GLI IMMOBILI NELL IMPRESA. Aggiornato alla Legge 28/01/2009, n. 2 (GU n. 22 del 28/01/ SO n. 14)

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1 3 Aggiornato alla Legge 28/01/2009, n. 2 (GU n. 22 del 28/01/ SO n. 14) GLI IMMOBILI NELL IMPRESA Coordinamento scientifico a cura di Siro Giovagnoli ed Emanuele Re

2 Legenda Indice LEGENDA: Al fine di facilitare l individuazione dei vari collegamenti contenutistici (siano essi di testo, all interno del Pocket stesso, o multimediali, richiamando il sito MAP sono inserite delle icone che rimandano alla pagina di riferimento piuttosto che al servizio multimediale connesso. Norma: richiama i principali riferimenti normativi inseriti nella prima area tematica di ogni singola parte. Prassi: richiama le principali circolari e provvedimenti attinenti l argomento in oggetto. Giurisprudenza: richiama le principali sentenze delle Commissioni Tributarie e della Corte di Cassazione. Commenti e schemi: richiama le interpretazioni ed i commenti alle norme forniti da autorevoli Professionisti. TGwebMAP: richiama gli specifici video-interventi correlati, inseriti nelle edizioni settimanali del TGwebMAP. 4

3 PARTE I - CATEGORIE DI IMMOBILI D.P.R. 22/12/1986, n Artt. 43, 64, 65, 86, 90, D.P.R. 23/12/1974, n Art Circolare Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10, Risoluzione Agenzia delle Entrate 09/04/2004, n Risoluzione Ministero delle Finanze 03/02/1989, prot Risoluzione Ministero delle Finanze 12/07/1982, prot Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 06/07/2004, n _ 33 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 10/12/2003, n _ 35 Le tipologie fiscali degli immobili delle imprese e l impatto nel reddito d impresa Le categorie fiscali degli immobili L individuazione degli immobili relativi alle imprese Gli immobili dell imprenditore individuale Il passaggio degli immobili dalla sfera privata a quella d impresa Gli immobili relativi alle società L impatto degli immobili strumentali nel reddito d impresa Il costo fiscale degli immobili strumentali Le spese di manutenzione Quando l immobile strumentale esce dalla sfera d impresa Gli immobili merce Gli immobili merce concessi in locazione Il trattamento fiscale degli immobili patrimonio La determinazione del reddito degli immobili patrimonio L indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi Gli immobili patrimonio in UNICO Le implicazioni ai fini IRAP 50 PARTE II - COMPRAVENDITA D.L. 04/07/2006, n Art. 35, co sexies, Art. 36, co. 7-8 _53 L. 24/12/2007, n Art. 1, co , D.P.R. 22/12/1986, n Artt. 61, 96, 110, co. 1, lett. b) 59 D.Lgs. 22/01/2004, n Artt. 10, L. 30/12/1991, n Art. 11, co D.P.R. 26/10/1972, n Art. 10, co. 1, n. 8-8 ter 67 5Indice

4 Indice Risoluzione Agenzia delle Entrate 12/11/2008, n Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2008, n. 47, 5.4, Risoluzione Dipartimento per le Politiche Fiscali 14/02/2008, n. 3 _ 73 Risoluzione Agenzia delle Entrate 19/12/2007, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 27/07/2007, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 05/07/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 01/03/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, Circolare Agenzia delle Entrate 19/01/2007, n. 1, Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 03/08/2006, n Circolare Agenzia delle Entrate 13/02/2006, n. 6, Circolare Agenzia delle Entrate 17/01/2006, n Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 23/05/2005, n _ 131 Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 23/05/2005, n _ 137 L'ammortamento fiscale degli immobili strumentali Il processo di ammortamento e lo scorporo del valore delle aree Alcuni chiarimenti forniti dall Amministrazione Finanziaria Il trattamento degli ammortamenti pregressi La soluzione adottata con il D.L. 262/ L interpretazione fornita dal D.L. 118/2007 e dalla Finanziaria per il La compilazione del Modello UNICO Deducibilità degli interessi passivi nelle diverse tipologie di immobili Premessa Regole generali di deducibilità degli interessi passivi Soggetti IRPEF Soggetti IRES La capitalizzazione degli interessi passivi Interessi capitalizzati sugli immobili merce Gli oneri finanziari portati ad incremento del costo delle commesse _ Interessi capitalizzati sugli immobili strumentali I Principi contabili nazionali I Principi contabili internazionali Interessi passivi relativi agli immobili patrimonio L irrilevanza fiscale della capitalizzazione Gli interessi passivi relativi a finanziamenti su immobili destinati alla locazione 159 6

5 Gli immobili di interesse storico e artistico nel regime d impresa _ Premessa Il regime fiscale delle imposte dirette degli immobili di interesse storico e/o artistico La clausola sospensiva nella cessione degli immobili di interesse storico e/o artistico Cenni sui contratti sottoposti a condizione Cenni sulla disciplina fiscale della cessione (acquisto) di immobili di interesse storico e/o artistico Imposte dirette IVA Imposta di registro 166 Cessioni immobiliari nelle imprese (IVA e registro) Cessione di immobili abitativi Cessione di immobili strumentali Casi particolari Tabella di sintesi 173 PARTE III - LOCAZIONE/LEASING D.P.R. 22/12/1986, n Art. 102, co D.P.R. 26/10/1972, n Artt bis2 186 Risoluzione Agenzia delle Entrate 08/08/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 13/03/2006, n. 10, Circolare Agenzia delle Entrate 16/11/2006, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 22/05/2002, n Le condizioni per la deducibilità dei canoni di leasing Le condizioni per la deducibilità dei canoni dei leasing immobiliari _ Lo scorporo delle aree nei leasing immobiliari Lo scorporo nella prassi: il leasing appalto 212 Le locazioni effettuate da soggetti IVA Imposte indirette Regime IVA 215 7Indice

6 Indice 1.2. Imposta di registro Affitto azienda Affitto terreni Locazioni finanziarie Il regime di detrazione IVA per le imprese che effettuano locazioni Rettifica della detrazione IVA Rettifica della detrazione IVA per effetto del regime previsto dal D.L. 223/ PARTE IV - COSTRUZIONE/RISTRUTTURAZIONE D.P.R. 22/12/1986, n Artt D.P.R. 26/10/1972, n Art Decreto Ministero dell'economia e delle Finanze 25/05/ L. 27/12/2006, n Art. 1, co D.L. 04/07/2006, n Art. 36, co Risoluzione Agenzia delle Entrate 03/04/2008, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 24/08/2007, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 10/08/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, Circolare Agenzia delle Entrate 29/12/2006, n Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n. 28, Risoluzione Agenzia delle Entrate 27/03/2003, n Circolare Agenzia delle Entrate 17/05/2000, n. 98, Circolare Ministero delle Finanze 22/09/1982, n Sentenza Cassazione civile, sez. I, 29/03/1996, n Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 20/04/2006, n _ 285 Gli immobili merce: la rilevazione delle rimanenze e i riflessi fiscali Premessa Costi di acquisizione o di costruzione Variazione delle rimanenze e determinazione dei ricavi - criteri civilistici Criterio della percentuale di completamento o dello stato di avanzamento Criterio della commessa completata Variazione delle rimanenze - criteri fiscali Maggiorazioni di prezzo 294 8

7 6. Svalutazione per rischi contrattuali Prospetto da allegare alla dichiarazione dei redditi Capitalizzazione degli interessi passivi 295 Il reverse charge in edilizia Il reverse charge nei subappalti per lavori edili Premessa Il meccanismo di applicazione del reverse charge Ambito soggettivo di applicazione della norma Soggettività d imposta dell appaltatore e del subappaltatorecommittente nel territorio dello Stato La qualificazione del rapporto giuridico tra appaltatore e subappaltatore Il contratto d appalto Il contratto d opera Il contratto d appalto (o d opera) ed il contratto di fornitura con posa in opera Ambito oggettivo di applicazione della norma I chiarimenti dell Agenzia delle Entrate Il reverse charge nella cessione degli immobili strumentali Premessa L inversione contabile nella cessione di immobili strumentali 304 PARTE V - SOCIETÀ DI COMODO Provvedimento Direttore Agenzia delle Entrate 14/02/2008, prot L. 23/12/1994, n Art Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2008, n. 47, Risoluzione Agenzia delle Entrate 08/05/2008, n Circolare Agenzia delle Entrate 17/03/2008, n Circolare Agenzia delle Entrate 14/02/2008, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 24/07/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 09/07/2007, n. 44, Circolare Agenzia delle Entrate 04/05/2007, n. 25, Circolare Agenzia delle Entrate 02/02/2007, n. 5, Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Milano, sez. 8, 02/05/2008, n Sentenza Cassazione civile, sez. Tributaria, 17/06/2005, n _ 379 Società di comodo 365 9Indice

8 Indice 1. L evoluzione normativa della disciplina delle società di comodo Come si applica la disciplina delle società di comodo Il test di operatività Il primo termine di paragone: la media triennale dei ricavi, degli incrementi delle rimanenze e dei proventi Il secondo termine di paragone: la media triennale dei ricavi attesi _ Determinazione del valore da attribuire ai beni ai fini del test di operatività Alcuni chiarimenti specifici (relativi agli immobili) Il calcolo del reddito minimo e l innalzamento delle percentuali di redditività Estensione all ambito IRAP Gli effetti in ambito IVA Le cause di esclusione previste dalla legge Interpello disapplicativo ex art. 37-bis, co. 8, D.P.R. 600/ Interpello disapplicativo: le fattispecie positivamente valutate dall Amministrazione finanziaria (con particolare riferimento a immobili e società immobiliari) 408 PARTE VI - ACCERTAMENTO D.P.R. 29/09/1973, n Art D.P.R. 26/10/1972 n Art. 54, 60-bis 417 D.P.R. 26/04/1986, n Art Provvedimento Agenzia delle Entrate 27/07/2007, prot _ 421 L. 24/12/2007, n Art. 1, co L. 27/12/2006, n Art. 1, co Risoluzione Agenzia delle Entrate 07/07/2008, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 17/06/2008, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 13/07/2007, n Risoluzione Agenzia delle Entrate 01/06/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 16/02/2007, n. 11, Circolare Agenzia delle Entrate 06/02/2007, n Circolare Agenzia delle Entrate 04/08/2006, n. 28, 2, Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Reggio Emilia, sez. I, 16/05/2008, n Sentenza Commissione Tributaria Provinciale Brescia, sez. XVI, 18/03/2008, n L azione di accertamento sulle compravendite immobiliari Premessa Accertamento ai fini delle imposte dirette

9 3. Accertamento ai fini IVA Fragilità degli accertamenti Accertamento ai fini dell imposta di registro, ipotecaria e catatastale _ Poteri di controllo Decorrenza Conclusioni 491 PARTE VII - RIVALUTAZIONE D.L. 29/11/2008, n Art. 15, co D.M. 19/04/2002, n D.M. 13/04/2001, n L. 21/11/2000, n Artt. 11, 13, Circolare Agenzia delle Entrate 13/06/2006, n Circolare Agenzia delle Entrate 13/02/2006, n. 6, Circolare Agenzia delle Entrate 15/07/2005, n Circolare Agenzia delle Entrate 25/06/2002, n Circolare Agenzia delle Entrate 18/06/2001, n. 57, La rivalutazione dei beni immobili Premessa Disposizioni applicabili I presupposti per la rivalutazione dei beni immobili Ambito e modalità applicative Effetti civilistici della rivalutazione Il saldo attivo di rivalutazione Riconoscimento fiscale dei nuovi valori Realizzo del bene nel periodo di osservazione Contribuenti in contabilità semplificata Criteri di valutazione Modalità di rivalutazione La fiscalità differita Calcoli di convenienza 572 INDICE NORMA, PRASSI E GIURISPRUDENZA 575 INDICE ANALITICO 579 INDICE INTERVENTI TGwebMAP CORRELATI Indice