RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N.1 AL 30 GIUGNO 2014

Transcript

1 RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N.1 AL 30 GIUGNO 2014 Indice 1- Relazione degli Amministratori Gestione Immobiliare Mercato Immobiliare Composizione Patrimoniale Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Eventi successivi alla chiusura del periodo Situazione Patrimoniale Altre informazioni... 22

2 1- Relazione degli Amministratori Gestione Immobiliare Nel corso del primo semestre 2014, il valore di mercato degli immobili detenuti dal Fondo Europa Immobiliare 1, stimato dall esperto indipendente Jones Lang LaSalle, si è ulteriormente ridotto dello 0,9% su base semestrale (+0.5% rispetto al giugno 2013), ammontando complessivamente ad ,18. La variazione, evidenziata a parità di perimetro e quindi con l esclusione dal portafoglio di riferimento dell immobile di Saltsjobaden ceduto a febbraio 2014, è da imputare principalmente al perdurare di una situazione congiunturale difficile, soprattutto con riferimento al mercato immobiliare italiano. In Italia le riduzioni dei valori di mercato (-1,3% nel semestre), sono state determinate soprattutto dalle svalutazioni dell immobile di Roma, Loc. Casal del Marmo (-5,6%), oggetto di riqualificazione commerciale. Le riduzioni dei valori di mercato degli altri immobili italiani, soprattutto per quanto riguarda la Caserma dei Carabinieri di Sala Consilina (-8,1% la variazione su base semestrale), e l immobile logistico sito a Mora di Liscate, (-0,6%) sono riconducibili alla rarefazione delle transazioni immobiliari determinata dalla persistente situazione di restrizione del mercato del credito. Le valutazioni degli immobili esteri in portafoglio è in linea con quella di dicembre 2013 (-0,6%) ed è aumentata del 9% ca. rispetto alle valutazioni riscontrate nel mese di giugno In Olanda prosegue il trend negativo degli immobili ad uso ufficio determinato dal perdurare di uno stato di crisi del settore immobiliare in genere, e dalla competizione determinata dall effetto combinato di un offerta di immobili direzionali molto elevata e da un significativo calo sul fronte della domanda. Tuttavia, sia ad Almere che ad Amstelveen l esperto indipendente ha stimato il valore di mercato degli immobili in leggero aumento rispettivamente del 5,2% e del 7,3% su base semestrale. La valutazione del solo immobile di Almere è aumentata del 34,3% su base annua (Euro 6,7 Milioni ca) per effetto della rinegoziazione del contratto di locazione con l unico conduttore USG People, avvenuta a novembre In Germania si è assistito ad una generale contrazione dei canoni di mercato che ha determinato una riduzione del Valore di Mercato dell immobile di Gelsenkirchen del 7,8% (pari a Euro 2,8 Milioni). Nel Regno Unito la valutazione dell immobile di Croydon ha subito una flessione del 5,1% in valuta (pari a GBP 1,13 milioni) rispetto al valore di dicembre 2013, solo parzialmente compensata dall effetto del tasso di cambio (+4%). 2

3 In Svezia le valutazioni in valuta degli immobili sono aumentate dell 1% ca. su base semestrale. Tale variazione positiva è stata in parte assorbita da un generale apprezzamento dell euro verso le corone svedesi (+3,5%). I livelli di cambio adottati per la redazione della presente relazione sono stati pari a eur/gbp=0,8015 ed eur/sek=9,1762 (rispettivamente 0,8337 ed 8,8591 al 31 dicembre 2013). Nel periodo in esame, il rischio di oscillazione dei tassi di cambio è stato costantemente coperto dal Fondo per l intero ammontare dell esposizione attraverso operazioni di vendita a termine di valuta. Nel primo semestre del 2014 l attività della SGR è stata particolarmente intensa e si è rivolta nella gestione degli immobili detenuti in portafoglio Nello specifico, le più importanti azioni intraprese sono di seguito sintetizzate, con riferimento a ciascun immobile: Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) A seguito dello scarso interesse riscontrato sul mercato, la SGR ha esercitato l opzione per la vendita delle Caserme a Cogefer S.p.A., il venditore originario. La società ha iniziato un processo di due diligence tecnica propedeutica all acquisto riscontrando piccole difformità che, per l immobile di Rivoli, ne impediscono la vendita. La SGR si è pertanto prontamente attivata per la loro risoluzione. A seguito del reiterato rifiuto della controparte a concludere la compravendita di Sala Consilina, la SGR ha avviato un contenzioso volto ad ottenere, inter alia, l esecuzione giudiziale del contratto. Milano via Lope de Vega (RSA) in data 1 aprile 2014, la SGR ha proceduto alla risoluzione del contratto di locazione con il conduttore Residenze di via Lope de Vega Srl, stipulando contestualmente due distinte locazioni per tutti gli spazi dell immobile. In particolare: a) per la porzione di immobile adibita a RSA, è stato sottoscritto con Argento Vivo S.r.l. un contratto di locazione della durata di anni recante un canone pari ad annui, a regime dal quarto anno, e b) per la porzione di immobile adibita a centro dialisi, è stato sottoscritto con AV Progetto Salute S.r.l. un contratto di locazione della durata di anni recante un canone annuo di Milano Via Bisceglie (Italia) Nel corso del primo trimestre 2014 la SGR ha svolto alcuni piccoli interventi di manutenzione straordinaria. Mora di Liscate (Mi) La SGR ha concluso le opere di consolidamento strutturale conseguenti al sisma del 2012, ed ha eseguito alcuni interventi di manutenzione straordinaria con articolare riferimento all impermeabilizzazione di talune parti della copertura. Per il prossimo semestre, si sta valutando un intervento di ripristino di alcune parti ammalorate dei piazzali di manovra dei mezzi pesanti. 3

4 Si sono inoltre concluse le opere connesse all esproprio subito da parte di TEEM per la costruzione della nuova Tangenziale Esterna Est di Milano, che corre in adiacenza rispetto all immobile, ed in relazione ai quali le parti sono impegnate alla definizione conclusiva dell indennizzo. Levate (BG) in linea con la strategia definita per l immobile, nel corso del primo semestre la SGR ha avviato le procedure volte a selezionare un operatore al quale affidare le opere di riqualificazione del medesimo, il cui avvio è prevedibile nella seconda parte dell anno. Roma, Loc. Casal del Marmo proseguono, in coordinamento con il conduttore, le attività volte al rilancio dell ipermercato. La SGR ha affidato ad un operatore specializzato due incarichi, rispettivamente per la commercializzazione degli spazi da destinare ad esercizi di vicinato e per la gestione del centro risultante. Nelle more, prosegue la preparazione delle pratiche volte al rilascio di un autorizzazione per centro commerciale, nello spirito della transazione stipulata con Conad del Tirreno nel mese di ottobre Amstelveen (Olanda) L immobile è stato rilasciato dai conduttori Amlin e ABN Amro lo scorso dicembre L istituto ABN Amro ha espresso l interesse per condurre in locazione 117 posti auto per l intero 2013; la proprietà ha inoltre ricevuto una proposta di locazione temporanea per altri 100 posti auto per la durata di due mesi. Al termine del semestre la proprietà, di concerto con gli advisor nominati lo scorso semestre, ha iniziato a valutare una proposta di valorizzazione che interesserebbe l intero immobile (mq ca). Le analisi sono tuttora in corso. Croydon (Regno Unito) Per quanto riguarda l unità 5 si segnala che Punch Pub Co. Ltd ha avviato le procedure di amministrazione controllata. Pur continuando ad operare negli spazi di proprietà del Fondo, la SGR si sta attivando per la ricerca di nuovi conduttori in caso di rilascio degli spazi. Portafoglio Golden (Svezia) A Valbo proseguono le ricerche di un nuovo conduttore per l unità precedentemente locata a Trend&Design. Gelsenkirchen (Germania) Per tutto il semestre la SGR è stata impegnata nella riqualificazione degli ulteriori spazi che dovranno essere occupati dal principale conduttore VRR. Per quanto riguarda gli altri immobili siti in Italia e all estero non vi sono fatti rilevanti accaduti durante il periodo di riferimento della relazione. Si propone di seguito un aggiornamento sulla situazione del contenzioso per l operazione di Roma - Piazza dei Navigatori. 4

5 "Operazione immobiliare Piazza dei Navigatori. In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i Promittenti Venditori ), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio Piazza dei Navigatori (il Contratto Preliminare ), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nelle precedenti relazioni finanziarie. A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad ottenere (i) l accertamento dell inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, l accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi maturandi; (iii) l accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. (coassicuratore) (congiuntamente le Assicurazioni ) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. Si rimanda, per il dettaglio inerente all andamento del presente giudizio, a quanto indicato in merito nelle precedenti relazioni finanziarie. Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice sciogliendo la riserva di cui sopra ha rigettato (i) l istanza per l ottenimento di un ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta dalle Assicurazioni, nonché (ii) l istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio dedotta dai Promittenti Venditori e ha rinviato la causa all udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle conclusioni. Il Giudice ha respinto l istanza formulata dalle Assicurazioni in quanto essendo stata inibita l escussione della polizza fideiussoria per effetto del provvedimento del Tribunale di Roma emesso in data 15 luglio 2011 (di cui si è dato ampio conto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2011) non sussisterebbe l imminenza del pagamento e, conseguentemente, non vi sarebbe la necessità di tutelare il rilievo azionato dalle assicurazioni ex art c.c.. Alla luce del rinvio del giudizio all udienza del 23 settembre 2015, la società di gestione ha depositato, per conto del Fondo, un ricorso ex art. 186 quater c.p.c. avanti al Tribunale di Roma con cui ha domandato la condanna delle sole Assicurazioni al pagamento delle somme alle stesse richieste (Euro 25 milioni). Tale domanda fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) quelle derivanti dalle positive risultanze della consulenza tecnica d ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio di Stato in tema di agibilità, nonché (iii) l assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già 5

6 rigettata, di rinnovazione dell ATP è motivata dall esigenza di ottenere, nelle more della definizione del giudizio la cui conclusione è prevista indicativamente nel primo semestre del 2016, un titolo esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni. Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l istanza ex art. 186 quater c.p.c., confermando il rinvio della causa all udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno demandare alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull ammontare delle pretese creditorie. Procedure concordatarie * * * 1) Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si segnala che sono stati approvati ed omologati (nonostante il voto negativo della SGR con riferimento alla seconda procedura) i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti Edilizi S.r.l. ( IEI ) e Peschiera Edilizia S.r.l.. Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato per un importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato. Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura rivista dal Commissario Giudiziale dell 1%. Nell altro procedimento (Peschiera Edilizia S.r.l.), il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato nella misura di Euro , ossia pari alla quota parte della caparra corrisposta alla società Peschiera Edilizia S.r.l., oltre interessi, come precisato nella relazione del Commissario Giudiziale (il quale aveva riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata ex art bis c.c. del suddetto credito). Detto procedimento prevede il pagamento dei creditori chirografari nella misura rivista dal Commissario Giudiziale del 20,02% ovvero del 6,81% qualora il mutuo della Banca Popolare di Lodi (Euro ,88) non fosse soddisfatto da IEI né da SAPAM quale fideiussore. Il Liquidatore delle procedure concordatarie sopra indicate ha comunicato a Vegagest che è stata nominata come membro del comitato dei creditori il differimento del deposito del programma di liquidazione entro il termine che verrà fissato per il deposito del programma di liquidazione della Acqua Marcia Immobiliare S.r.l., anche al fine di verificare la possibilità di concertazione delle modalità e dei termini di liquidazione del complesso immobiliare unitario di P.zza dei Navigatori costituente per la presente procedura il principale asset ceduto ai creditori. Detta scelta é motivata, a detta del Liquidatore, dalla "(...) interdipendenza della presente procedura (ndr quella di Peschiera Edilizia) con quelle di concordato preventivo nn. 48/2012 e 53/2012 pendenti avanti a Codesto Tribunale rispettivamente aperte a carico delle società Acqua Marcia Immobiliare Srl e Investimenti Edilizi Italiani Srl". * * * 6

7 2) In ordine alla procedura concordataria della Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni ( SAPAM ), si segnala che i Commissari Giudiziali nella propria relazione ex art. 172 L.F. hanno riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato per un importo pari alla caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di pre-concordato. I Commissari Giudiziari, a fronte della richiesta della SGR, per conto del Fondo, di riconoscere un credito pari al doppio della caparra versata oltre interessi riconoscimento di un credito maggiore (Euro ,12) nonché munito del privilegio speciale ex art bis c.c., ritengono che, trattandosi di un credito in contenzioso, l importo debba essere quello previsto da SAPAM come fondo rischi, ossia Euro ,00. Quanto al privilegio il medesimo credito è stato riconosciuto dai Commissari Giudiziari chirografario in quanto esso è costituito dalla garanzia prestata da SAPAM per le obbligazioni assunte da varie società controllate per la realizzazione del complesso di piazza dei Navigatori a Roma. In data 14 aprile 2014 si è tenuta l adunanza dei creditori del concordato SAPAM la quale, dopo aver trattato questioni inerenti altri creditori, è stata differita prima al 10 giugno 2014 e, successivamente, al 16 luglio In tale adunanza il Giudice Delegato ha anteposto alla propria breve illustrazione dell'adunanza un "raccomandazione" a tutti i creditori sul fatto che gli accertamenti compiuti dal medesimo sulla "natura" del credito (come anche sul suo ammontare): (i) sono svolti a soli fini "concordatari", per determinare le maggioranze dei creditori votanti; (ii) non hanno natura giudiziale e non pregiudicando, in alcun modo, i diritti del creditore; (iii) tali diritti devono essere fatti valere dal creditore in un giudizio ordinario di cognizione nel contraddittorio con il debitore e con il commissario liquidatore della procedura (al fine di rendere opponibile a quest'ultimo le decisioni assunte dall'a.g.o. e modificare conseguentemente il riparto delle somme rivenienti dalla liquidazione concordataria). In data 20 maggio 2014 SAPAM ha depositato in cancelleria un aggiornamento del piano di concordato, prevedendo, ferma restando la natura liquidatoria della proposta concordataria, il pagamento dei creditori chirografari (essendo indicati maggiori importi, rispetto al Piano originario, per le spese in prededuzione, per i debiti verso i creditori privilegiati e verso quelli chirografari) nella misura del 7,4%. In relazione alla presentazione del predetto aggiornamento, il Tribunale di Roma, con decreto del 28 maggio 2014, constatato che mancava la prescritta nuova attestazione del perito, ha convocato SAPAM ai sensi dell art. 173, ult. comma, L.F. davanti al Collegio per l udienza del 19 giugno 2014, nonché ha differito l adunanza dei creditori al 16 luglio 2014 In data 25 giugno 2014 SAPAM ha depositato l attestazione al nuovo piano concordatario. Tale documento rettifica alcuni valori, indicando la previsione di soddisfazione dei creditori chirografari nella ridotta misura del 5,8%. In vista dell adunanza dei creditori del 16 luglio 2014, i Commissari Giudiziali hanno depositato la relazione ex art. 172 L.F. aggiornata unitamente all'elenco dei creditori; da quest ultimo documento risulta l'ammissione del credito del fondo Europa Immobiliare 1 (al chirografo) per l'ammontare pari al doppio della caparra oltre interessi (oltre 55 milioni di euro). 7

8 All adunanza del 16 luglio 2014, il Giudice Delegato ha ritenuto, con riferimento al credito del Fondo Europa Immobiliare 1, di dovere assumere una decisione in linea con quelle assunte in altri concordati collegati ammettendo, quindi, al voto la SGR per il solo importo pari alla caparra versata (maggiorata degli interessi di legge), per una cifra prossima ai 26 milioni di euro. La limitata ammissione non incide sull'accertamento del credito, in corso presso il Tribunale di Roma, né pregiudica le facoltà di Vegagest di esigere (in moneta concorsuale) quanto risulterà dovuto in esito a quei giudizi. * * * 3) In ordine al concordato Acqua Marcia Immobiliare S.r.l. ( AMI ) la relazione ex art. 172 L.F., predisposta dai Commissari Giudiziali ( CCGG ), ha evidenziato quanto segue: - il legale di AMI, avv. prof. Oberdan Tommaso Scozzafava ha comunicato ai CCGG la propria valutazione circa l esito del giudizio di merito sopra indicato ritenendo: (i) probabile la condanna in solido di AMI e delle controllate IEI e Peschiera Edilizia alla restituzione della somma di Euro ,00 oltre interessi; (ii) possibile l accoglimento della domanda di condanna formulata da Vegagest al pagamento del doppio della caparra. Per tale motivo il piano aggiornato da parte di AMI ha previsto un fondo rischi aumentato fino ad Euro 26,2 milioni tenuto conto dell obbligazione assunta da AMI anche in riferimento alle compravendite promesse dalle sue controllate IEI e Peschiera Edilizia. I CCGG ritengono che il credito vantato da Vegagest non vada appostata al chirografo ma al privilegio ex art bis c.c.; tale privilegio deve essere riconosciuto all importo versato a titolo di caparra in favore di AMI (che ha acquisito il ramo d azienda da parte di SAPAM originaria promittente venditrice) ossia Euro ,00 e non anche sull intera caparra versata (Euro 25 milioni) in quanto non sussistono i relativi presupposti di legge. A riguardo i CCGG ritengono che il preliminare, sottoscritto in data 29/07/2009 a rogito notaio G. Gasparrini di Milano (rep /14320) e, conseguentemente trascritto, non preveda alcun obbligo solidale di AMI per le obbligazione assunte dalle controllate. Tale obbligo solidale è infatti previsto solo al punto 3 del patto integrativo sottoscritto tra tutte le parti in pari data. Pertanto, vista la natura di privilegio speciale prevista dalla norma di cui all art bis c.c., preso atto che la domanda giudiziale di risoluzione proposta da Vegagest con atto di citazione notificato il 29/03/2011 è stata introdotta nei termini di cui all art bis c.c., lo stesso concludono i CCGG non può che riferirsi alle somme dovute, in forza del suddetto preliminare trascritto, in relazione al solo bene immobile di proprietà di AMI e nei limiti dell importo dalla stessa incassato a titolo di caparra. Posto quanto sopra, i CCGG hanno rammentato che l immobile oggetto del preliminare tra Vegagest ed AMI è oggetto di ipoteca in favore della Banca Etruria S.p.A., il cui credito residuo (quantificato nel piano aggiornato al 31 dicembre 2013 in Euro ,73), sembrerebbe superiore al valore dell'immobile; da ciò l elevata probabilità che Vegagest non possa giovarsi del privilegio speciale suddetto stante la possibile incapienza del ricavato della vendita del bene su cui ricade il privilegio speciale (con la conseguenza che l intero credito di Vegagest troverà posto nel chirografo). L adunanza dei creditori del concordata si è tenuta il 16 giugno 2014 a cui ha partecipato un procuratore del Fondo il quale ha chiesto chiarimenti in merito al quantum del credito privilegiato 8

9 (i.e. 5.8 milioni, invece del doppio di quella caparra di euro 10.6 milioni) e sul tema del mancato aggiornamento del fondo rischi per interessi privilegiati (ex art c.c.) che maturano sul debito privilegiato di Vegagest. I CCGG hanno replicato al primo punto rifacendosi al parere del Prof. Scozzava; sul secondo punto non hanno replicato. Quanto al rango del credito, il Giudice Delegato ha ritenuto, nella sostanza, preferibile che il tema della sussistenza del privilegio venga deciso da un corte di merito e, preso atto dell'opposizione della società e delle precedenti (invero non motivate) decisioni assunte in seno alle adunanze di Peschiera Edilizia e IEI, ha ritenuto di dover "coerentemente" ammettere al voto l'intero credito per caparra (26 milioni di euro) negando quindi il privilegio. Il voto della proposta potrà essere espresso entro 20 giorni decorrenti dall adunanza. La SGR, per conto del Fondo, sta valutando di agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio speciale afferente al credito in parola, valutando il complessivo scenario delle procedure concordatarie nell ottica della concreta possibilità di recupero del credito, fermo restando la possibilità, a valle del positivo esito del giudizio di merito, di escutere la fideiussione rilasciata, a suo tempo, dalle Assicurazioni. * * * In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la nota sentenza del Consiglio di Stato. Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall ordinamento giuridico, tra l altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una circostanza invece debitamente accertata). In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati di agibilità. La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest ultima che potrebbe consentire di considerare l iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la fondatezza di quanto sostenuto dalle ricorrenti. * * * 9

10 Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) In merito all immobile di Sala Consilina, la SGR per conto del Fondo ha notificato in data 5 febbraio 2014 a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a comparire avanti al Tribunale di Milano per ottenere: (i) in via principale, l accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti al pagamento del corrispettivo, pari ad Euro oltre IVA di legge oltre interessi a decorrere dal 12 febbraio 2012; (ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art c.c. previo pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai sensi dell'art c.c.. Alla prima udienza, tenutasi in data 26 maggio 2014, il giudice ha concesso i termini per il deposito delle memorie istruttorie; la discussione dei mezzi istruttori è stata rinviata all udienza del 15 ottobre Nel corso del primo semestre 2014 non si è ritenuto opportuno modificare l asset allocation strategica del Fondo, anche in considerazione del fatto che, nella fase di avvicinamento alla liquidazione, l attività della SGR si rivolge alla valorizzazione degli asset nell ottica della loro futura dismissione, mentre un eventuale investimento sarebbe valutato positivamente solo in caso di importanti benefici economici e coerenza temporale rispetto alla vita residua attesa dello strumento. Di seguito la composizione del portafoglio immobiliare alla data del 30 giugno 2014 suddivisa per tipologia immobiliare e per diversificazione geografica. Range di Asset Allocation Peso % Min % Max % Uffici 80,466, % 30% 50% Commerciale 61,775, % 20% 50% Logistica 34,300, % 5% 25% RSA 14,100, % 0% 15% Altro 32,938, % 5% 15% TOTALE 223,580, % Italia 97,700, % 30% 60% Regno Unito 26,038, % 10% 35% Germania 32,900, % 0% 20% Svezia 29,641, % 5% 15% Benelux 37,300, % 10% 30% Spagna e Portogallo % 0% 10% Francia e Altro % 0% 10% TOTALE 223,580, % 10

11 Di seguito si riporta lo schema della struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo alla data del presente relazione. Si segnala che alla data della presente relazione è tuttora in corso il processo di liquidazione del veicolo denominato Partnership House Unit Trust di diritto Jersey, determinato dalla cessione dell unico immobile di proprietà sito a Londra e ceduto lo scorso dicembre Cessioni e/o Acquisizioni Nel corso del primo trimestre 2014 il veicolo Golden Immobiliare AB, partecipato al 100% dal Fondo per il tramite di una rete di società in Jersey ed in Lussemburgo, ha ceduto la partecipazione totalitaria nel veicolo Golden Saltsjobaden AB proprietario del centro commerciale sito nell omonima località. Il corrispettivo per la cessione delle azioni è stato calcolato utilizzando un prezzo di valorizzazione dell immobile pari a Sek 160 milioni. Gli effetti giuridici ed economici della cessione si sono concretizzati il 28 febbraio

12 1.2 - Mercato Immobiliare Contesto Macroeconomico Nei primi mesi del 2014 si è ulteriormente consolidata la tendenza alla ripresa registrata dal Fondo Monetario Internazionale già sul finire dello scorso anno, e che si sta ora estendendo tra i paesi più industrializzati e le economie più mature. Parallelamente, si vanno allentando i vincoli fiscali introdotti durante la crisi, il settore bancario sta guadagnando forza grazie a massicce ricapitalizzazioni, e gli investitori internazionali appaiono più ottimisti rispetto alla sostenibilità dei debiti nazionali e dell eurozona nel suo complesso. Andamento dei Debiti Pubblici e delle Politiche Fiscali (% del PIL) Fonte: World Economic Outlook, Aprile 2014 Il Prodotto Interno Lordo (PIL) globale, secondo gli economisti del FMI, è previsto in crescita del 3,6% nel 2014, e del 3,9% l anno successivo. Sebbene la crescita rifletta un contributo significativo dei paesi emergenti (+4,9% e +5,3% nel biennio), è importante sottolineare il miglioramento della dinamica delle economie sviluppate, soprattutto quella degli Stati Uniti che potrebbero allinearsi al saggio del 3% nel 2015, comunemente ritenuto l obiettivo di crescita nominale di lungo termine. Andamento del Prodotto Interno Lordo (PIL), Variazione % a/a Fonte: World Economic Outlook, Aprile

13 Questi fattori, pur positivi, non possono tuttavia nascondere un quadro ancora disomogeneo, nel quale ad alcuni paesi in evidente ripresa (in Europa, Germania e Regno Unito su tutti, con una crescita del PIL 2014 prevista rispettivamente a +1,7% e +2,9%) se ne affiancano molti altri in difficoltà, tra cui l Italia (+0,6%), soprattutto per effetto del mancato sviluppo della domanda interna. Lo sviluppo economico, piuttosto che il solo rigore dei conti pubblici, sarà il leit motiv che caratterizzerà la dialettica e l azione dei policy makers europei nei prossimi mesi. In questo contesto, le banche centrali non faranno mancare il necessario supporto attraverso politiche monetarie espansive, tassi d interesse a livelli storicamente bassi ancora per alcuni anni, e creazione di liquidità a favore auspicabilmente del sistema produttivo, anche attraverso l adozione di strumenti non convenzionali, come recentemente dimostrato dalle decisioni della BCE, motivate in particolare dalla necessità di evitare l avvio di una deflazione nei paesi a crescita più stagnante. Probabilità di Recessione e Deflazione (%, Apr 14 vs Ott 13) Fonte: World Economic Outlook, Aprile 2014 Il ciclo economico che si è avviato non è tuttavia consolidato, e si rivela particolarmente sensibile ad ogni shock esogeno, soprattutto di matrice geopolitica come i casi dell Ucraina, dell Iran e della Libia, in grado di condizionare i prezzi delle commodities petrolifere, e conseguentemente avere potenzialmente un impatto sulla crescita dei paesi trainanti a più alto consumo energetico, in particolare la Cina. Il mercato immobiliare europeo Il primo trimestre del 2014 ha marcato un ulteriore crescita degli investimenti nel settore immobiliare europeo, che hanno raggiunto il livello di 38,9 miliardi (+21% rispetto al corrispondente trimestre del 2013). La contrazione rispetto al trimestre precedente ( 62,4 miliardi) è dovuta principalmente a fattori stagionali. I paesi che hanno catalizzato il maggior volume di investimenti sono stati il Regno Unito ( 12,4 miliardi, +5%) e la Germania ( 9,9 miliardi, +47%). 13

14 Volume di transazioni immobiliari in Europa ( mln) Fonte: CBRE Dopo un lungo periodo di scarsa attività, l interesse degli investitori si sta nuovamente focalizzando su mercati periferici, che hanno attratto un volume di investimenti più che doppio rispetto al primo trimestre 2013, come nel caso di Spagna (+130%) ed Irlanda (+179%). Pur se con variazioni meno brillanti, la crescita è stata importante anche in Italia (+16%, 720 milioni) ed in Francia (+37%, 3,5 miliardi), mentre delle variazioni negative si sono registrate in Belgio (-27%). Andamento delle transazioni immobiliari nei paesi periferici ( mln) Fonte: CBRE Gli investimenti del primo trimestre si sono principalmente rivolti ad asset con destinazione direzionale (uffici), che hanno raccolto circa metà del capitale investito (48% del totale e +37% a/a grazie in particolare alla crescita in Germania, Francia, Spagna e nei paesi nordici), mentre il segmento commerciale si è attestato al 25% (la quota più alta dal primo trimestre 2007) e l industriale all 11%. 14

15 Distribuzione degli investimenti nel primo trimestre 2013 (%) Fonte: CBRE Con riferimento al settore terziario i fondamentali, in termini di occupazione di spazi e di andamento dei canoni, sembrano confermare l impostazione positiva del mercato europeo. L indice paneuropeo misurato da CB Richard Ellis ha registrato una crescita del +0,3% q/q nel primo trimestre del 2014 (+0,7% la variazione su base annua), trainata dalla piazza londinese, nonostante i livelli dell occupazione siano in linea con quelli dei trimestri precedenti. Di conseguenza, il livello medio di sfitto registrato nel mercato europeo è diminuito marginalmente rispetto a fine 2013, portandosi all 11,3%, dato pur sempre maggiore rispetto a quello riscontrato 12 mesi prima. La disponibilità di spazi aumenta a Parigi, Milano, Amsterdam e Madrid, mentre cala a Londra, Francoforte e Dublino. Indice dei costi di occupazione (sx) e del Tasso di sfitto (dx) in Europa Fonte: CBRE Nel primo trimestre i rendimenti cd. prime (per asset di ottima qualità e localizzazione) hanno evidenziato una contrazione per tutti i segmenti del mercato, supportando quindi l ipotesi di ripresa del mercato fin qui illustrata. In media, la riduzione è stata di 24 punti base rispetto a 12 mesi fa. L effetto, particolarmente significativo in alcuni dei paesi maggiormente colpiti dalla crisi del mercato immobiliare Spagna in primis è destinato a proseguire in virtù della crescente domanda per asset caratterizzati da un livello di rischio più elevato e dalla maggior disponibilità di credito destinato all investimento immobiliare, con la significativa eccezione per il momento dell Italia. 15

16 Variazioni % dei canoni (sx) ed andamento dei rendimenti (dx) per settore Fonte: CBRE Il mercato immobiliare italiano Il volume totale investito nel primo trimestre dell anno è stato pari ad 720 milioni, in crescita del 16% rispetto al periodo corrispondente dello scorso esercizio. Le transazioni hanno riguardato in prevalenza portafogli immobiliari a reddito diversificati per settore ma con prevalenza nel retail e nella logistica, acquistati soprattutto da operatori esteri (48% del transato) a rendimenti che riflettono il re-pricing in atto nel mercato. Non sorprende, in questo senso, notare che la maggior parte dei venditori è anch essa di matrice istituzionale non domestica. I rendimenti offerti dalle principali asset class sono rimasti stabili nel semestre con l eccezione degli immobili direzionali di buona qualità in location secondarie, che hanno visto calare i rendimenti in media di 25 basis points. Gli uffici prime si collocano al di sotto del 5,5%, i centri commerciali al 6,25%, e gli high street shops intorno al 4,25%. Andamento delle transazioni immobiliari in Italia ( mln) Fonte: CBRE In merito alla distribuzione settoriale, nei primi tre mesi del 2013 il settore retail ha rappresentato la quota maggiore del volume investito pari al 44%, seguito dall industriale/logistico con il 27% e dal direzionale che ha rappresentato il 24% del volume totale. Rispetto al recente passato, si assiste ad 16

17 una ripresa degli investimenti in immobili cd. value added a discapito di quelli caratterizzati da un minor grado di rischio. Volume degli Investimenti Immobiliari in Italia, primo trimestre 2014 Fonte: CBRE Composizione Patrimoniale La composizione delle attività al 30 giugno 2014 è evidenziata dal grafico che segue: ALTRE ATTIVITÀ 11,04% POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ 0,25% IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 62,66% STRUMENTI FINANZIARI E PARTECIPAZIONI IN SOCIETA' IMMOBILIARI 26,04% 17

18 La voce "Partecipazioni" è rappresentativa delle partecipazioni di controllo nelle società localizzate a Jersey, funzionali alla detenzione degli investimenti immobiliari in Svezia, ed Olanda Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo Lo scorso semestre si è concluso il mandato triennale relativo all incarico di esperto indipendente (Cushman & Wakefield) iniziato nel La SGR ha pertanto attivato la procedura per l identificazione del soggetto a cui affidare l incarico per il prossimo triennio. I criteri di selezione adottati hanno preso in considerazione la presenza e la diffusione della società nelle piazze di interesse del Fondo (Italia, Svezia, Olanda, Germania e Regno Unito), il livello dei servizi offerti, il costo delle prestazioni nonché la presenza di eventuali conflitti d interesse con la SGR. al termine del procedimento, la SGR ha attribuito l incarico di esperto indipendente per il prossimo triennio all operatore Jones Lang Lasalle, un operatore internazionale di elevato standing. Il 18 marzo 2014 la linea di credito ipotecaria concessa da Banca Carige Italia Spa è stata modificata alle seguenti condizioni: - capitalizzazione degli interessi trimestrali al tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di 475 basis points; - massimale di utilizzo della linea pari a Euro ,06 in linea capitale e ad Euro per effetto della capitalizzazione degli interessi; - proroga per l utilizzo della linea sino al 31 dicembre 2017 in linea con l Utilizzo del Periodo di Grazia Eventi successivi alla chiusura del periodo Nel mese di luglio la SGR ha concesso un periodo di esclusiva di 30 giorni ad un investitore istituzionale estero che ha manifestato l interesse per l acquisto di un portafoglio di immobili del Fondo. Il processo di due diligence è in corso. 2 - Situazione Patrimoniale Alla data del 30 giugno 2014 il valore patrimoniale netto del Fondo ammonta complessivamente ad pari ad 1.559,557 per ciascuna delle quote in cui è diviso. Ciò rappresenta una diminuzione dell 1% ca. rispetto al dato del 31 dicembre 2013, che era pari a Euro 1.575,018. Dall inizio dell operatività del Fondo, la performance realizzata (misurata in termini di tasso interno di rendimento) è pari al 2,66%. Tale risultato negativo è da imputare alle minusvalenze non realizzate relative agli immobili in portafoglio. Si precisa che il Fondo dall anno di inizio dell attività ha distribuito proventi per un totale di 438 per ogni quota. 18

19 L'importo di relativo alla liquidità disponibile corrisponde per ai saldi dei conti correnti aperti presso banche estere tedesche ai fini della gestione degli immobili detenuti dal fondo in modo diretto, per al controvalore in euro dei conti multicurrency e per al conto ordinario aperti presso la banca depositaria Istituto Centrale Banche Popolari Italiane. L'importo di relativo alla liquidità impegnata corrisponde al controvalore in euro di operazioni di divisa a termine di copertura sulla Sterlina Inglese e sulla Corona Svedese, tutte con scadenza 24 luglio 2014, la cui contropartita si rileva nella voce della liquidità da ricevere. Alla data del 30 giugno 2014, il complesso dei finanziamenti concessi al Fondo Europa Immobiliare N.1 ammontava ad di cui erogati dalla Banca Carige ed da ING Real Estate Finance. L importo degli oneri finanziari del primo semestre e di diretta pertinenza del Fondo è stato pari a di cui per ING Real Estate Finance, per Banca Carige Italia Spa. La leva finanziaria è pari al 31,76% dell investimento tipico del fondo. Il Fondo è esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio cambio della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta. Si precisa che dallo scorso dicembre l esposizione in cambi del Fondo si è progressivamente ridotta per effetto delle compravendite degli immobili siti a Londra (UK) ed a Saltsjobaden (SW) e questo ha comportato una revisione degli importi nominali coperti. Nel corso del primo semestre 2014 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto un risultato per cassa positivo pari ad 4,1 milioni ca. di cui 3,8 milioni ascrivibili alle coperture verso la sterlina inglese ed 230 mila ca per le coperture verso le corone svedesi. Alla conclusione del semestre, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di 36 mila. Si riporta di seguito la Situazione Patrimoniale del periodo chiuso al 30 giugno 2014, come confronto viene rappresentata la Situazione Patrimoniale del Fondo al 31 dicembre

20 A T T I V I T À Situazione al 30/06/2014 Valore complessivo In percentuale dell'attivo Situazione a fine esercizio precedente Valore complessivo In percentuale dell'attivo A. STRUMENTI FINANZIARI , ,10 Strumenti finanziari non quotati , ,10 A1. Partecipazioni di controllo , ,10 A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI , ,64 B1. Immobili dati in locazione , ,64 B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione C2. Altri D. DEPOSITI BANCARI D1. A vista D2. Altri E. ALTRI BENI F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÀ , ,92 F1. Liquidità disponibile , ,92 F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare , ,35 F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare ( ) -22,31 ( ) -26,35 G. ALTRE ATTIVITÀ , ,34 G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi , ,13 G3. Risparmio di imposta G4. Altre , ,20 TOTALE ATTIVITÀ , ,00 20

21 PASSIVITÀ E NETTO Situazione al 30/06/2014 Situazione a fine esercizio precedente H. FINANZIAMENTI RICEVUTI H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate H3. Altri I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÀ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre TOTALE PASSIVITÀ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero delle quote in circolazione Valore unitario delle quote 1.559, ,018 21

22 3 - Altre informazioni Di seguito si riportano le tabelle con le informazioni relative ai beni immobili detenuti dal Fondo: 1. Valore di stima dell Esperto Indipendente Jones Lang LaSalle al 30 giugno 2014; 2. Elenco dei beni immobili e diritti immobiliari detenuti dal fondo al 30 giugno 2014; 3. Elenco delle partecipazioni detenute dal fondo al 30 giugno 2014; 4. Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo. 1. Valore di mercato dei beni immobili detenuti dal Fondo Valore al Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente Superficie lorda Numero PIEMONTE 1 Caserma di Rivoli, Torino Caserma LOMBARDIA 2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica Liscate - Mora di Liscate (MI) S.P. Cerca, 39 Logistica Milano - Via Bisceglie, Terziario Milano- Via Lope de Vega Residenza Sanitaria Assistenziale LAZIO 6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 Centro commerciale CAMPANIA 7 Caserma di Sala Consilina, Salerno Caserma INGHILTERRA 8 Croydon Colonnades Leisure Park Purley Way Cro 4rj Leisure Park GERMANIA 9 Gelsenkirchen, Bahnhofstrasse Terziario TOTALI

23 2. Elenco dei beni immobili e dei diritti immobiliari detenuti dal Fondo Numero PIEMONTE Canone per m2 Tipo Contratto Scadenza contratto Locatario 1 Caserma di Rivoli, Torino Caserma ,97 Locazione immobiliare 31/03/23 Ente Pubblico ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa LOMBARDIA 2 Levate (BG) - Via Dossi Logistica Locazione immobiliare Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa 3 Liscate - Mora di Liscate S.P. Cerca, 39 Logistica ,71 Locazione immobiliare 31/08/18 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa 4 Milano - Via Bisceglie, Terziario ,87 Locazione immobiliare 31/07/17 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa 5 Milano- Via Lope de Vega Residenza Sanitaria Assistenziale ,57 Locazione immobiliare 28/06/17 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa LAZIO 6 Casal del Marmo, Roma Via Arola, 55 Centro commerciale ,61 Locazione immobiliare 05/10/18 Commerciale ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa CAMPANIA 7 Caserma di Sala Consilina Caserma ,29 Locazione immobiliare 30/11/15 Ente pubblico ,00 Ipoteca di I grado CA.RI.GE. Italia Spa INGHILTERRA 8 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,54 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale ,00 Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,49 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,84 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,14 Locazione immobiliare 06/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,46 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,53 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,93 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale Croydon Colonnades leisure Park Purley way Cro Leisure 4rj Park ,89 Locazione immobiliare 05/12/24 Commerciale GERMANIA Descrizione e ubicazione Destinazione d'uso prevalente Anno di costruzione Superficie lorda 10 Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale ,83 Locazione immobiliare 31/01/18 Commerciale ,00 Ipoteca ING Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale ,45 Locazione immobiliare 31/03/24 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale ,00 Locazione immobiliare 31/08/23 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale ,64 Locazione immobiliare 31/12/16 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale Locazione immobiliare 31/12/14 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Commerciale ,09 Locazione immobiliare 31/12/23 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,01 Locazione immobiliare 31/10/15 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,41 Locazione immobiliare 30/04/15 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,00 Locazione immobiliare 31/12/15 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,63 Locazione immobiliare 31/08/17 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,19 Locazione immobiliare 31/05/20 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,30 Locazione immobiliare 31/12/23 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,61 Locazione immobiliare 31/12/30 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Spazi espositivi ,00 Locazione immobiliare 23/01/15 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,80 Locazione immobiliare 31/12/30 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,64 Locazione immobiliare 31/05/20 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,24 Locazione immobiliare 31/12/30 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,62 Locazione immobiliare 31/08/17 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,00 Locazione immobiliare 00/01/00 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,96 Locazione immobiliare 31/12/16 Commerciale Gelsenkirchen, Banhofstrasse Posti auto esterni ,80 Locazione immobiliare 30/06/18 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario ,32 Locazione immobiliare 31/12/17 Terziario Gelsenkirchen, Banhofstrasse Archivi Unità non locata Gelsenkirchen, Banhofstrasse Terziario Unità non locata Unità non locata Redditività dei beni locati Costo Ipoteche TOTALI , ,00 Ulteriori informazioni

24 3. Elenco delle partecipazioni detenute dal Fondo Titoli nel portafoglio del fondo 1) titoli di capitale con diritto di voto Quantità % del totale titoli emessi Costo di acquisto Valore alla data del rendiconto Valore alla data del rend. prec. Partnership House Unit Trust , , ,26 Europa Immobiliare n.1 Jersey , , ,48 Finance PHUT Ltd Holding Ltd , , ,46 CDM IMMOBILIARE SRL a socio 2) unico titoli di capitale senza diritto di voto 3) obbligazioni convertibili in azioni dello stesso emittente 4) obbligazioni cum warrant su azioni dello stesso emittente 5) altri strumenti finanziari , , ,35

25 4. Prospetto dei cespiti disinvestiti dal Fondo Cespiti disinvestiti Superficie Data Acquisto Costo di acquisto Ultima valutazione (1) Data Realizzo Ricavo di vendita (2) Proventi generati (3) Oneri sostenuti (4) Risultato dell'investimento Via Cardano, 10 - Milano /06/ /12/ Via Veneziani, 56 - Roma /06/ /12/ Koblenz - Germania /12/ /09/ MGMF Limburg - Belgio /06/ /07/ Tulip Property III B.V. - Olanda /06/ /10/ Londra (Partnership House Unit Trust) /05/ /12/ Golden Saltsjobaden AB /07/ /02/ Totale al (1) - valore desunto dalla stima degli Esperti indipendenti fornita in sede di ultima valutazione semestrale prima della vendita (2) - per MGMF Limburg e per Eindhoven il ricavo indicato rappresenta il flusso finanziario derivante dalla rimborso di capitale da Phut Holding LTD e Europa Immobiliare Jersey Finance conseguente alla vendita dell'immobile. Nel caso di Londra l'importo rappresenta il flusso finanziario netto incassato dal Trust (al netto degli oneri di intermediazione, gli oneri legali e le spese per chiusura del finanziamento). (3) - proventi generati dalle locazioni e dal recupero di costi sostenuti sull'immobile e riaddebitati sull'acquirente. 'Nel caso di MGMF Limburg, Tulip Property III B.V. e Golden Saltsjobaden AB l'importo rappresenta il flusso finanziario corrisposto dalla società a Lemu S.A. a titolo di interessi intercompany e di dividendi maturati. Nel caso di Londra l'importo rappresenta la somma dei dividendi corrisposti dal Trust al Fondo ed a Phut Holding dall'acquisto ed il valore stimato al per la liquidazione del Trust. (4) - oneri sostenuti per la gestione dell'immobile. Nel caso di MGMF Limburg, Tulip Property II B.V. e Londra gli oneri gestionali sono stati sostenuti direttamente dai veicoli e non dal Fondo. dai veicoli e non dal Fondo. 25