IL PASTICCIO CAVALLANO

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1 IL PASTICCIO CAVALLANO LA PREMESSA - Quasi un anno fa, il 21 febbraio del 2008, sulle pagine del Corriere di Siena appariva questo articolo, a firma di Sonia Maggi: CASOLE D'ELSA - San Severo è solo il primo guaio urbanistico che ha colpito l'amministrazione comunale di Casole d'elsa. In realtà l'inchiesta della magistratura sembra non trovare più la parola fine. Ora gli uomini del Corpo Forestale e i carabinieri della squadra di polizia giudiziaria della procura stanno valutando con attenzione quello che è già stato ribattezzato il "pasticcio Cavallano. Le indagini puntano dritte sulla lottizzazione attigua al Circolo Lavoratori di Cavallano che conta ben quattordici appartamenti nuovi di zecca. Il problema in questo caso riguarda le distanze fra i due edifici che non sono state rispettate e questo impedisce ai nuovi alloggi di ottenere l abitabilità. Fra l'altro, almeno due appartamenti sono già stati acquistati come prima casa e chi ha firmato il contratto vive nell'ansia per le sorti delle indagini. Una situazione difficile da sbloccare, anche perché collegata ad altre storture di partenza. Il circolo, per motivi di gestione "pesante', fu donato al Comune. L'amministrazione casolese pare abbia acquistato un terreno adiacente al fabbricato successivamente ceduto con asta pubblica ad un unico acquirente. La società che è diventata proprietaria del terreno nel quale è sorta la lottizzazione attualmente sotto inchiesta, avrebbe realizzato alcune opere importanti per il circolo stesso, vale a dire la costruzione di ambulatori e spazi per i servizi elettorali per conto del Comune e un posteggio al servizio dei clienti del circolo stesso. La palazzina realizzata ex novo purtroppo non rispetta le distanze dalle abitazioni vicine e qui nasce il pasticcio. Pare infatti che una sanatoria non sia possibile e che i quattordici alloggi già realizzati restano senza abitabilità. [omissis] Ci si domanda perché mai proprio a Casole siano emersi tutti questi guasti, e queste irregolarità da un punto di vista legale e amministrativo. La grossa inchiesta che la magistratura sta portando avanti da un anno a questa parte ha rivelato molti lati oscuri di una amministrazione apparentemente vitale e operosa, e su questa gestione della cosa pubblica dovrebbe essere fatta totale chiarezza. Casole potrebbe rappresentare una spina nel fianco per l'amministrazione provinciale, visto che negli ultimi giorni gli articoli al proposito sono stati mìsteriosamente occultati dalla rassegna stampa ufficiale del sito della Provincia. Sonia Maggi, per il Corriere di Siena Leggi l articolo integrale [link] I FATTI - L immobile in questione è ubicato in Cavallano, una piccola frazione del comune di Casole d Elsa che nel corso degli ultimi anni è stata oggetto di una intensa attività edilizia;

2 L edificio di nuova costruzione oggetto di indagine è marcato in verde tratteggiato, ed è inscritto nella circonfernza dettagliante la vista generale, mentre il Circolo Lavoratori è marcato in rosso, sempre tratteggiato. La planimetria mostra il posizionamento degli edifici rispetto il fronte strada ed ha un esclusivo scopo esemplificativo. Il problema di distanze tra edifici a cui fa riferimento l articolo del Corriere di Siena riguarda esplicitamente le inderogabili distanze minime tra edifici. LA LEGGE - Il DECRETO INTERMINISTERIALE 2 APRILE 1968, N. 1444, all oggetto LIMITI INDEROGABILI DI DENSITÀ EDILIZIA, DI ALTEZZA, DI DISTANZA FRA I FABBRICATI E RAPPORTI MASSIMI TRA GLI SPAZI DESTINATI AGLI INSEDIAMENTI RESIDENZIALI E PRODUTTIVI E SPAZI PUBBLICI O RISERVATI ALLE ATTIVITÀ COLLETTIVE, AL VERDE PUBBLICO O A PARCHEGGI, DA OSSERVARE AI FINI DELLA FORMAZIONE DEI NUOVI STRUMENTI URBANISTICI O DELLA REVISIONE DI QUELLI ESISTENTI, AI SENSI dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967, n parla in maniera inequivocabile all art.9 [omissis] Art. 9 - Limiti di distanza tra i fabbricati. Le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue: 1) Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni,le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale. 2) Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti.

3 3) Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all'altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml 12. Le distanze minime tra fabbricati - tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) - debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di: - ml. 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15; - ml. 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all'altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all'altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. Questo dice con chiarezza la normativa, e la foto seguente rappresenta oggettivamente la situazione: l edificio di destra è il Circolo Lavoratori di Cavallano, mentre quello di sinistra è il nuovo edificio oggetto di indagine da parte della Magistratura. Da nostri rilievi, la distanza tra la gronda e l inferriata di confine non supera i 4,90 metri, ed è degno di nota che il piano superiore dell edificio di destra addirittura sporga oltre l inferriata, rendendo ancora inferiore la distanza minima realmente intercorrente tra i 2 edifici. Il Codice Civile non lascia spazio ad alcun dubbio:

4 LA GIURISPRUDENZA - In IPSOA troviamo alcune interessanti considerazioni sull argomento, all oggetto: D.M. 1444/1968 e potestà normativa comunale La disciplina dell'art. 9 D.M. 2 aprile 1968 n non solo prevale, nei termini sopra chiariti, sulle norme regionali eventualmente difformi, ma a maggior ragione costituisce un vincolo per i comuni. In sede di formazione degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi, gli enti locali non possono, infatti, consentire un distacco fra edifici che si fronteggiano inferiore a quello minimo imposto dal decreto, mentre non è loro preclusa la possibilità di prescriverne uno superiore (7). La giurisprudenza, inoltre, è stata chiamata più volte a pronunciarsi sulla questione della diretta applicabilità della regola della distanza di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti posta dal citato art. 9, anche nel caso in cui tale prescrizione non venga espressamente trasposta negli strumenti urbanistici comunali. In passato la giurisprudenza escludeva la possibilità di un'applicazione diretta dell'art. 9 nei rapporti tra privati, ritenendo che unici destinatari degli obblighi ivi introdotti fossero i comuni, con la conseguenza che i relativi limiti minimi di distanza non erano ritenuti immediatamente operanti finché non fossero stati inseriti negli strumenti urbanistici adottati o modificati (8). Attualmente sembra prevalere l'opposta idea della portata immediatamente precettiva dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968 nei confronti dei privati, anche quando non sia stato recepito dallo strumento urbanistico locale (9). Ancor più radicalmente la giurisprudenza è giunta anzi ad affermare che nel caso di adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la norma citata, il Giudice di merito è tenuto non solo a disapplicare la disposizione illegittima, ma anche

5 ad applicare direttamente la disposizione dell'art. 9 D.M. n. 1444/1968 che, attraverso un meccanismo di inserzione automatica, diviene parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima (10). LE CONCLUSIONI - Ma in questo arco di tempo ( 12 mesi ) cosa ha fatto il Comune di Casole per il ripristino della legalità? Purtroppo non siamo a conoscenza di iniziative in tal senso. Un passo forse obbligato avrebbe potuto essere il ritiro della licenza edilizia, tecnicamente definito un annullamento in autotutela? Non siamo giuristi, ma l ordinamento sembra prevedere questa opzione come un passo doveroso, se non addirittura obbligato. Nella RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA si legge infatti quanto segue 1) CONSIGLIO DI STATO, SEZ. IV - sentenza 26 maggio 2006 n Edilizia ed urbanistica - Concessione edilizia - Annullamento in autotutela - Nel caso di violazione delle norme che disciplinano le distanze inderogabili tra fabbricati - Legittimità. E legittimo il provvedimento con cui la P.A. dispone l annullamento, in autotutela, di una concessione edilizia [omissis], nel caso in cui l annullamento sia stato disposto perché il rilascio della concessione edilizia è avvenuto in violazione delle norme che disciplinano le distanze inderogabili tra fabbricati [nella specie, si trattava della distanza minima di mt. 10 dai fabbricati esistenti]. Non occorre una motivazione sull interesse pubblico nel caso in cui l'annullamento della concessione edilizia risulti giustificato dalla necessità di applicazione di norme volte a tutelare interessi pubblici, quali quelle relative alla distanza tra fabbricati che, essendo inderogabili, rendono sostanzialmente vincolata l iniziativa assunta dal Comune. Per chi non sia molto esperto di sentenze, la n dice sostanzialmente questo: Se ci sono norme inderogabili dell ordinamento che vengono violate, quali quelle relative alla distanza minima tra fabbricati, annullare una concessione edilizia è una iniziativa vincolata, cioè obbligatoria, ineludibile da parte della autorità comunale. La domanda che da più parti aleggia è, appunto, perché, alla luce di tutto quanto sopra, il Comune di Casole non abbia ancora proceduto, nonostante il tempo trascorso, con una iniziativa vincolata quale quella dell annullamento in autotutela della concessione a suo tempo rilasciata.