I segreti dell investimento immobiliare

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1 Alfio Bardolla Alfio Bardolla Se non sei ricco, è perché nessuno te lo ha ancora insegnato Financial coach, autore best-seller e imprenditore milionario, ha aiutato migliaia di persone a rivoluzionare la propria situazione finanziaria. QUELLO CHE DEVI SAPERE SUL DENARO E CHE Il tuo destino finanziario è determinato dalle tue decisioni di oggi, non dalla tua condizione finanziaria attuale A SCUOLA NON TI INSEGNERANNO MAI 04 Cop I segreti investimento immobiliare_bardolla.indd 1 Una rivoluzionaria raccolta per imparare a gestire le proprie risorse economiche e raggiungere la Libertà Finanziaria. Come comprare ad almeno il 30% di sconto I segreti e le tecniche dell investitore immobiliare Come farsi finanziare I 4 errori da non commettere Pianifica il tuo futuro perché quello è il posto in cui andrai a vivere I segreti dell investimento immobiliare Alfio Bardolla è il più affermato autore italiano della finanza personale, con copie vendute dei suoi cinque libri: I soldi fanno la felicità (2006), L Arte della ricchezza (2008), Milionari in 2 anni 7 mesi (2010), Business Revolution (2011) e Il denaro spiegato ai miei figli (2012) pubblicati da Sperling & Kupfer. Sono testi rivoluzionari, perché introducono un nuovo modo di pensare alla ricchezza: invece che lavorare per vivere, devi fare lavorare il denaro per te. Laureato in Scienze Bancarie, Finanziarie e Assicurative all università Cattolica di Milano, nel 2006 fonda la Alfio Bardolla Training Company, società leader in Europa della formazione finanziaria personale, che ha aiutato oltre persone tra manager, imprenditori e sportivi a perseguire l obiettivo della Libertà Finanziaria. Grazie all approccio concreto e alle tecniche messe a punto in anni di esperienza, Alfio aiuta i propri corsisti a migliorare la loro situazione finanziaria, creando cash flow e diventando abili amministratori del patrimonio creato. Nel frattempo, applicando le tecniche dei suoi stessi corsi, ha creato 29 aziende operanti in svariati settori: dall investimento immobiliare, alle energie rinnovabili, dalla consulenza aziendale a una celebre catena di caffetterie americane. Alfio Bardolla I segreti dell investimento immobiliare TECNICHE CHE FUNZIONANO NEL MERCATO DI OGGI G R I B A U D O Grazie Alfio, perché diffondi in modo sano e accurato informazioni che altrimenti si sarebbe continuato a credere di proprietà di una casta di persone. La partecipazioni ai tuoi corsi mi ha aperto la mente sull investimento del proprio tempo. Oggi come mai è la nostra principale ricchezza e i tuoi corsi sono valide dritte sul come investirla. Credo fermamente che la Libertà Finanziaria sia indispensabile. Federica Modena I corsi di Alfio Bardolla mi hanno fornito maggiori opportunità di guadagno e hanno cambiato il mio modo di vedere il denaro. Alessandro Lucca 18/12/

2 QUELLO CHE DEVI SAPERE SUL DENARO E CHE A SCUOLA NON TI INSEGNERANNO MAI Alfio Bardolla I segreti dell investimento immobiliare TECNICHE CHE FUNZIONANO NEL MERCATO DI OGGI a cura di Federica Parigi GRIBAUDO

3 I SEGRETI DELL INVESTIMENTO IMMOBILIARE Tecniche che funzionano nel mercato di oggi Testi: Alfio Bardolla A cura di: Federica Parigi Collaborazione redazionale e revisione testi: Valentina Beggio Progetto grafico e impaginazione: aemme studio (VR) Redazione Gribaudo Via Garofoli, San Giovanni Lupatoto (VR) Responsabile iniziative speciali: Massimo Pellegrino Responsabile editoriale: Franco Busti Responsabile di redazione: Laura Rapelli Redazione: Daniela Capparotto Responsabile grafico e progetto di copertina: Meri Salvadori Fotolito e prestampa: Federico Cavallon, Fabio Compri Segreteria di redazione: Daniela Albertini Stampa: Grafiche Busti srl - Colognola ai Colli (VR) IF - Idee editoriali Feltrinelli srl Via Natale Battaglia, 12 - Milano Prima edizione: 2013 [2(Q)] Tutti i diritti sono riservati, in Italia e all Estero, per tutti i Paesi. Nessuna parte di questo libro può essere riprodotta, memorizzata o trasmessa con qualsiasi mezzo e in qualsiasi forma (fotomeccanica, fotocopia, elettronica, chimica, su disco o altro, compresi cinema, radio, televisione) senza autorizzazione scritta da parte dell Editore. In ogni caso di riproduzione abusiva si procederà d ufficio a norma di legge.

4 Le prime regole Le chiavi dell investimento: ROI e ROE 6 Dove trovare i soldi Investire in immobili, anche oggi Le agenzie 6 La valutazione dell immobile La visita dell immobile L acquisto Rischi relativi all acquisto La vendita Cessione di compromesso Acquisto di immobili all asta Stralcio immobiliare I errori dell investitore immobiliare inesperto

5 In questo volume voglio spiegarti esattamente come funzionano gli investimenti e quali sono le migliori tecniche per guadagnare soldi, molti soldi, nei prossimi anni. Personalmente, ho imparato a fare investimenti in tre aree principali: immobili, trading, business. Perché la vera diversificazione, quella di cui parla spesso il tuo consulente in banca, consiste nel saper lavorare su più tavoli che non sono connessi tra loro, oppure che sono inversamente correlati. Lavorando in diversi ambiti, riuscirai ad avere una situazione finanziaria personale complessiva più stabile e meno legata alla situazione contingente. Prova a pensare: il mercato immobiliare soffre, ma ci sono settori di business che vanno a gonfie vele. La Borsa crolla, ma ci sono valute che stanno guadagnando terreno. Non limitarti quindi a un area soltanto: sapere come funzionano anche altre aree di investimento è importante sia per le tue finanze sia per la tua formazione finanziaria. Comincia con lo scegliere l area di investimenti che senti più adatta a te, ma poi continua ad acquisire conoscenza e padronanza. La mia esperienza in questi decenni mi ha insegnato, a proposito di investimenti, alcune regole che voglio condividere con te prima di cominciare. Ecco, nell ordine, le regole universali per fare soldi. Investi per ottenere valore. Tutti gli investimenti che ti troverai a considerare nel futuro, dovranno generare 3

6 cash flow (come ho spiegato nel volume III) e/o aumentare il valore dell investimento iniziale. È importante che ti abitui da subito a pensare in termini di valore e non di semplice prezzo, perché questa è la differenza tra un investitore e uno speculatore. L investitore crea valore, lo speculatore spera che il prezzo del suo investimento aumenti per rivenderlo subito. Comincia in piccolo. È importante porsi obiettivi e avviare operazioni che siano commisurati alla tua effettiva capacità di gestirli. Sia dal punto di vista finanziario, sia dal punto di vista emotivo. Comincia dedicando molto tempo e poco denaro nelle prime operazioni, cioè facendo esattamente il contrario di ciò che fa la maggior parte delle persone, le quali investono pochissimo tempo e molto denaro. Risultato: perdono soldi, restano delusi e non ne vogliono più sapere! Non farlo per i soldi. Ricorda sempre che stai lavorando sulla tua curva di apprendimento: i soldi verranno dopo. Soprattutto all inizio, prendi in considerazione operazioni che ti permettano di fare esperienza, di accumulare know-how, al di là di quanto possono farti guadagnare. Non aver paura di sbagliare. Farai degli errori, è bene che tu lo metta in conto. D altro canto, tutti commettono errori e non è una cosa grave. Anzi, nella mia vita è proprio dagli errori che ho imparato di più. Pensa a ogni errore come a un passo in più nella tua curva di apprendimento, non vederlo come un passo indietro. Vai in cerca di problemi. Il miglior modo per fare soldi, soprattutto nell immobiliare e nel business, è cercare 4

7 Le prime regole situazioni che presentano dei problemi, dei quali i proprietari non riescono o non vogliono occuparsi. Il lavoro di un investitore consiste nell identificare problemi e risolverli. In questo modo si fanno gli affari. Guarda sempre i numeri. Ovvero, non innamorarti dell affare. Se trovi l appartamento dei tuoi sogni, se credi ciecamente nelle performance di un azienda quotata in Borsa, se sei pronto a scommettere che un business andrà alla grande, devi fare una cosa: fermati, ripulisci la mente dalle emozioni e pensa ai numeri. Gli investitori lavorano pensando con la calcolatrice, non con i sentimenti. Un ultimo consiglio, prima di cominciare: ricordati che il prezzo non è tutto. Non rischiare di spazzare via tutti i criteri di valutazione che vedremo insieme semplicemente perché attratto da un prezzo particolarmente basso. Se un investimento è a buon mercato ma non ha valore, può trasformarsi nell affare più costoso della tua vita. 5

8 : ROI ROE Quale rendimento ha? sento chiedere alle persone quando vanno in banca per ottenere informazioni sul proprio investimento. In effetti, il rendimento o la performance, o qualsiasi altro nome venga attribuito al risultato di un investimento, è l elemento a cui generalmente le persone danno importanza. In termini finanziari si chiama Return On Investments (ROI, che si traduce con «ritorno degli investimenti») e rappresenta in percentuale quanti soldi ti tornano rispetto a quelli investiti, cioè il rendimento del capitale investito. La formula di calcolo del ROI è la seguente: ROI = UTILE / CAPITALE INVESTITO TOTALE Se, per esempio, investi e rivendi a , l utile dell operazione è Il ROI dell operazione è: ROI = / = 25% Per valutare il ROI in modo completo, però, devi tenere presente il fattore tempo. Convenzionalmente, si considera il tasso di rendimento su base annua. Come impatta il risultato? 6

9 Le chiavi dell investimento: ROI e ROE Immagina che l operazione indicata sopra abbia avuto una durata totale di 6 mesi, in tal caso il risultato è: ROI = 25% / 6 (mesi) = 4,16% (rendimento mensile) x 12 (mesi) = 50% Con l operazione in esempio, il guadagno è del 50% all anno e si tratta spesso di un valore lordo, dal quale vanno tolte le tasse. Ti sembra tanto? In effetti lo è, se lo confronti con i rendimenti che ti offrono le banche, ma le persone ricche di solito non si soffermano troppo sul ROI. Preferiscono usare un altro indicatore, il Return On Common Equity (ROE), ovvero il ritorno sul capitale che ci metti di tasca tua. Il segreto della ricchezza consiste proprio nel guadagnare rischiando meno soldi propri possibile e il ROE è l indicatore che ti aiuta a capire se stai davvero facendo un buon affare, rispetto al rischio che stai prendendo in prima persona. Proviamo a rendere la cosa più chiara partendo dall esempio precedente, ma questa volta consideriamo che, dei investiti, tu ne abbia messi solo 1.000, gli altri li ha concessi la banca. Il fatto di aver chiesto un mutuo in banca ti è costato 550, somma che dedurremo dall utile dell operazione. Ecco i nuovi conti: ROI = ( ) / = 20%, ovvero il 40% su base annua ROE= ( )/ = 245%, ovvero il 450% su base annua! 7

10 Questi sono i due indicatori che dovrai tenere in considerazione per qualsiasi investimento affronterai nel futuro: dovrai abituarti a ragionare solo in questi termini. Personalmente, ai miei corsisti, insegno la regola di considerare investimenti che abbiano un ROE superiore al 150%. All inizio strabuzzano gli occhi, ma, dopo qualche tempo, mi ringraziano in molti, perché seguendo questo criterio sono riusciti a concentrarsi solo su operazioni ad alto potenziale. Qualche anno fa, nel mercato immobiliare, le banche arrivavano a finanziare fino al 100% del valore dell investimento (sembra incredibile, visto a posteriori). Prova a pensare come cambierebbe il ROE dell operazione qui sopra se tutto il capitale impiegato fosse della banca? Semplice, al posto di al denominatore, ci sarebbe 0 e il risultato dell operazione sarebbe uguale a infinito! Questi sono i conti che fanno i ricchi e che devi fare anche tu per la tua Libertà Finanziaria. Per esercitarti a calcolare ROI e ROE, connettiti al sito e scarica i test per l investitore immobiliare. 8

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