La rivalutazione degli immobili. di Lelio Cacciapaglia

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1 La rivalutazione degli immobili delle imprese di Lelio Cacciapaglia 1

2 La finalità della rivalutazione Relazione di accompagnamento al D.L. 185/ Come per le precedenti disposizioni relative alla rivalutazione dei beni, la finalità che si intende perseguire è quella di consentire a tali soggetti l adeguamento ai valori effettivi della rappresentazione contabile dei beni immobili, senza rinunciare al carattere oneroso della rivalutazione ai fini del riconoscimento fiscale dei maggiori valori attribuiti ai beni. 2

3 Rivalutazione immobili D.L. 185/08 Art. 15 (c. da 16 a 23) Legge n. 342/00 Artt D.M. n. 162/01 D.M. n. 86/02 3

4 Solo CIVILISTICA Possibilità Affrancamento riserva Rivalutazione Immobili CIVILISTICO- FISCALE Possibilità Affrancamento riserva 4

5 Soggetti interessati Società di capitali Tuir Art. 73 Lett. a) e b) Società di persone Società cooperative Imprenditore Individuale Consumo personale o familiare dell imprenditore (comma 21) 5

6 NO soggetti IAS. che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio, possono.. 31/12/2007 Si IAS 31/12/2008 NO IAS 6

7 Un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Art. 36, c. 2, D.L. 4 /7/2006, n. 223 IMMOBILI NON RIVALUTABILI 1 Aree fabbricabili 2 Immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività d impresa (cosiddetti immobili merce ) Conta l iscrizione in bilancio 7

8 Categorie omogenee Immobili ammortizzabili Immobili non ammortizzabili Immobili strumentali per natura Immobili strumentali per destinazione Immobili patrimonio Terreni non edificabili 8

9 31/12/ /12/2008 Magazzino Imm.ne Ininterrotto possesso Leasing Proprietà Riscatto 9

10 Rivalutazione con soli effetti civili E gratuita Vantaggio Copertura Perdite Miglioramento indici BASILEA 2 10

11 I metodi di rivalutazione Rivalutazione sia dei costi storici sia dei fondi di ammortamento Rivalutazione dei soli costi storici Riduzione in tutto o in parte dei fondi di ammortamento Il valore attribuito ad ognuno degli immobili oggetto di rivalutazione, al netto degli ammortamenti, non può essere superiore al valore realizzabile nel mercato o al maggior valore che può essere fondatamente attribuito in base alla valutazione della capacità produttiva e della possibilità di utilizzazione economica nell impresa. E, peraltro, possibile far emergere in bilancio valori inferiori al predetto limite. 11

12 Metodo 1 Rivalutazione del cespite e del fondo (No effetti fiscali) Immobile a Diversi a Fondo ammortamento a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 Metodo 2 Rivalutazione del solo costo storico (No effetti fiscali) Immobile a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 Metodo 3 Riduzione del fondo di ammortamento (No effetti fiscali) Fondo ammortamento a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/

13 Metodo 1 Rivalutazione del cespite e del fondo Immobile a Diversi a a Fondo ammortamento Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 Valore rivalutato: Dati pre-rivalutazione Costo: Fondo: 300 Valore netto: /700= 1,43 Rivalutiamo Costo: x 1,43= 1.428,57 Fondo: 300x1,43= Valore netto: La durata del piano di ammortamento non cambia 13

14 Metodo 2 Rivalutazione del solo costo storico Immobile a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 Valore rivalutato: Dati pre-rivalutazione Costo: Fondo: 300 Valore netto: 700 Rivalutiamo Costo: Fondo: 300 Valore netto: 1000 Il piano di ammortamento si allunga 14

15 Valore rivalutato: Metodo 3 Riduzione fondo di ammortamento Fondo ammortamento a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 Dati pre-rivalutazione Costo: Fondo: 300 Valore netto: 700 Rivalutiamo Costo: Fondo: 0 Valore netto: 1000 Il piano di ammortamento si allunga 15

16 IL SALDO ATTIVO DIRIVALUTAZIONE Rivalutazione 100 Al netto delle imposte differite Saldo attivo 100 Principio contabile OIC 25 I.I. Imposte differite imputate direttamente a patrimonio netto. Le imposte differite relative a operazioni che hanno interessato direttamente il patrimonio netto, senza transitare da conto economico, sono contabilizzate nel fondo imposte differite tramite riduzione della posta di patrimonio netto creatasi a seguito dell operazione stessa. Tali fattispecie a titolo esemplificativo sono costituite da: - rivalutazione di beni iscritti nell attivo di stato patrimoniale a seguito di specifiche leggi; - riserve e fondi in sospensione di imposta; - conferimenti di aziende in regime di sospensione di imposta. Devo ragionevolmente ritenere che distribuirò la riserva 16

17 IL SALDO ATTIVO DIRIVALUTAZIONE Rivalutazione 100 Al netto delle imposte differite Saldo attivo 100 D i s Cap. Soc. socio Tassato t r i b u i s c o Tassata Ris. Riv. DL 185/08 società 17

18 EFFICACIA FISCALE DELLA RIVALUTAZIONE (Opzionale) L imposta sostitutiva per l efficacia fiscale Immobili ammortizzabili Immobili non ammortizzabili 7% 4% Emendamenti con riduzione in vista? 18

19 Pagamento imposte sostitutive per rilevanza fiscale Unica soluzione 3 rate Saldo unico Saldo Unico anno Saldo unico anno Saldo unico anno 2010 Mod. F24 Anche in compensazione Interessi 3% anno 19

20 EFFICACIA FISCALE DELLA RIVALUTAZIONE Decorrenza effetti.dal 5 esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita. Immobili Ammortizzabili Doppio binario Civilistico- fiscale Ossia Dal 1/1/2013 Unico Quadro RV Imposte anticipate 20

21 Metodo 1 Rivalutazione del cespite e del fondo (con effetti fiscali) Immobile a Diversi a Fondo ammortamento a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 a Debiti tributari (imposta sostitutiva) Metodo 2 Rivalutazione del solo costo storico (con effetti fiscali) Immobile a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 a Debiti tributari (imposta sostitutiva) Metodo 3 Riduzione del fondo di ammortamento (con effetti fiscali) Fondo ammortamento a Diversi a Riserva rivalutazione D.L. 185/2008 a Debiti tributari (imposta sostitutiva) 21

22 Rivalutazione immobili strumentali Circ. n. 1 del 19/1/2007 Scorporo Valore terreno Costosucui applicareil20% o 30% è al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate Il

23 Distribuisco riserva da rivalutazione con effetto fiscale Rivalutazione 100 Meno imposta sostitutiva 7% Saldo attivo 93 socio D i s t r i b u i s c o Cap. Soc. Ris. Riv. DL 185/08 Tassato (93) Tassata (93+7) = 100 società 23

24 Norma antielusiva In caso di: cessione a titolo oneroso; assegnazione ai soci; destinazione a finalità estranee all esercizio dell impresa; consumo personale o familiare dell imprenditore deibenirivalutatiindataanterioreaquelladiiniziodel 6 esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha riguardo al costo del bene prima della rivalutazione 24

25 Vendita cespite rivalutato Entro 5anni (rivalutazione) = (costo storico) x amm. 10% = (rivalutazione) x amm. 10% = 5 Cedo il cespite Costo fiscalmente ric = 90 e la sostitutiva pagata? Si scomputa dalle imposte dell anno? La norma nulla dispone 25

26 Assenza effetti fiscali Presenza effetti fiscali Possibilità vendita cespite 31/12/08 31/12/09 31/12/10 31/12/11 31/12/12 31/12/13 31/12/ Presenza cespite Mant cespite Mant cespite Mant. cespite Mant. cespite Mant. cespite Rivalutazione 26

27 L affrancamento della riserva Prescinde dall 0pzioneper il riconoscimento fiscale della rivalutazione Imposta sostitutiva dell Irpef, dell Ires, dell Irap e di eventuali addizionali 10% EFFETTI Distribuisco riserva socio società 27

28 Pagamento imposte sostitutive per rilevanza fiscale Unica soluzione 3 rate Saldo unico Saldo Unico anno Saldo unico anno Saldo unico anno 2010 Mod. F24 Anche in compensazione Interessi 3% anno 28