Le Società di Investimento Immobiliare quotate (SIIQ) Giuseppe Andrea Giannantonio

Transcript

1 Le Società di Investimento Immobiliare quotate (SIIQ) Giuseppe Andrea Giannantonio SDA Bocconi School of Management 3 Workshop Real Estate Manager Innovazioni nel marketing e nella finanza immobiliare 11 febbraio 2016

2 The listed German real estate market has significantly grown over the last five years Total real estate market cap from Jan 2010 to Aug 2015 in billion Germany Spain Italy Kempen & Co Sources: Global Property Research (Kempen & Co subsidiary) 6 2

3 1. I REITs Real Estate Investment Trusts Definizione proposta dal Modello di Convenzione OCSE contro le doppie imposizioni (versione 15 luglio 2014): «A REIT is a widely held company, trust or contractual or fiduciary arrangement that derives its income primarily from long-term investment in immovable property (real estate), distributes most of that income annually and does not pay income tax on income related to immovable property that is so distributed» (par. 67.1) Il regime di esenzione in capo ai REITs deriva, di regola, da specifiche norme fiscali di esenzione nello Stato di residenza del REIT che prevedono un c.d. «single-level of taxation» in capo agli investitori mediante applicazione delle ritenute alla fonte applicate dal REIT al momento della distribuzione del reddito 3

4 1. I REITs Real Estate Investment Trusts Scenari Immobiliari Rapporto 2015 (giugno 2015): Cap. «I REIT in Europa» «Si confermano i segnali di ripresa evidenziati a partire dall anno scorso delle Siic francesi, che godono dei benefici derivanti dal processo di ristrutturazione realizzato negli ultimi anni e degli interventi legislativi che si sono susseguiti nel tempo per rendere lo strumento più attrattivo dal punto di vista fiscale» (Aggiornamento novembre 2015, p. 12) «In Italia le modifiche legislative contenute nel pacchetto Sblocca Italia dovrebbero aumentare notevolmente l attrattività del settore immobiliare quotato nei confronti degli investitori istituzionali e consentire alle Siiq di competere sullo stesso piano degli strumenti internazionali equivalenti, soprattutto francesi e inglesi» (p. 35) 4

5 2. Le SIIQ in Italia Normativa e prassi di riferimento Art. 1, c. 119 e ss. della L. 27 dicembre 2006, n. 296 Art. 20 della L. 12 settembre 2014, n. 133 D.M. 7 settembre 2007, n. 174 (Regolamento attuativo) Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 8/E del 31 gennaio 2008 Circolare dell Agenzia delle Entrate n. 32/E del 17 settembre 2015 Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate del 18 dicembre 2015 (Comunicazione dell opzione) 5

6 2. Le SIIQ in Italia Definizione di cui all art. 1, c. 119, L. n. 296/2006, come modificata dall art. 20 del D.L. n. 133/2014 (cd. «Sblocca Italia»): «Le società per azioni, residenti in fini fiscali nel territorio dello Stato svolgenti in via prevalente l attività di locazione immobiliare, i cui titoli di partecipazione siano negoziati in mercati regolamentati degli Stati membri dell Unione Europea e degli Stati aderenti all accordo sullo Spazio Economico Europeo che sono inclusi nella lista di cui al comma 1 dell art. 168-bis del Tuir [ ] possono avvalersi del regime speciale opzionale civile e fiscale [ ]» se rispettano determinati requisiti in termini di struttura partecipativa, oggetto dell investimento e obblighi di distribuzione. 6

7 2. Le SIIQ in Italia Limiti partecipativi Test di prevalenza dell attività di locazione immobiliare Obblighi di distribuzione Requisiti Nessun investitore possiede direttamente o indirettamente più del 60% dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili Almeno il 25% delle azioni è detenuto da soci che non possiedono al momento dell opzione direttamente o indirettamente più del 2% dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili Asset test: almeno l 80% dell attivo patrimoniale è costituito da: immobili destinati alla locazione partecipazioni costituenti immobilizzazioni finanziarie in SIIQ/SIINQ (i.e. SIIQ non quotate) quote di fondi immobiliari italiani «qualificati» (che svolgono prevalentemente attività di locazione immobiliare secondo criteri similari alle SIIQ) Profit test: in ciascun esercizio almeno l 80% dei componenti positivi di conto economico è costituito da: ricavi da locazione dividendi e proventi da partecipazione in SIIQ/SIINQ/fondi immobiliari «qualificati» plusvalenze da cessione di immobili destinati alla locazione e di partecipazioni in SIIQ/SIINQ/fondi immobiliari «qualificati» In ciascun esercizio, almeno il 70% del minore tra: l utile netto derivante dall attività di locazione o dal possesso delle partecipazioni in SIIQ/SIINQ/fondi immobiliari «qualificati» l utile complessivo di esercizio disponibile per la distribuzione Nei due esercizi successivi al realizzo, il 50% delle plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione e partecipazioni in SIIQ/SIINQ/fondi immobiliari «qualificati» 7

8 2. Le SIIQ in Italia «Entry tax» Regime fiscale Le plusvalenze (al netto delle minusvalenze) derivanti dal realizzo al valore normale degli immobili destinati alla locazione in sede di ingresso nel regime SIIQ sono soggette alternativamente: ad un imposta sostitutiva del 20% al regime IRES e IRAP ordinario (27,5%+3,9%) Regime della SIIQ Il reddito d impresa derivante dall attività di locazione immobiliare è esente da IRES e IRAP in capo alla SIIQ. Al contrario, il reddito derivante da attività diverse dalla locazione immobiliare è soggetto al regime IRES e IRAP ordinario (27,5%+3,9%) Regime degli investitori (residenti e non) Imposte indirette Ritenuta a titolo d imposta del 26% sui dividendi distribuiti Ritenuta ridotta in base ai Trattati contro le doppie imposizioni (15%), se applicabili nei confronti degli investitori non residenti Le cessioni e i conferimenti in SIIQ di immobili strumentali beneficiano della riduzione alla metà delle imposte ipotecaria e catastale (2% in luogo dell ordinario 4%) IVA e imposta di registro trovano applicazione secondo le disposizioni ordinarie in funzione della tipologia di immobile 8