RELAZIONE SULLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI

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1 RELAZIONE SULLE DISTANZE TRA COSTRUZIONI Ringrazio il Consiglio dell Ordine degli ingeneri di Roma ed il suo Presidente per l invito che mi è stato rivolto, che mi dà l occasione di essere con voi ingegneri (con alcuni dei quali ho avuto già avuto modo di lavorare, avendomi aiutato quali consulenti tecnici di ufficio a risolvere controversie pendenti dinanzi al tribunale di Roma, necessitanti di ausilio tecnico) e di affrontare il tema delle distanze tra costruzioni, che è di notevole interesse perché si impone spesso all attenzione nell ambito dei rapporti di vicinato nonché delle relazioni tra il privato e la Pubblica Amministrazione. Esaminerò il tema dal punto di vista civilistico, cercando di offrire una panoramica generale, senza ovviamente avere la pretesa di esaurire l argomento, che è davvero ampio. Le norme cardini da cui occorre partire sono quelle dettate dal codice civile, tese a regolamentare i rapporti di vicinato, sottoponendo il diritto di proprietà a dei limiti, in linea con l idea della proprietà come diritto costituzionalmente regolato, che può essere assoggettato a limiti, vuoi di natura privatistica, vuoi di natura pubblica (ad es. nell interesse pubblico può essere disposta l espropriazione del terreno). Le norme fondamentali sono dunque gli artt. 873, 874, 875 e 877 del codice civile. L art. 873 c.c. stabilisce che le costruzioni, se non costruite in aderenza o in appoggio, devono avere una distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. Tale articolo stabilisce dunque una distanza minima tra costruzioni e dispone che detta distanza può essere derogata solo in peius dai regolamenti locali, ossia dai piani regolatori generali e dai regolamenti edilizi comunali. Al fine della deroga in questione occorre che i regolamenti locali siano stati approvati ed anche portati a 1

2 conoscenza dei destinatari nei modi di legge, ossia mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all albo pretorio 1. La giurisprudenza è concorde nel ritenere che la ratio dell art. 873 c.c. è quella di impedire che tra costruzioni vicine si creino intercapedini che, per la loro esiguità, risultino pericolose sotto il profilo della salubrità nonché dell ordine pubblico. Pertanto, stante la finalità di perseguire un interesse pubblico, accertata l inosservanza delle distanze legali, è irrilevante qualsiasi ulteriore accertamento sull edificabilità o meno del fondo o sulla concreta pericolosità o dannosità delle intercapedini, essendo tale situazione presupposta dalla norma. Conformemente alla sua ratio, l art. 873 c.c. trova applicazione solo nel caso in cui due fabbricati si fronteggino, anche se in minima parte, nel senso che, supponendo di farli avanzare verso il confine in linea retta, si incontrino almeno in un segmento. La distanza di cui all articolo in esame non è applicabile ove i fabbricati sono disposti ad angolo senza avere pareti contrapposte 2 e ove abbiano in comune solo uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino, pur rimanendo distanti. Tale principio trova una deroga nel caso di normativa antisismica. Nel caso di costruzioni in località sismica, infatti, l art. 6 n. 4 della legge 25 novembre 1962, n (secondo cui la larghezza degli intervalli di isolamento fra due edifici, misurata tra i muri frontali, non deve essere inferiore a sei metri, ove l area frapposta sia sottratta al pubblico transito mediante chiusura) comprende tutte le ipotesi in cui i muri di costruzioni finitime si trovino in posizioni antagonistica, idonea cioè a provocare, in caso di crollo di uno degli edifici, danni a quello confinante. Pertanto, la presenza nei detti muri perimetrali di spigoli e angoli non esclude l applicazione della norma citata, in quanto ogni angolo o spigolo è formato da due linee che, sul piano costruttivo, costituiscono vere e proprie fronti, le quali realizzano, rispetto 1 Così Cass., sent. n del V. Cass., sent. 26 giugno 1995, n. 5892; Cass., sent. 12 dicembre 1986, n

3 all opposta costruzione, quella posizione antagonistica la cui potenziale pericolosità viene eliminata o attenuata dalla distanza minima. I fondi devono essere finitimi. Di conseguenza, se i due fondi sono separati da una strada pubblica l art. 873 c.c. non si applica. La distanza deve sussistere da ogni punto della costruzione e deve essere computata dai punti di massima sporgenza 3. NOZIONE DI COSTRUZIONE Nell art. 873 c.c. si parla di costruzione. Occorre chiarire, però, cosa si intende per costruzione e tale chiarimento vale di norma in tutti i casi in cui il termine è adoperato, ossia anche laddove sono gli strumenti urbanistici o altre norme del codice civile o di altre leggi a menzionarlo. La giurisprudenza sia civile che amministrativa è concorde nel ritenere che la nozione di costruzione non si esaurisce in quella di edificio ma comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo. E anche qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto, non completamente interrato, che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un mutamento del volume, della superficie e della funzionalità dell immobile e non abbia una funzione meramente decorativa 4. 3 V. Cass., sent. 16 novembre 1996, n Cfr. altresì Cass., sent. 20 febbraio 2003 n. 2570, secondo cui la scelta del preveniente in ordine alla distanza della sua costruzione rispetto al confine, che condiziona il prevenuto, va individuata con riferimento alla base dell edificio realizzato, essendo irrilevanti eventuali arretramenti dei piani superiori. Pertanto, rispettata alla base la distanza legale dall edificio del preveniente, il prevenuto non può avanzare i piani superiori a distanza inferiore solo perché per essi viene rispettata la distanza medesima dalla corrispondente porzione dell edificio costruito in precedenza. 4 V. Cass., sent. 5 gennaio 2000, n. 45 3

4 A tal riguardo è interessante ricordare che la Suprema Corte 5 ha ritenuto costruzione un corpo avanzato, privo di aperture, incorporato in uno degli edifici antistanti. Inoltre, sono da qualificare costruzione (e vanno dunque considerate nel calcolo della distanza minima fra costruzioni posta dall art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative) anche le strutture accessorie di un fabbricato (ad es. una scala esterna in muratura, anche se non è un volume abitativo coperto), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia. Sono invece sottratti al calcolo gli elementi che hanno una funzione puramente ornamentale. Quando si realizzi un edificio dotato di sporti od aggetti, occorre distinguere a seconda che presentino una funzione meramente decorativa o se, invece, abbiano dimensioni consistenti tali da ampliare la superficie o la funzionalità del fabbricato. Solo in quest ultimo caso, gli sporti assumono il carattere di costruzione, mentre quelli di limitata consistenza non devono essere inclusi nel computo delle distanze in quanto configurano entità trascurabili rispetto all interesse tutelato dalla norma nel suo triplice aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità e dell igiene 6. Ciò è stato costantemente sottolineato dalla Corte di cassazione e di recente anche nella sent. n. 72 del 3 gennaio 2013, i giudici supremi, chiamati a risolvere il problema del se un vano pertinenziale potesse rientrare nella definizione di costruzione e quindi fosse sottoposto ai limiti di distanza previsti dal regolamento comunale, hanno richiamato una giurisprudenza granitica sul punto, secondo la quale bisogna guardare ai caratteri di solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione; conseguentemente gli accessori e le pertinenze che 5 V. Cass., sent. 28 settembre 2007, n Cass., sent. 5 novembre 1990, n Rientrano nella categoria degli sporti le mensole, le lesene, i risalti verticali delle pareti con funzione decorativa, gli elementi in aggetto di ridotte dimensioni con funzioni di sostegno, le canalizzazioni di gronda ed i loro sostegni e simili (Consiglio di Stato, sent. 19 marzo 1996 n. 268). Costituisce costruzione la soletta del balcone in cemento armato: Cass., sent. 22 dicembre 1986, n

5 abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica sono soggette al rispetto della normativa sulle distanze 7. Volendo fare alcuni esempi va ricordato che la Cassazione ha qualificato costruzione: la tettoia che avanzi rispetto all edificio già esistente 8, i balconi 9, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici 10 ; una scala esterna in muratura 11 ; un chiosco annesso all impianto di distribuzione di carburante 12 ; un manufatto con finestra, coperto da tettoia formata da travi con sovrastante lamiere, destinata a fienile e pollaio 13 ; un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell edificio 14. Non sono stati invece qualificati costruzione: le condutture elettriche e i pali che le sostengono 15, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi non può formare un intercapedine 16 ; i manufatti interrati, i muri di contenimento di una scarpata o di un terrapieno 17 ; il muro di cinta con altezza non superiore a tre metri. IL CRITERIO DELLA PREVENZIONE In materia di distanza tra costruzioni, il codice civile si ispira al principio della prevenzione temporale, desumibile dal combinato disposto degli artt. 873, 874, 875 e 7 Così anche tra le altre Cass., sent. 15 febbraio 2001, n Cass., sent. 30 ottobre 2003 n Cass., 25 marzo 2004, n. 5963; Cass., sent. 29 marzo 1999, n. 2986; Cass., sent. 10 giugno 1998, n Cass., sent. 21 giugno 1985, n Cass., sent. 30 agosto 2004, n ; Cass., sent. 26 maggio 1998, n Cass., sent. 9 giugno 1992, n Cass., sent. 24 maggio 1997, n Cass., sent. 29 agosto 1997, n Cass., sent. 21 settembre 1970, n Cass., sent. 1 luglio 1996, n Cass., sent. 19 agosto 2002, n ; Cass., sent. 15 giugno 2001, n Nel caso di dislivelli di origine artificiale, è stata considerata una costruzione in senso tecnico giuridico il muro che assolve in modo permanente e definitivo alla funzione di contenimento di un terrapieno creato dall opera dell uomo: così Cass., sent. 15 giugno 2001, n Anche il Consiglio di Stato ha ritenuto che, ai fini dell osservanza delle norme sulle distanze dal confine, il terrapieno ed il muro di contenimento, che producono un dislivello o aumentano quello già esistente per la natura dei luoghi, costituiscono nuove costruzioni idonee a incidere sull osservanza delle norme in tema di distanze dal confine. V. Consiglio Stato 24 aprile 2009, n. 2579; Consiglio Stato, 28 giugno 2000, n. 3637; Consiglio Stato 2 novembre 2010, n

6 877 c.c., secondo il quale il proprietario, che costruisce per primo, determina in concreto la distanza da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini. Chi edifica per primo su di un fondo contiguo ad un altro ha una triplice facoltà alternativa: 1) costruire sul confine: di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando in tale ultima ipotesi, ai sensi dell art. 874 c.c., la metà del valore del muro); 2) costruire con distacco dal confine, ossia alla distanza di un metro e mezzo dallo stesso o a quella maggiore stabilita dai regolamenti locali; in tal caso il vicino sarà costretto a costruire alla distanza stabilita dal codice civile o dagli strumenti urbanistici locali; 3) costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi. Il vicino, che costruisca successivamente, potrà avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo e costruire in aderenza. Può inoltre avanzare la propria fabbrica e costruire in appoggio pagando la metà del valore del muro, oltre che il valore del suolo. Ciò salvo che il proprietario preferisca estendere il suo muro sino al confine. Il secondo comma dell art. 875 c.c. stabilisce, infatti, che il vicino che intende domandare la comunione del muro deve interpellare preventivamente il proprietario se preferisca estendere il muro al confine o procedere alla sua demolizione. Questi deve manifestare la propria volontà entro il termine di quindici giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la risposta. L art. 875 c.c. subordina, dunque, l acquisto della comunione al mancato esercizio da parte del proprietario del diritto di estendere il muro sino al confine. A tal fine, il proprietario del fondo contiguo dovrà preventivamente interpellare il proprietario del muro per sapere se intende estendere il muro al confine, procedere alla sua demolizione o arretrarlo alla distanza legale. La mancata risposta dell interpellato e, quindi, il suo silenzio equivarrà al mancato 6

7 esercizio del potere di impedire la comunione forzosa e se, trascorso il termine, il proprietario iniziasse a demolire il muro, tale attività sarebbe illegittima e comunque inidonea ad impedire l acquisto della comunione. Va ricordato che, nel caso di costruzioni sottoposte alla normativa antisismica, il prevenuto non può costruire in appoggio perché è necessario che ogni costruzione costituisca un organismo a sé stante. Va altresì precisato che, laddove sulla parete che si vuole rendere comune o in aderenza alla quale si vuole costruire c è una luce, non sorge problema. La luce può essere chiusa, costruendo in aderenza o in appoggio. Se c è una veduta ma il proprietario della costruzione non ha il diritto di mantenerla (diritto che si ha se lo si è acquistato per usucapione o in base a convenzione con il vicino), detta veduta può essere chiusa. Se vi è il diritto di mantenere la veduta, non può costruirsi in appoggio o in aderenza ma deve rispettarsi la distanza di cui all art. 907 c.c. (tre metri). Il diritto di prevenzione si esaurisce con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della costruzione. Esso, pertanto, non può giovare automaticamente per un successivo manufatto, ancorché accessorio ad una preesistente costruzione 18. Nel caso della sopraelevazione che secondo la pacifica giurisprudenza costituisce una nuova costruzione il criterio della prevenzione non esclude che il preveniente sia tenuto al rispetto della sopravvenuta disciplina regolamentare integrativa di quella dettata dal codice civile e debba, pertanto, effettuare la sopraelevazione del proprio fabbricato rispettando la distanza legale stabilita da tale disciplina, con la conseguenza che, ove lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal 18 Cass., sent. 21 maggio 2001, n

8 confine, è da escludere il diritto a sopraelevare in allineamento con l originaria costruzione. Il principio della prevenzione opera anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione e, quindi, sia illegittima dal punto di vista urbanistico. La concessione, infatti, attiene solo alla regolamentazione dei rapporti tra i privati e la P.A. e non riguarda i rapporti tra i privati stessi in ordine alle distanze, che restano regolati esclusivamente dal c.c. e dagli strumenti urbanistici locali 19. L onere della prova di aver eseguito per primo grava su colui che chiede l arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione 20. La prevenzione non opera quando gli strumenti urbanistici locali prevedono una distanza minima dal confine 21. La giurisprudenza ha chiarito che, solo se i regolamenti edilizi stabiliscono espressamente la necessità di rispettare determinate distanze dal confine, vietando la costruzione sullo stesso, non può trovare applicazione il principio della prevenzione; di contro, quando tali regolamenti consentano la predetta facoltà di costruire sul confine, come alternativa all obbligo di rispettare una determinata distanza da esso, si versa in ipotesi del tutto analoga sul piano normativo a quella prevista e disciplinata dagli artt. 873 e ss. c.c., con la conseguente operatività del principio di prevenzione. 19 In particolare, la Suprema Corte di cassazione ha chiarito che in tema di distanze legali, il principio della prevenzione opera nei rapporti tra i privati anche nel caso in cui la prima costruzione sia stata realizzata senza la prescritta concessione o licenza edilizia e sia, quindi, illegittima sotto il profilo urbanistico, giacché non è ipotizzabile alcuna lesione soggettiva del proprietario prevenuto, il quale non ha alcun diritto all osservanza da parte del preveniente delle norme edilizie non integrative del codice civile in materia di distanze, come quelle delle leggi urbanistiche concernenti l obbligo della licenza o della concessione, che attengono esclusivamente all aspetto formale dell attività costruttiva. In tal senso cfr. Cass., sent. 24 maggio 2004, n Cass., sent. 7 agosto 2002, n ; Cass., sent. 25 giugno 2001, n. 8661; Cass., sent. 16 maggio 1991, n

9 Quando le norme mirano non solo a regolare i rapporti di vicinato, evitando intercapedini, ma sono anche dirette a soddisfare esigenze più generali, quali, ad es,. l assetto urbanistico di una certa zona, assicurando comunque uno spazio libero tra costruzioni, in considerazione delle finalità pubbliche perseguite dalle anzidette norme regolamentari, la distanza dal confine è assoluta e va osservata in ogni caso, con esclusione della prevenzione 22. Si ritiene, invece, che il criterio della prevenzione non è incompatibile con la legge c.d. Ponte, ossia con la legge n. 765 del In tal senso è l orientamento ultimo della Corte di cassazione, che ha anche chiarito che tale legge (che all art. 17, lettera c, stabilisce che la distanza tra gli edifici vicini non può essere inferiore all altezza di ciascun fronte dell edificio da costruire), si applica laddove non vi siano strumenti urbanistici locali o detti strumenti non prevedano limiti di distanza e si verta in ipotesi di edilizia residenziale 23. CENNI AL D.M. 2 APRILE 1968 n Il D.M. n del 1968 è norma non di diretta applicazione ma ha efficacia di legge dello Stato, essendo stato emanato su delega dell art. 41 quinquies della legge c.d. urbanistica, ossia la L. n del 1967, aggiunto dall art. 17 della legge Ponte. Tale decreto, tuttora vigente in forza dell art. 136 del testo unico dell edilizia (che ha fatto salvi i commi 6, 8 e 9 dell art. 41 quinquies della l. 17 agosto 1942, n. 1150) stabilisce le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee. Per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Nelle zone C (parti del territorio 21 Cass., sent. 5 aprile 2002, n. 4895; Cass., sent. 5 ottobre 2001, n. 1229; Cass., sent. 13 dicembre 1999, n Cass., sent. 26 marzo 2001, n. 4366; Cass., sent. 12 settembre 2000, n Le sezioni unite della Corte di Cass.- con la sent. n del 2002 risolvendo un contrasto insorto, hanno ritenuto che il criterio della prevenzione non è incompatibile con l applicazione della legge Ponte. Di recente nello stesso senso Cass., sent. n del

10 destinate a nuovi complessi insediativi) è prescritta tra pareti finestrate di edifici antistanti la distanza minima pari all altezza del fabbricato più alto. Le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano inserite strade destinate al traffico dei veicoli devono essere pari all altezza della strada aumentata per ciascun lato di: m per strade di larghezza inferiore a 7 metri; 7.50 m per lato, per strade di larghezza compresa tra i 7 e 15 metri; 10,00 per lato, per strade di larghezza superiore a 15 metri. Sono ammesse distanze inferiori: 1) in zona A (centri storici) per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni; 2) nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. L art. 9 del d.m. 2 aprile 1968 n è norma primaria imperativa, con la conseguenza che eventuali disposizioni contrarie contenute nelle norme tecniche di attuazione vengono caducate e automaticamente sostituite dall anzidetta disposizione. Il Consiglio di Stato 24 ha osservato che la norma è volta ad impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico sanitario ed è pertanto non eludibile. Testualmente ha affermato che Le distanze tra le costruzioni sono predeterminate con carattere cogente in via generale ed astratta, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza, di modo che al giudice non è lasciato alcun margine di discrezionalità nell applicazione della disciplina in materia di equo contemperamento degli opposti interessi. Ne deriva che il giudice è tenuto ad applicare le disposizioni concernenti la distanza minima tra gli edifici anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi le prime ritenere automaticamente inserite nel p.r.g. al posto della norma illegittima. In tal senso anche la giurisprudenza della Corte di cassazione CdS , n. 7731; 5 dicembre 2005, n Cass., sent. 29 maggio 2006, n

11 La misura minima della distanza è derogabile in due ipotesi tassative, contemplate dal comma 2 dell art. 9. E consentito edificare a distanze inferiori a quelle previste dal comma 1 soltanto per i piani particolareggiati e per le lottizzazioni convenzionate e non anche per gli interventi edilizi diretti, consentiti dallo strumento urbanistico, interventi tra i quali ricomprendere il permesso di costruire. La distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, prevista dall art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n va calcolata con riferimento ad ogni punto del fabbricato e non alle sole parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano in posizione parallela 26. Secondo Cass. 7 marzo 2002 n. 3340, in caso di realizzazione di pareti finestrate la disciplina in tema di distanze va trovata integrando le previsioni di cui all art. 9 D.M. 2 aprile 1968 con il principio della prevenzione, nei limiti in cui lo stesso può trovare applicazione. Se il preveniente costruisce una parete finestrata ad una distanza pari o superiore a 5 metri dal confine, non vi sono problemi. Il prevenuto potrà a sua volta realizzare un edificio con una parete, finestrata o non, ad una distanza pari ad almeno mt 10, anche se inferiore a mt 5 dal confine. Ove il preveniente dovesse invece realizzare una parte finestrata ad una distanza dal confine inferiore a mt 5, il vicino non sarà tenuto ad arretrare la propria costruzione fino a rispettare la distanza di mt. 10 da tale parete, ma potrà imporre al preveniente di chiudere le aperture e costruire (evidentemente con parete non finestrata). LUCI E VEDUTE E nota la differenza tra le luci e le vedute. Le prime servono solo a dare aria e luce; le seconde consentono l affaccio e la veduta. Con altri termini, più aulici, si è soliti 26 Consiglio Stato, 2 novembre 2010, n

12 affermare che sono vedute le aperture che consentono l inspectio (ossia di guardare) e la prospectio (ossia di affacciarsi) sul fondo del vicino. Laddove sia preclusa una delle due possibilità, non si è di fronte ad una veduta ma ad una luce irregolare, che è pur sempre una luce e non una veduta. La Cassazione afferma che non esiste un terzo genere. Tutto ciò che non è veduta è luce. Anche in caso di balconi, lastrici, ecc.occorre porsi il problema del se è consentito l affaccio e, in caso di risposta negativa, si è di fronte ad una luce irregolare. Normalmente la porta di accesso è una luce e non una veduta: la funzione normale è quella di consentire l accesso o l uscita, non rilevando la circostanza che quando si apre la porta, per consentire l accesso o l uscita, è possibile guardare sul fondo del vicino. Anche la scala normalmente è una luce ma va valutato caso per caso. LUCI La luce, che serve al passaggio di luce ed aria, deve osservare le prescrizioni dell art. 901 c.c., ossia deve: 1) essere munita di un inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati; 2) avere il lato inferiore a un altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare aria e luce, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; 3) avere il lato inferiore a un altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di un locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l altezza stessa. A tal proposito è importante sottolineare che, laddove l art. 901 c.c. prescrive la distanza della luce di due metri e mezzo se la luce è al piano terreno e di due metri se la luce è al piano superiore, fa riferimento al piano terreno e al piano superiore del 12

13 fondo del vicino e non dell edificio ove è stata aperta la luce 27. Ciò si comprende se si pensa alla ratio della norma che è quella di garantire la riservatezza del fondo del vicino e se si pensa che l inspectio è più agevole se i fondi sono allo stesso livello. Immaginate allora che l edificio ove è la luce sia ad un livello inferiore rispetto al fondo del vicino. La luce rispetto all edificio in cui è stata aperta potrebbe essere al piano superiore ma rispetto al fondo vicino è al piano terreno. In tal caso è evidente che occorre garantire la distanza di due metri e mezzo, al pari delle luci di due edifici posti allo stesso livello. In caso diverso si creerebbe anche diversità di trattamento non giustificata. Il vicino ha però sempre la facoltà di chiedere la regolarizzazione delle luci irregolari e solo laddove non sia possibile detta regolarizzazione può ottenerne la chiusura. Si afferma che l ordine del giudice può essere alternativo, lasciando al proprietario la scelta tra regolarizzare la luce o chiuderla. La regolarizzazione può essere chiesta non solo dal proprietario del fondo su cui si apre la luce ma anche da quello contiguo, posto ossia a fianco. Nel caso di luci non si pone un problema di rispetto di distanze. La chiusura è consentita quando il vicino costruisca in appoggio o in aderenza sul suo fondo. Non può ossia ad es. chiudersi la luce con delle tavole ma deve trattarsi di una costruzione, ovviamente non effettuata al solo scopo di chiudere la luce, altrimenti si verterebbe in ipotesi di atto emulativo, vietata dall art. 833 c.c. VEDUTE Occorre precisare che le vedute possono essere dirette, oblique o laterali e in appiombo. Costituisce veduta diretta quella che si esercita guardando di fronte a se stesso e cioè in direzione perpendicolare rispetto al piano del muro in cui si apre la finestra da cui si guarda. 27 V. Cass., sent. n del

14 Sono vedute oblique quelle che consentono di vedere, senza sporgersi dall apertura, un fondo che si trova alla sinistra o alla destra rispetto al fondo visibile con veduta diretta; la veduta è laterale se per vedere l altro fondo occorre sporgersi dall apertura e guardare lateralmente. Se il piano del muro in cui si apre la finestra è perpendicolare alla linea di confine ovvero forma con essa un angolo ottuso, non può aversi veduta diretta sul fondo al di là del confine, bensì solo vedute oblique o laterali. Quando il muro nel quale vengono aperte le vedute forma un angolo acuto con la linea di confine o con il muro dell edificio esistente sul suolo contiguo, possono esercitarsi sia la veduta diretta che quella obliqua. La veduta laterale può essere esercitata, oltre che di lato, anche in basso, verticalmente, assumendo così le caratteristiche della veduta in appiombo. Mentre per le luci non si pone il problema delle distanze, diverso discorso è da farsi per le vedute, in relazione alle quali occorre fare riferimento agli artt. 905, 906 e 907 c.c. : i primi due articoli tutelano il diritto del vicino a non essere visto, l art. 907 c.c. garantisce il diritto di ricevere aria e luce e di vedere. Art. 905 c.c. L art. 905 c.c. dispone che non si possono aprire vedute dirette sul fondo del vicino a distanza inferiore a un metro e mezzo, calcolata dalla faccia esteriore del muro dove si aprono le vedute. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Va chiarito che, in tanto può configurarsi una veduta ai sensi dell art. 905 c.c., in quanto il terrazzo, l apertura, ecc. risultino atti a consentire di guardare e mostrarsi senza esporsi al pericolo di caduta. Ne consegue che non si applica l art. 905 c.c. 14

15 laddove il parapetto di un terrazzo non consente in concreto neanche una inspectio comoda e non pericolosa e ha solo la funzione di delimitazione della platea 28. La destinazione all affaccio può anche non essere esclusiva o prevalente. La distanza si calcola dalla linea esterna del muro ove è aperta la veduta. Nel caso di balconi, lastrici, ecc si calcola dalla ringhiera, dal parapetto e simili da cui è effettivamente possibile esercitare la veduta e non già dalla linea di massima sporgenza. La misurazione non tiene conto di fregi, cornicioni, ecc., che, per non essere desinati all esercizio della veduta, hanno funzione meramente ornamentale ed accessoria. Nel caso in cui il confine sia rappresentato da un muro comune, la distanza si calcola rispetto al lato del muro che è nel fondo di colui che apre la veduta perché la comproprietà del muro in favore del vicino si estende in ogni parte del muro stesso. Nell ipotesi in cui il fondo su cui insiste il fabbricato sul quale si vuole aprire una veduta e quello confinante, edificato o non, sul quale la stessa è destinata ad essere esercitata, siano su livelli o piani diversi, la distanza di 1,5 metri va misurata tra la soglia della finestra e il piano ideale elevato perpendicolarmente sulla linea di confine tra i due fondi 29. L obbligo di rispettare la distanza di cui all art. 905 c.c. non si pone laddove vi sia una strada pubblica destinata al pubblico transito o dove vi è una strada privata destinata comunque al pubblico uso. La mera previsione nel piano regolatore di una strada pubblica non basta per escludere il rispetto dell art. 905 c.c. Laddove infatti tra i due fondi vi è un fondo soggetto a pubblico uso non vi è più ragione di applicare la norma di cui all art. 905 c.c., che tutela esigenze di riservatezza del vicino. Art. 906 c.c. L art. 906 c.c. dispone che non si possono aprire vedute laterali od oblique sul fondo del vicino se non si osserva la distanza di 75 cm., la quale deve misurarsi dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto. 28 V. Cass., sent. n del v. Cass., sent. n del

16 La distanza va dunque calcolata dal più vicino lato della finestra o dal più vicino sporto, per tale intendendo non già qualunque parte dell opera destinata a consentire la veduta, anche se avente, per es., una semplice funzione decorativa o portante, ma a quella da cui in concreto sia possibile esercitare la veduta. Si fa dunque riferimento alla ringhiera, al parapetto. Art. 907 c.c. L art. 907 c.c. dispone che, quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette sul fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell art. 905 c.c.. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. Va osservato che per costruzione si intende ogni opera stabile, a prescindere dalla foggia e dal materiale, che ostacoli la veduta, e che per il calcolo della distanza l art. 907 c.c. rinvia all art. 905 c.c. Anche l art. 907 non si applica laddove vi è una strada pubblica. ART. 907 C.C. E CONDOMINIO. CONTEMPERAMENTO DI INTERESSI. E principio consolidato quello secondo cui, rispetto a singole unità immobiliari in proprietà individuale nell ambito di un unico edificio condominiale, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili con la struttura stessa dell edificio comune e con lo stato dei luoghi. Qualora dette norme vengano invocate in un giudizio tra condomini, occorre considerare che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi, al fine dell ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (cfr. ex multis Cass. civ., sez. II, n. 3891). 16

17 Un applicazione di detto principio si rinviene in un ordinanza resa dal tribunale di Roma in formazione collegiale. Nel caso di specie, la reclamante aveva posto nel terrazzo del proprio appartamento una tenda, appoggiata su pilastri, che, in caso di tenda spiegata, limitava la veduta in appiombo esercitata dai reclamati dall apertura del proprio sovrastante appartamento ma non ledeva le altre vedute (diretta, obliqua e laterale) né arrecava altri pregiudizi apprezzabili ai medesimi reclamati. Si è osservato che, a fronte dell interesse dei reclamati a non vedere diminuita la possibilità di esercitare dalla propria apertura la veduta in appiombo, si poneva l interesse della reclamante a tutelare la propria riservatezza, proteggersi da agenti atmosferici e, dunque, godere del proprio bene secondo le moderne concezioni abitative. Si è giunti alla conclusione che, nel contemperamento di tali interessi, andava data prevalenza a quello della reclamante, considerato che la veduta in appiombo, limitata solo in caso di tenda aperta, appariva, secondo un principio di cedevolezza tra contrapposte posizioni soggettive, di minor rilievo rispetto all interesse della reclamante di utilizzare il proprio appartamento in modo adeguato all evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo. DEROGA PER BARRIERE ARCHITETTONICHE In deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi possono realizzarsi le opere che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche. Ciò ai sensi dell art. 79 del DPR n. 380/2001. Il secondo comma di detto DPR fa salvo l obbligo del rispetto delle distanze di cui agli art. 873 e 907 del codice civile nell ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune. 17

18 Il TAR Abruzzo e il TAR Campania 30 hanno precisato che le opere funzionali all eliminazione delle barriere architettoniche sono solo quelle tecnicamente necessarie a garantire l accessibilità, la visitabilità e l adattabilità degli edifici privati e non già le opere dirette alla migliore fruibilità. Nel conflitto tra gli interessi dei soggetti portatori di handicap e quelli dei soggetti terzi il legislatore ha ritenuto di dare prevalenza al diritto di questi ultimi al rispetto delle distanze tra le costruzioni, che quindi non può essere mai minore di tre metri in base alla previsione codicistica, all evidente fine di garantire la salubrità delle costruzioni. TUTELA In tema di tutela, l art. 872 comma 2 c.c. prevede che il mancato rispetto delle norme del codice civile nella sez. VI del titolo II del libro III e delle norme regolamentari da esse richiamate comportano come conseguenza la facoltà di chiedere la riduzione in pristino mentre per le norme non richiamate è previsto solo il risarcimento del danno. Occorre allora stabilire quali norme regolamentari possano dirsi richiamate dal codice civile in mancanza di un espressa previsione di legge. La Corte di cassazione, intervenuta più volte sul punto 31, ha richiamato a tal fine la ratio delle norme: se una norma è tesa a salvaguardare l igiene e la salubrità dell ambiente nonché l ordine pubblico, impedendo la creazione di intercapedini dannose o pericolose, è preordinata alla tutela di un interesse generale, è una norma integrativa del codice e la tutela prevista è la riduzione in pristino. Se una norma è tesa a salvaguardare l ornato e il decoro, non è integrativa ed è previsto solo il risarcimento del danno. La Cassazione ha specificato che sono norme integrative quelle che: regolano le distanze tra fabbricati; regolano il distacco tra fabbricato e confine; regolano il rapporto tra altezza e distanza dal fabbricato fronte stante. 30 TAR Abruzzo sent. n. 526/2011 e TAR Campania sent. n. 1536/ Cass., sent. 30 dicembre 1999, n ; Cass., sent. 16 febbraio 1995, n.1673; Cass., sent. 15 dicembre 1994, n ). 18

19 Di particolare interesse una pronuncia della Cassazione 32 che si pone il problema di stabilire quando una norma regolamentare in tema di altezza di edifici possa ritenersi o meno integrativa. A tal proposito la Cassazione ha affermato che sono norme integrative del codice civile solo le disposizioni relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all altezza e che regolano..la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni; viceversa le norme che -.. disciplinano solo l altezza in sé degli edifici tutelano, oltre che l interesse pubblico di ordine igienico ed estetico esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini, per il che comportano in caso di loro violazione solo il risarcimento dei danni. Quindi, quando la questione verte sulla distanza tra fabbricati in relazione all altezza, le norme regolamentari integrano quelle del codice civile; quando il problema è relativo all altezza del fabbricato in se e per se considerato (senza che venga in gioco la distanza tra edifici) potrebbe essere compromesso solo il valore economico della proprietà privata e l eventuale violazione comporterà solo il risarcimento del danno. Va ricordato che la Cassazione ha affermato che anche in caso di ordine di ripristino è possibile ottenere il risarcimento del danno. Ciò per il periodo in cui si è protratta la violazione delle distanze. Discusso è se tale danno sia in re ipsa o meno: ossia se va dimostrata la sussistenza di un danno o se detto danno deve ritenersi esistente a prescindere da una prova sul punto. La Cassazione non è univoca (v. Cass. civ., sez. II, sent. n del 2001, ove si parla di danno in re ipsa, mentre Cass. civ., sez. II, sent. n del 2009 ha affermato che la violazione delle norme codicistiche sulle distanze legali (ovvero delle norme richiamate dal codice), mentre legittima sempre la condanna alla riduzione in pristino, non costituisce di per sé fonte di danno risarcibile, essendo al riguardo necessario che chi agisca per la sua liquidazione deduca e dimostri l esistenza e la misura del pregiudizio effettivamente realizzatosi ). 32 Cass., sent. 16 gennaio 2009, n

20 Personalmente ho aderito alla seconda impostazione e non ho accolto una domanda in cui la parte attrice non aveva provato la sussistenza in concreto dei danni. Peraltro neppure veniva specificato quale uso effettivo fosse fatto dei beni in questione, costituiti da un lastrico solare e da una terrazza, e quale effettiva limitazione fosse conseguita dall illecito denunciato ad un tal uso. In tema di tutela va poi ricordato che i regolamenti locali assumono il rango di norma integrativa del codice, sicché il giudice deve di ufficio verificare se sussistono regolamenti amministrativi integrativi del codice civile e deve trovare di ufficio i predetti regolamenti. Trattandosi di provvedimenti amministrativi, può capitare che detti atti siano impugnati dinanzi al giudice amministrativo e che su essi si abbatta la scure della giustizia amministrativa. In questa ipotesi, se è intervenuta una sentenza passata in giudicato che ha annullato i predetti atti, il giudice civile non solo non può più tenerne conto del piano regolatore o del regolamento edilizio dichiarato illegittimo, ma dovrà di ufficio trovare la sentenza che ha dichiarato illegittimo il predetto provvedimento integrativo del codice civile 33. Roma, 16 settembre 2013 Dott.ssa Giuseppina Anna Rosaria Pacilli 33 In questi termini Cass., sent. 14 dicembre 2012, n