I Fabbricati Rurali Adempimenti di natura catastale

Transcript

1 I Fabbricati Rurali Adempimenti di natura catastale Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Varese 9 maggio 2011 Ufficio Direzione Provinciale Regionale di Varese Lombardia - I Fabbricati - Incontro rurali con le Organizzazioni Sindacali 1

2 Argomenti trattati La normativa vigente per l accatastamento dei Fabbricati Rurali: Il periodo antecedente alla entrata in vigore della Legge 133/1994 I Requisiti per il riconoscimento della ruralità Dal Catasto Edilizio Urbano al Catasto fabbricati Le modifiche intervenute dopo la legge 286/2006 Lo scenario attuale Il Decreto Legge 6 dicembre 2011 n 201 convertito nella Legge 22/12/2011 n 214 (c.d. Decreto Salva Italia) e le novità inerenti gli adempimenti per i Fabbricati Rurali Esame Casi particolari 2

3 Prima della Legge di riforma n 133/1994 I Fabbricati Rurali venivano allibrati al Catasto Terreni. Con qualità propriamente detta: FR ovvero con Porzioni Rurali. Senza rendita, in quanto già inclusi con riferimento agli oneri di manutenzione nel bilancio dell azienda agricola (RD). Privi di planimetria catastale. Le loro eventuali variazioni venivano effettuate con utilizzo Modello 26 ovvero Mod 6. 3

4 Le novità introdotte dalla Legge 133/1994 Con la conversione in Legge dell articolo 9 del Decreto Legge 30/12/1993 n 557, vengono individuati i requisiti che i fabbricati debbono avere per il riconoscimento del regime fiscale della ruralità. Gli stessi sono di tipo oggettivo, in relazione alle caratteristiche e alla consistenza aziendale, e di tipo soggettivo in relazione allo status delle persone coinvolte nella attività agricola ovvero alla natura dell'utilizzo degli immobili. Per gli immobili di tipo abitativo debbono essere soddisfatti tutti i requisiti (cfr. comma 3, articolo 9, D.L. 557/93). Per gli immobili di tipo strumentale debbono essere soddisfatti i requisiti oggettivi (cfr. comma 3-bis, articolo 9, D.L. 557/93). 4

5 Declaratoria dei requisiti 3.a) il fabbricato (ndr. abitativo) deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno ovvero dall affittuario o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l immobilie è asservito, semprechè si tratti di imprenditori agricoli iscritti nel registro delle imprese di cui all articolo 8 della Legge 29/12/93 n 580 o dai famigliari conviventi a carico o dai soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività agricola o coadiuvanti iscritti. 3.b) l immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui al punto precedente ovvero da altri dipendenti esercitanti attività agricola nell azienda a tempo indeterminato o per almeno 100 giornate annue. 3.c) il terreno a cui il fabbricato è asservito deve avere superficie di almeno mq., censito al CT con RA. Se terreno destinato a serra o funghicoltura o altra intensiva la superficie deve essere almeno di 3000 mq. 3.d) il volume di affari afferente le attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve essere superiore al 50 % del suo reddito complessivo, al netto dai trattamenti pensionistici corrisposti in relazione all'attività agricola svolta. 5

6 Ancora sui requisiti di ruralità Non sono suscettibili di alcun riconoscimento di ruralità gli immobili a destinazione abitativa iscritti in catasto in categoria A/1 (cd. Abitazioni signorili) ovvero in categoria A/8 (abitazioni in Ville). Non sono altresì suscettibili di riconoscimento di ruralità gli immobili a destinazione abitativa aventi caratteristiche di lusso ai sensi del regolamento D.M. 2 agosto 1969, adottato in attuazione della Legge 2 luglio 1949, n 408. Il comma 3-bis del d.l. 557/93 introduce altresì il criterio di riconoscimento di ruralità per i fabbricati rurali strumentali alle attività agricole di cui all'articolo 29 del DPR 917/86. Include altresì i fabbricati per custodia macchine e attrezzi agricoli, serre e per attività di agriturismo 6

7 Ancora sui requisiti di ruralità In caso di comproprietà o contitolarità nell'utilizzo dell'immobile oggetto di verifica dei requisiti i requisiti debbono valere in capo ad almeno uno dei soggetti contitolari. In caso di nuclei famigliari utilizzatori di detti immobili ovvero di più immobili i requisiti necessari, fatti salvi quelli già indicati al comma 3, si valutano considerando un massimo di 5 vani o comunque 80 mq. per abitante l'immobile con l'incremento di 1 vano o comunque 20 mq. per ulteriori abitanti in aggiunta al primo. Le consistenze fanno riferimento ai criteri di calcolo di cui ai regolamenti vigenti del Catasto Fabbricati. Non si considerano produttive di rendita catastale le costruzioni inutilizzate, fatti salvi i requisiti di cui al comma 3, il cui stato di inutilizzo deve risultare da apposita autocertificazione che attesti l'assenza dell'allacciamento alle reti dei servizi pubblici per erogazione energia elettrica, acqua e gas. I contratti di affitto debbono risultare debitamente registrati presso il competente Ufficio dell'agenzia delle Entrate. 7

8 Dal C. E. U. al Catasto Fabbricati In attuazione alla Legge di riforma è stato approvato il Decreto Ministeriale 2/01/1998 n 28, recante il cosiddetto Regolamento in materia di costituzione del Catasto Fabbricati e di produzione e adeguamento cartografia catastale. E' in vigore dal 11/03/1998 e ha stabilito in particolare che dopo il 1 luglio 2001 non era più consentita la presentazione al Catasto Terreni delle denunce di nuova costruzione e variazione semplificata delle costruzioni di tipo rurale mediante le previgenti modalità e modulistiche (cfr. Modelli 26 ovvero Modelli 6). Con tale regolamento vengono definite quindi nuove modalità di presentazione delle denunce (al Catasto Fabbricati) con le procedure informatiche di cui al D.M. 19/04/1994 n 701. Vengono anche introdotte le declaratorie dei cosiddetti fabbricati di modesta rilevanza come pure i fabbricati appartenenti alle categorie fittizie (articolo 3 del Regolamento D.M. 28/1998). 8

9 Dal C. E. U. al Catasto Fabbricati Con l introduzione del Catasto dei Fabbricati si verifica la coesistenza di due diverse tipologie di inventariazioni immobiliari recanti caratteristiche rurali, tuttora presente in banca dati. Il Catasto Terreni: limitatamente ai Fabbricati Rurali residuali propriamente detti e alle Porzioni Rurali, sempre residuali. Il Catasto dei Fabbricati: sarà comprensivo oltrechè degli immobili urbani, le aree urbane ed i lastrici solari altresì dei Fabbricati Rurali attuali o di nuova costruzione e le relative Porzioni Rurali. In base all'attuale previsione normativa al Catasto Terreni rimarranno esclusivamente le particelle destinate alla coltivazione del terreno e quindi aventi qualifica rurale, reddito dominicale e reddito agrario. 9

10 Il nuovo quadro normativo Art. 2 comma 37 Decreto Legge 262/06 Art. 23 comma 1 bis Decreto Legge 207/08 Art. 7 comma 2- bis-terquater Decreto Legge 70/2011 D.M. 14/09/2011 Art. 9 Decreto Legge 557/93 (Legge 133/94) D.M. 28/1998 D.P.R. 139/1998 Art. 13 comma 14- bis Decreto Legge 201/2011 Testo Coordinato articolo 9 Decreto Legge 557/93 Sentenza Cassazione 18565/09 Art. 29 comma 8 Decreto Legge 14/2011 (proroga ) Decreto Legge 16/

11 Sintesi contenuti singole norme Articolo 9 D.L. 557/93: Definisce nel quadro della riforma i requisiti per il riconoscimento della ruralità. D.M. 2/01/98 n 28: Regolamento per l'introduzione del Catasto Fabbricati con regole nuove di accatastamento. Individuazione di tipologie nuove di immobili. Art. 2 D.P.R. 139/98: Reca nuova stesura dell'articolo 9, comma 3 del Decreto Legge 557/93, con integrazioni alle tipologie di fabbricati interessati ed alle attività (cfr. all.). Art. 2 comma 37 D.L. 262/06: Introduce per i requisiti soggettivi il vincolo della iscrizione al registro delle imprese agricole. 11

12 Sintesi e contenuti singole norme Articolo 23 comma 1 - bis D.L. 207/2008: Convertito nella norma di cui Legge 27/02/2009 n 14. Prevede che ai sensi dello Statuto del contribuente, adottato con la Legge 212/2000 non si assoggettano alla imposta ICI i fabbricati recanti i requisiti di ruralità ai sensi della più volte citata norma ex. Art. 9 comma 3 del D.L. 557/93. Sentenza Corte di Cassazione n 18565/2009: Le sezioni unite della Suprema Corte hanno ritenuto determinante il mero accatastamento delle u.i. ai fini del riconoscimento dei requisiti. Tale accatastamento, secondo la pronuncia, che contrasta con il criterio sempre osservato di separazione del profilo catastale da quello prettamente fiscale, deve classificare le abitazioni in categoria A/6 (abitazioni di tipo rurale) e in D/10 (immobili strumentali) per dar luogo alla esenzione ICI. Art. 7 comma 2-bis, 2-ter, 2-quater D.L. 70/2011: Convertito nella Legge 12/07/2011, n 106. Introduce disposizioni semplificative anche in materia di riconoscimento dei requisiti di ruralità. Termine per le domande di variazione. D.M. 14/09/2011: Regolamento di attuazione della norma del punto precedente. 12

13 Sintesi e contenuti singole norme Articolo 13 comma 14-bis D.L. 201/2011: E' il decreto consolidamento conti pubblici, sviluppo ed equità. Convertito nella Legge 22/12/2011 n 214. Introduce l'imu e ripristina il logico criterio di separazione fra i profili catastali (modalità di accatastamento) e quelli fiscali. Le domande di variazione producono effetti indipendentemente dal classamento originario. Quindi non rileva per i fabbricati abitativi la attribuzione della categoria A/6 né la D/10 per i fabbricati strumentali qualora accatastati con altre categorie. E' prevista l'emanazione di specifico regolamento recante le modalità di inserimento degli atti catastali in presenza dei requisiti di ruralità, prescindendo dal classamento originario. I fabbricati rurali ancora presenti, salvo irrilevanza regolamentare, andranno accatastati entro il 30/11/12. Art. 29 comma 8 Legge 14/2012: E' il decreto di proroga che protrae ulteriormente il termine di presentazione delle domande di variazione. Decreto Legge 16/2012: E' la norma di semplificazione riguardante la materia tributaria, fiscale e di accertamento. 13

14 Sintesi e contenuti singole norme Testo Coordinato D.L. 557/93: E' il testo attuale della norma di riferimento che il riconoscimento dei requisiti di ruralità, che recepisce le modifiche più volte apportate dal Legislatore. Avendo detto testo di Legge recepito tutte le varie norme intervenute nel tempo, compresi vari commi contenuti nelle Leggi finanziarie, qui non citate per brevità, ad esso ci si deve ricondurre per la soluzione dei vari casi. Nel seguito si esaminano alcuni casi particolari oggetto di frequenti quesiti. 14

15 Casi Particolari e quesiti Alloggi rurali attualmente inutilizzati e privi degli impianti e allacci tecnologici: In questi casi, se la situazione assume carattere di stabilità, è necessario acquisire la certificazione comunale di inagibilità, a cui potrà fare seguito l'accatastamento in unità collabente. In caso di non riconoscimento dello stato di inagibilità ovvero per scelta dell'avente diritto nell'uso diverso dell'immobile è praticabile un tipo di destinazione diversa, sempre con caratteristica di stabilità, con relativo accatastamento. A titolo di mera esemplificazione: depositi, con l'obbligo di denunciare al catasto, nei termini di legge, le variazioni di stato dell'immobile suddetto volte al ripristino di altro stato o destinazione. 15

16 Casi Particolari e quesiti Caratteristiche delle abitazioni del proprietario e dei salariati: La norma chiarisce senza dubbio le caratteristiche che debbono avere le unità abitative dei soggetti in esame, specificando che: 1. non debbono comunque avere le caratteristiche di lusso a norma di legge e appartenere alle categorie proprie recanti peculiarità catastali di pregio e di lusso: A/1 o A/8 2. non debbono eccedere una certa consistenza in termini di vani e in termini di superficie. Il limite è imposto come è noto dal numero di persone che le abitano, soggetti citati e conviventi famigliari Può esistere la piscina in un fabbricato abitativo avente i requisiti di ruralità? Normalmente no, ma va tuttavia esaminato il contesto caso per caso ovviamente. 16

17 Casi Particolari e quesiti Gli immobili definiti Cascine: Viene frequentemente sollevato il problema delle Cascine, spesso ristrutturate, quando da un punto di vista oggettivo sono rimaste tali. La norma è chiara: per sussistere il riconoscimento del regime di ruralità debbono essere presenti tutti i requisiti relativamente ai fabbricati abitativi. Bastano invece quelli oggettivi per i fabbricati non abitativi ma strumentali. In situazioni complesse è quindi possibile un riconoscimento parziale dei requisiti, rilevato per talune porzioni del complesso della Cascina. Il tipo di accatastamento dovrà tenerne conto. Anche qui è necessario predisporre un tipo di accatastamento che rispecchi una situazione reale e avente caratteristiche di stabilità. 17

18 Casi Particolari e quesiti Immobili già denunciati in categoria C/2 C/6 C/7: Per le denunce al Catasto Edilizio di immobili aventi i requisiti di ruralità già eseguite vale quanto stabilito dalla norma ultima e dal regolamento del settembre E' data facoltà fino al 30 giugno 2012 presentare la domanda di variazione al catasto con la modulistica di cui al D.M. 14/09/2011. Con le ultime modifiche normative è stato ripristinato il doppio aspetto da considerare: quello catastale della destinazione e quello fiscale. Vale a dire che, secondo la norma più recente, possono rimanere tali categorie denunciate. 18

19 Casi Particolari e quesiti Il contesto dell'agriturismo: Con riferimento a specifica normativa, è stato chiarito che le attività di agriturismo rientrano ordinariamente fra quelle che possono avere i requisiti di ruralità. Va comunque distinto dall'agriturismo ciò che agriturismo non è. Se ad esempio vengono dati in normale locazione locali o camere all'interno del complesso agrituristico occorre separare tali vani o zone dal resto. Differenziando anche la denuncia al catasto. 19

20 Casi Particolari e quesiti Spacci alimentari e impianti particolari: I casi segnalati di spacci alimentari assumono similarità con quanto già detto. Sono situazioni che in linea generale non possono beneficiare del riconoscimento dei requisiti per la presenza di attività commerciali specifiche. Occorre quindi distinguere anche le diverse unità immobiliari che daranno luogo, a seconda delle caratteristiche, a immobili in categoria C/1 (negozi) ovvero in categoria D/8. Qualora la commercializzazione è riferita prevalentemente ai prodotti dell azienda agricola i fabbricati possono essere riconosciuti rurali e gli stessi sono qualificati con specifica annotazione. Gli impianti fotovoltaici ovvero quelli per la produzione del bio-gas di norma rientrano in categoria D/1, come chiarito dalla prassi dell'agenzia. Casi particolari che comunque sono afferenti alla semplice produzione di energia necessaria al funzionamento della attività agricola, anche in ottemperanza a specifica risoluzione della Agenzia delle Entrate, possono rientrare negli immobili denunciati al catasto in Categoria D/10. 20

21 L Azienda agricola Il contesto giuridico dell azienda agricola: L Azienda agricola e l attività dell imprenditore agricolo trovando la definizione nell articolo 2135 del Codice Civile. Il comma 1 definisce la figura dell imprenditore. Il comma 2 definisce il concetto di coltivazione del fondo. Il comma 3 le altre attività connesse. Norma del codice civile, contesto normativo tributario e disciplina camerale dell azienda costituiscono il quadro in cui collocare l Azienda agricola ai fini della corretta applicazione dei riconoscimenti dei requisiti di ruralità. 21

22 Ancora sull azienda agricola Il contesto giuridico dell azienda agricola e l imprenditore: La figura dell imprenditore può anche essere svolta in società, con immobili usufruiti da uno dei soci o amministratori di cui all articolo 2 del Decreto Legislativo 29/03/04 n 99. Per le verifiche di ruralità il requisito soggettivo deve essere sempre rispettato, ossia deve sempre esistere almeno sotto il profilo di fatto l imprenditore agricolo. Per un più specifico approfondimento si rimanda all art. 9, comma 3, del DL N. 557 del 1993, che indica ulteriori parametri di carattere soggettivo. 22