Lezione di approfondimento individuale # 4 Valore di mercato. La comunicazione ha un duplice scopo:

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1 Approfondimento # 2 Analisi di mercato e web Lezione di approfondimento individuale # 4 Valore di mercato A cura arch. Barbara Bolognesi Scopo della comunicazione La comunicazione ha un duplice scopo: teorico: stabilire se il web rappresenta un supporto efficace per l analisi di mercato pratico: fornire una guida alle ricerche di mercato attraverso i siti attualmente a disposizione A tal fine si sono analizzati alcuni tra i siti più diffusi valutando: la tipologia di dato fornito la facilità d impiego

2 La struttura dell analisi Per ciascun indirizzo è fornito: un breve commento sulla trasparenza del dato un giudizio sull utilità del sito ai fini di un indagine di mercato efficace; per esprimere tale giudizio è stata impiegata la seguente simbologia: *: strumento accessorio **: strumento con utilità sufficiente ***: valido strumento Articolazione delle fonti Le fonti che il web fornisce sono di due tipologie: indirette: sono costituite dai siti di Fiaip, e dell Agenzia del Territorio; tali fonti forniscono quotazioni relative a diversi segmenti di mercato dirette: ovvero vetrine virtuali di agenzie immobiliari o create per coloro che desiderano curare personalmente la compravendita di un immobile; queste fonti forniscono prezzi d offerta indirette Forniscono quotazioni Fonti web dirette Forniscono prezzi d offerta

3 Fonti indirette Elaborano dati sulla base delle indicazioni fornite dai loro affiliati fornendo quotazioni medie, minime e massime le quotazioni sono caratterizzate da: Analisi dell intero territorio italiano adottando una stratificazione territoriale del mercato locale rigida per quartieri o zone- informazioni trasparenti in quanto riferite ad un preciso parametro tecnico e con un chiaro riferimento temporale il prezzo unitario è correttamente indicato in euro/mq commerciale Le fonti indirette analizzate Le fonti indirette Le fonti miste: quotazioni e prezzi d offerta

4 E il sito ufficiale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti l osservatorio immobiliare Fiaip fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei capoluoghi di provincia; da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni del mercato relativo alla residenza turistica Fornisce indicazioni qualitative sull andamento del mercato i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di dettaglio (quartieri); vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo *** Buona divisione in ragione dello stato manutentivo Buona suddivisione in quartieri Fornisce indicazioni sull andamento del mercato di compravendita e locazione

5 L osservatorio immobiliare dell Agenzie del Territorio fornisce le quotazioni relativamente a residenze di diversa tipologia, immobili commerciali, negozi e immobili industriali le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori che a loro volta sono articolati in microzone; vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione non vengono fornite l età e la tipologia degli immobili; il data base è in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente inferiori rispetto alle altre fonti *** Descrizione Tipologia Quotazioni del valore di mercato Canone di locazione lordo

6 Il sito Gabetti Agency può essere considerato come una fonte mista: fornirsce prezzi d offerta per diverse tipologie residenziali di appartamenti, attici, ville e case indipendenti, il gruppo Gabetti cura e pubblica un report annuale sul mercato residenziale e industriale delle città capoluogo di provincia italiane le quotazioni ed i prezzi d offerta fornite fanno riferimento alle compravendite curate dalle agenzie affiliate gli annunci pubblicati forniscono una scheda dell immobile molto dettagliata le quotazioni hanno una stratificazione territoriale rigida ma con un grado di dettaglio maggiore rispetto alla fonte Fiaip per avere accesso al report bisogna essere in possesso di una password nel report non vengono fornite descrizioni degli immobili *** Scheda particolareggiata dell immobile che fornisce informazioni anche sulle caratteristiche produttive Descrizione sintetica dell immobile

7 Anche questo sito web può essere considerato come una fonte mista: Nella sezione Ricerca immobili è possibile accedere ai prezzi d offerta del settore residenziale (appartamenti, ville) e terziario (uffici); nella sezione Osservatorio immobiliare fornisce le quotazioni di Milano e di alcuni comuni della provincia, relativamente ad abitazioni ed uffici il database è molto ricco ma censisce con particolare attenzione il mercato milanese e le principali province italiane per quanto concerne i prezzi d offerta, pur dando informazioni dettagliate sull immobile, non vengono fornite le piante *** Ricerca immobili Ricerca immobili Nota sull età del dato fornito Chiavi di ricerca Descrizione sintetica con link che collega ad un profilo del bene più puntuale

8 *** Osservatorio immobiliare Osservatorio immobiliare Fonti dirette Forniscono prezzi d offerta i dati forniti sono in genere caratterizzati da: un buon grado di individuazione territoriale l immobile in offerta è puntualmente localizzato scontano opacità d informazione non risulta chiaro il rapporto tra dato economico e parametro tecnico di riferimento; non è esplicitata la data di pubblicazione dell annuncio

9 Le fonti dirette analizzate Il sito fa riferimento agli annunci immobiliari di competenza delle agenzie Tecnocasa il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione territoriale vengono forniti i prezzi d offerta anche del mercato dei terreni, degli uffici, del commerciale le informazioni fornite sul bene sono dettagliate (con buona frequenza vengono messe a disposizione le planimetrie) gli annunci non sono datati la descrizione della localizzazione resta generale

10 *** Localizzazione e descrizione Buon livello di dettaglio sull immobile Prezzo d offerta Pianta e foto Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al settore residenziale il sito è di facile consultazione e ha un buon numero di annunci in alcuni casi viene fornita la pianta dell immobile gli annunci non sono datati le informazioni sull immobile spesso sono molto generali

11 ** Localizzazione Prezzo d offerta Consistenza Chiavi di ricerca Descrizione Planimetria Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al diversi mercati (residenza, terziario direzionale, terziario commerciale, rustici e terreni, case per le vacanze) considera il sottomercato delle residenze turistiche fornisce un grado sufficiente di informazioni sull immobile scarsità numerica del dato (gli annunci del Veneto sono pochi e per la maggior parte riferiti ad una sola città) gli annunci non sono datati

12 ** Informazioni sull immobile Annunci più recenti Tipologie di sottomercati considerate Canone di locazione Vengono forniti i prezzi d offerta relativi al settore residenziale, terziario ed industriale indica gli annunci più recenti (ultimi 30 giorni) scarsità degli annunci e dei dati forniti elevata opacità dell informazione

13 * Tipologie di immobili considerate Canone Localizzazione Data dell annuncio Il sito riporta i prezzi d offerta relativi alle differenti tipologie del mercato residenziale (monolocale, bilocale, trilocale, villa) in alcuni casi vengono fornite immagini fotografiche dell immobile opacità dell informazione fornita scarsa numerosità degli annunci gli annunci non sono datati

14 * Localizzazione Tipologia Prezzo d offerta Descrizione e consistenza Immagini Il sito riporta annunci relativi alla compravendita di immobili di tipologia residenziale turistica censisce il mercato della residenza turistica il prezzo d offerta non viene riportato nell annuncio ma si rimanda all agenzia immobiliare elevata opacità dell informazione scarsità degli annuncio

15 * Informazioni sull immobile Il prezzo d offerta non è riportato, ma si fa riferimento all agenzia immobiliare Consistenza Il sito fornisce i prezzi d offerta relativi al settore residenziale, commerciale, terziario e dei posti auto buona articolazione spaziale soprattutto per i grandi centri fornisce un grado di informazione sull immobile buono con piante e foto fornisce informazioni su beni analoghi localizzati nello stesso territorio comunale gli annunci non sono datati

16 *** Piante ed immagini Scheda sintetica dell immobile Prezzo d offerta Descrizione del bene più precisa e localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al mercato della residenza con buona frequenza vengono fornite immagini dell immobile scarsità numerica ed opacità del dato fornito gli annunci non sono datati

17 * Prezzo d offerta Descrizione dell immobile Il sito fornisce i prezzi a base d asta di beni immobili coinvolti in procedimenti giudiziari fornisce un ottimo livello di informazione sull immobile è un sito tecnico fornisce i prezzi a base d asta scarsità numerica dei dati

18 *** Scheda completa dell immobile Prezzo base d asta Planimetrie ed immagini dell immobile Conclusioni Lo strumento web è utile sia per una iniziale ricognizione del mercato che per indagini di mercato molto rapide Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato Alla luce dell analisi effettuata, pur considerando le fonti web validi supporti per la raccolta di dati strumentali alla valutazione, è molto utile confrontare gli esiti delle indagini effettuate con un intervista diretta agli operatori del settore