Valore di costo procedimen+ sinte+ci

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1 Corso di valutazione es+ma+va del proge5o Clasa a.a. 2012/13 Valore di costo procedimen+ sinte+ci Docente Collaboratore prof. Stefano Stanghellini arch. Pietro Bonifaci

2 Il mercato delle costruzioni LE PRINCIPALI FONTI INFORMATIVE Is$tu$ di ricerca CRESME, Nomisma, Operatori del mercato En$ ANCE (Associazione nazionale costru5ori edili; h5p:// ISTAT (Is+tuto nazionale di sta+s+ca) Riviste specializzate Edilizia e Territorio 2

3 Il valore di costo in edilizia Il conce5o di costo (K) in edilizia fa riferimento al conce5o di costo in microeconomia: K = f (v1,v2,v3,.vn) In cui v1, v2, vn rappresentano i fa5ori della produzione coinvol+ nel processo Nella produzione edilizia la stru@ura dei cosa assume forme diverse in funzione dei diversi sogged che possono intervenire nel processo produuvo: esiste un costo riferito al promotore dell intervento edilizio (Costo totale di produzione) un costo riferito all impresa di costruzione (Costo di costruzione) 3

4 Il costo tecnico di costruzione Nel costo tecnico di costruzione si dis+nguono una serie di voci variabili in relazione alla quan+tà di produzione cos+tuite da manodopera, materiali, noli e traspora. In par+colare si dis+ngue il costo tecnico di costruzione (K TC ): K TC = M + Mat + Nt con: M: manodopera Mat: materiali Nt: noli e traspor+ 4

5 Il costo di costruzione Il costo di costruzione K C comprende a) il costo tecnico di costruzione; b) i cosa di allesamento e funzionamento del canaere e le spese generali d azienda (15% di a); c) l uale dell imprenditore costru@ore (10% di a+b); K C = K TC + Sg + Uc con: Ktc : costo tecnico di costruzione Sg: spese generali e di can+ere Uc: u+le di impresa di costruzione 5

6 Il costo di costruzione Costo di Costruzione Manodopera (Sa) Materiali (M) Noli e Trasporti (NT) Spese generali e di cantiere (Sg) Utile del costruttore (U) Costo tecnico di costruzione Costo di costruzione 6

7 Il costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguen+ voci di costo: con: Ka: costo dell area Kc: costo di costruzione St: spese tecniche Contributo di costruzione ar+colato in: K P = Ka + Kc + St + (Ou + Ckc) + I + Up Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ckc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Up: u+le dell imprenditore promotore 7

8 I procedimena di sama del costo di costruzione I procedimenti di stima Procedimenti sintetici comparativi Procedimenti misti Procedimenti analitici ricostruttivi Stime parametriche Procedimento per campioni significativi Procedimento per elementi funzionali Computo metrico estimativo Computo metrico Analisi dei prezzi 8

9 Il procedimento sinteaco comparaavo Livello di Procedimento Risultato Proge5o preliminare Sinte+co compara+vo Preven+vo sommario Proge5o defini+vo/esecu+vo Anali+co ricostruuvo Preven+vo par+colareggiato Nelle prime fasi di elaborazione del proge5o - proge5o preliminare - l obieuvo è di o5enere un prevenavo sommario, che si ouene a5raverso il confronto con i cos+ registra+ per costruzioni analoghe a quella da realizzare Il procedimento si basa sul confronto dell opera da realizzare (il cui costo è incognito) con opere simili realizzate (i cui cos+ sono no+) 9

10 Le fasi del procedimento sinteaco Procedimento di sama sinteaco Individuazione del campione e delle fon+ Scelta delle unità di misura e calcolo dei cos+ parametrici Livellamento cronologico e analisi della distribuzione dei cos+ Confronto e s+ma Il procedimento si ar+cola in qua5ro fasi al termine delle quali si ouene un prevenavo sommario dei cos+ necessari per la realizzazione dell opera 10

11 L individuazione del campione Il campione deve essere rappresentato da opere simili (per des+nazione d uso, per +pologia, per cara5eris+che tecnologiche, ecc.) a quello ogge5o di s+ma. I campioni devono essere realizza+ in epoca recente e i loro cosa di costruzione debbono essere noa 11

12 Le fona per la raccolta dei daa Alcune fona per la raccolta dei da+ sono : Da+ archivia+ presso En+ pubblici, studi professionali, imprese Quadri tecnico- economici (QTE) elabora+ a cura delle stazioni appaltan+ (es. ATER, ex- IACP) rela+vamente all edilizia residenziale pubblica Prezziario del Collegio degli Ingegneri di Milano (prezzi rela+vi a più +pologie edilizie) Pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio Osservatorio sui cos+ per elaborazione di cos+ di riferimento per gli appal+ di opere pubbliche (D.lgs 163/2006) 12

13 Scelta delle unità di misura e calcolo dei cosa parametrici Edilizia residenziale /alloggio, vano, volume mq (lordo o netto) Edilizia residenziale pubblica /Sup. complessiva= Sup. residenziale+60% Sup. non residenziale Edilizia terziaria e produttiva /Superficie lorda o netta, volume Edilizia a destinazione speciale Parcheggi: /posto auto Alberghi: /camera Opere di urbanizzazione primaria Strade/reti: /ml Illuminazione: /punto luce /abitante insediato Opere di urbanizzazione secondaria /abitante insediato /alunno 13

14 Le opere di urbanizzazione primaria l q 14

15 Le opere di urbanizzazione secondaria (I) q c q c 15

16 Le opere di urbanizzazione secondaria (II) q c q c 16

17 Le opere di urbanizzazione secondaria (III) q c q c 17

18 CosA parametrici per Apologie edilizie (I) q c q c 18

19 CosA parametrici per Apologie edilizie (II) q c q c 19

20 CosA parametrici per Apologie edilizie (III) q c q c 20

21 Numeri indici ISTAT I numeri indici ISTAT misurano le variazioni del costo di costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a par+re da un anno base in cui l indice assume valore uguale a 100 Il numero indice è calcolato: I = Pi Pb 100 Con: Pi = prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno) Pb = Prezzo del bene in un periodo de5o periodo base 21

22 Livellamento cronologico dei cosa La variazione percentuale si ouene: Var% = (Ia/Is) 1 Con: Ia = indice a5uale Is = indice storico che deriva dalla formula Var% = (Ia Is) / Is L aggiornamento di un costo storico si ouene applicando la variazione % al costo storico, oppure sviluppando la proporzione: Con: Ka = Costo aggiornato Ks = Costo storico Ka = Ks x (1+Var%) che equivale a Ka = Ks x (Ia/Is) 22

23 (a) Dato provvisorio Livellamento cronologico dei cosa: esempio 2010 aprile 113,8 maggio 113,8 giugno 113,6 luglio 113,6 agosto 113,8 settembre 113,9 Calcolare l aggiornamento al agosto 2012 del costo di costruzione di un edificio monofamiliare che nell aprile 2010 era stato s+mato in ottobre 113, novembre 113,9 dicembre 114,0 Indice aprile 2010 Indice agosto 2012 Is = 113,8 Ia = 120,4 gennaio 116,8 febbraio 116,9 Var% = (Ia Is) / Is Var = 5,79% marzo 117,2 aprile 117,2 maggio 117,4 giugno 117,8 Valore al 2010 Valore al 2011 (V1*(1+Var)) V1 = V2 = luglio 117,9 agosto 118,0 settembre 118,0 ottobre 118,0 novembre 118,1 dicembre 118, gennaio 119,8 febbraio 120,2 marzo 120,3 aprile 120,4 maggio 120,4 giugno 120,4 luglio 120,3 agosto 120,4 settembre (a) 120,5 23

24 Analisi della distribuzione dei cosa Il più probabile costo dell opera K ci è desunto tramite: 1 L inserimento nel grafico della scala dei cosa K 1 >K 2 > K 3 > K i > K n > K n+1 K ci = K i 2 L elaborazione della media aritmeaca o della media ponderata media aritme+ca: K ci = (K 1 + K 2 + K 3 + K 4 + K n + K n+1 ) / (n+1) media ponderata: K ci = (K 1 *A + K 2 *B + K 3 *C + K 4 *D) / (A+B+C+D) 3 L individuazione del valore modale se la distribuzione è gaussiana frequenze Valore modale Intervallo di frequenze Valori fenomeno 24

25 Il procedimento per elemena funzionali (I) Si assume un edificio di riferimento ( A ) di +pologia analoga a quello ogge5o di s+ma ( B ) Si scompone l edificio di riferimento in n elemen+ funzionali Si ar+cola il costo totale K A in ragione degli elemen+ funzionali (si elabora la stru5ura dei cos+ ) e si individuano le incidenze K A1, K A2, K An in valore unitario (euro/mq) e percentuale (%) Si s+ma il costo totale dell edificio da realizzare (K B ) correggendo le incidenze in A in relazione alle peculiarità di B a5raverso opportuni coefficien+: K B = Q B x ( a K A1 + b K A2 + + n K An ) / K A 25

26 Il procedimento per elemena funzionali (II) Villa 26

27 Il procedimento per elemena funzionali (III) Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza (%) Incidenza (euro/mq) 1 Scavi e rinterri ,03% 14 2 Opere in c.a ,45% Vespai e sottofondi ,03% 14 4 Isolamento e impermeabilizzazioni ,24% 57 5 Murature e tavolati ,10% Intonaci ,14% Canne e fognature ,93% 26 8 Rivestimenti e zoccolini ,79% Serramenti in legno ,75% Opere in ferro ,45% Coperture e lattonerie ,62% Elementi architettonici decorativi ,69% Impianto di riscaldamento ,52% Impianto idrosanitario ,79% Impianto elettrico ,48% 73 Costo Totale % Superficie (mq) 148 Costo parametrico (euro/mq) Volume (mc) 488 Costo parametrico (euro/mc)

28 Per approfondimena Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell es4mo urbano, Nis, Roma: pp Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed es4mo, Etas, Milano: pp (contenuto appropriato per metodologia, ma con valori obsole+). h5p:// Collegio degli Ingegneri e ArchiteU di Milano (2003), Prezzi Tipologie Edilizie, DEI, Roma. 28