Stima del valore di mercato

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Giuliana Longhi
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1 Corso di estimo Clasa a.a. 2010/11 Stima del valore di mercato Docente Collaboratrice prof. Stefano Stanghellini arch. Valeria Ruaro

2 Il valore di mercato Il valore di mercato è il valore che il bene da stimare riuscirebbe a realizzare nell ipotesi che fosse compravenduto Il criterio di stima è Vm = f (D,O) il valore è funzione della domanda e dell offerta di beni analoghi I procedimenti di stima: sintetico-comparativi analitico-ricostruttivi 2

3 Il valore di mercato La condizione di applicazione: esistenza di un mercato attivo La struttura logica: Analisi del mercato immobiliare Individuazione del comune parametro di riferimento /mq lordo /unità immobiliare /posto auto /mq incidenza area.. Effettuazione di elaborazioni aritmetiche o statistiche impiegando un opportuno procedimento 3

4 Il valore di mercato Esigenze pratiche della stima: Compravendite Espropriazioni totali per pubblica utilità Divisioni ereditarie Aste pubbliche Studi di fattibilità.. Per altri criteri estimativi (valore di trasformazione, complementare, surrogazione) 4

5 Procedimenti sintetico-comparativi Esistono più operazioni estimative in ragione delle caratteristiche del campione e della distribuzione statistica dei prezzi rilevati: 1. Formazione di una distribuzione di prezzi noti approssimata ad una gaussiana Dati: P 1, P 2, P 3, P 4,..., P n,, P n+1 V mi = P 1 + P 2 + P 3 + P 4 + P n + P n+1 n+1 (media aritmetica) Pme = Pmo 5

6 Procedimenti sintetico-comparativi 2. Scala dei prezzi noti P 1 > P 2 > P 3 > P i > P n > P n+1 V mi = P i Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente al bene dal prezzo noto dalla maggiore analogia 3. Formazione di una distribuzione dei prezzi noti difforme da quella gaussiana Quantità dei singoli beni: A,B,C,D, Prezzi noti: P ua *A =/ P ub *B =/ P uc *C =/ P ud *D a) media aritmetica: V mi = (P ua + P ub + P uc + P ud ) : 4 b) media ponderata: V mi = P ua *A + P ub *B + P uc *C + P ud *D A+B+C+D 6

7 La stima per valori tipici Lo scopo della stima la stima per valori tipici si applica a beni complessi per i quali il mercato non dà indicazioni Le condizioni di applicazione il bene complesso è scomponibile in parti il mercato fornisce indicazioni per ciascuna parte non esistono rapporti di complementarietà tra le parti

8 La stima per valori tipici Vm = p 1 q 1 + p 2 q p n q n Vm = valore di mercato del bene complesso p i q i = valore unitario della parte costitutiva i = consistenza della parte costitutiva i 8

9 La stima per valori tipici: un esempio 9

10 La stima per valori tipici: un esempio BENI CONSIST. Mq VALORE UNITARIO euro/mq VALORE PARZIALE euro VALORE TOTALE euro a b c = a x b d Abitazione Ex-stalla Deposito e magazzino Garage e magazzino Forno Altri manufatti Macero Terreno a seminativo Terreno a vigneto Terreni Totale

11 La stima per punti di merito Lo scopo della stima consente la stima di beni anche in assenza di un campione rigorosamente formato da beni omogenei Le modalità di applicazione esistono due modalità di impiego: confronto con il prezzo massimo confronto con il prezzo medio 11

12 La stima per punti di merito Prima possibilità Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare il prezzo massimo Si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che determinano il valore immobiliare al massimo grado Seconda possibilità Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare il prezzo medio 12

13 Caratteristiche del bene immobile Le caratteristiche del bene immobile possono essere così suddivise: caratteristiche posizionali estrinseche (ambientali e infrastrutturali) caratteristiche posizionali intrinseche caratteristiche tecnologiche (qualità edilizia) caratteristiche produttive (capacità di produrre reddito) 13

14 Caratteristiche del bene immobile Posizionali estrinseche Qualificazione infrastrutturale prossimità al centro urbano accessibilità ai servizi pubblici accessibilità al trasporto pubblico presenza di servizi commerciali di base.. Qualificazione ambientale salubrità della zona contesto sociale assenza di rumori bassa densità edilizia.. Posizionali intrinseche panoramicità o visibilità orientamento soleggiamento luminosità ventilazione salubrità del vano.. 14

15 Caratteristiche del bene immobile Caratteristiche tecnologiche livello delle finiture presenza di ascensore dotazioni del bagno qualità degli infissi interni ed esterni.. Caratteristiche produttive esenzioni fiscali detraibilità/deducibilità delle spese di manutenzione limiti alla locazione vincoli conseguenti alla locazione condizioni manutentive delle parti comuni tipo di impianti di riscaldamento e consumi energetici.. 15

16 Il significato economico delle caratteristiche Caratteristiche posizionali estrinseche corrispondono al valore del terreno: riflettono la rendita fondiaria differenziale e incorporano quella assoluta Caratteristiche posizionali intrinseche riflettono la qualità compositiva della costruzione Caratteristiche tecnologiche corrispondono al costo della costruzione: riflettono il valore della produzione edilizia 16

17 L incidenza delle caratteristiche nella formazione del prezzo Con riferimento al prezzo massimo, è possibile quantificare l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, esprimendo il contributo alla sua formazione, ossia l incidenza minima e l incidenza massima Caratteristiche K max K min Scarto posizionali estrinseche 0,35 0,05 0,30 posizionali intrinseche 0,25 0,05 0,20 tecnologiche 0,30 0,10 0,20 produttive 0,10 0,05 0,05 K max 1,00 0,25 17

18 La scomposizione del valore immobiliare V a l o r e d e l l e d i f i c a t o A r e a u r b a n a p e r i f e r i c a e u r o / m q A r e a u r b a n a c e n t r a l e e u r o / m q 3 3 % C o s t i d i c o s t r u z i o n e P r o f i t t o, s p e s e d i c o m m e r c i a l i z z a z i o n e, i n t e r e s s i p a s s i v i V a l o r e d e l l a r e a e d i f i c a t a 5 0 % 2 5 % 2 5 % 3 3 % 3 3 % ( * 2 5 % ) = ( * 3 3 % ) =

19 Prima possibilità (I) La stima si effettua per comparazione fra il bene di riferimento (A) e il bene oggetto di stima Si confrontano le caratteristiche dell uno e dell altro bene: al bene di riferimento si attribuiscono 100 punti percentuali; al bene oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso merita in relazione al bene di riferimento 19

20 Prima possibilità (II) Quindi si procede al calcolo nel modo seguente: Vmi = Pm A * Ki Dove: Vm i Pm A Ki è il valore di mercato del bene oggetto di stima è il prezzo del bene A di riferimento è la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in relazione a quelli del bene immobile di riferimento Ki < 1 20

21 Seconda possibilità Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare il prezzo medio Ki può essere sia > 1 che < 1 21

22 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp e Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: pp e

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