Le fonti per la stima dei valori

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1 Una guida all analisi di mercato Le fonti per la stima dei valori Materiali a cura di Barbara Bolognesi Architetto, dottoranda di ricerca in Estimo ed Economia territoriale presso l Università di Padova

2 Lo scopo delle slide Lo scopo della slide che seguono è quello presentare in modo critico alcune delle fonti attualmente disponibili per: la stima dei ricavi attesi dalla vendita dei beni immobili la stima del più probabile valore di un terreno che abbia un potenziale edificatorio

3 Le fonti per la stima dei ricavi Le fonti per la stima del valore di mercato sono di due tipologie: indirette Fonti tali fonti forniscono indirette dirette quotazioni dirette queste fonti forniscono prezzi d offerta Forniscono quotazioni Forniscono prezzi d offerta

4 Le fonti indirette Le fonti indirette forniscono stime (e non prezzi) che guidano l attività di stima e possono fornire un contributo di rilievo nella formulazione dei valori di ricavo dei progetti di sviluppo Possono essere legate al mondo della ricerca e dell editoria (cfr. il Consulente Immobiliare, Nomisma), agli operatori dell intermediazione (cfr. l Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip) e al settore pubblico (l Osservatorio sul mercato immobiliare dell Agenzia del Territorio)

5 Le fonti indirette Le fonti indirette elaborano stime sulla base delle indicazioni rilevate dal mercato fornendo quotazioni medie, minime e massime Le quotazioni fornite sono caratterizzate da: una stratificazione territoriale del mercato variamente flessibile un articolazione per livelli di obsolescenza organizzati in 3-5 gradi di qualità Il valore unitario è indicato in euro/mq commerciale

6 Consulente Immobiliare Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non sono liberamente accessibili su web

7 Osservazioni E una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata nel settore immobiliare Punti di forza: fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a per residenza e negozi Per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affitti Fornisce i valori dell incidenza area per alloggi con superficie compresa tra 60 e 120 mq commerciali Punti di debolezza: i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia)

8 I dati del Consulente Immobiliare Rigida divisione territoriale Fornisce i dati dell incidenza area utili per la stima delle aree edificabili

9 Fiaip L Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip fornisce rapporti semestrali sull andamento del mercato di residenza, parcheggi, uffici i e commerciale dei capoluoghi di provincia con un articolazione territoriale per quartiere Pubblica i valori immobiliari per abitazioni di diversa obsolescenza: nuove o restaurate in buono stato abitabili da ristrutturare I dati sono disponibili sul sito della Fiaip:

10 Osservazioni E il sito ufficiale i della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti Punti di forza: l osservatorio immobiliare Fiaip i fornisce semestralmente t le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei capoluoghi di provincia; da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni del mercato relativo alla residenza turistica Fornisce indicazioni qualitative sull andamento del mercato Punti di debolezza: i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di dettaglio (quartieri); vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo

11 I dati della Fiaip Buona divisione in ragione dello stato manutentivo Buona suddivisione in quartieri Fornisce indicazioni sull andamento del mercato di compravendita e locazione

12 L Agenzia del Territorio L Osservatorio immobiliare dell Agenzie del territorio fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, ), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni) Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari comuni classificando il territorio per macrozone I dati sono liberamente accessibili sul sito dell Agenzia del Territorio: i it i it

13 Osservazioni Punti di forza: le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione Punti di debolezza: non vengono specificate l età e la tipologia i degli immobili il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono o strutturalmente te inferiori rispetto alle altre fonti

14 Descrizione Tipologia Quotazioni del valore di mercato Canone di locazione lordo

15 Le fonti dirette: forniscono prezzi d offerta i dati forniti sono in genere caratterizzati da: un buon grado di individuazione territoriale dell immobile considerato vengono fornite indicazioni sulla localizzazione puntuali scontano opacità d informazione non risulta chiaro il rapporto tra dato economico e parametro tecnico di riferimento superficie i commerciale, superficie i lorda, superficie i al netto dei muri non è esplicitata la data di pubblicazione dell annuncio Le fonti dirette sono costituite da: Interviste a operatori di mercato: gli agenti immobiliari forniscono sia prezzi d offerta che dati relativi a effettive compravendite Inserzioni sulla stampa o sul web forniscono prezzi d offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi e si rivelano sistematicamente più elevati di questi ultimi

16 Il sito fa riferimento agli annunci immobiliari di competenza delle agenzie Tecnocasa Punti di forza: il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione territoriale vengono forniti i prezzi d offerta anche del mercato degli uffici, del commerciale, talvolta anche dei terreni le informazioni fornite sul bene sono dettagliate con buona frequenza vengono messe a disposizione le planimetrie Punti di debolezza: gli annunci non sono datati la descrizione della localizzazione resta generale

17 uon livello di ttaglio ll immobile Localizzazione e descrizione i Prezzo d offerta Pianta e foto

18 Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al settore residenziale Punti di forza: il sito è di facile consultazione e ha un buon numero di annunci in alcuni casi viene fornita la pianta dell immobile Punti di debolezza: gli annunci non sono datati ti le informazioni sull immobile spesso sono molto generali

19 Localizzazione Prezzo d offerta Consistenza Chiavi i di ricerca Descrizione Planimetri

20 Il sito riporta i prezzi d offerta relativi alle differenti tipologie del mercato residenziale (monolocale, bilocale, trilocale, villa) Punti di forza: in alcuni casi vengono fornite immagini fotografiche dell immobile in vendita Punti di debolezza: opacità dell informazione fornita scarsa numerosità degli annunci mancanza di datazione degli annunci

21 Localizzazione Tipologia Prezzo d offerta Descrizione e consistenza Immagini

22 Il sito fornisce i prezzi d offerta relativi al settore residenziale, commerciale, terziario e dei posti auto Punti di forza: buona articolazione spaziale soprattutto per i grandi centri fornisce un grado di informazione sull immobile buono con piante e foto fornisce informazioni su beni analoghi localizzati nello stesso territorio comunale Punti di debolezza: gli annunci non sono datati

23 ficiente per aprire l'immagine oppure l'immagine potrebbe essere danneggiata. Riavviare il computer e aprire di nuovo il file. Se viene visualizzata di nuovo la x rossa, potrebbe essere necessario eliminare l'immagine e inserirla di nuovo. Piante ed immagini immagini cheda sintetica ll immobile Prezzo d offerta Descrizione del bene più precisa e localizzazione nella città rispetto ad altri beni analoghi in vendita

24 Il sito riporta i prezzi d offerta relativi al mercato della residenza Punti di forza: con buona frequenza vengono fornite immagini dell immobile Punti di debolezza: scarsità numerica ed opacità del dato fornito gli annunci non sono datati

25 Prezzo d offerta Descrizione dell immobile

26 Le indagini di mercato via web Lo strumento web è utile sia per un indagine ricognitiva iniziale che per indagini di mercato molto rapide Le tipologia di informazioni fornite in modo particolare dalle fonti dirette non sono sempre riconducibili agli standard corretti e mantengono un grado di opacità elevato Pur considerando le fonti web validi supporti per la raccolta di dati strumentali alla valutazione, è molto utile confrontare gli esiti delle indagini effettuate con un intervista diretta agli operatori del settore o con i dati delle fonti indirette

27 La stima dei terreni e dei beni oggetto di trasformazione I terreni edificabili sono beni immobili particolari il cui valore nel mercato è dato soprattutto dalla potenzialità edificatoria che essi presentano il più probabile valore di mercato di un area edificabile si esprime correttamente a mc edificabile o a mq edificabile Al fine di condurre una corretta analisi di mercato, è importante identificare le caratteristiche dell area oggetto d indagine al fine di individuare correttamente i comparativi da impiegare nella valutazione

28 Fattori da considerare per la valutazione delle aree edificabili La destinazione urbanistica dell area data dal Piano Regolatore vigente e le previsioni dello strumento urbanistico l area potrebbe essere oggetto di modificazioni degli indici o sottoposta a vincolo espropriativo per pubblica utilità L indice di edificabilità e gli altri parametri che regolano l edificabilità del lotto (superficie coperta, distanza dai confini, distanza dalle strade, ) La localizzazione l ubicazione rispetto al centro del paese e alla viabilità principale i o secondaria

29 Livello dello sviluppo e valore dell area L attuabilità di una trasformazione attraverso intervento diretto o la necessità di un Piano Attuativo Livello di urbanizzazione dell area Un terreno urbanizzato può valere il 20-30% in più rispetto ad uno da urbanizzare

30 Il mercato delle aree edificabili La stima dei terreni edificabili può avvenire: Con procedimento sintetico, qualora si riscontri un mercato attivo di aree edificabili con caratteristiche simili al bene oggetto d indagine indagine attraverso gli imprenditori o gli operatori locali Attraverso un procedimento misto, ovvero con l incidenza dell area cfr il Consulente Immobiliare Con procedimento analitico, ovvero impiegando il valore di trasformazione tale procedimento viene difficilmente impiagato negli studi di fattibilità in quanto presuppone che il valutatore sia a conoscenza del profitto del promotore

31 Le fonti per una stima diretta Per una stima diretta di un area edificabile si impiegano prezzi d offerta forniti dalle fonti Le fonti indirette non forniscono le quotazioni delle aree edificabili Le fonti dirette forniscono per lo più i valori relativi al mercato della residenza, del direzionale, del commerciale e immobili industriali, raramente dei terreni edificabili

32 I dati delle fonti dirette Mancano i riferimenti alla calizzazione e alla estinazione urbanistica Prezzo d offerta Consistenza ste Descrizione del bene

33 Interpretazione dei dati forniti Dai dati forniti è possibile risalire al prezzo unitario del bene consistenza u.m. superificie territoriale 3.500,00 mq superficie edificabile 375,00 mq edificabile volumetria edificabile 1.125,00 mc edificabile prezzo d'offerta valore del terreno valore del terreno ,00 euro 11,56 euro/mc edif 34,67 euro/mq edif

34 Le fonti per una stima mista La stima mista di un area edificabile fa riferimento i a due dati : il valore di mercato dei beni dopo il processo di trasformazione Cfr comunicazione Le fonti per la stima del valore di mercato il coefficiente di incidenza area che viene fornito dal Consulente Immobiliare

35 Il coeffi iciente di inci idenz za ar rea

36 Il valore dell area edificabile Volendo calcolare il valore di un area edificabile in periferia a Udine a partire dai dati forniti dal Consulente, si procederà nel seguente modo: Vt = Vm * ia Vt = * 18% Vt = 306 euro/mq edificabile

37 Le indagini di mercato per le aree edificabili Le indagini di mercato per le aree edificabili vanno condotte con particolare cura in ragione della particolarità del bene, dei diversi parametri che possono influenzarne il valore Anche in questo caso lo strumento web può fornire un utile strumento, ma le informazioni fornite non è detto che siano riconducibili agli standard corretti La via preferenziale per la raccolta di dati strumentali t alla valutazione, resta l intervista diretta agli operatori del settore

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