GUIDA SINTETICA PER LA VENDITA E L ACQUISTO DELLA CASA

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1 Ufficio Stampa - Pierluigi Trombetta - Ufficio Studi FIAIP GUIDA SINTETICA PER LA VENDITA E L ACQUISTO DELLA CASA a cura di Alberto Zamberletti - Luciano Passuti e Armando Barsotti Riportiamo qui di seguito, sotto forma di domande e risposte, alcuni consigli utili che Venditore e Acquirente dovrebbero seguire onde evitare problematiche nella compravendita ti un immobile Quali sono i documenti necessari per vendere l immobile? -titolo di proprietà: atto di acquisto o di successione o di eventuale divisione; -atti di eventuale costituzione di servitù realizzata successivamente all acquisto; -eventuale domanda di condono con relativa accettazione comunale e - attestazione del pagamento in sanatoria; -scheda catastale originale o aggiornata; -planimetria in scala 1/100 o 1/50; -certificazione dell impiantistica esistente (ENEL e gas); -visura catastale recente per conferma dati; -eventuale contratto di mutuo in corso e ultima rata pagata; -eventuale Regolamento Condominiale con tabelle millesimali, ultimi 2 bilanci -condominiali, ultimi due verbali d Assemblea e copia delle ricevute di - pagamento delle rate scadute nell esercizio in corso; -in caso di immobile locato: contratto di locazione registrato. Quali documenti necessari per acquistare un immobile? -carta di identità e codice fiscale (per gli stranieri, permesso di soggiorno valido); -eventuale atto di separazione dei beni; -libretto assegni di conto corrente per rilasciare cauzione o caparra tracciabile ; - documentazione attestante il reddito per eventuale richiesta di mutuo. Come controllare l iscrizione dell Agente al Ruolo Mediatori? -presso la Camera di Commercio territoriale di residenza dell Agente Immobiliare;

2 -presso l Agente Immobiliare stesso chiedendogli la esibizione del tesserino di iscrizione al Ruolo Camerale, controllando dati, foto e scadenza. Come deve essere intestato l assegno emesso all Agente? -e quello per acquistare l immobile? - l assegno ( non trasferibile) per le competenze di mediazione dovute all Agente deve essere intestato all Agente stesso ovvero alla sua ragione sociale, (agenzia!); -l assegno ( non trasferibile) a titolo di deposito cauzionale o di caparra, sia confirmatoria che penitenziale deve essere intestato esclusivamente Venditore, titolare della proprietà. Per chi vende In cosa consiste la attività dell Agente per chi sta vendendo? -una corretta valutazione dell immobile in esame ovvero una condivisa accettazione del prezzo richiesto dal Venditore; - esaustiva illustrazione dei costi che il Venditore dovrà affrontare; -un sereno dibattito in ordine ai pregi e difetti dell immobile di cui trattasi i - quali vanno a determinare - al di là del generico valore di mercato per tipologia e ubicazione - il valore commerciale effettivo del prodotto; -un eventuale e competente indirizzo per rendere più presentabile ed appetibile l immobile anche sotto il profilo impiantistico; - l impegno pubblicitario da parte dell Agente, con la elencazione dei canali (cartacei, televisivi o informatici) che andrà ad utilizzare; -ricerca di affidabile (solvibile) acquirente; -stesura di una proposta di acquisto in sintonia con l incarico ricevuto; -stesura di perfetto contratto preliminare da sottoscrivere tra le Parti presso il proprio Studio; -registrazione obbligatoria del contratto preliminare; -accordi con il notaio per la predisposizione dell atto definitivo di vendita/compera ed eventuale e contestuale contratto di mutuo (tra banca e acquirente) con garanzia del saldo totale in sede di rogito notarile; -stesura ed inoltro della dichiarazione di cessione fabbricati in ottemperanza della Legge 191/1978. La mediazione all agente, qual è il suo giusto valore e quando deve essere corrisposta? La misura della mediazione - a norma dell art c.c. - va sempre concordata tra Agente e Venditore al momento della sottoscrizione dell Incarico di vendita. Deve essere pattuita in forma scritta. In mancanza di tale accordo, visto che le tariffe professionali sono state annullate dall Antitrust fin dal 1995), l unico riferimento sarà quello degli RACCOLTA DEGLI USI e CONSUETUDINI locali in tema di mediazione immobiliare, codificati e tenuti dalle Camere di Commercio. In caso estremo, l entità della mediazione verrà stabilita dal Giudice secondo equità (il quale generalmente assume come base la percentuale prevista i detti Usi );

3 la mediazione deve essere pagata al momento della conclusione dell affare ovvero quando sia stato sottoscritto un valido contratto preliminare di compravendita che costituisca un vincolo giuridico abilitante ciascuna della parti ad agire per la esecuzione del contratto stesso ( confermato in varie e consolidate sentenze della Corte di Cassazione). I costi sostenuti dall Agente sono tutti compresi nel compenso di mediazione? E lecita la richiesta da parte dell Agente del rimborso spese? Si, certamente. Salvo diversi accordi sottoscritti tra Agente e Venditore in sede di stipulazione dell incarico di vendita. Il rimborso delle spese, se concordate e documentate, è previsto dall art del c.c. Un esempio: l Agente accetta l incarico ad un prezzo imposto dal Venditore ancorché non lo condivida perchè troppo elevato. Si decide, concordemente di tentare ugualmente il reperimento di un acquirente, in caso di mancata vendita - è dovuto il rimborso delle spese pubblicitarie (ovviamente documentate) da parte del Venditore e nei limiti di una somma prefissata. Qualora l Agente non riesca a vendere l immobile, il Venditore è tenuto a pagare un compenso? No. Salvo accordi di cui alla domanda precedente. L esclusività dell incarico di vendita. Cosa consiste? L incarico di vendita in esclusiva è un contratto mediante il quale il Venditore concede all Agente un incarico specifico ed irrevocabile di vendita del proprio immobile, con una validità temporale ben stabilita. Durante questo periodo il Venditore si obbliga a non conferire il medesimo incarico ad altra Agenzia Immobiliare ne vendere direttamente l immobile. L Agente è tenuto a bilanciare il proprio diritto di esclusiva obbligandosi a particolari prestazioni quali: perizia gratuita dell immobile, raccolta di documenti relativi alla proprietà, assistenza al venditore fino al rogito, spese pubblicitarie su quotidiani, siti Internet ecc. ecc., ovvero riduzione sull importo di mediazione. Al Venditore, conviene concedere la vendita in esclusiva? Assolutamente si, il Venditore ha tutta la convenienza a concedere un incarico di vendita in esclusiva. In tal caso l Agente ha tutto l interesse e gli stimoli per impegnare tutte le sue conoscenze ed energie per realizzare la conclusione della vendita. In caso contrario, ovvero con il dubbio o la certezza, che altri colleghi o direttamente la proprietà potrebbero concludere la vendita. E ovviamente portato a interessarsi marginalmente della vendita, a pubblicizzarla poco e, di riflesso, quindi a trascurare la necessità di vendita del Venditore. In ogni caso la prima regola assolutamente la più importante - per un Venditore è quella di saper scegliere (per conoscenza diretta o informandosi accuratamente sul mercato, presso parenti, amici o colleghi di lavoro ) l Agenzia cui rivolgersi e ad essa affidare un incarico in esclusiva.

4 La vendita di un bene immobile rappresenta una decisione importante nella economia di una persona o di una famiglia, soprattutto per il rilevante risvolto economico. E quindi è estremamente rischioso farsi condizionare da nomi altisonanti, pubblicità accattivante ma ingannevole o convincente esteriorità d immagine. Nulla deve essere lasciato al caso ma la decisione deve essere verificata e ponderata. La durata dell incarico. A chi tocca stabilirla, e quanto dovrebbe essere la durata massima? La durata dell incarico di vendita deve essere concordata tra le Parti contraenti ovvero tra Agente e Venditore. Occorre tenere presente che, in zona residenziale e non turistica, da metà giugno e i mesi di luglio, agosto fino a metà settembre e da metà dicembre fino a meta gennaio nel mercato immobiliare si rallentano le vendite. Va inoltre considerata la natura dell immobile, la sua commerciabilità o appetibilità sul mercato. In questo periodo si può considerare dai quattro ai sei mesi il tempo medio per la conclusione di un compravendita con la sottoscrizione del preliminare, sempre riferito ad immobili di discreto interesse e soprattutto se proposti in vendita ad un prezzo corretto e medio di mercato. Il contratto con il quale si conferisce l incarico di vendita : deve essere scritto su un modulo pre-stampato? Il contratto di mediazione e quasi sempre proposto su moduli o formulari predisposti dall agente. L importante che il modulo porti il marchio di una delle Associazione Nazionali di Categoria- FIAIP-FIMAA o ANAMA. e risulti depositato presso la Camera di Commercio Le Agenzie, tramite il computer, sono anche in grado di predisporre un incarico di vendita, totalmente personalizzato, tale da superare la applicazione della norma di cui all art del cod. civ. Occorre quindi leggere attentamente il contratto (c. d: Incarico di mediazione). Su quali argomenti devono prestare la massima attenzione i venditori nel momento in cui decidono di mettere in vendita il proprio immobile? - principalmente la scelta della Agenzia/Agente Immobiliare; - concordare con l Agenzia/Agente Immobiliare un prezzo medio di mercato dell immobile senza lasciarsi influenzare da ragioni affettive o eccessivi egoismi e tanto meno da perizie verbali da parte di tecnici non esperti del mercato immobiliare ( geometri, ingegneri o architetti) i quali non potranno poi trattare la vendita e quindi non saranno mai chiamati a rendere conto del loro operato. Per chi acquista In cosa consiste l attività dell Agente per chi sta comprando?

5 nel buon nome e nella affidabilità della Agenzia, concordemente riconosciute sul territorio e quindi la qualità e serietà del suo lavoro consolidato nel tempo; la convincente dimostrazione di un prezzo corretto anche in funzione di altre trattative concluse per immobili similari compravenditi in zona nell ultimo periodo; una chiara relazione sulle caratteristiche, pregi e i difetti dell immobile; la più ampia disponibilità a risolvere le problematiche collaterali di natura tecnica, fiscale e urbanistica; la chiarezza delle informazioni sull immobile ( esempio: la metratura); la disponibilità di far visionare detto immobile anche a tecnico di fiducia dell acquirente; l impegno scritto - anche sulla proposta di acquisto - in ordine alla assistenza fino a rogito notarile. l impegno ad occuparsi per eventuale mutuo ricercando presso vari istituti bancari le migliori condizioni di mercato. Qual è il compenso di mediazione che deve pagare l acquirente all Agente? Vale sempre quanto detto per chi vende. In alcuni casi l Agente Immobiliare è propenso a concedere uno sconto speciale a chi acquista al fine di facilitare l acquisto in particolare se trattasi di immobile di non facile commercializzazione e di valore elevato e se l incarico di vendita e vicino alla scadenza! Quando deve essere pagato il compenso all Agente? Come già detto precedentemente per chi vende, il compenso di mediazione deve essere corrisposto alla sottoscrizione del contratto preliminare, ovvero solo se concordato tra agente e acquirente, al rogito notarile. Oltre alla mediazione per la conclusione dell affare, all Agente deve essere corrisposto una ulteriore compenso nel caso in cui occupi anche della erogazione di un mutuo? No, la operazione di reperire un finanziamento fa parte del servizio, compreso nel compenso di mediazione, salvo diversi accordi per le eventuali spese o rimborsi per il tempo impiegato. Quando finisce il lavoro dell Agente? All atto preliminare, ma generalmente il mediatore professionale conclude la propria opera alla sottoscrizione del rogito notarile. Nel caso si riscontrassero dei vizi nell immobile acquistato dopo la conclusione della compravendita, in che modo risponde l Agente? E possibile chiedere il rimborso della mediazione già corrisposta? No. Salvo che l Acquirente non dimostri che l Agente sia stato negligente ed abbia disatteso quanto previsto all art del codice civile. Per maggiori informazioni e - mail: ufficiostudi@fiaip.it

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