabilità mantenendo un trend costante sia nel Capoluogo sia nei comuni appartenenti al resto della provincia ma nonostante la tenuta cominciano a lasciar intuire segnali di sofferenza comprovando il particolare momento congiunturale che sta attraversando il mercato immobiliare. Nella Figura 8 è rappresentato l andamento dell indice (serie storica) aggregato per Capoluogo e resto della Provincia. Il grafico evidenzia una pesante flessione dopo i picchi registrati tra il 2004 ed il 2006 e segna dal 2009 al 2011 una fase di stabilizzazione registrando solo decrementi trascurabili per poi precipitare nel scendendo a 1,59% rispetto al 2,22% dell anno precedente nel Capoluogo e all 1,49% (era 2,17% nel 2011) nei comuni del resto della provincia. La Figura 9 rappresenta la distribuzione del nelle varie macroaree provinciali. Il diagramma a torta ricalca la distribuzione del semestre precedente mostrando che il maggior numero di scambi nell intera provincia avviene nei comuni appartenenti alla Cintura Urbana (31,9%) e nel Capoluogo (28,4%), che assieme passano dal 55,9% del II semestre 2011 al 60,3% nel II semestre. Segue a distanza la macroarea formata dai Comuni della Bassa Padovana che rappresenta l area territorialmente più estesa (36 comuni) con il 12,9% delle contrattazioni provinciali. Nel grafico a barre di Figura 10 che rappresenta l per macroarea provinciale, si evince che la macroarea della Cintura Urbana è quella dove si registra la maggiore intensità di scambi con un valore del 2,04% seguita dal Capoluogo, 1,59%. La Regione Nord Occidentale risulta essere invece quella con l più basso, 1,10%, mentre quello provinciale invece si attesta all 1,51%. La Figura 11, Figura 12 e Figura 13 rappresentano sotto forma di mappe tematiche l intero territorio provinciale ed esprimono con diverso grado cromatico rispettivamente la distribuzione del, i differenziali di quotazioni rispetto alla media provinciale e l per ciascun comune della provincia. La Figura 11 che rappresenta la distribuzione delle, evidenzia con il colore più intenso una maggiore concentrazione di scambi nel capoluogo e nei comuni intorno ad esso. Tra i comuni ove si osservano le maggiori transazioni si distinguono Albignasego (151 ), Vigonza (116 ), e Abano Terme (115 ) tutti appartenenti alla Cintura Urbana. I differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale, rappresentati nella Figura 12 mostrano come le quotazioni medie siano massime nel capoluogo, /m 2, e vadano decrescendo allontanandosi da esso; tuttavia il grado più intenso di cromatismo riservato ai comuni posti a nord della provincia indicano che in questi ultimi le quotazioni sono tendenzialmente più alte. Oltre al Capoluogo sono solo 4 i Comuni che registrano un differenziale di quotazione rispetto alla media comunale maggiore di 1,00; si tratta dei Comuni di Noventa Padovana ed Arquà Petrarca entrambi con un differenziale pari ad 1,07 ed una quotazione media rispettivamente di /m 2 e /m 2 ai quali seguono Ponte San Nicolò con differenziale dell 1,06 (1.436 /m 2 ) ed Abano Teme con un differenziale dell 1,05 e quotazione media che si attesta a /m 2. Tendenzialmente più alte rispetto alla media provinciale sono le quotazioni medie dei comuni appartenenti alla macroarea dei Colli Euganei la cui vocazione turistica si traduce in una maggiore appetibilità nel segmento residenziale del mercato immobiliare. In molti dei comuni posti a sud del Capoluogo, in particolar modo nella regione della Bassa Padovana ed in quella del Piovese le quotazioni medie si attestano sotto i /m 2. In Figura 13 rappresentante la distribuzione dell nelle macroaree, i valori più elevati si riscontrano per lo più nei comuni appartenenti alla Cintura Urbana oltre che nel Capoluogo. 9

12 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,1 116,8 117,5 117,9 118,1 119,0 120,1 120,8 120,8120,2 116,4 120,1 106,2 110,9 111,6 112,3 101,7 104,1 108,5 105, ,6 113,9 110,8 112,3 112,3112,1 110,7 103,1 104,2 108,8 110,8 112,1 102,2 104,1 110,8 109,4 104,5 101,7 101,6 104,1 110,7 105,6 100,1 111,2 98,5 93,7 91,1 84,8 84,0 87,0 Quotazioni Padova Quotazioni Resto provincia Resto provincia Padova 66,5 64,7 77,2 72,5 65,2 61,1 69,4 74,3 69,1 67,4 70,3 65,1 67,6 47,4 69,1 51,7 47,3 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 45,4 Figura 8: capoluogo e resto provincia 4,50% 4,00% 3,50% 4,05% 4,03% 4,05% 4,04% 3,74% 3,52% 3,00% 3,26% 2,90% 2,78% 2,50% 2,34% 2,31% 2,00% 2,12% 2,32% 2,28% 2,22% 2,17% Capoluogo 1,59% 1,50% Resto provincia 1,49% 1,00%

13 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali Figura 10: per macroaree provinciali 11

14 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 12

15 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale Nelle tabelle che seguono dalla Tabella 6 alla Tabella 11 vengono presentati dati e informazioni di dettaglio relativi ai comuni appartenenti a ciascuna macroarea. Per ogni comune vengono illustrati il valore del al II semestre e la sua variazione rispetto all omologo semestre del 2011, la quota d incidenza rispetto all intera provincia. Relativamente alle quotazioni oltre a riportarne il valore, viene indicata la sua variazione rispetto al I semestre e il differenziale di quotazione (valore al II semestre rispetto alla quotazione media provinciale). Infine nelle tabelle si riporta anche il valore annuale dell. E importante sottolineare che per effettuare una corretta lettura del dato riguardante le variazioni percentuali del occorre tener conto del fatto che queste possono risultare elevate, in aumento o in diminuzione, a fronte di variazioni esigue in termini assoluti. In Tabella 6 sono illustrati i dati appartenenti ai comuni della macroarea Bassa Padovana che territorialmente rappresenta l area più vasta: con 36 comuni copre il 12,9 % delle contrattazioni della provincia. Complessivamente il ha subito una contrazione, del -37,3% rispetto al medesimo periodo dell anno precedente. Primeggiano all interno della macroarea i comuni di Monselice ed Este che rispettivamente con 167 e 57 si riconfermano essere quelli con il numero più elevato di compravendite, mentre le quotazioni medie risultano di /m 2 a Monselice e /m 2 a Este. Le quotazioni si mantengono stabili con un valore medio di macroarea di /m 2 (-0,1%). Oltre il 50% dei comuni appartenenti a questa macroarea riporta quotazioni medie sotto i /m 2. La Tabella 7 illustra i comuni della macroarea Cintura Urbana che, pur rappresentando un area dove il mercato residenziale mostra un maggior dinamismo, registra complessivamente un decremento delle compravendite del -25,7%, rispetto al corrispondente periodo dell anno precedente, passando dalle alle attuali Il dato rappresenta circa il 32% del volume complessivo di scambi dell intera provincia; sono i comuni di Albignasego, Vigonza ed Abano Terme a rappresentare, non solo all interno della macroarea, ma anche rispetto all intera provincia, quelli nei quali avviene il maggior numero di contrattazioni. Riguardo alle quotazioni medie invece, Noventa Padovana mostra la quotazione media più 13

16 alta, /m 2, seguono Ponte San Nicolò con /m 2 ed Abano Terme con /m 2. La quotazione media di macroarea è di /m 2, -0,3% rispetto allo scorso semestre. Anche nella macroarea dei Colli Euganei (Tabella 8) che come più volte detto presenta una maggiore appetibilità data la sua vocazione turistica e dove mediamente le quotazioni si attestano su valori più alti rispetto alle altre macroaree provinciali, le contrattazioni (5,4% dell intero volume di scambi) hanno subito un brusco calo rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, -39,0%. Dominano i Comuni di Teolo e Montegrotto (rispettivamente 47 e 36 ) mentre è Arquà Petrarca il comune con la quotazione più alta della macroarea e per la prima volta di tutta la provincia (1.458 /m 2 ) sebbene di poco superiore alla quotazione registrata a Noventa Padovana. Le quotazioni all interno dei comuni della macroarea non hanno subito significative variazioni, quella media della macroarea si è attestata intorno ai /m 2 (+0,1%). Anche la macroarea del Piovese (Tabella 9) subisce un netto calo nelle contrattazioni, -33,8%. Il comune di Piove di Sacco con 73 registra la quotazione media più alta della macroarea, /m 2 mentre la media di macroarea è stata rilevata pari a /m 2 (-0,1%). I dati riportati in Tabella 10 si riferiscono alla Regione Nord Occidentale che relativamente al si distingue per il picco maggiormente negativo -39,9%. Si conferma Cittadella con 45 il comune con maggior dinamismo e in cui si registra la quotazione più elevata della macroarea, /m 2 seguito a distanza da Piazzola sul Brenta (33 e /m 2 ). La quotazione media di macroarea è pari a /m 2 (-0,4%). Nella Tabella 11 che riporta i dati riguardanti la Regione Nord Orientale la variazione percentuale porta il segno negativo come rilevato nelle altre regioni, -38,2%. All interno di questa regione sono i comuni di Campodarsego e Camposampiero che registrano il maggior numero di transazioni, rispettivamente con 47 e 38 ; mentre la quotazione più alta appartiene a Villanova di Camposampiero con /m 2 e la quotazione media è di /m 2. Il quadro complessivo provinciale -29,7% del (dato annuale) rievoca quanto verificato a livello nazionale, -25,8% rivelando il momento critico che sta attraversando il mercato immobiliare nell ambito degli scambi, nel quale la tempistica per la conclusione delle trattative si è ulteriormente allungata lanciando segnali di un evidente sofferenza. Le quotazioni invece mantengono un trend costante, confermando una certa stabilità nel Capoluogo e soprattutto nei comuni della Cintura Urbana quindi in prossimità della città, nonostante si osservino leggere variazioni. 14

17 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa Padovana Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media di provincia ANGUILLARA VENETA 10-49,9% 0,30% 0,80% 913 0,0% 0,67 BAGNOLI DI SOPRA 8-36,6% 0,24% 0,78% ,0% 0,79 BARBONA 1-0,04% 1,06% 817 0,0% 0,60 BOARA PISANI 8-26,3% 0,22% 0,89% ,0% 0,75 CARCERI 4-54,1% 0,11% 1,27% ,0% 0,75 CARTURA 23-33,6% 0,68% 1,97% ,0% 0,81 CASALE DI SCODOSIA 10-1,8% 0,28% 0,76% ,0% 0,79 CASTELBALDO 3-25,0% 0,09% 0,89% 790 0,0% 0,58 CONSELVE 21-63,7% 0,62% 1,15% ,0% 0,79 ESTE 57-49,8% 1,70% 1,30% ,4% 0,91 GRANZE 8 0,0% 0,24% 1,77% 858 0,0% 0,63 MASI 7 31,8% 0,21% 1,77% 850 0,0% 0,63 MEGLIADINO SAN FIDENZIO 7 30,0% 0,19% 0,82% ,0% 0,74 MEGLIADINO SAN VITALE 2-33,3% 0,06% 0,52% 975 0,0% 0,72 MERLARA 3-81,1% 0,09% 0,63% 833 0,0% 0,61 MONSELICE 67-12,4% 2,01% 1,84% ,7% 0,94 MONTAGNANA 27-27,2% 0,80% 1,01% ,0% 0,85 OSPEDALETTO EUGANEO 9-60,7% 0,26% 1,04% 980 0,0% 0,72 PERNUMIA 7-72,4% 0,20% 1,22% ,0% 0,82 PIACENZA D`ADIGE 2-71,3% 0,04% 0,48% 925 0,0% 0,68 PONSO 4-56,3% 0,10% 1,15% 845 0,0% 0,62 POZZONOVO 7-57,6% 0,19% 0,87% 955 0,0% 0,70 SALETTO 6 10,5% 0,18% 1,00% 980 0,0% 0,72 SAN PIETRO VNARIO 12-34,7% 0,37% 1,45% 955 0,0% 0,70 S MARGHERITA D`ADIGE 6-26,7% 0,16% 0,72% ,0% 0,76 SANT`ELENA 9-41,3% 0,28% 0,90% 900 1,4% 0,66 SANT`URBANO 8-35,1% 0,24% 1,04% 925 0,0% 0,68 SOLESINO 12-52,8% 0,36% 0,93% ,0% 0,74 STANGHELLA 6-44,3% 0,19% 0,84% ,0% 0,74 TERRASSA NA 8-39,5% 0,24% 1,47% 883 1,0% 0,65 TRIBANO 15 57,6% 0,45% 1,57% ,0% 0,77 URBANA 4 187,8% 0,12% 0,40% 998 0,0% 0,73 VESCOVANA 14-23,6% 0,41% 2,73% 985 0,0% 0,72 VIGHIZZOLO D`ESTE 2-50,0% 0,06% 0,41% 968 0,0% 0,71 VILLA ESTENSE 8 98,0% 0,24% 1,48% 968 0,0% 0,71 DUE CARRARE 29-34,8% 0,87% 1,71% ,0% 0,83 Bassa Padovana ,3% 12,86% 1,23% ,1% 0,79 15

18 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Urbana Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem 12 rispetto alla media di provincia ABANO TERME ,5% 3,44% 1,93% ,2% 1,05 ALBIGNASEGO ,3% 4,51% 3,06% ,7% 0,95 CADONEGHE 70-25,3% 2,08% 1,86% ,2% 0,99 CASALSERUGO 14-36,1% 0,42% 1,03% ,0% 0,79 LEGNARO 26-66,7% 0,77% 1,69% ,5% 0,89 LIMENA 35-0,8% 1,04% 1,69% ,8% 0,91 MASERA` DI 28-36,9% 0,84% 1,57% ,0% 0,82 MESTRINO 65-21,8% 1,95% 2,58% ,0% 0,89 NOVENTA NA 77 3,0% 2,31% 2,23% ,1% 1,07 PONTE SAN NICOLO` 59-8,0% 1,77% 1,89% ,2% 1,06 RUBANO 72-22,6% 2,16% 2,24% ,4% 0,91 SACCOLONGO 18 4,1% 0,52% 1,49% ,0% 0,78 SAONARA 38-52,0% 1,13% 1,67% ,0% 0,91 SELVAZZANO DENTRO 89-10,5% 2,67% 1,67% ,0% 0,91 VEGGIANO 13-40,7% 0,39% 1,49% ,0% 0,79 VIGODARZERE 37-46,3% 1,11% 1,89% ,2% 0,97 VIGONZA ,2% 3,46% 2,33% ,7% 0,92 VILLAFRANCA NA 44-9,7% 1,30% 1,91% ,5% 0,88 Cintura Urbana ,7% 31,87% 1,03% ,3% 0,94 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Colli Euganei Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem 12 rispetto alla media di provincia ARQUA` PETRARCA 8 29,2% 0,23% 1,39% ,0% 1,07 BAONE 15-1,7% 0,43% 1,34% ,0% 0,86 BATTAGLIA TERME 9-52,3% 0,25% 0,95% 993 0,0% 0,73 CERVARESE SANTA CROCE 15-42,5% 0,45% 1,47% ,0% 0,88 CINTO EUGANEO 10 58,0% 0,30% 1,44% ,5% 0,83 GALZIGNANO TERME 12-38,9% 0,37% 1,13% ,0% 0,89 LOZZO ATESTINO 5-71,2% 0,13% 0,77% ,0% 0,78 MONTEGROTTO TERME 36-40,7% 1,08% 1,31% ,0% 0,88 ROVOLON 7-74,1% 0,21% 1,14% ,4% 0,87 TEOLO 47-21,3% 1,41% 1,97% ,0% 0,93 TORREGLIA 12-52,8% 0,35% 1,81% ,0% 0,96 VO 6-63,3% 0,18% 1,18% ,5% 0,92 Colli Euganei ,0% 5,39% 0,62% ,1% 0,89 16

19 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piovese Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem 12 rispetto alla media di provincia AGNA 7-18,8% 0,22% 1,00% 988-1,3% 0,73 ARRE 4-43,5% 0,11% 0,71% 958 0,0% 0,70 ARZERGRANDE 17-52,0% 0,49% 1,39% 961 0,0% 0,71 BOVOLENTA 4-71,3% 0,13% 0,83% ,0% 0,81 BRUGINE 19 15,6% 0,56% 1,64% ,0% 0,83 CANDIANA 4-52,6% 0,12% 0,84% 938 0,0% 0,69 CODEVIGO 21-44,5% 0,62% 1,39% ,0% 0,80 CORREZZOLA 10-20,2% 0,31% 0,87% ,0% 0,75 PIOVE DI SACCO 73-33,7% 2,19% 1,35% ,1% 0,96 POLVERARA 6-68,9% 0,18% 2,00% ,0% 0,76 PONTELONGO 14 28,9% 0,41% 1,30% 960-0,8% 0,71 S ANGELO DI PIOVE DI SACCO 19 4,6% 0,57% 0,93% ,0% 0,78 Piovese ,8% 5,92% 0,63% ,1% 0,82 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Occidentale Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem 12 rispetto alla media di provincia CAMPODORO 7-42,9% 0,21% 1,38% ,4% 0,83 CAMPO SAN MARTINO 10-31,0% 0,30% 0,82% ,7% 0,86 CARMIGNANO DI BRENTA 14-65,1% 0,42% 1,10% ,0% 0,84 CITTADELLA 45-50,5% 1,34% 0,98% ,4% 0,95 CURTAROLO 25-12,7% 0,75% 1,57% ,0% 0,86 FONTANIVA 15 16,5% 0,45% 0,92% ,6% 0,85 GALLIERA VENETA 27-2,5% 0,80% 1,48% ,7% 0,84 GAZZO NO 13-45,0% 0,40% 2,00% ,4% 0,78 GRANTORTO 5-72,2% 0,15% 0,52% ,0% 0,81 PIAZZOLA SUL BRENTA 33-39,2% 0,99% 1,27% ,2% 0,90 SAN GIORGIO IN BOSCO 17-33,0% 0,49% 1,00% ,7% 0,90 SAN MARTINO DI LUPARI 25-48,7% 0,76% 1,00% ,0% 0,84 SAN PIETRO IN GU 8-20,3% 0,24% 0,79% ,0% 0,88 TOMBOLO 17-36,4% 0,49% 0,89% ,0% 0,89 Regione Nord Occidentale ,9% 7,78% 0,54% ,4% 0,88 17

20 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Regione Nord Orientale Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem 12 rispetto alla media di provincia BORGORICCO 25 1,3% 0,74% 1,27% ,0% 0,88 CAMPODARSEGO 47-55,7% 1,41% 1,59% ,3% 0,90 CAMPOSAMPIERO 38 7,6% 1,13% 1,22% ,9% 0,92 LOREGGIA 16-36,0% 0,49% 1,18% ,5% 0,81 MASSANZAGO 19-38,3% 0,57% 1,60% ,7% 0,83 PIOMBINO DESE 20-25,5% 0,59% 1,29% ,5% 0,83 SAN GIORGIO D PERTICHE 26-40,2% 0,79% 1,30% ,0% 0,94 SANTA GIUSTINA IN COLLE 14-43,3% 0,42% 0,88% ,0% 0,93 TREBASELEGHE 22-53,0% 0,66% 1,05% ,0% 0,90 VILLA DEL CONTE 7-68,9% 0,21% 0,75% ,0% 0,90 VILLANOVA CAMPOSAMPIERO 26-23,7% 0,79% 2,11% ,3% 0,94 Regione Nord Orientale ,2% 7,78% 0,62% ,5% 0,89 18

21 4 Mercato del comune di Padova In questa terza sezione sono analizzati i dati relativi al comune di Padova. Nel corso del II semestre il Capoluogo, che rappresenta da solo il 28% del volume di scambi provinciali, ha registrato complessivamente 950 (1.820 dato annuale) confermando, nonostante la pesante flessione del -25,2% rispetto all omologo periodo dell anno precedente, il continuo interesse per l offerta residenziale in città. Per poter affrontare una corretta analisi sulle dinamiche del segmento del mercato residenziale, le 16 zone OMI del comune di Padova sono state aggregate in 5 macroaree urbane utilizzando la zonizzazione in fasce come illustrato graficamente in Figura 14: Centrale: zone OMI B1,B2; Semicentrale: zone OMI da C1 a C7; Periferica: zone OMI da D1 a D4; Suburbana: zone OMI E1, E2; Agricola: R1. Al fine di consentire una corretta lettura ed interpretazione della mappa rappresentata in Figura 14 è necessario precisare che la macroarea Centrale comprende parte della città storica di Padova che a sua volta include tre zone omogenee. La prima denominata B1, individua la parte del centro storico compresa all interno della cinta muraria trecentesca delimitata dalle Riviere (Tito Livio, Ponti Romani, Albertino Mussatto) e da Via XX Settembre. La seconda, denominata B2, è posta tra le suddette mura trecentesche ed i bastioni cinquecenteschi che delimitano la circonvallazione interna della città. La zona OMI C1 Portello, pur facendo parte del centro storico (urbanisticamente) è stata invece inserita nella macroarea semicentrale visto che per ragioni legate a condizioni economiche e socio ambientali (vicinanza all Università degli Studi), registra un diverso grado di uniformità ed apprezzamento del mercato immobiliare locale. Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Padova 19

22 Nella Tabella 12 sono illustrati i dati riguardanti il mercato immobiliare residenziale relativi alle macroaree che costituiscono il territorio comunale. Il calo del generalizzato in tutto il territorio provinciale ha avuto ripercussioni anche sulle contrattazioni in città dove il dato confrontato con il corrispondente periodo dell anno precedente ha segnato un -25,2%. Anche la macroarea Centrale viene penalizzata dalla particolare congiuntura sfavorevole del mercato registrando con 135 compravendite un calo del -29,0%. Il maggior numero di transazioni avviene ancora una volta nella macroarea urbana Semicentrale dove si contano 407 che costituiscono quasi il 32% dell intero volume scambiato in città. Segue la macroarea Periferica con 306 e a distanza quella Suburbana 59. Il trend delle quotazioni all interno del territorio comunale rimane pressoché stabile segnando variazioni poco significative considerato il particolare momento congiunturale che attraversa il mercato immobiliare. La quotazione media del Capoluogo si attesta a /m 2 mentre la macroarea Centrale spunta la quotazione media più alta con /m 2 seguita da quella Semicentrale con /m 2. Le mappe rappresentate in Figura 15, Figura 16 e Figura 17 illustrano con diverso grado cromatico rispettivamente la distribuzione del, dell e il differenziale delle quotazioni rispetto alla media comunale di ciascuna zona OMI del capoluogo. La Figura 15 riguardante il dato indica con gradazione di colore più intenso le sole zone D1 (che rappresenta quella territorialmente più estesa), C3 (la più densamente popolata) e C5, individuandole come quelle nelle quali si concentrano i maggiori scambi, collocandosi nella fascia che contempla zone nelle quali si concludono transazioni contenute nell intervallo Conseguentemente al calo in questo semestre nessuna delle macroaree urbane si è situata nella fascia immediatamente superiore che fissa il dato nell intervallo compreso tra le 200 e 260 transazioni (dal 2008 al 2010 in tale fascia rientravano le zone C3 e D1 e dal I semestre 2011 la sola D1). La mappa in Figura 16 rappresenta la distribuzione dell tra le zone OMI e il colore più intenso individua nella C7 la zona con maggior dinamismo, seguono per importanza le zone B2, C5 e D2. Dalla mappa di Figura 17, rappresentante i differenziali di quotazione nelle zone OMI del capoluogo appare palese che sono le zone centrali B1 e B2 ad avere la meglio rispetto a quelle suburbane. Analogamente a quanto fatto per le macroaree provinciali le tabelle dalla 12 alla 17 analizzano i dati delle macroaree urbane, distinti per zona OMI. Le figure dalla 18 alla 22 rappresentano invece l analisi per classi dimensionali nelle medesime zone. Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Padova Macroaree urbane II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale Centrale ,0% 14,17% 1,39% ,5% 1,61 Semicentrale ,5% 42,82% 1,61% ,9% 0,95 Periferica ,8% 32,19% 1,67% ,4% 0,82 Suburbana 59-45,5% 6,18% 1,42% ,5% 0,75 Agricola 43-9,6% 4,53% 1,56% nd - - ND 1-0,11% Padova ,2% 100,00% 1,59% ,0% 1,00 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2 in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 20

23 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 21

24 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 22

25 La Tabella 13 riporta i dati concernenti, la macroarea urbana centrale nella quale si rilevano le quotazioni medie più elevate della città che raggiungono i /m 2 nella zona cittadina più apprezzata la B1 e /m 2 nella zona B2 che per essere territorialmente più estesa è quella dove si conclude il maggior numero di transazioni 115 fronte delle 20 registrate nella B1. Quest ultima nel confronto con l omologo semestre dell anno precedente perde il 60,3% della quota mettendo in risalto i segni di una crisi da tempo annunciata. L intera macroarea mostra un calo di del -29,0%. Le quotazioni invece mostrano variazioni in leggero aumento con un valore medio di /m 2 (+1,5%). L analisi per classi dimensionali di Figura 18 mostra che nella macroarea centrale a fronte di una maggiore presenza di abitazioni di tipologia media (stock 28,9%) il mercato evidenzia una maggiore preferenza per le residenze di tipo monolocali e piccolo per i quali il è rispettivamente dal 26,6% e del 24,8%. Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centrale Zona OMI Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale B1 B2 Zona entro riviere-via XX settembre 20-60,3% 2,08% 1,07% ,0% 1,83 Carmine, Savonarola, Riviere ext., P.ta S.Giovanni, Città Giardino, S.Giustina, Santo, Santa Sofia ,9% 12,09% 1,51% ,8% 1,55 Centrale ,0% 14,17% 1,39% ,5% 1,61 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Centrale La Tabella 14 illustra i dati che si riferiscono alla macroarea Semicentrale nella quale il subisce una flessione in tutte le zone ad eccezione della C7, segnando un calo complessivo del -19,5% (407 ) rispetto al II semestre Continuano ad essere segnalate in questa zona particolari situazioni di degrado individuate nella zona C2 e nelle aree limitrofe alla Stazione Ferroviaria e nella zona C3, quartieri Arcella e Pio X, ed in prossimità di Via Anelli,queste oltre a risultare zone densamente popolate, contano una concentrazione di popolazione straniera in continuo aumento. La zona C3 è quella nella quale si conta il maggior numero di transazioni della macroarea, 132, in calo del -23,8%; segue con 123 la zona C5, -27,1%. La quotazione media di zona è di /m 2, quella più alta si rileva nella zona C1 del portello con /m 2. Si rammenta che il dato anomalo contenuto nella zona C4 (Zona Direzionale Padova Uno) è dovuto alla presenza in detta zona del solo segmento di mercato appartenente al terziario, non essendovi 23

26 una significativa presenza della tipologia residenziale, tale contesto non consente di calcolare un intervallo di quotazioni attendibile. L analisi per classi dimensionali in Figura 19 mostra la preferenza verso le residenze di tipologia media dove le transazioni riguardano il 41% circa del totale delle vendite in città. Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale Zona OMI Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale C1 Portello 24-5,5% 2,53% 1,43% ,4% 1,23 C2 C3 C5 Stazione, Scrovegni, Corso del Popolo, Fiera 20-37,4% 2,10% 1,73% ,0% 0,92 Borgomagno, Arcella, Stanga, Quartiere Pescarotto, San Lazzaro ,8% 13,85% 1,38% ,2% 0,76 Madonna Pellegrina, S.Rita, Nazareth, Sant'Osvaldo ,1% 12,93% 1,84% ,6% 1,09 C6 Palestro,Sacra Famiglia 52-31,4% 5,44% 1,46% ,0% 1,02 C7 C4 San Gregorio, Terranegra, Forcellini 56 75,2% 5,88% 2,59% ,0% 1,06 Zona Direzionale Padova Uno 1-0,11% 0,40% nd - - Semicentrale ,5% 42,82% 1,61% ,9% 0,95 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Semicentrale Stock 45,3% 40,9% 13,5% 18,5% 19,9% 16,8% 16,8% 13,9% 7,5% 6,7% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24

27 La macroarea Periferica rappresentata in Tabella 15 mostra come si è riscontrato in tutte le macroaree il crollo del facendo registrare con 306 transazioni un calo del -26,8% rispetto al medesimo periodo dell anno precedente. La zona D1 che come più volte menzionato è quella territorialmente più estesa della città, rimane con 156 quella in cui avvengono maggiori scambi, nonostante la variazione percentuale del -33,4%. La quotazione media di macroarea è di /m 2 e non subisce variazioni apprezzabili. Anche per questa macroarea l analisi per classi dimensionali di Figura 20 ripresenta lo stesso trend del semestre precedente con propensione verso la tipologia media che copre il 39,8% degli scambi nell area mentre si riconferma l interesse verso la tipologia grande che riguarda il 17% circa degli scambi. Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Periferica Zona OMI D1 D2 Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale Sant'Ignazio, Chiesanuova, Brusegana, Mortise, Torre, Pontevigodarzere, Sacro Cuore, Altichiero ,4% 16,41% 1,66% ,0% 0,82 Voltabarozzo, Bassanello, Paltana ,8% 11,96% 1,80% ,4% 0,82 D3 Guizza 22-41,1% 2,36% 1,53% ,0% 0,77 D4 Ponte di Brenta 14-23,2% 1,46% 1,15% ,5% 0,75 Periferica ,8% 32,19% 1,67% ,4% 0,82 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Periferica 25

28 La Tabella 16 che rappresenta la macroarea Suburbana costituita da sole due zone rileva 59 nel II semestre ; il dato messo a confronto con lo stesso periodo del 2011 individua una variazione percentuale del -45,5. Resta la zona E1 quella con un numero maggiore di transazioni (47) poiché la zona E2 analogamente a quanto accade nella Zona C4 Periferica, è caratterizzata dalla presenza del segmento di mercato appartenente al terziario (uffici) e produttiva (capannoni). La quotazione media della zona è di /m 2. L analisi per classi dimensionali illustrata in Figura 21 presenta una situazione quasi invariata rispetto al precedente semestre, confermando l orientamento delle preferenze verso le residenze di tipologia media. Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Suburbana Zona OMI E1 Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale Ponterotto, Montà, Mandria, Salboro, Camin, Granze di Camin 47-33,8% 4,97% 1,40% ,5% 0,75 E2 Zona Industriale, ZIP 12-68,3% 1,22% 1,47% nd - - Suburbana 59-45,5% 6,18% 1,42% ,5% 0,75 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Suburbana 26

29 La Tabella 17 mostra i dati della macroarea urbana Agricola, che in questo semestre registra complessivamente 43 compravendite. Come già detto nei precedenti semestri, è corretto attribuire al dato un significato relativo poiché in detta zona non vengono effettuate indagini di tipo puntuale sulle compravendite ai fini dell aggiornamento delle quotazioni OMI. Viene comunque eseguita l analisi per classi dimensionali rappresentata in Figura 22 dalla quale si evince che la preferenza privilegia anche in questo semestre le abitazioni di taglio medio, 33,7% degli scambi. Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Agricola Zona OMI Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazioni II sem rispetto alla media comunale R1 Agricola 43-9,6% 4,53% 1,56% nd - - Agricola 43-9,6% 4,53% 1,56% nd - - Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali macroarea urbana Agricola 27

30 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 28

31 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /m2 a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 29