Fisco & Contabilità La guida pratica contabile

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1 Fisco & Contabilità La guida pratica contabile N Affitto d azienda: aspetti civilistici, contabili e fiscali A cura di Paola Sabatino Categoria: Imprese Sottocategoria: Varie L affitto d azienda si sostanzia in un contratto per mezzo del quale il concedente trasferisce all affittuario il godimento di un azienda, ossia il complesso di beni organizzati dall imprenditore per l esercizio dell impresa come previsto dall articolo 2555 del codice civile. Nel contratto di affitto d azienda, come precisato in premessa, il locatore trasferisce all affittuario il diritto al godimento dell azienda a fronte del pagamento di un canone periodico e, per un periodo di tempo limitato, costituendo, un diritto personale di godimento dell azienda da parte dell affittuario. La giurisprudenza ha chiarito che, per trattarsi di affitto d azienda, non è necessario che siano ceduti in godimento tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ma è sufficiente che lo siano alcuni, purché nel complesso di beni ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l attitudine all impresa. L affitto d azienda quindi, può avere a riferimento l unico complesso dei beni organizzato dall imprenditore, o un ramo d azienda. Il Codice civile non detta una disciplina articolata dell affitto di azienda, ma si limita a rinviare per mezzo dell art del Codice civile alla disciplina dell usufrutto di azienda, prevista dall articolo 2561 del Codice civile. 1

2 CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA Il contratto di affitto d azienda, presuppone la presenza di due soggetti, ovvero, il locatore e il conduttore. Il locatore, è il soggetto che cede al conduttore il godimento dell azienda, mentre il conduttore è colui che acquisisce il diritto di godimento, dietro corrispettivo, di un complesso aziendale di proprietà del locatore, nonché i poteri di gestione, subentrando nei rapporti e, assumendo l impegno a mantenere l integrità economica dell azienda. L azienda viene trasferita tramite un contratto, come previsto dall articolo 2556 del codice civile che dispone: i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento devono essere provati per iscritto. Il contratto, deve essere depositato presso il Registro delle Imprese entro trenta giorni a cura del notaio rogante o autenticante, salvo le disposizioni specifiche riguardanti i singoli beni. Una principale peculiarità del contratto di affitto d azienda è la successione a titolo universale dell affittuario nei rapporti giuridici facenti capo all affittante. Alla regola generale, della successione universale, prevista dall articolo 2558 del Codice civile, vengono altresì previste due deroghe, è stabilito infatti, che le parti, possono escludere espressamente il trasferimento di uno o più contratti e, viene riconosciuta inoltre, la possibilità di non trasferire contratti che hanno carattere personale. Il terzo contraente può recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste giusta causa. Per quel che concerne i rapporti di lavoro, l articolo 2112 del Codice civile, dispone che, in caso di trasferimento di azienda, compreso l affitto d azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario-affittuario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano. Si avrà quindi, nel caso di affitto d azienda, il subentro automatico dell affittuario nei contratti di lavoro, è fatto divieto stipulare un patto contrario. Con riferimento ai crediti che, il lavoratore aveva al momento del trasferimento, l affittante e l affittuario sono obbligati in solido. Il lavoratore, può comunque, consentire la liberazione del cedente delle obbligazioni derivanti dal rapporto di lavoro con le procedure di cui all articolo 410 e 411, del codice di procedura civile. Non è estesa invece, alcuna responsabilità in capo all affittuario per i debiti non pagati dal concedente, nel rispetto anche del principio di legalità di cui all articolo 3 del D.Lgs. 472/97. L affittuario, può però subire delle conseguenze o, pregiudizi derivanti da una possibile esecuzione forzata sui beni aziendali del concedente. ASPETTI CONTABILI Nel caso di affitto d azienda, dal punto di vista contabile, per prima cosa bisogna procedere alla redazione di un inventario iniziale, predisposto sia a valori contabili che a valori correnti, che possa identificare tutti gli elementi attivi e passivi 2

3 oggetto del contratto di affitto e stimare il valore del capitale economico dell azienda affittata in modo da poter determinare, al termine dell affitto il conguaglio in denaro, secondo quanto previsto dall art. 2561, comma 4, del Codice civile, a cui rimanda l art Al termine del contratto di affitto sarà poi necessario redigere un inventario finale, anche esso sia a valori contabili che a valori correnti, il primo con la finalità di determinare le rettifiche di fine affitto conseguenti le operazioni di gestione compiute dall affittuario in pendenza dell affitto, il secondo con lo scopo di determinare l eventuale conguaglio in denaro ai sensi dell art. 2561, comma 4 del Codice civile. Il summenzionato articolo dispone che: «la differenza tra le consistenze d inventario all inizio e al termine dell affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell affitto». Con la stipula del contratto di affitto, il locatore, mantiene nello Stato Patrimoniale iscritti tutti gli elementi patrimoniali attivi e passivi relativi all azienda concessa in affitto e, dovrà contabilizzare periodicamente i canoni di affitto e le relative quote di ammortamento per competenza economica. Le scritture contabili del locatore, saranno quindi le seguenti: Crediti vs affittuario a Diversi Canoni di affitto Erario c/iva Ammortamento Imm. Materiali a Fondo Ammort. Imm. Materiali Si dovrà successivamente confrontare l inventario iniziale con quello finale a valori contabili, per poter effettuare le rettifiche di fine affittanza. Le scritture contabili saranno le seguenti: Diversi a Diversi Fondo amm.to imm. Materiali Debiti Imm. Materiali Crediti 3

4 Per determinare l eventuale conguaglio in denaro, al termine dell affitto, occorre confrontare l inventario inziale e finale a valori correnti. Le scritture contabili saranno le seguenti: Crediti vs affitt. Per conguaglio a Diversi Sopravvenienza attiva Al contrario, l affittuario, dovrà contabilizzare tutte le operazioni di gestione della società. Le scritture contabili dell affittuario saranno quindi: Diversi a Debiti vs affittuario Canone di affitto Erario c/iva Acc.to al fondo reintegro valore a F.do reintegro valore imm Imm. Materiali materiali La contabilizzazione della rilevazione delle rettifiche di fine affittanza e il relativo conguaglio in denaro, sarà effettuata dall affittuario attraverso le seguenti scritture contabili: Diversi a Imm. Materiali F.do amm.to imm. Materiali a Crediti Debiti a Rettifiche di fine affittanza Diversi a Debiti vs locat. Per conguaglio Sopravvenienza passiva F.do reintegro imm.mat a utilizzo f.do reintegro imm.mat 4

5 ASPETTI FISCALI Ai fini impositivi il contratto d affitto d azienda è rilevante sia sotto l aspetto delle imposte indirette sia delle imposte dirette. In linea generale il contratto è soggetto ad IVA ad aliquota ordinaria, essendo un'operazione imponibile, in quanto, sono considerate prestazioni di servizi le "concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e simili" se effettuate verso corrispettivo. È opportuno precisare che, l affitto dell unica azienda da parte di un imprenditore individuale, non rientra tra le operazioni rilevanti ai fini IVA, in effetti il cedente si priva del requisito soggettivo che costituisce uno dei tre requisiti per l assoggettamento ad IVA, mentre, i canoni di locazione percepiti, rientrano tra i redditi diversi di cui all articolo 67, comma 1 lett. h) del TUIR e, pertanto, sono soggetti a IRPEF ma non a IRAP in quanto, non conseguiti per lo svolgimento di attività commerciali. Quanto alla determinazione di tali redditi, l articolo 71, comma 2 del TUIR, prevede che, gli stessi sono costituiti dalla differenza tra l ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione. È inoltre da precisare che, in tal caso l operazione di affitto di azienda è soggetta all imposta di registro in misura proporzionale, così come stabilito con la Circolare Ministeriale n. 26/1985. Se invece si tratta di una società di persone che concede in affitto non l unica azienda, mantiene, comunque, la qualifica di imprenditore e l operazione è imponibile ai fini IVA. Ne consegue che il canone percepito dal concedente nell'esercizio d'impresa, al pari di tutti i componenti reddituali rilevati nel corso del contratto di affitto, viene attratto nella disciplina propria del reddito d'impresa, sia ai fini delle imposte dirette che dell'irap. In questo caso, i canoni di locazione saranno fiscalmente rilevanti secondo il principio di competenza di cui agli articoli 56 e seguenti del DPR 917/86. Nel caso in cui, il soggetto che percepisce il canone di locazione è una società di capitali, il reddito percepito verrà determinato per competenza, secondo le disposizioni previste dagli articoli 83 e seguenti del TUIR. In dipendenza del contratto di affitto di azienda, l affittuario assume, la veste di imprenditore. Di conseguenza i proventi derivanti dalla gestione dell azienda, costituiranno per lo stesso reddito di impresa, così come si renderà deducibile il canone fissato per l affitto della stessa. 5

6 TRATTAMENTO BENI AMMORTIZZABILI L articolo 102 del TUIR al comma 8, prevede che per le aziende date in affitto o in usufrutto le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell affittuario. Le quote di ammortamento sono commisurate al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente e, sono deducibili fino a concorrenza del costo non ancora ammortizzato ovvero, se il concedente non ha tenuto regolarmente il registro dei beni ammortizzabili o altro libro o registro secondo le modalità di cui all'articolo 13 del Decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435, e dell'articolo 2, comma 1, del Decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1996, n. 695, considerando già dedotte, per il 50 per cento del loro ammontare, le quote relative al periodo di ammortamento già decorso. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano nei casi di deroga convenzionale alle norme dell'articolo 2561 del Codice civile, concernenti l'obbligo di conservazione dell'efficienza dei beni ammortizzabili. - Riproduzione riservata - 6