Basi di valore. Venezia, 27 febbraio 2014

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1 Basi di valore Venezia, 27 febbraio 2014

2 Il ruolo del mercato In order to estimate the most probable price that would be paid for an asset, it is of fundamental importance to understand the extent of the market in which that asset would trade. This is because the price that can be obtained will depend upon the number of buyers and sellers in the particular market on the valuation date.references in IVS to the market mean the market in which the asset or liability being valued is normally exchanged on the valuation date and to which most participants in that market, including the current owner, normally have access. A valuation that has the objective of estimating the most probable price in the market has to reflect the conditions in the relevant market on the valuation date, not an adjusted or smoothed price based on a supposed restoration of equilibrium

3 Valore e scopo Il valore di un bene immobile dipende dallo scopo della valutazione Di uno stesso bene si possono esprimere giudizi di valore diversi, in ragione degli obiettivi della stima Lo scopo è quindi elemento preliminare e indispensabile della stima poiché a partire da questo si determina l aspetto economico (base di valore) del bene oggetto di stima Da ciò consegue che: Una corretta valutazione del bene è possibile solo se è definita la ragione della stima Una corretta interpretazione dei risultati di una stima è possibile solo con riferimento al fine per cui la stima era stata effettuata

4 Valore, scopo ed basi di valore I beni economici possiedono diverse caratteristiche da cui conseguono diversi e coesistenti aspetti economici L atto prioritario della formulazione del giudizio di stima consiste nell identificazione dell aspetto economico da considerare Per il medesimo bene e nello stesso mercato, a ciascun aspetto economico corrispondono altrettanti valori di stima determinabili attraverso diversi criteri di stima

5 Immobili e aspetti economici

6 Asset e basi di valore

7 La base di valore (negli IVS) Gli standard internazionali introducono il concetto di «base di valore», ovvero l ipotesi con la quale il valore viene stimato La definizione della base di valore non è una dichiarazione del metodo utilizzato, né descrive lo stato del bene ma si determina in ragione dello scopo della stima e ne internalizza le caratteristiche specifiche Una base del valore in genere definisce la tipologia della transazione/scambio ipotizzata le correlazioni tra le parti le loro motivazioni le modalità di esposizione sul mercato del cespite

8 Una tematizzazione Aspetti economici (basi di valore) formulate nella prospettiva di un ipotetico scambio sul mercato del bene Valore di mercato Valore complementare Valore di surrogazione Valore di trasformazione Aspetti economici (basi di valore) formulate nella prospettiva di un opinione di valore relativamente alla produzione del bene Valore di costo

9 Il valore di mercato Per Valore di Mercato (IVS 1) si intende l ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni La valutazione del valore di mercato deve determinare il più conveniente e migliore utilizzo possibile dell'immobile (ipotesi di highest and best use)

10 Il ruolo delle assunzioni Basi diverse dal Valore di Mercato possono generare un valore che non si otterrebbe né in una vendita vera e propria, né in una vendita sul mercato generale Gli Standard (IVS 2) richiedono al valutatore di distinguere chiaramente le assunzioni che differiscono da, o che vanno ad aggiungersi a, quelle che sarebbero appropriate in una stima del Valore di Mercato L assunzione rappresenta una supposizione presa per vera e comprende fatti, condizioni o situazioni riguardanti l oggetto di una valutazione, o l approccio impiegato nell ambito della valutazione Una futura concessione edilizia su un area; Un bene è occupato ma si assume libero; La presenza di un acquirente speciale Assumere un fabbricato completato; Assumere un area libera da fabbricati; Deve essere ignorata una contaminazione

11 Valore di surrogazione (Vs) Dalla caratteristica di surrogabilità (sostituibilità) tra beni consegue la possibilità di prevedere il valore di mercato (di ricostruzione/riproduzione) di un bene economico sostitutivo Criteri di stima: determinazione del v. mercato o di costo del bene sostituibile con quello oggetto di stima Lo scopo: stime di impianti ed edifici fuori mercato ad esempio manufatti industriali o edifici pubblici (una scuola) Valutazione estimativa del progetto - aa Corso A&C Federica Di Piazza&Antonella Faggiani Lezione #2

12 Valore di trasformazione (Vt) Per un bene apprezzato per la sua utilità indiretta (area edificabile, manufatto da trasformare) il suo valore di mercato si stima sulla base del principio economico per cui è possibile prevedere il prezzo di uno dei fattori produttivi in relazione al valore di mercato del prodotto finito Criteri di stima differenza tra il valore di mercato del bene dopo la trasformazione (Vm post) e i costi necessari per effettuarla (Ktrasf) Vt = Vm post Ktrasf

13 Il valore di trasformazione (ii) Il valore di trasformazione di un bene si applica se la trasformazione è, al contempo,: Economicamente conveniente; Tecnicamente possibile Legalmente ammissibile Due esempi Stimare il valore di mercato di un immobile dismesso Vm immobile dismesso = V mercato dopo trasformazione costi Stimare il valore di mercato di un area edificabile Vm area = V mercato degli immobili realizzati costi

14 Il valore di trasformazione (iii) L impiego del valore di trasformazione per la stima del valore di un area edificabile può trovare impiego nell ambito della normativa sull espropriazione per pubblica utilità (DPR n. 327/2001) In particolare, nella stima dell indennità di un area edificabile (art. 37) si afferma che L'indennità di espropriazione di un'area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l'espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento

15 Il valore complementare Assunzioni specifiche circa la presenza di interessi particolari legati alla sinergia (complementarietà) tra un bene ed altri determina un valore complementare (Va) Criteri di stima: differenza tra il valore del bene nel suo complesso (V a+b )e il valore dei beni residui (V b ) V a = V a+b V b Lo scopo: stime per espropri parziali, per danni, per limitazioni autoritative

16 Il valore complementare (ii) La villa con il giardino instaurano rapporti di sinergia poiché vale Va+b > Va + Vb si configurano come un bene unitario Bene A La stima del valore di mercato della sola villa comporta La villa storica con giardino Va = Va+b Vb Bene B

17 Il valore complementare (iii) Porzione di area che rimane al proprietario a Porzione di area espropriata b Strada Nel caso di esproprio parziale per pubblica utilità il proprietario viene privato della porzione b subendo un danno più che proporzionale rispetto all area ceduta. L indennità di esproprio è pari alla differenza del bene unitario - V(a+b) e il valore dell area che rimane di proprietà - Va Vb = V(a+b) - Va

18 Valore di costo (Vc) Caratteristica del bene: possibilità di produrre il bene determina un valore di costo (Vc) Criteri di stima: somma dei valori di mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione (Fp) Vc = S Fp Lo scopo: determinare preventivamente il costo di un opera, verifica a consuntivo, redazione di bilanci aziendali

19 I valori in un quadro unitario I valori principali I valori derivati Il valore di trasformazione Il valore di mercato un procedimento di stima del valore di mercato residual valuation Il valore complementare un procedimento di stima del valore di mercato di particolari beni Il valore di surrogazione Noto il Prezzo del bene sostitutivo * K Un procedimento di stima del valore di mercato Il valore di costo

20 La metodologia di valutazione La metodologia rappresenta l insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima I procedimenti di stima, che seguono dall unico metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti - comparativi o sintetici procedimenti indiretti - ricostruttivi o analitici.

21 Il postulato di permanenza delle condizioni Ogni operazione di stima - diretta o indiretta - si svolge in base: alle condizioni note al momento di riferimento in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note (tendenze strutturali) Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti