Affitto d'azienda. Michele Avesani - Fabio Balestra - Alessandro Mastromatteo. Maggioli. Gennaio, 2015 INDICE

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1 INDICE Parte I Disciplina civilistica 1 Affitto d azienda 1.1 Natura dell affitto d azienda Finalità, motivazioni e vantaggi 1.2 Nozione di azienda 1.3 Disciplina civilistica dell azienda: cenni 1.4 Forma giuridica dell azienda Impresa individuale e sua circolazione Società e competenza decisionale 1.5 Usufrutto d azienda 2 Principali aspetti contrattuali 2.1 Caratteristiche generali Locazione di immobile e affitto di azienda 2.2 Contratto preliminare Clausola penale Caparre Garanzie di pagamento 2.3 Contratto definitivo 2.4 Forma ed effetti 2.5 Durata 2.6 Recesso 2.7 Subaffitto 3 Obblighi delle parti 3.1 Tipologia degli obblighi 3.2 Obblighi dell affittante Consegna dell azienda Trasferimento di ditta, insegna, marchio e brevetti Riparazioni straordinarie Licenze e autorizzazioni Divieto di concorrenza 3.3 Obblighi dell affittuario 3.4 Canone d affitto: determinazione e pagamento 4 Crediti e debiti dell azienda 4.1 Crediti dell azienda Crediti tributari 4.2 Debiti dell azienda Debiti tributari dell azienda 5 Successione nei contratti 5.1 Cessione dei contratti: considerazioni preliminari 5.2 Consenso e tutela del contraente ceduto 6 Contratti di lavoro dipendente 6.1 Contratti di lavoro 1

2 6.2 Crediti del dipendente TFR e indennità varie di fi ne rapporto 6.3 Applicazione dei contratti collettivi di lavoro 6.4 Dimissioni del lavoratore per giusta causa 6.5 Aziende con oltre 15 dipendenti Comunicazione ai sindacati da parte di cedente e cessionario Contenuto e destinatari dell informativa 7 Cessazione del contratto 7.1 Estinzione 7.2 Risoluzione 7.3 Recesso 8 Adempimenti amministrativi 8.1 Registrazione del contratto Ulteriori adempimenti 8.2 Sub-ingresso in esercizi commerciali 8.3 Comunicazione al locatore dell immobile aziendale 8.4 Comunicazione all Autorità di Pubblica Sicurezza 8.5 Comunicazione alla Questura 8.6 Check-list dei principali adempimenti Parte II Disciplina fiscale 1 Imposte dirette 1.1 Premessa 1.2 Connessione fra disciplina civilistica e disciplina fiscale 1.3 La tassazione dei canoni L affittante mantiene la qualifica di imprenditore L affittante non mantiene la qualifica di imprenditore La posizione dell affittuario 1.4 Affitto dell unica azienda a seguito del decesso dell imprenditore Cessione di cespiti da parte dell affittante al termine del contratto Autoconsumo di cespiti da parte della comunione ereditaria al termine del contratto 1.5 L affitto dell impresa familiare 1.6 Cessione dell unica azienda concessa in affitto 1.7 Utilizzi distorti dell affitto d azienda 2 Ammortamenti e conguagli 2.1 Gli ammortamenti 2.2 L ammortamento in capo all affittuario L ammortamento ai fini IRAP 2.3 L ammortamento in capo all affittante 2.4 Conguagli di fine affittanza 2.5 Possibili soluzioni operative alle problematiche derivanti dai conguagli di fine affittanza 2.6 Magazzino 2.7 Cessione di cespiti 2.8 Acquisti di cespiti 2.9 Tremonti-quater 2

3 3 Spese di manutenzione 3.1 Spese di manutenzione 3.2 Manutenzione su beni propri Manutenzione ordinaria su beni propri Manutenzione straordinaria su beni propri 3.3 Manutenzioni su beni in affitto d azienda Manutenzioni ordinarie su beni in affitto Manutenzioni straordinarie su beni in affitto 4 Dichiarazioni e versamenti 4.1 Termini di presentazione della dichiarazione e versamento nella disciplina generale Versamenti 4.2 Adempimenti dichiarativi nell affitto d azienda 4.3 Studi di settore 4.4 Società di comodo 4.5 Affitto d azienda in pendenza di procedure concorsuali 4.6 Rivalutazione dei beni d impresa Applicazione dell articolo 2561 cod. civ Deroga all articolo 2561 cod. civ. 4.7 Le ritenute e i crediti d imposta 5 Imposta sul valore aggiunto 5.1 Imposta sul valore aggiunto 5.2 Affitto dell unica azienda 5.3 Conguagli di fine affittanza 5.4 Acconto IVA Acconto IVA nell affitto d azienda 5.5 Cessione di beni in corso di affitto: obblighi IVA 5.6 Detrazione IVA su particolari costi sostenuti durante l affitto 5.7 Rimborso IVA Credito IVA in caso d affitto dell unica azienda 5.8 Trasferimento del plafond 5.9 Comunicazione di variazione dati per l affittante 5.10 Comunicazione di variazione dati per l affittuario 5.11 Dichiarazione annuale IVA 5.12 Responsabilità tributaria 5.13 Compensazioni IVA 5.14 Elenchi clienti fornitori 6 Aspetti contabili 6.1 Profili caratteristici ed elementi normativi 6.2 Il trattamento contabile secondo il principio della proprietà e della disponibilità 6.3 Il contratto e l inventario 6.4 Il trattamento contabile dell affitto d azienda nell approccio della proprietà Le scritture contabili dell inventario Le scritture dell affittuario Le scritture del locatore 3

4 6.4.2 Il periodo della gestione Le scritture dell affittuario Determinazione ed imputazione degli ammortamenti Vendita di immobilizzazioni Acquisto di immobilizzazioni Le scritture del locatore Determinazione ed imputazione degli ammortamenti Vendita di immobilizzazioni Acquisto di immobilizzazioni Inventario finale e rettifiche di riconsegna Le scritture dell affittuario Le scritture del locatore 6.5 Il trattamento contabile dell affitto d azienda nell approccio della disponibilità Le scritture dell affittuario Le scritture del locatore 6.6 Le scritture contabili relative ai debiti verso il personale dipendente nel contratto d affitto d azienda 7 L imposta di registro 7.1 La registrazione del contratto e l imposta di registro Quesiti e risposte Formulario 1) Contratto d affitto di centro commerciale 2) Contratto d affitto di rami d azienda 3) Contratto d affitto d azienda tra imprenditori individuali 4) Lettera circolare ai creditori 5) Comunicazione d affitto inviata dall affittuario 6) Cessione del contratto di locazione dell immobile a favore dell affittuario 7) Comunicazione al personale di acquisizione in affitto dell azienda da parte dell affittuario 8) Comunicazione al personale di trasferimento dell azienda da parte del concedente 9) Comunicazione all Agenzia delle Entrate del trasferimento del plafond 10) Comunicazione all INPS della stipulazione del contratto d affitto d azienda 11) Contratto preliminare d affitto d azienda 12) Lettera circolare ai clienti 13) Lettera circolare ai fornitori 14) Comunicazione alle aziende dell energia elettrica, del gas, dei telefoni 15) Lettera circolare ai rappresentanti 16) Comunicazione all ENASARCO 17) Comunicazione preventiva alle rappresentanze sindacali aziendali 18) Comunicazione preventiva alle associazioni sindacali di categoria 19) Richiesta di esame congiunto 20) Comunicazione al dipendente da parte dell affittante 21) Comunicazione al dipendente da parte dell affittuario 22) Comunicazione all INPS e all INAIL di trasferimento dipendenti 23) Richiesta di sospensione della posizione assicurativa INPS 4

5 Giurisprudenza e prassi 1) Corte di Cassazione civile sez. trib. Sentenza 15 maggio 2008, n ) Agenzia delle Entrate Risoluzione 23 novembre 2007, n. 340/E 3) Agenzia delle Entrate Circolare 16 novembre 2006, n. 33 4) Agenzia delle Entrate Circolare 4 agosto 2006, n. 27 5) Direzione Regionale Emilia-Romagna Nota 7 ottobre 1996, n