INDICE GENERALE CONSIDERAZIONI INTRODUTTIVE. Capitolo 1 L AFFITTO D AZIENDA: CONSIDERAZIONI CIVILISTICHE

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1 INDICE GENERALE Prefazione.... pag. XIII CONSIDERAZIONI INTRODUTTIVE 1. La scelta dimensionale dell impresa L usufrutto dell azienda Considerazioni introduttive Diritti dell usufruttuario Doveri dell usufruttuario Usufrutto ed affitto d azienda... 6 Capitolo 1 L AFFITTO D AZIENDA: CONSIDERAZIONI CIVILISTICHE Introduzione Nozioni fondamentali Riferimenti normativi Utilizzo del contratto d affitto d azienda Indirizzo produttivo dell impresa locata Obbligo delle controparti Obblighi del locatore Obblighi dell affittuario Conservazione dell efficacia degli impianti Aspetti generali Le spese di manutenzioni ordinarie e straordinarie Distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria Divieto di concorrenza Aspetti generali Osservazioni sul divieto di concorrenza Effetti giuridici dell affitto d azienda Interpretazioni dottrinali... 18

2 VI INDICE GENERALE Diritti e doveri delle controparti Diritti ed obblighi dell affittuario e del locatore al momento della stipulazione del contratto Diritti ed obblighi dell affittuario e del locatore al termine del contratto Successione nei contratti Aspetti generali La responsabilità dell affittuario Il contratto d affitto d azienda e gli effetti conseguenti Aspetti introduttivi Effetti del contratto d affitto La cessione dei crediti e dei debiti Sorte dei principali contratti d impresa Contratto d affitto d azienda e affitto d immobile Le interrelazioni esistenti Differenza tra contratto d affitto d azienda e affitto di immobile Sublocazione dell immobile e nuovo contratto di locazione La successione nel contratto di locazione Indennità per perdita dell avviamento commerciale Prelazione nella vendita dell immobile L avviamento e altri oneri pluriennali L avviamento nella dottrina economica Avviamento: aspetti operativi L iscrizione dell avviamento Licenze d esercizio Marchi Gli inventari di inizio e di fine affittanza Aspetti generali Criteri di valutazione da utilizzare Clausole contrattuali particolari: le differenze inventariali Forma del contratto e pubblicità L affitto d azienda nel nuovo registro delle imprese La forma del contratto Scioglimento del contratto d affitto Aspetti generali Controversie relative all azienda Trasferimento dei rapporti di lavoro Aspetti generali I contratti di lavoro La contabilizzazione del tfr nell affitto di azienda Premessa Tutela prevista dall art del codice civile Effetti della retrocessione dell azienda in relazione al TFR Aspetti civilistici di sintesi nei rapporti locatore-affittuario... 62

3 INDICE GENERALE VII Capitolo 2 ASPETTI FISCALI DELL AFFITTO D AZIENDA: LE IMPOSTE DIRETTE 2.1. Considerazioni introduttive Profili fiscali: generalità Trattamento dei proventi conseguiti dal proprietario dell azienda Trattamento tributario ai fini delle imposte dirette e indirette Afitto d azienda e società di comodo, implicazioni relative La qualifica di imprenditore del locatore nell affitto d azienda individuale Affitto d azienda da parte di imprenditore individuale Impresa familiare e impresa coniugale nell affitto d azienda Impresa coniugale Redditi percepiti nell affitto d azienda individuale Affitto d azienda e cessione anticipata della stessa Ammortamenti effettuati dall affittuario e plusvalenza del locatore Affitto di impresa collettiva Affitto d azienda con connessi fabbricati Affitto d azienda e plusvalenze tassabili Trasferimento mortis causa dell azienda Cessione di azienda locata Il problema dell ammortamento dei beni dell azienda data in affitto Il soggetto legittimato a dedurre l ammortamento La scelta del legislatore fiscale Diverse tesi a confronto e conseguenze pratiche Deroga convenzionale all obbligo di conservazione degli impianti Possibilità di trasferire la deducibilità dell ammortamento Diverse impostazioni contabili: fondo ammortamento o fondo reintegrazione L interpretazione della dottrina economica prevalente Natura del fondo reintegrazione Correlazione tra ammortamento e fondo reintegro sui beni dell azienda affittata Convenienza alle deroghe dalle norme previste dal codice civile La deroga deve risultare dal contratto Aspetti fiscali dell ammortamento Problemi applicativi e soluzioni pratiche Libri sociali da istituire in capo all affittuario Ammortamento e rivalutazione dei beni di impresa Le variazioni nella consistenza dei beni facenti parte dell azienda affittata

4 VIII INDICE GENERALE La deducibilità degli ammortamenti da parte dell affittuario dell azienda: aspetti pratici Aspetti di sintesi Spese di manutenzione Le implicazioni civilistico-fiscali Manutenzioni e D.P.R. 917/ Cessione dei beni da parte dell affittuario Le conseguenze per il locatore per la cessione di beni dati in affitto Le conseguenze per l affittuario per la cessione dei beni ricevuti in affitto La plusvalenza o minusvalenza di beni ceduti dell azienda affittata Le plusvalenze nell affitto d azienda individuale La cessazione del rapporto di affitto e la restituzione dell azienda Natura della differenza di fine affittanza Ulteriori considerazioni sulla cessione dei beni da parte dell affittuario La deducibilità delle quote di ammortamento Il conguaglio di fine affittanza Il trattamento fiscale dei proventi conseguiti dal proprietario dell azienda concessa in affitto Posizioni dottrinarie consolidate Affitto d azienda e IRAP Nozione generale Posizione ministeriali in campo di IRAP nell affitto d azienda Reddito imponibile ai fini IRAP Regola generale ai fini IRAP Capitolo 3 L AFFITTO D AZIENDA E LE IMPOSTE INDIRETTE 3.1. Affitto d azienda e IVA Aspetti normativi Esercizio di impresa ed IVA: orientamento ministeriale Affitto d azienda ed iva dopo le modifiche previste dalla manovra della legge 223/ L affitto d azienda dopo la manovra della legge 223/ Raffronto fra affitto di azienda e locazione di fabbricato strumentale Prevalenza del valore dei fabbricati Dichirarazione da fare al momento della stipula dell atto notarile Immobili posseduti non a titolo di proprietà

5 INDICE GENERALE IX 3.3. Ipotesi di scelta di carico fiscale in base all art. 35, comma 10-quater del decreto legge 223/ Convenienza tra affitto d azienda e affitto di immobile Analisi di convenienza del soggetto proprietario Analisi di convenienza del soggetto conduttore Enrata in vigore della norma Applicazione dell IVA al contratto d affitto Aspetti generali Affitto dell unica azienda da parte dell imprenditore individuale Termine del contratto d affitto di impresa individuale Differenza tra affitto d azienda e locazione di immobile secondo il ministero delle finanze Affitto d azienda - Trasferimento del plafond Affitto di azienda ed IVA: alcune considerazioni Adempimenti in caso di affitto d azienda Trattamento IVA dei conguagli di fine affittanza Affitto di azienda da parte del titolare di più aziende Imposta di registro Affitto d azienda ed imposta di registro La registrazione in caso d uso per l affitto dell azienda Diritti e tasse Affitto d azienda e tassa sulle concessioni Affitto d azienda e INVIM decennale I contratti di leasing nell affitto d azienda Le problematiche del magazzino nell azienda affittata Il problema operativo Aspetti fiscali Diversi modi di trattare il magazzino Considerazioni finali Schema di sintesi Schema riepilogativo imposte dirette Schema riepilogativo imposte indirette Imposta sul valore aggiunto Imposta di registro Adempimenti civilistici e fiscali nell affitto d azienda Modulistica imposte dirette e indirette Capitolo 4 ADEMPIMENTI NELL AFFITTO D AZIENDA 4.1. La licenza amministrativa e il registro esercenti il commercio Gli adempimenti amministrativi nell affitto d azienda La volturazione della licenza amministrativa L iscrizione al REC

6 X INDICE GENERALE Il procedimento di iscrizione e deposito nel registro delle imprese Le modalità di iscrizione Affitto d azienda e CCIAA Capitolo 5 LA RESPONSABILITA TRIBUTARIA NELL AFFITTO D AZIENDA 5.1. Aspetti introduttivi Premessa Responsabilità dell affittuario d azienda in materia di imposte sui redditi Responsabilità dell affittuario Limiti temporali e oggettivi della responsabilità del cessionario Il certificato rilasciato dall ufficio delle imposte dirette Responsabilità in materia di imposta sul valore aggiunto Responsabilità del cessionario in materia di IVA Natura, limite temporale, limite oggettivo della responsabilità dell affittuario ai fini IVA Connessione tra imposte dirette ed indirette Relazione e conseguenze della responsabilità solidale dell affittuario in materia di imposte dirette e indirette La riforma del sistema sanzionatorio e l affitto d azienda Conclusioni Capitolo 6 ASPETTI CONTABILI NELL AFFITTO D AZIENDA 6.1. Libri contabili che deve istituire l affittuario L affitto d azienda nei riflessi della contabilità generale Bilanci caratteristici nell affitto d azienda Esempio pratico Le rilevazioni contabili del locatore I bilanci nell affitto d azienda Le scritture dell affittuario Soluzione pratica L esatta individuazione del fondo reintegro in contabilità Sintesi di aspetti contabili Caratteristiche Collocazione in bilancio degli accanonamenti effettuati dall affittaurio in base alla circolare assonime n. 34 del 10 maggio

7 INDICE GENERALE XI Aspetti critici alla contabilizzazione prevista dalla circolare assonime n. 34 del 10 maggio Deducibilità dell ammortamento in base all art. 102, comma 8 e 103, comma 4 del Tuir Trattamento delle spese di manutenzione e riparazione, ammodernamento e trasformazione Conseguenze in capo al locatore in dalla deroga al regime convenzionale in presenza di affitto di unica azienda Aspetti contabili dell affitto d azienda secondo l Assonime La rappresentazione dei beni in bilancio in base a quanto previsto dalla circolare assonime n. 34 del Le quote accantonate in capo all affittuario vengono inquadrate come accantonameti o come ammortamenti. Diverse interpretazioni a confronto Aspetti contabili nell affitto d azienda nella contabilità dell affittuario Aspetti civilistici e fiscali degli accantonamenti effettuati dall affittaurio al fine di ottemperare all obbligo di conservare l efficienza dell organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte Collocazione del canone d affitto nel bilancio CEE Aspetti civilistici del contratto di affitto d azienda Collocazione del canone d affitto nel bilancio CEE Capitolo 7 L AFFITTO D AZIENDA NELLE PROCEDURE CONCORSUALI 7.1. Premessa Nuova normativa fallimentare dei contratti d affitto d azienda Decorrenza della nuova normativa Contratti d affitto d azienda in essere alla data del fallimento nella nuova normativa - differenze rispetto alla precedente normativa Revocabilità del contratto d affitto d azienda Affitto d azienda stipulato dal curatore fallimentare dopo la dichiarazione di fallimento Inquadramento generale dell affitto d azienda e relazioni con il regime previdente Affitto dell azienda o di rami d azienda da parte del curatore Il diritto di prelazione Il diritto di recesso del curatore Modalità di stipula del contratto d affitto d azienda nel fallimento Effetti della retrocessione dell azienda Stipula del contratto d affitto prima della presentazione del programma di liquidazione da parte del curatore Relazione tra l art 104-bis legge fallimentare e l art. 47 legge 428/

8 XII INDICE GENERALE Relazione tra contratti pendenti e fallimento dell azienda Forma e contenuto del contratto d affitto d azienda stipulato dalla curatela Affitti d azienda pendenti riferiti a fallimenti dichiarati prima dell entrata in vigore della nuova normativa Affitto d azienda da parte del curatore fallimentare Affitto d azienda stipulato precedentemente la dichiarazione di fallimento nella previgente normativa Prosecuzione dell affitto in presenza di fallimento del proprietario nella previgente normativa L affitto d azienda in presenza del fallimento dell affittuario nella previgente normativa Prelazione sull azienda fallita Affitto di azienda e procedura di concordato Correlazione tra affitto d azienda e prelazione L utilizzo dell affitto d azienda nelle procedure concorsuali Quale affittuario è anche prelazionario La vendita dell azienda fallita Come si esercita la prelazione Conclusioni Capitolo 8 ASPETTI CONTRATTUALI NELL AFFITTO D AZIENDA 8.1. Aspetti contrattuali Premesse Guida alla stipula del contratto d affitto d azienda Schema di contratto d affitto d azienda generico Schema di contratto d affitto d azienda con clausole particolari Schema di contratto di affitto d azienda