Teoria e metodologia estimativa

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1 Teoria e metodologia estimativa Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

2 Una definizione di Estimo L Estimo è la parte della scienza economica definibile come l insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta (C. Forte, B. De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1974)

3 Una definizione di Estimo Oggettività Validità generale Motivazione Monetizzazione Riferimento al mercato (escl. valori d uso) Teoria ordinarietà: comportamenti più frequenti Esplicitazione dati di base e operazioni logiche Equivalenza tra valore del bene e quantità di moneta

4 I principi della logica estimativa 1. Il valore dipende dallo scopo della stima 2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima 3. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell ordinarietà 4. Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima 5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione

5 Il valore dipende dallo scopo della stima Non esiste l unicità estimativa del concetto di valore Esistono più valori dipendenti da altrettanti scopi

6 I valori e i criteri di stima L aspetto economico Il valore Il criterio di stima Bene di consumo Valore di mercato (Vm) - Analisi della domanda e dell offerta di beni analoghi - Attualizzazione della redditività Vmi = Qi x ( Pn/ Qn) Bene producibile Valore di costo (Vk) Bene strumentale Valore di trasformazione (Vt) Bene complementare Valore complementare (Vc) Bene surrogabile Valore di surrogazione (Vs) futura Somma dei prezzi dei fattori produttivi Differenza fra il valore del bene prodotto e il valore dei fattori produttivi Differenza tra il valore del bene complesso e il valore del bene residuo Valore del bene con cui quello oggetto di stima può essere sostituito Vm = R/r Vk = P n Qf n Vt = (Vmp Vk)/q n Vc a = Vm(a+b)-Vm b Vs = Vm, Vk

7 La previsione come carattere immanente del giudizio di stima Carattere probabilistico, non deterministico, del giudizio di stima In passato era accettabile l ipotesi di staticità della società e di equilibrio sul lungo periodo: le forze economiche sono in equilibrio gli effetti dei loro mutamenti non sono istantanei il passaggio da una situazione di equilibrio avviene gradualmente di qui: il principio della permanenza delle condizioni Ora occorre assumere l ipotesi di dinamismo della società e di turbolenza dei mercati: variazione della popolazione crescita culturale e nuovi stili di vita accumulazione di capitali e nuovi investimenti innovazione tecnologica Come si comportano i soggetti economici? Tengono conto delle forze di tipo permanente note e della loro prevedibile evoluzione

8 La formazione del prezzo nel mercato di concorrenza perfetta P MERCATO Punto di equilibrio P Impresa rappresentativa PE1 E2 E1 d1 PE2 d2 QE2 QE1 Q Q L impresa prende il prezzo dal mercato (è price-taker)

9 Generale validità del giudizio di stima Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido, deve essere formulato sulla base della teoria dell ordinarietà. DISTRIBUZIONE DELLE ATTITUDINI IN UN UNIVERSO DI INDIVIDUI Frequenze Valore modale Intervallo di frequenze Valori fenomeno

10 Generale validità del giudizio di stima LE CARATTERISTICHE DEGLI OPERATORI - conoscenza del mercato - capacità organizzativa - propensione al rischio - orizzonte economico -. I RISULTATI DEL LORO COMPORTAMENTO - profitto - costi di produzione - prezzi di compravendita - canoni di affitto -. si distribuiscono secondo una massima frequenza

11 Il prezzo come fondamento del giudizio di stima Valore di un bene economico: previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di una determinata quantità di moneta UTILITA DEL BENE UTILITA DI DI UNA QUANTITA DI DI MONETA

12 Unicità del metodo estimativo Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione: BENI DAI PREZZI NOTI CARATTERISTICHE DATI SPERIMENTALI ( beni, prezzi) Comparazione BENE DA STIMARE CARATTERISTICHE DATI IPOTETICI ( bene, valore) Condizioni per la comparazione: - esistenza di un mercato attivo - omogeneità dei beni Problematicità della comparazione: - scarsità di dati - differenziazione delle caratteristiche dei beni

13 Il processo di stima 1. Quesito 2. Scopo 3. Scelta dell aspetto economico 4. Individuazione del procedimento 5. Individuazione e reperimento dei dati elementari Rapporti economici tra bene e persone implicate - sintetico - comparativo - analitico - ricostruttivo - tecnici - finanziari 6. Calcoli e giudizio di stima

14 I procedimenti di stima Definizione: insieme di operazioni aritmetiche e finanziarie logicamente connesse Procedimenti di di stima diretti (sinteticocomparativi) Procedimenti di di stima indiretti (analiticoricostruttivi)

15 Procedimenti diretti (sintetico-comparativi) 1. Acquisizione di dati elementari (tecnici, economici) 2. Elaborazione dei dati 3. Formulazione del giudizio di valore VALORE DI DI MERCATO Stima Stima parametrica basata sulla sulla analisi della della distribuzione Stima Stima per per punti punti di di merito VALORE DI DI COSTO Stima Stima parametrica basata sulla sulla analisi della della distribuzione Stima Stima per per elementi funzionali

16 Procedimenti indiretti (analitico-ricostruttivi) 1. Acquisizione di dati elementari (tecnici, economici) 2. Elaborazione dei dati 3. Formulazione del giudizio di valore VALORE DI DI MERCATO Stima Stima per per capitalizzazione dei dei redditi VALORE DI DI COSTO Computo metrico estimativo

17 Dipendenza del procedimento di stima dal rango del piano/progetto Studi a carattere programmatorio (piani territoriali, Prg) Piani particolareggiati, Programmi integrati, Studi di fattibilità, Progetti edilizi preliminari Progetti edilizi definitivi, esecutivi PROCEDIMENTI SINTETICO- COMPARATIVI PROCEDIMENTI SINTETICI PROCEDIMENTI MISTI PROCEDIMENTI ANALITICI

18 Per approfondimenti Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis, Roma: pp Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: cap. 3. La teoria estimativa, pp