IL REAL ESTATE DEL SETTORE MODA VERSO LA GLOBALIZZAZIONE

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1 IL REAL ESTATE DEL SETTORE MODA VERSO LA GLOBALIZZAZIONE

2 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l apertura di un nuovo negozio È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Australia Belgio Cina Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. Tali pagamenti sono illeciti. La locazione immobiliare è disciplinata, in ogni stato, da specifiche normative (quali, ad esempio, il Retail Leases Act 1994 (Nuovo Galles del Sud)). Sì, è richiesta un autorizzazione socioeconomica per tutte le superfici nette di vendita superiori a 400 mq. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. Tali pagamenti sono illeciti. Sì, il Codice Civile belga è stato modificato nel 1951 e, in quell occasione, è stata specificamente inserita una nuova sezione atta a disciplinare i contratti commerciale (contratti per la vendita al dettaglio) Sì. In Cina, la vendita al dettaglio può essere generalmente esercitata in due diversi modi: (1) gestione in proprio dei negozi, in tal caso è necessario ottenere una autorizzazione per la vendita al dettaglio; e (2) cooperazione con centri commerciali, in tal caso è necessario ottenere solo una autorizzazione per la vendita all ingrosso. Solitamente mediante la costituzione di una società commerciale munita di autorizzazioni per la vendita all ingrosso e per la vendita al dettaglio ai sensi delle quali sia gli uffici amministrativi che lo/gli spazio/i in cui si svolge l attività di vendita sono considerati come filiali. Non è usuale ma lo è invece il pagamento al locatore di un deposito cauzionale (caparra confirmatoria) per assicurarsi l immobile prima della stipula del contratto definitivo. 02 il Real Estate del Settore Moda

3 Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Australia Belgio Cina 5 anni. In tutti gli Stati, ad eccezione del Queensland, è richiesta una durata minima di 5 anni salvo nei casi in cui il conduttore ne sia stato espressamente esonerato. Solitamente i canoni sono di tipo misto (un canone base più un canone basato sul fatturato). I canoni sono solitamente aggiornati una volta all'anno alla data di anniversario della sua iniziale decorrenza secondo gli indici dei prezzi al consumo (CPI) o secondo una percentuale fissa, e allineati ai canoni di mercato all'inizio del periodo di opzione. I contratti prevedono solitamente una garanzia di 3 o 6 mesi in forma di caparra o fideiussione bancaria. Anche le garanzie personali sono talvolta richieste. 9 anni. Non è consentito stipulare contratti di locazione per esercizi commerciali per la vendita al dettaglio la cui durata sia inferiore a 9 anni. Il conduttore ha facoltà di risolvere il contratto ogni 3 anni. Nei centri commerciali, il canone è costituito da una percentuale del fatturato e da un importo minimo garantito. In tutti gli altri casi, i canoni basati sul fatturato sono rari. Nella maggior parte dei casi il canone viene aggiornato con cadenza annuale. I contratti prevedono solitamente una garanzia di 3 o 6 mesi in forma di caparra o fideiussione bancaria. Non vi sono restrizioni per la durata dei contratti per gli esercizi dettaglio ad eccezione di quella relativa al fatto che essa non deve in ogni caso superare i 20 anni. Sono molto frequenti nelle attività dettaglio. I canoni sono solitamente allineati ai canoni di mercato ma la previsione, nei contratti, di una percentuale massima che non deve essere superata da detti aggiornamenti è frequente. Si mediante il pagamento di un deposito cauzionale (da essere rimborsato, in un importo doppio di quello inizialmente versato dal conduttore, in caso di inadempimento del locatore) o di una caparra confirmatoria il cui unico fine è attestare le buone intenzioni del conduttore. 03

4 Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? È legale l'accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all'esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Australia Belgio Cina Sì. Gli immobili ad uso commerciale generico devono essere muniti di apposita licenza. Non sono normalmente previste restrizioni di legge specifiche per le attività dettaglio. Se si tralasciano le problematiche in materia di concorrenza la cui applicazione appare improbabile nel caso di una location per la vendita al dettaglio, un tale accordo è legale. Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposita licenza. I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono, nella maggior parte dei casi, validi. Sì. L'attività dettaglio rientra nella definizione "ad uso commerciale" in termini di diritti di utilizzo del terreno. Non vi sono restrizioni particolari. I contratti di locazione sono soggetti a negoziazione e per essi valgono le disposizioni di legge generalmente applicate in tema di concorrenza sleale o frode. 04 il Real Estate del Settore Moda

5 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo negozio È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Cecoslovacchia Francia Germania Sì. Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. Importanti esercenti la vendita al dettaglio, sia cechi che stranieri, acquistano talvolta strutture di vendita già esistenti o prendono in franchising intere unità immobiliari destinate alla vendita al dettaglio. No, ma ai sensi del nuovo Codice Civile ceco, la corresponsione di un compenso al precedente conduttore può essere dovuta. Vi sono, più in generale, normative speciali applicabili ai contratti di immobili ad uso non abitativo. Tali normative saranno abrogate dal 1 gennaio 2014, data di entrata in vigore del nuovo Codice Civile. Sì, per aree di vendita superiori a m.q. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. È piuttosto raro. Solitamente il locatore cerca di negoziare un aggiornamento del canone e/o una proroga del contratto. Sì, si applica lo statuto per i contratti commerciale previsto dal Codice del Commercio e molte delle disposizioni ivi contemplate sono di natura obbligatoria. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. Si applicano le disposizioni in materia previste dal Codice Civile tedesco. Benché non vi siano particolari normative, le autorità giudiziarie possono verificare le condizioni dei contratti commerciale alla luce della normativa generale applicabile e dichiararle nulle se onerose. 05

6 Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Cecoslovacchia Francia Germania Tra i 5 e i 10 anni. I canoni basati sul fatturato sono frequenti nei grandi centri commerciali dove il canone tende ad essere suddiviso in un importo base minimo e in una percentuale del fatturato stabilita di comune accordo tra le parti. In tutti gli altri casi tale tipo di canone non è frequente. Il canone viene allineato annualmente ai relativi indici di inflazione l Indice Armonizzato dei Prezzi al Consumo per i paesi dell Area Europea o dell EU 27 o l Indice dei Prezzi al Consumo dell Ufficio Statistico Ceco. I nuovi conduttori versano solitamente un deposito cauzionale pari a 3 o 6 mesi di canone. Le garanzie rese dalla controllante sono accettabili se il gruppo gode di una buona reputazione. Non sono solitamente richieste garanzie ai grandi esercenti la vendita al dettaglio soprattutto quelli attivi nel settore alimentare. Tra i 9 e i 12 anni. Il conduttore ha facoltà, salvo in caso di sua rinuncia a esercitare tale diritto, di risolvere il contratto ogni 3 anni. Nei centri commerciali, il canone risulta essere costituito, nella maggior parte dei casi, da una percentuale del fatturato e da un canone minimo garantito. In tutti gli altri casi i canoni basati sul fatturato sono rari. Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente. I contratti prevedono solitamente una caparra pari a 3 mesi di canone. In molti casi i locatori possono richiedere anche una garanzia bancaria di importo pari a un anno di canone. La durata iniziale è spesso pari a 10 anni. In tali casi, al conduttore è solitamente data la possibilità di poterla estendere per due volte (per un ulteriore periodo di 5 anni ciascuno). Nei centri commerciali, il canone risulta essere costituito, nella maggior parte dei casi, da una percentuale del fatturato e da un canone minimo garantito. In tutti gli altri casi i canoni basati sul fatturato sono rari. Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente, tenendo spesso conto dell indice dei prezzi al consumo (Verbraucherpreisindex). I contratti prevedono solitamente una garanzia pari a 3 mesi di canone inclusiva dei costi di servizio, in forma di caparra o di fideiussione bancaria. 06 il Real Estate del Settore Moda

7 Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? È legale l accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Cecoslovacchia Francia Germania Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposite licenze. Una tale disposizione potrebbe costituire violazione delle leggi applicabili in materia di concorrenza, ogni caso andrebbe valutato singolarmente. Tali accordi sono di fatto abbastanza frequenti. Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposite licenze. I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono valide nella maggior parte dei casi. Sì. Gli immobili destinati alla vendita al dettaglio devono essere muniti di apposite licenze. I patti di non concorrenza ai sensi dei quali un locatore si impegna a non concedere in locazione la struttura di vendita a terzi che svolgono la stessa attività del conduttore sono valide nella maggior parte dei casi. 07

8 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Hong Kong Ungheria Italia Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto commerciale o il subentro in un contratto commerciale già esistente o la stipula di contratti di concessione di vendita con locatori di centri commerciali. Sì. È necessario ottenere una apposita autorizzazione dalle autorità comunali. In Ungheria si registrano al momento alti tassi di sfitto sia nei centri commerciali che in prestigiose location cittadine. L avvio di una nuova attività dettaglio implica solitamente la stipula ex novo di un contratto. Sì. Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto immobiliare o di un contratto di affitto di ramo d azienda (molto frequenti nel contesto dei centri commerciali per la possibilità di ottenere autorizzazioni commerciali unitarie). L acquisto di location fronte strada può avvenire mediante cessione, da parte degli attuali conduttori, di contratti già esistenti a fronte della corresponsione di una indennità. Il subentro/rilevamento di una location fronte strada o ubicata in posizione centrale potrebbe comportare il pagamento di un corrispettivo. Sì, i contratti per l'esercizio della vendita al dettaglio sono disciplinati dal Codice Civile e da una Legge speciale in tema di Locazioni che garantisce un elevato livello di tutela degli interessi dei conduttori. I contratti di immobili sono soggetti al regime speciale previsto dalla Legge 392/1978. I contratti di affitto di rami d'azienda sono invece soggetti solo alle disposizioni del Codice Civile. 08 il Real Estate del Settore Moda

9 Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? Hong Kong Ungheria Italia Tra i 3 e i 7 anni. Per i contratti per l esercizio della vendita al dettaglio è frequente avere canoni di tipo misto (un canone base più un canone basato sul fatturato). Nel periodo di durata inizialmente fissato, il canone viene solitamente aggiornato con cadenza annuale secondo una percentuale prestabilita, nei successivi periodi di proroga esso è allineato ai canoni di mercato. Attualmente non superiore ai 5 anni con possibilità di interromperla e di estenderla. In molti luoghi, i canoni di locazione sono attualmente basati sul fatturato. I conduttori possono facilmente sottrarsi all obbligo del pagamento di un canone minimo fisso. Il canone tende a rimanere stabile o a subire, come conseguenza dell alto tasso di sfitto, delle leggere flessioni. I contratti di immobili ad uso commerciale devono avere una durata minima di 6 anni e sono automaticamente rinnovati per periodi aggiuntivi di 6 anni ciascuno salvo comunicazione inviata da una delle parti con un preavviso di 12 mesi in cui si rende nota la volontà di non procedere con il relativo rinnovo (il diritto del locatore di rifiutare il rinnovo del contratto dopo la scadenza è limitato). La durata dei contratti di affitto di rami d'azienda oscilla solitamente tra i 5 e i 15 anni. I contratti di affitto di rami di azienda prevedono solitamente sia un canone basato sul fatturato che un canone fisso minimo garantito (soggetto agli aggiornamenti ISTAT). I canoni di immobili prevedono solitamente canoni fissi anche se i canoni basati sul fatturato non sono vietati dalla legge. Il canone è di solito soggetto ad aumenti annui basati su una determinata percentuale (che, a seconda della durata del contratto, oscilla tra il 75% e il 100%) della variazione dell indice del costo della vita dell anno precedente. 09

10 È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? È legale l accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Hong Kong Ungheria Italia La caparra per i conduttori di attività dettaglio è normalmente pari a tre mesi di canone, alle spese di gestione, di condizionamento dell aria e a un quarto della tariffe governative e/o del canone governativo e può essere corrisposta sia in contanti che tramite fideiussione bancaria. Sì. Occorre ottenere una licenza commerciale generica per gli immobili locati. Non sono solitamente previste specifiche restrizioni di legge per le attività dettaglio. Ciò potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza, la normativa in quest ambito è tuttavia entrata in vigore solo nel 2013 e non è ancora chiaro quali saranno i suoi effetti. I locatori richiedono solitamente un deposito cauzionale o una fideiussione bancaria pari a tre mesi di canone e al costo dei servizi, IVA inclusa. Sì, è legale. È prassi comune escludere un dato gruppo di concorrenti da una location. Sì, anche se la legge italiana impone dei limiti all importo della caparra che non può superare 3 mesi di canone. Sono solitamente richieste delle fideiussioni bancarie. Le garanzie rilasciate dalle società controllanti possono essere accettate dai locatori solo per importanti operatori internazionali. Sì. Esistono disposizioni urbanistiche e altre norme di diritto pubblico che limitano la possibilità di avviare attività dettaglio in alcune aree (o che richiedono la presentazione di domande per l ottenimento di apposite licenze). Sì. 10 il Real Estate del Settore Moda

11 Paesi Bassi Norvegia Polonia Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Non è richiesta nessuna autorizzazione commerciale specifica per l'apertura di dettaglio. Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo negozio Solitamente mediante la stipula ex novo di un contratto commerciale nella location desiderata o mediante il subentro, in veste di nuovo conduttore, in un contratto commerciale già esistente. L'apertura di un nuovo esercizio commerciale avviene solitamente mediante la costituzione di una nuova società a responsabilità limitata che stipula un nuovo contratto commerciale oppure subentra in un contratto di locazione commerciale già esistente. Generalmente mediante la stipula ex novo di un contratto commerciale oppure mediante l'acquisto, nella location desiderata, dell'immobile in cui il centro commerciale per la vendita al dettaglio dovrà essere sviluppato. Lo sviluppo di reti di franchising per il commercio al dettaglio viene effettuato solo da grandi retailers già presenti sul mercato. È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare È più frequente il pagamento di un corrispettivo all'attuale conduttore. No, non lo è. 11

12 Paesi Bassi Norvegia Polonia Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? I contratti per l'esercizio della vendita al dettaglio e i contratti alberghiera sono soggetti a un regime speciale. Non è consentito inserire condizioni diverse da quelle previste dalla legge in contratti di locazione per l'esercizio della vendita al dettaglio se tali condizioni risultino essere pregiudizievoli per il conduttore, salvo che con il consenso dell'autorità giudiziaria. Non vi sono normative specifiche oltre a quelle disciplinanti tutti i contratti commerciale. 5 anni più 5. Di solito 10 anni con la possibilità di estenderla per un periodo aggiuntivo di 5 anni. Non sono tuttavia infrequenti contratti la cui durata va dai 5 ai 10 anni. I contratti basati sul fatturato sono frequenti. Nella maggior parte dei casi, il canone viene aggiornato annualmente. Entrambe le parti hanno il diritto di richiedere un nuovo canone il cui importo è da stabilirsi alla fine del periodo iniziale della locazione e, nuovamente, 5 anni dopo. Questo tipo di contratto è piuttosto frequente specialmente nei centri commerciali, ma è soggetto a un livello di canone minimo. Se il canone non è basato sul fatturato, sarà un canone fisso soggetto, tuttavia, ad aggiustamenti in linea con l'indice dei Prezzi al Consumo. Solitamente 5 o 10 anni. Molto usato. Il canone di locazione nei centri commerciali consiste solitamente in un canone minimo e in un canone basato sul fatturato. È prassi diffusa includere nel contratto delle disposizioni che abbiano come effetto una indicizzazione annua del canone. 12 il Real Estate del Settore Moda

13 Paesi Bassi Norvegia Polonia È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Sì, una fideiussione bancaria di importo pari a 3 mesi di canone o una garanzia concessa dalla società controllante. Sì, tutti i conduttori sono tenuti a fornire una garanzia o una caparra di importo minimo pari a 6 mesi di canone. Sì, è prassi comune che i locatori richiedano delle garanzie, solitamente di importo pari a 3 mesi di canone. Fideiussioni bancarie, caparre o atti notarili in cui ci si sottopone volontariamente a procedimenti esecutivi sono piuttosto frequenti. Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? Sì. Gli immobili destinati ad attività dettaglio devono essere muniti di apposita licenza. Sì, ma generalmente ciò riguarda soprattutto i centri commerciali. Ogni area destinata allo svolgimento di attività dettaglio deve essere munita di apposita licenza. Se esiste un piano urbanistico locale disciplinante l area, ogni investimento dovrà essere effettuato in stretta osservanza dello stesso. In assenza di un tale piano, l investimento potrà essere avviato sulla base di una decisione urbanistica. È legale l accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Ciò potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza ma, per un iniziale periodo di 7 anni, è consentito raggiungere accordi concernenti la destinazione d uso delle unità di vendita di un centro commerciale. I patti di non concorrenza sono piuttosto frequenti nei centri commerciali e ammessi dalla legge. Molti contratti per lo svolgimento di attività dettaglio includono disposizioni con cui si vieta ai locatori di concedere in locazione altre unità di vendita nello stesso centro commerciale a concorrenti del conduttore o a retailer che offrono lo stesso tipo di merce. Tali disposizioni sono diventate prassi comune nei grossi centri commerciali ma è necessario sempre valutarle dal punto di vista della legge sull anti-trust. 13

14 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo negozio È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Portogallo Romania Russia Generalmente non è richiesta nessuna autorizzazione commerciale per l'esercizio di un'attività dettaglio. n'autorizzazione può tuttavia essere richiesta per l'esercizio di particolari attività (ad esempio, le farmacie). Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto o sub-locazione. Si possono acquistare anche immobili o attività commerciali già esistenti. È consentito solo il pagamento anticipato del canone per un periodo non superiore a 3 mesi. Tutte le società devono essere iscritte al registro delle imprese e munite di una autorizzazione per l'esercizio di attività commerciali, inclusa la vendita al dettaglio. Altre licenze/autorizzazioni possono essere richieste a seconda dello specifico settore dettaglio. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto di locazione commerciale. Solitamente il locatore negozia un canone più elevato. L'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al dettaglio solitamente avviene mediante la costituzione di una nuova società e la stipula di un contratto commerciale. In alcune occasioni si ricorre anche al franchising. È diventato tuttavia molto frequente che i titolari di prestigiosi marchi svolgano direttamente la propria attività retail. È usuale concordare un nuovo canone. Talvolta vengono offerti degli sconti (i.e., periodi in cui il canone non è dovuto) che riflettono il periodo di allestimento dell'esercizio commerciale durante il primo anno di locazione. 14 il Real Estate del Settore Moda

15 Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? Portogallo Romania Russia Le locazioni urbane sono disciplinate dal Codice Civile. Le locazioni commerciali per la vendita al dettaglio in centri o parchi commerciali sono disciplinate da contratti atipici. Solitamente tra i 5 e i 10 anni. In assenza di un accordo in tal senso tra le parti, la durata del contratto si intenderà essere pari a 5 anni. Il canone basato sul fatturato non è frequenti nei contratti commerciale. Questo tipo di canone è usato solo nei centri commerciali. L aumento del canone avviene solitamente con cadenza annuale. Ogni aumento deve essere allineato al tasso legale annuo approvato dal governo. Le parti possono tuttavia stabilire contrattualmente altre modalità di aggiornamento del canone. Ogni tipo di contratto di locazione commerciale è disciplinato dal Codice Civile in cui sono generalmente previste norme e regolamenti che, a discrezione delle parti, possono essere incluse o meno nel contratto da esse stipulato. La durata dei contratti di locazione commerciale stipulati con conduttori prestigiosi (anchor tenants) supera i 10 anni. In caso di conduttori meno prestigiosi, la durata standard va dai 3 ai 5 anni. Nei centri commerciali è frequente che il canone di locazione sia costituito da una percentuale del fatturato soggetta a un canone mensile minimo garantito. Nella maggior parte dei casi il canone è aggiornato annualmente, in linea con l Indice Armonizzato dei Prezzi al Consumo. Qualche volta le parti concordano un aumento fisso del canone a seconda della durata del relativo contratto di locazione. Varia a seconda della superficie dell unità di vendita, può essere quindi pari a 5, 10 o 15 anni. La pratica dei canoni basati sul fatturato esisteva nei centri commerciali di grandi dimensioni prima della crisi finanziaria del Attualmente, la maggior parte dei locatori preferisce operare in base a dei canoni fissi. L aggiornamento del canone avviene di solito annualmente in una percentuale che varia dal 3 fino al 7 per cento a seconda della location. L adeguamento del canone avviene in base all Indice dei Prezzi al Consumo o ad altri indici analoghi. 15

16 È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? È legale l accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Portogallo Romania Russia Sì, tra esse solitamente rientrano: garanzie (la responsabilità viene assunta personalmente da un terzo) caparre di importo oscillante tra i 3 e i 6 mesi di canone fideiussioni bancarie di importo pari a circa 6 mesi di canone. Sì, vi sono disposizioni urbanistiche che possono limitare l insediamento di attività dettaglio in determinate aree. Il piano urbanistico stabilirà le destinazioni d uso consentite in una determinata area. Potrebbe costituire violazione della legge in materia di concorrenza. I contratti prevedono solitamente garanzie di importo oscillante tra i 3 e i 6 mesi di canone in forma di garanzia bancaria o di deposito in contanti. In presenza di fabbricati già realizzati, l immobile dovrà essere conforme alle disposizioni urbanistiche generali che possono imporre restrizioni su strutture destinate ad attività dettaglio. Questo tipo di clausole di esclusiva può dare origine a problematiche di natura concorrenziale. Si suggerisce di effettuare un autovalutazione volta a stabilire gli effetti concreti prodotti da una tale clausola sul relativo mercato. I locatori richiedono solitamente il pagamento di un deposito cauzionale il cui importo oscilla tra i 3 e i 6 mesi del canone fisso. Le garanzie bancarie sono meno frequenti. Alcuni locatori richiedono anche garanzie da parte delle società controllanti in presenza di conduttori di nuova costituzione. Sì, nella misura in cui la destinazione d uso consentita dell immobile sia adatta all attività di vendita al dettaglio. Le restrizioni urbanistiche sono generalmente applicabili a strutture di nuova costruzione. Questo tipo di disposizioni non è di natura vincolante per i locatori e può comportare una responsabilità sia da parte degli stessi che dei conduttori per violazione della legge anti-trust. Ci si imbatte tuttavia in disposizioni di tale tipo in contratti riguardanti grandi esercenti la vendita al dettaglio. 16 il Real Estate del Settore Moda

17 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo negozio È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Spagna Svezia Tailandia No, a meno che il contratto sia stipulato da una persona fisica o da una persona giuridica straniera il cui capitale sociale non raggiunga l'importo minimo richiesto dal Foreign Business Act. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. I contratti applicabili a immobili ad uso commerciale sono disciplinati dalle disposizioni convenute tra le parti nonché da quelle dello Spanish Urban Leases Act (Act 29/1994 del 24 novembre) e dal Codice Civile. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto commerciale già esistente. Il franchising di intere unità immobiliari destinate all'esercizio della vendita al dettaglio è piuttosto raro come lo è anche l'acquisto di attività commerciali già esistenti. In location ubicate in posizioni privilegiate può succedere ma non è ritenuta prassi normale. Mediante la stipula ex novo di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Alle società che intendono avviare dettaglio è spesso consentito l'acquisto della piena proprietà del relativo terreno, anche se, nel caso in cui trattasi di società a capitale estero, le stesse possono essere soggette a restrizioni. Sì. 17

18 Qual'è la durata standard di un contratto Quanto frequenti sono i canoni di locazione basati sul fatturato? Il livello del canone tende a rimanere fisso o ad aumentare? Spagna Svezia Tailandia La durata standard nel settore della vendita al dettaglio va dai 3 ai 15 anni e può essere interrotta dopo un periodo fisso iniziale. Nei centri commerciali è abbastanza frequente avere una struttura di canoni basati sul fatturato e su di un canone minimo garantito, oppure un canone fisso più un canone basato sul fatturato. In altri contesti i canoni basati sul fatturato sono rari. Sì, il canone è solitamente aggiornato con cadenza annuale secondo l Indice Nazionale dei Prezzi al Consumo. La revisione del canone di mercato non è infrequente in contratti di locazione commerciale ed ha efficacia dal quinto anno in poi. Tra i 3 e i 5 anni. Nei centri commerciali è frequente che l'80% circa del canone sia costituito da un importo fisso e il restante 20% da un canone basato sul fatturato. In altri contesti i canoni basati sul fatturato non sono frequenti. L adeguamento del canone avviene solitamente ogni anno mediante indicizzazione. Tuttavia, la rinegoziazione formale del canone avviene normalmente alla fine del periodo di durata del relativo contratto, i.e., ogni 3 o 5 anni. Tra i 3 e i 15 anni. Le parti solitamente optano per una durata pari a 3 anni con la possibilità di successivi rinnovi solitamente quattro opzioni per evitare la registrazione del contratto e i costi ad essa associati. Benché esistenti non sono molto frequenti. Il canone è aggiornato solitamente ogni tre anni. L aumento medio oscilla tra l 8% e il 15%, e gli aumenti sono spesso ancorati alle fluttuazioni del mercato. 18 il Real Estate del Settore Moda

19 È usuale che il nuovo conduttore fornisca delle garanzie al locatore? Vi sono disposizioni urbanistiche che limitano l insediamento di attività di vendita al dettaglio in determinate aree? È legale l accordo raggiunto tra un locatore e un conduttore finalizzato all esclusione, da una determinata location, di un altro retailer? Spagna Svezia Tailandia Vi è una caparra obbligatoria prevista dalla legge pari a due mesi di canone. Sono molto frequenti anche garanzie contrattuali di altro tipo, di solito in forma di garanzia bancaria a prima richiesta. Esse possono essere sostituite, in alcuni casi, da garanzie societarie. Sì, i parametri urbanistici applicabili disciplinano l implementazione della destinazione d uso per la vendita al dettaglio. In Spagna, inoltre, ogni regione ha al riguardo le proprie normative. Sì, le clausole di esclusiva nei contratti per centri commerciali sono molto frequenti. Le società dedite alla vendita al dettaglio di nuova costituzione solitamente sono tenute a fornire delle garanzie, quali una garanzia rilasciata dalla società controllante, una garanzia bancaria o una caparra. Sì. Gli immobili ad uso commerciale generico devono essere muniti di apposite licenze. Non sono normalmente previste specifiche restrizioni di legge per le attività dettaglio. Sì. Sì. Un deposito cauzionale di tre mesi è solitamente dovuto per un contratto con durata pari a tre anni. Sì. Esistono disposizioni urbanistiche che limitano la possibilità di avviare attività dettaglio in alcune aree. Sì, è ammissibile nella misura in cui non siano violate le leggi thailandesi in materia di concorrenza e, in particolare, le disposizioni del Trade Competition Act, In generale, gli accordi di esclusiva nei contratti sono abbastanza frequenti ma dipendono spesso dal potere contrattuale delle parti. 19

20 Serve una autorizzazione commerciale per poter esercitare Come avviene normalmente l'apertura di un nuovo esercizio commerciale per la vendita al È usuale pagare un corrispettivo al locatore per poter subentrare in un contratto commerciale o rilevare Vi sono specifici regimi legali applicabili alla locazione e/o alla gestione di esercizi per la vendita al Turchia Emirati Arabi Abu Dhabi Emirati Arabi Dubai Sì, è necessario ottenere dall'autorità comunale competente una licenza di esercizio per ogni singola unità dettaglio. Solitamente mediante la stipula ex novo, nella location desiderata, di un contratto commerciale ovvero il subentro in un contratto di locazione commerciale già esistente. Sì. Pagare un corrispettivo al locatore o al precedente conduttore per location ben posizionate è molto frequente. Il Codice delle Obbligazioni turco contiene una sezione speciale dedicata alle locazioni in cui sono separatamente disciplinati i contratti commerciale e i contratti ad uso abitativo. Sì, è richiesta una autorizzazione commerciale. Tutte le società hanno l'obbligo di registrare la propria denominazione commerciale e iscriversi presso la Camera di Commercio e dell'industria di Abu Dhabi (ADCCI). Le autorizzazioni commerciali per l'esercizio della vendita al dettaglio sono solitamente rilasciate solo a società a responsabilità limitata locali. Uno dei partner locali è tenuto a costituire tale società a responsabilità limitata e a stipulare il contratto di locazione commerciale. È consentito l'uso di contratti di distribuzione, di agenzia e di franchising. Non vi sono regolamenti specifici oltre alle generali disposizioni di legge applicabili ai contratti di immobili ad uso commerciale. Tutte le società devono essere in possesso di una autorizzazione commerciale contenente un elenco delle attività oggetto dell'autorizzazione. La società stipula solitamente ex novo un contratto di locazione commerciale. Le cessioni sono piuttosto insolite a Dubai. la società è tenuta a richiedere la licenza commerciale al Dipartimento dello Sviluppo Economico di Dubai. Non vi sono regolamenti specifici oltre alle generali disposizioni di legge applicabili ai contratti di immobili ad uso commerciale. 20 il Real Estate del Settore Moda