Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 gennaio 25 maggio 2012, n. 8353

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1 In caso di vendita separata rispetto alle unità abitative, ai fini dell accertamento del diritto d uso dei parcheggi pertinenziali e della declaratoria di nullità dei contratti di disposizione ed utilizzazione dell area vincolata, la legittimazione passiva va correttamente radicata in capo al venditore dante-causa. Gli acquirenti finali delle porzioni condominiali, che hanno stipulato il contratto con il venditore, devono rivolgersi a quest ultimo per promuovere l azione di accertamento del vincolo d uso intercorrente tra l area di parcheggio e l edificio, non potendo porre a fondamento della pretesa relativa ai parcheggi alcun contratto (o altro titolo idoneo) intercorso con i proprietari - originari e attuali dell area asservita, ancorché questi ultimi siano stati costruttori del piano terra dell edificio Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 gennaio 25 maggio 2012, n Presidente Schettino Relatore D Ascola Svolgimento del processo La lite concerne il diritto all uso di un area da destinare a parcheggio adiacente a un fabbricato sito in via (OMISSIS). La sentenza resa dalla Corte d appello di Genova il 17 ottobre 2009 ha respinto le domande in tal senso proposte dal Condominio e da uno degli acquirenti degli appartamenti dello stabile, P.L.. A tal fine ha ritenuto che il Condominio sia carente di legittimazione attiva e che i soggetti evocati in giudizio con citazione del 1999, inizialmente D.R. e L., ai quali sono ora subentrati gli eredi, siano tutti privi di legittimazione passiva. Quanto al primo punto, ha rilevato che le aree di cui all articolo 18 della "legge ponte" non rientrano tra le parti comuni dell edificio a norma dell articolo 1117 C.C. e che non risultava rilasciato all amministratore del condominio uno specifico mandato di natura sostanziale da parte di ciascuno dei singoli condomini. Quanto al secondo punto, la sentenza ha narrato che i signori D. nel 1972 avevano asservito alla costruenda casa, poi divenuta il condominio di via XXXXXXXX, un area della superficie di circa 3400 m2 con vincolo di inedificabilità e una minor superficie di essa, di circa trecento metri quadrati, con vincolo a parcheggio per la casa da costruire; che successivamente, nel gennaio 1973, essi avevano alienato l area edificabile soprastante al piano terreno, rimasto di loro proprietà, a tali C.U. e B.L., i quali avevano sopraelevato il fabbricato e avevano alienato i singoli appartamenti ai condomini, tra i quali L.P.; infine che il piazzale rimasto in proprietà D. era stato locato a una concessionaria di autovetture, la R.M. S.r.l., convenuta in giudizio insieme ai signori D.. Il condominio di via (OMISSIS) e le eredi di L.P. - signore P..P. e G..G. - hanno proposto ricorso per cassazione, notificato il 24 novembre D.V. e A. (erede di L.) D.N. (erede di R.) hanno resistito con controricorso e hanno svolto ricorso incidentale. Altrettanto ha fatto R.M. S.r.l.. I ricorrenti e i D. hanno depositato memoria. Motivi della decisione 2) I primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione degli artt e s.s. c.c., 1131, 1132, 872, 817, 818, 819, 1418, 1419, 1339 c.c., dell art. 41/6 L. n. 1150/42, art. 18 L. n. 765/67; in relazione ai n. 3 e 5 dell art. 360 c.p.c.. Vi si sviluppa la tesi della sussistenza della legittimazione attiva del Condominio rappresentato dell amministratore. Si afferma che il vincolo di destinazione d uso intercorre tra l area di parcheggio e l edificio, con la conseguenza che sussisterebbe la legittimazione dell amministratore come rappresentante dei condomini ad agire a tutela di un diritto comune a tutti i singoli. 1

2 La tesi è infondata. Da ultimo (ma v. utilmente in precedenza Cass. 6696/94; 2036/97) questa Sezione ha affermato (Cass. 3393/09) che "la legittimazione ad agire per l accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942 n spetta non già all amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito con cui era stata ritenuta sussistente la legittimazione dell amministratore ad agire "a favore del condominio e, quindi, indistintamente dei condomini dell edificio", per il riconoscimento in via giudiziale del c.d. posto auto, sulla base di deliberazioni non adottate con la partecipazione di tutti gli interessati)". A questo insegnamento occorre tener fede. 2.1) Sussiste tuttavia la legittimazione attiva degli eredi P., di talché va esaminato il secondo motivo. 3) Con esso parte ricorrente lamenta, oltre a vizi di motivazione, violazione e falsa applicazione dell art. 18 L. n. 765/67; art. 41/6 L. n. 1150/42; degli artt. 872, 817, 818, 819 c.c., artt , 1419, 1339 c.c.; in relazione ai n. 3 e 5 dell art. 360 c.p.c.. Parte ricorrente sostiene la sussistenza della legittimazione passiva dei convenuti D.. Afferma che la sentenza ha trascurato che i primi costruttori e utilizzatori della concessione edilizia sono stati costoro, costruttori del piano terreno (sentenza appello pag. 10, ricorso p ). Giova ribadire che successivamente i D. cedettero ai signori C. e B. l area edificabile soprastante a tutto il piano già costruito, trattenendo lo spazio circostante il fabbricato, già sottoposto a vincolo a favore di quest ultimo. I C.-B., costruttori dell edificio condominiale, procedettero alla vendita dei singoli appartamenti. È questo il nucleo motivazionale della sentenza genovese, che ha rilevato come P. abbia errato nel rivolgersi contro i D. e non contro la parte sua dante causa, C. e B. ; ha aggiunto che eventualmente sarebbero stati questi ultimi a poter evocare in giudizio i D., per conseguire nei loro confronti, quali originari proprietari dell area edificabile e di quella asservita, i diritti da trasmettere ai neoproprietari dell edificio costruito da C. e B.s.. A tal fine l ineccepibile sentenza della Corte territoriale ha ripreso l insegnamento delle Sezioni Unite, le quali (Cass /05) hanno rilevato che anche l atto d obbligo eventualmente assunto dal costruttore "non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall art c.c., poiché la convenzione (o atto d obbligo) tra un comune e un privato costruttore, con la quale quest ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della pubblica amministrazione, senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso". Ne consegue che gli acquirenti finali delle porzioni condominiali, che hanno stipulato il contratto con il venditore, devono rivolgersi a quest ultimo, non potendo porre a fondamento della pretesa relativa ai parcheggi alcun contratto (o altro titolo idoneo) intercorso con i proprietari - originari e attuali dell area asservita, ancorché questi ultimi siano stati costruttori del piano terra dell edificio. 3.1) Il ricorso (pag ) cerca di superare questo impedimento, esponendo che l azione era stata promossa in relazione all avvenuta sottrazione dell uso dell area e non al fatto che i D. avessero trattenuto per sé la proprietà dell area vincolata a parcheggio. Si tratta di vano tentativo, che suppone implicitamente che vi sarebbe stato un travisamento completo della materia del contendere, tuttavia non denunciato quale violazione dell art. 112 c.p.c.. 2

3 In realtà consta inequivocabilmente dalle conclusioni assunte in appello (cfr. epigrafe sentenza) da parte Condominio-P., che essa chiese nei confronti dei D. l accertamento dell avvenuto vincolo dell area; la declaratoria di nullità dei contratti di disposizione e o utilizzazione dell area vincolata e, per conseguenza, (le conclusioni recano inequivocabilmente la formula "previe opportune declaratorie") la condanna dei D. "a risarcire nella sua interezza tale area di posteggio". Dunque l azione svolta non mirava a reprimere una sottrazione di fatto, alla stregua di azione volta al recupero del possesso o comunque di situazione di fatto corrispondente a un diritto già acquisito, ma all accertamento della titolarità dei diritti sul bene controverso, pretesa che doveva essere azionata contro i danti causa C. -B., come stabilito dalla Corte d appello, con motivazione avverso la quale le critiche svolte non hanno addotto appropriati argomenti. Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso. 4) Restano assorbiti i ricorsi incidentali, espressamente condizionati all accoglimento di quello principale (cfr. ricorso D. pag. 51 e ricorso R. M. pag. 1). Va disposta la compensazione delle spese di lite, giustificata dalla complessità normativa e giurisprudenziale delle questioni in tema di aree di parcheggio qui trattate e dalla singolarità della vicenda relativa alla costruzione dell edificio condominiale. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Assorbiti i ricorsi incidentali. Spese compensate. Nota: Il parcheggio condominiale, quale naturale completamento del bene casa, da lungo tempo viene considerato come indissolubilmente collegato all unità abitativa cui accede. Esso è stato ritenuto oggetto di un diritto reale d uso permanente, irrinunciabile, indisponibile ed, entro certi limiti, imprescrittibile 1. Tuttavia, proprio per gli interessi pratici e per i fini pubblicistici che involge, gli interventi normativi e gli indirizzi giurisprudenziali che si sono susseguiti in materia, negli ultimi quaranta anni, sono stati affatto contraddittori e travagliati. La sentenza dei Giudici di Piazza Cavour, in materia di legittimazione attiva e passiva nell accertamento del diritto d uso, si innesta in uno spaccato normativo complesso e gravato da interventi contraddittori del Legislatore. Basti pensare che, riguardo alla natura pertinenziale del parcheggio e all esistenza dello stesso diritto d uso del posto auto rispetto all abitazione condominiale, attualmente vige un doppio binario normativo a seconda del fatto che la loro costruzione sia anteriore o meno al Ai fini di un più completo inquadramento delle tematiche oggetto della pronunzia si rendono necessarie alcune premesse. L art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. Legge Ponte), dispone che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Tale norma è 3

4 stata ritenuta dalla giurisprudenza imperativa ed inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti 3, di talché la sua elusione tramite negoziazioni da parte dei privati comporta la nullità virtuale e l operatività dei meccanismi negoziali di eterointegrazione di cui agli artt e 1339 c.c. Essa, quindi, operando non soltanto nel rapporto fra il costruttore o proprietario di edificio e l autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici, impone la destinazione dei parcheggi ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o che ad esse abitualmente accedono. La norma pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi destinati a parcheggio, tuttavia, i predetti spazi possono essere oggetto di atti o rapporti separati 4. Nel rispetto del vincolo di destinazione, quindi, il costruttore aveva la possibilità sia di riservarsi la proprietà del parcheggio, sia di cederla a terzi. Il vincolo (almeno fino al 2005) si traduceva nel mantenere, comunque, i posti auto a disposizione pertinenziale delle unità abitative del fabbricato. I parcheggi, quali pertinenze particolari 5, continuavano a svolgere la loro funzione anche se la loro proprietà veniva trasferita a soggetti diversi dai titolari del diritto sulla res principale (abitazione). Tale regime, però, non comportava (e non comporta) che le aree di parcheggio rientrassero fra le parti comuni dell edificio, a norma dell art cod. civ., né che, ove tali aree fossero rimaste di proprietà del costruttore o cedute a terzi, il loro godimento da parte del proprietario dell unità abitativa fosse gratuito 6. I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dall'art. 18 della Legge Ponte non erano, comunque, soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato 7. Nondimeno, l elaborazione giurisprudenziale di un diritto reale così atipico 8 e molto più vicino alla servitù che al diritto d uso non è mai stata esente da rilievi. Di fatti, con un radicale intervento il Legislatore, con la legge n. 246 del 28 novembre 2005, ha posto nel nulla circa 30 anni di elaborazioni giurisprudenziali, aggiungendo all art 41-sexies della legge 1150/1942 il secondo comma che statuisce espressamente che gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse. Eliminando definitivamente il vincolo pertinenziale, nel 2005 si riafferma che, sebbene sia obbligatorio destinare una parte dell edificio a parcheggio, non lo è altrettanto asservire tali aree alle singole unità abitative e tampoco condizionarne la vendita congiunta. Per meglio indirizzare la portata applicativa della novella, nel 2006 i Giudici di Piazza Cavour intervennero ribadendo che essa è una norma non 4

5 interpretativa che deve intendersi destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate oppure per quelle già realizzate ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari 9. I fatti oggetto della sentenza in commento risalgono al 1972, quando i convenuti, costruttori originari, asservirono alla casa da costruire una parte della superficie del terreno di proprietà. Per effetto della vendita dell area edificabile sovrastante al piano terreno, di cui si riservarono la proprietà, si aggiunse un ulteriore piano costruito dagli acquirenti creando, così, un condominio. Questi ultimi, a loro volta, vendettero a terzi i singoli appartamenti. Tuttavia l area di parcheggio originariamente asservita non veniva ceduta né ai costruttori degli appartamenti del primo piano, né agli acquirenti successivi e tampoco veniva loro riconosciuto il diritto d uso posto che il piazzale, di proprietà dei costruttori originari, veniva concesso in locazione ad una concessionaria automobilistica. In effetti alla fattispecie oggetto di esame trova applicazione la disciplina anteriore al 2005 che postula la persistenza del diritto reale d uso sui parcheggi anche in caso di vendita separata rispetto all unità abitativa cui accedono. Tuttavia a proporre l azione di accertamento del vincolo d uso, ai fini della declaratoria di nullità dei contratti di disposizione ed utilizzazione dell area vincolata, sono sia il Condominio, in persona dell Amministratore pro tempore, che gli eredi degli ultimi acquirenti. Tale azione, poi, è intrapresa nei confronti dei proprietari-costruttori originari ed è tesa, previe opportune declaratorie dell avvenuto vincolo, a risarcire nella sua interezza tale area di posteggio. Il Giudice di Legittimità, rilevata la fondatezza del rigetto in Appello, ribadisce in primo luogo la carenza di legittimazione attiva del Condominio. Posto che, come si è avuto modo di vedere, le aree oggetto di causa non rientrano tra le parti comuni dell'edificio a norma dell'art c.c. e non spettano alla collettività condominiale, in assenza di mandato da parte dei condomini, la legittimazione ad agire per l accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio non spettava all Amministratore del Condominio, bensì ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile in quanto portatori di un diritto proprio in base ai rispettivi titoli di acquisto. In secondo luogo, con riferimento alla domanda proposta dagli eredi degli ultimi acquirenti, la Cassazione rileva la carenza di legittimazione passiva dei convenuti costruttori. Non avendo rapporti contrattuali diretti o scaturenti da altro titolo idoneo nei confronti dei proprietari originari convenuti, gli Ermellini, quindi, hanno rilevato che l'azione di accertamento 5

6 proposta dagli istanti è stata erroneamente avanzata. Ed invero, l atto convenzionale col quale il costruttore originario si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti del Comune, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, non può essere considerato un contratto a favore di terzi ex art c.c. perché, non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi. Da questo atto intermedio del procedimento amministrativo di concessione scaturiscono solo poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di avanzare diritti a riguardo. Ne consegue che l'azione di accertamento della titolarità del diritto d uso sul bene controverso ben differente da quella volta a contrastare lo spoglio dello stesso doveva essere correttamente proposta nei confronti del proprio venditore dante causa e non contro i proprietari originari. Sarebbe stato quest ultimo poi, eventualmente, a chiamare in giudizio i primi costruttori, per conseguire nei loro confronti, quali originari proprietari dell area edificabile e di quella asservita, i diritti da trasmettere ai neoproprietari dell edificio costruito. Avv. Gianpaolo Polverino 1 Cfr. Cass. Civ., Sez. II, 27 gennaio 2012, n che ha rilevato, per il combinato disposto degli artt e 1014 c.c., quale limite alla sua imprescrittibilità, il non uso ventennale dall acquisto dell unità immobiliare; 2 Senza contare la disciplina recentemente integrata - di cui all art. 9, co. 5 della legge 24 marzo 1989, n. 122 applicabile a tutti i parcheggi costruiti dal 1989 in poi secondo le disposizioni della c.d. Legge Tognoli; 3 Cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 17/12/1984, n. 6600; 4 Cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 18/07/1989, n. 3363; 5 L art. 26, u.c., della Legge quadro 28 febbraio n. 47/85 definì gli spazi di cui all'art. 18 della legge , n. 765 in termini di pertinenza delle costruzioni. L art. 818² c.c., però, prevede che rispetto alla cosa principale le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici. Dunque, rispetto a tali forme di pertinenza, la possibilità di alienazioni separate si contempera con il vincolo di destinazione d uso; 6 Cfr. Cass. Civ. Sez. II, 29 maggio 1992, n. 6533; 7 Cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, 15 giugno 2005, n ; 8 Cfr. Cass. Civ., Sez. II, 23/03/2004, n. 5755: Tale diritto, infatti, sorgendo direttamente dalla legge con l imposizione di una norma imperativa (art 18), deve essere inteso come un diritto reale d uso che non puo subire deroghe mediante atti di privati di disposizione o appropriazione degli stessi spazi e deve ricevere una tutela giurisdizionale pari a quella che ricevono gli altri diritti reali senza necessità che al giudizio partecipi il costruttore o il venditore dell immobile. Come precisato da una sentenza della Suprema Corte, la n resa a Sezioni Unite il 18 luglio 1989, tale diritto «puo essere fatto valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza o l'efficacia» ; 9 Cfr. Cass. Civ., Sez. II, 24/02/2006 n