Lo scopo della comunicazione

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1 Il progetto e la sua fattibilità: la stima dei costi per la trasformazione 03.XII.2008 Lo scopo della comunicazione Lo scopo della comunicazione è illustrare le voci di costo che vengono considerate nella costruzione di un modello finanziario che rappresenta un operazione di sviluppo immobiliare

2 I costi in economia Il concetto di costo in edilizia fa riferimento al concetto di costo in economia: K = f (v1,v2,v3,.vn) i termini v1, v2,, vn rappresentano i fattori della produzione coinvolti nel processo Nel breve periodo si possono distinguere costi fissi che non variano in funzione della quantità prodotta costi variabili che variano in funzione della quantità prodotta costi totali pari alla somma dei costi fissi e dei costi variabili. Il valore di costo In estimo, il valore di costo: fa riferimento all aspetto economico della producibilità il criterio di stima è Vc = Σ Kfp dove Kfp è il costo dei fattori produttivi gli scopi pratici sono: stima preventiva dei costi di produzione e di costruzione

3 Il costo in edilizia Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei diversi soggetti che possono intervenire nel processo produttivo: esiste un costo riferito al promotore dell intervento edilizio (Costo totale di produzione) un costo riferito all impresa di costruzione (Costo di costruzione) un approccio di costo considerato da promotori e gestori degli interventi edilizi (Costo globale) Soggetti e nozione di costo SOGGETTI E DEFINIZIONE DEI COSTI Imprenditore promotore Imprenditore costruttore Imprenditore promotore/gestore Costo di produzione Costo di costruzione Costo globale

4 Il costo in edilizia Nella produzione edilizia la definizione di costo viene declinata in funzione dei diversi soggetti che intervengono nel processo produttivo: costo totale di produzione (Cp) è riferito al promotore il costo di costruzione (Cc) compete all impresa di costruzione Imprenditore Promotore Costo di produzione Cp I soggetti del processo edilizio Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc Il costo di produzione Imprenditore promotore Costo di produzione C P = Ca + Ci + C C + St + (Ou + Cc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Ci: costi di idoneizzazione del terreno Cc: costo di costruzione St: spese tecniche e spese generali Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione Cc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

5 Declinazione del costo di produzione in funzione dei soggetti La funzione del costo di produzione nella forma generale è valida nell ipotesi in cui: il promotore sia un soggetto privato e non si occupi del processo costruttivo, quindi non sia anche imprenditore costruttore È pertanto possibile declinare il costo di produzione in funzione del ruolo dei soggetti: il promotore è un soggetto pubblico il promotore è anche imprenditore costruttore il promotore è un privato che costruisce per se Il costo dell area è Costo dell area un costo sostenuto all inizio del processo produttivo il prezzo pagato dal promotore al proprietario del suolo può essere stimato: per via sintetica Procedimento sintetico comparativo per via analitica mediante il suo valore residuo (Vt) per via mista mediante il parametro dell incidenza area Cfr esempio sviluppato nella lezione della scorsa settimana incide in misura notevole sul costo di produzione In una valutazione economica del progetto, è difficile ricorrere alla stima analitica dei beni oggetto di trasformazione

6 I costi di idoneizzazione Sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all idoneizzazione del sito Si articolano in: costi di demolizione dei manufatti esistenti vengono stimati con riferimento all entità e tipologia dei manufatti da demolire generalmente si assume il parametro tecnico euro/mc da demolire costi di bonifica del suolo di difficile stima sono fortemente condizionati dal tipo di opere di bonifica necessarie Spese generali e tecniche Le spese generali sono relative alla gestione dell azienda del promotore sono misurate in funzione del costo di costruzione Le spese tecniche sono relative alle spese di: indagini preliminari progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva collaudo variano proporzionalmente all importo dell opera Spese tecniche e generali ammontano a circa 10% - 12% del Cc

7 Gli oneri concessori Con la legge 10/77 Norme sull edificabilità dei suoli si stabilisce che: Art. 1 ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essi relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco Ciò equivale a affermare i seguenti principi: La trasformazione del territorio comporta il rilascio della concessione edilizia Tale rilascio è oneroso Opere di urbanizzazione Opere di urbanizzazione primaria (L 847/64) strade residenziali spazi di sosta e parcheggio fognatura rete idrica rete di distribuzione energia e gas pubblica illuminazione spazi di verde attrezzato Opere di urbanizzazione secondaria (L 865/71) asilo nido scuola materna scuola dell obbligo mercati di quartiere delegazioni comunali impianti sportivi di quartiere chiese impianti sociali attrezzature culturali e sanitarie aree verdi di quartiere

8 La stima degli oneri concessori Al fine della costruzione di un modello finanziario, la voce degli oneri può essere: desunta da apposite tabelle fornite dalla pubblica amministrazione N.B.: tali tabelle variano da comune a comune Stimate in percentuale sul Cc e pari al 5 10% del Cc Spese di commercializzazione Le spese di commercializzazione si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto edilizio e possono essere identificati come la remunerazione per l agenzia immobiliare che cura la vendita del bene; sono stimate in percentuale (dal 2% al 5%) sulla voce dei ricavi attesi dalle vendite

9 Interessi sul capitale esposto Sempre più di sovente il capitale che il promotore impiega per sviluppare l investimento non è costituito da mezzi propri (equity), ma viene preso a prestito Si ritiene corretto considerare tra i costi della trasformazione anche l eventuale remunerazione del capitale preso a prestito Gli interessi rispecchiano il costo del capitale sono stimati in funzione dell esposizione debitoria del promotore e assunti pari al 4 6% dei costi Il profitto del promotore Il profitto del promotore rappresenta la remunerazione del soggetto che si accolla il rischio dell operazione immobiliare, ovvero va a remunerare: la sua capacità imprenditoriale; il rischio assunto nell investimento. Possono essere stimati come aliquota di: Ricavi attesi: 18 20% Costi: 30-35%

10 Imprenditore costruttore Il costo di costruzione Costo di costruzione Il costo di costruzione riguarda la sola componente edilizia del processo di produzione e comprende il costo tecnico di costruzione ed altre voci fisse relative ai costi di allestimento e funzionamento del cantiere e alle spese generali C C = C TK + Sg + Uc Ctk : Costo tecnico di costruzione (P.U. della lavorazione) Sg: spese generali e di cantiere Uc: utile di impresa di costruzione Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da manodopera, materiali, noli e trasporti In particolare si distingue il Costo tecnico di costruzione M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e trasporti C TK = M + Mat + Nt

11 La stima del Costo di Costruzione In ragione del livello di progetto, il costo di costruzione può essere stimato con: Stima sintetica comparativa livello di progetto preliminare Stima analitica (computo metrico estimativo) livello di progetto esecutivo La stima sintetica del valore di costo Se il livello di progetto è preliminare, si adotta il procedimento di stima di tipo sintetico La stima sintetica fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un bene immobile fondata sul confronto dell opera da realizzare con opere simili già realizzate per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unità di misura del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unità) i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da: operatori del settore delle costruzioni (imprese) e/o professionisti (fonti dirette) tramite la più selezionata letteratura di settore (fonti indirette, ad esempio Prezziari)

12 La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato e di contesto possono influire sul costo di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità Esempio di voce del Prezziario: edificio residenziale pluripiano Il terreno su cui sorge l opera è di mq, di cui da destinare a verde Le principali caratteristiche quantitative sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: mq Il volume: mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 506,00 /mc: 153,00

13 Esempio di voce del Prezziario: edificio residenziale pluripiano L intervento che sarà realizzato in 19 mesi -riguarda la costruzione di un edificio di 6 piani abitabili e un piano seminterrato nel quale sono sistemate le cantine (36) e i box (36) con il relativo corsello di manovra Esempio di voce del Prezziario: edificio residenziale pluripiano Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,75% 2 Opere in c.a ,37% 3 Vespai, sottofondi e pavimenti ,17% 4 Isolamenti e impermeabilizzazioni ,14% 5 Murature e tramezzi ,11% 6 Intonaci e rasature e tinteggiature ,41% 7 Canne e fognature ,94% 8 Rivestimenti e zoccolini ,38% 9 Coperture e lattonerie ,03% 10 Opere in legno e ferro ,76% 11 Impianto di riscaldamento ,24% 12 Impianto idrosanitario, antincendio e gas ,69% 13 Impianto elettrico ,06% 14 Impianto ascensori ,61% 15 Finitura di facciata ,33% 16 Opere in pietra ,02% Costo Totale Costo a mq Costo a mc ,00%

14 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato: posto il quesito di stima, si verifica la disponibilità di casi relativi a progetti analoghi se si dispone di un database di una certa ampiezza, è possibile procedere all analisi dei dati attraverso l analisi della distribuzione di frequenza Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria dell ordinarietà (Principi dell estimo) nel caso si disponga solo di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti La metodologia Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4: 1. si scompone il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi omogenei (es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade etc.) 2. si effettua la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità etc) 3. si individua il corrispondente costo parametrico 4. si calcola il costo totale di ciascuna opera Costo totale = Costo parametrico * quantità

15 La stima analitica del Costo di Costruzione Disponendo di un progetto esecutivo, la stima del costo di costruzione viene risulta con procedimento analitico che prende il nome di Computo Metrico Esecutivo Il CME corrisponde alla somma delle quantità (Q) di ciascuna lavorazione (i) moltiplicata per il rispettivo prezzo unitario (Pu) Cc = Σ i ( Pu i * Q i ) Q i quantità di ciascuna lavorazione P i prezzo unitario di ciascuna lavorazione I passaggi fondamentali del CME sono tre: la definizione di tutti gli elementi costruttivi a cui corrispondono lavorazioni aventi caratteristiche tecnologiche ed economiche indipendenti la definizione delle relative quantità la stima del prezzo unitario Le fasi del Cme Computo Metrico Estimativo Classificazione individuazione delle lavorazioni Misurazione individuazione delle quantità Computo metrico Stima dei prezzi unitari Elenco prezzi

16 Imprenditore Il costo globale promotore/gestore Se l investitore è interessato anche alla gestione (A.T.E.R., società immobiliari, privati) del bene edilizio la nozione di costo considera necessariamente anche la vita utile del bene Il costo a cui ci si riferisce è il costo globale di un bene edilizio C G = Cc + Cm + Cge Cc: costo di costruzione Cm: costi di manutenzione Cge: costi di gestione Costo globale Riferimenti bibliografici Forte C., de Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etaslibri, Milano Capitolo 7 Estimo urbano, pgg A. Realfonzo (1993),Teoria e metodo dell estimo urbano, NIS, Roma Capitolo 5 La stima del costo di costruzione AA.VV. (1995) Manuale di progettazione edilizia, vol. 6, Hoepli, Milano L. 109/94, Merloni e successive modifiche ed integrazioni