QUESITI SU NUOVE PROCEDURE PREVISTE DALLA LEGGE DI STABILITÀ 2016 ( estratti dal forum

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1 QUESITI SU NUOVE PROCEDURE PREVISTE DALLA LEGGE DI STABILITÀ 2016 ( estratti dal forum ) 1) Esistono scadenze per presentare le Dichiarazioni di Variazione rese ai sensi dell'art. 1 comma 22, della Legge n. 208/2015? R. Volendo usufruire delle agevolazioni fiscali dal 1 gennaio dell'anno in corso, le Pratiche dovranno essere presentate entro il prossimo 15 giugno. 2) Cosa accade se l'ufficio non registra le Denunce presentate entro il termine utile del 15 giugno 2016? R. Nulla perché l'importante è che le Pratiche siano presentate entro quel termine, infatti la Circolare 2/2016 chiarisce che "Trattasi... di una disposizione che, con riguardo all'imposta municipale propria,... anticipa al 1 gennaio 2016, gli effetti fiscali delle variazioni catastali,... per la rideterminazione della rendita catastale delle unità immobiliari già censite..., laddove presentate in catasto entro il 15 giugno 2016, ancorché registrate in banca dati in data successiva al predetto termine". E importante che la pratica risulti formalmente corretta perché qualora la denuncia fosse sospesa ed inserita in banca dati in seguito ad un invio successivo al 15 giugno 2016, essa avrà effetto fiscale a partire dal momento della sua effettiva registrazione. 3) Le planimetrie catastali devono essere ripresentate? R. Si, la procedura in caso contrario non supera il controllo formale. 4) La Circolare 6/2012, che regolamenta i metodi di stima catastale - secondo quanto disposto dal R.D. 652/1939 e successive modificazioni, ha ancora ragione d'essere? R. Si, ad esclusione (secondo quanto riportato nella Circolare 2) del paragrafo 3 che tratta "le componenti immobiliari oggetto di stima catastale". Secondo lo scrivente si ritiene però che anche le indicazioni descritte nel paragrafo successivo, dal titolo "l'approccio reddituale nel procedimento diretto di determinazione della rendita catastale", siano in contrasto con le nuove linee guida. Ritenere, infatti, che una rendita catastale determinata sulla base del più probabile canone di locazione sia equivalente a quella definita dalla nuova metodologia di calcolo, prevista dalla legge di stabilità che "spoglia" letteralmente l'immobile degli elementi -tipicamente di natura impiantistica- (ma non solo), è semplicemente paradossale. Nella prima situazione, infatti, siamo di fronte ad una realtà strutturata che permette all'azienda che utilizza l'immobile di sfruttare appieno le potenzialità offerte dall'unita nel suo complesso, mentre nel secondo caso abbiamo a che fare con uno "scheletro" che se immesso nel mercato delle locazioni sarebbe, per forza di cose, da implementare per adeguarlo alle specifiche esigenze del suo utilizzatore finale. Mantiene la ragion d essere comunque per le Dichiarazioni Docfa (sebbene eventualmente in sanzione per ritardata presentazione) nelle quali è da indicare una data di ultimazione dei lavori pari o antecedente al ) Come si individuano le componenti immobiliari da prendere in considerazione nella stima catastale? R. In linea di principio, devono essere esclusi dalla stima tutti gli elementi che sono funzionali al sistema produttivo. Considerata la particolarità dell'innovazione non esiste un elenco esaustivo, in ogni caso tra essi troviamo: caldaie, camere di combustione,

2 turbine, inverter e pannelli fotovoltaici (ad eccezione di quelli integrati nella struttura e costituenti copertura o pareti di costruzioni), ecc. E' evidente che l'articolo 1, comma 21, della Legge di stabilità, non si configura come norma di interpretazione autentica dell'art. 10 del R.D. 652/1939 e successive modificazioni, ed esplica pertanto i suoi effetti solo a partire dal 1 gennaio di quest'anno. 6) Nel caso di un'unità immobiliare che identifica esclusivamente un impianto fotovoltaico (categoria D1), i cui pannelli non sono integrati sulla copertura o nelle pareti e possono, pertanto, essere smontati senza rendere inutilizzabile la struttura alla quale sono connessi, come ci si deve comportare? R. Dal punto di vista tecnico si tratterebbe di azzerare definitivamente la rendita catastale, ma ciò non è tollerato. Analisi dettagliate del costo medio di un impianto FV hanno dimostrato, infatti, che pur eliminando le diverse componenti che costituiscono l'unità immobiliare, permane una percentuale variabile dal 7 al 16% del costo iniziale: la sua incidenza dipende dalla tipologia costruttiva e dalla potenza dell'impianto. Nella riunione con i Funzionari dell AdE di Padova avuta il è stato indicato un valore copertura medio pari a 8-12 /mq. In funzione anche dell estensione della copertura (ex lastrico solare). 7) Nei casi in cui gli impianti che si intendono scorporare dalla valutazione estimativa fossero rappresentati anche nella mappa del Catasto Terreni, come ci si deve regolare? R. Si ritiene che, in questa occasione, non sia catastalmente rilevante la corrispondenza grafica tra le due banche dati (Terreni e Fabbricati), tenuto conto della straordinarietà della norma che si ricorda ha una rilevanza di natura esclusivamente fiscale. 9) La nuova procedura di riduzione della rendita catastale, prevista dalla Legge di stabilità, può essere estesa anche alle unità immobiliari urbane che appartengono ai Gruppi denominati "ordinari"? R. No, per determinare la rendita catastale di quel tipo di unità immobiliari si segue un procedimento che si basa sulle tariffe e quindi tali immobili sono esclusi dalla normativa in oggetto. 10) In caso di valutazione errata nella Denuncia presentata in precedenza, che ha comportato l'attribuzione di una rendita catastale superiore rispetto a quella effettiva, si può sistemare il tutto mediante un'unica Variazione? R. L'iter normale prevede che si proceda con un'istanza in autotutela, per correggere i Valori errati a suo tempo attribuiti (se ne ricorrono le motivazioni previste dalle norme vigenti), ed in seguito si presenti una Denuncia ai sensi della Legge di stabilità, così come indicato dalla Circolare, per scorporare gli elementi impiantistici. Nella riunione con i Funzionari dell AdE di Padova è stato precisato che, considerata l imminente scadenza dei termini di presentazione, per usufruire dal 1 gennaio dell'anno in corso dei benefici fiscali, non ci sarebbero i tempi tecnici necessari all evasione dell istanza, ed è pertanto opportuno presentare una Denuncia di Variazione Docfa modificando i valori e/o le consistenze errate. Operazione che andrà effettuata prima di presentare la denuncia relativa allo scorporo delle componenti impiantistiche, ai sensi dell'articolo 1 della Legge Finanziaria.

3 11) Tra le componenti che costituiscono l'unità immobiliare urbana, troviamo il "suolo": cosa è cambiato rispetto a prima? R. Nulla! Il "suolo" è una componente estimativa dell'immobile che può essere più o meno urbanizzata e di ciò, quando ne determiniamo il Valore, dobbiamo necessariamente tenerne conto, oltre chiaramente al contesto mercantile della zona in cui è situato. In alcune realtà provinciali le Agenzie, in accordo con gli Ordini professionali, hanno predisposto dei prontuari per indicare dei Valori di riferimento; per tutti gli altri casi si dovrà procedere con una valutazione allo stato odierno e riportare il Valore stimato a metro quadrato, alla seconda epoca censuaria (anni 1988/89). 12) Cosa intende il legislatore per "costruzioni"? R. Si tratta di tutte quelle opere edili aventi i caratteri di solidità, stabilità, consistenza volumetrica, nonché della immobilizzazione al suolo, realizzata mediante qualunque mezzo di unione, e ciò indipendentemente dal materiale con cui tali opere sono realizzate. 13) Esiste un elenco dettagliato ed esaustivo che comprenda tutti gli elementi accessori ed impiantistici, che si possono scorporare dalla valutazione a fini catastali? R. No, considerata la molteplicità delle casistiche riscontrabili nei vari processi produttivi, è praticamente impensabile che qualcuno lo predisponga. 14) Nella Circolare si parla di "ordinaria apprezzabilità": a cosa ci si riferisce? R. La stima catastale, in definitiva, deve essere limitata alla condizione di "ordinaria apprezzabilità" sul mercato delle componenti impiantistiche, senza quindi prendere in considerazione un eventuale sovradimensionamento delle stesse, non rispondente alle ordinarie esigenze di una pluralità di eventuali utilizzatori. Il che significa, per esempio, che un immobile provvisto di ascensore avrà la medesima rendita catastale di uno similare ubicato nella stessa zona, anche se quest'ultimo è dotato di "1+n" ascensori. 15) Cosa accade per coloro che non si avvalgono dell'opportunità offerta, per rideterminare la rendita catastale, presentando la dichiarazione successivamente alla data del 15 giugno 2016? R. Non essendo specificato diversamente nella norma, gli effetti fiscali delle variazioni catastali presentate successivamente al 15 giugno 2016 dovrebbero avere efficacia dalla data di registrazione dei documenti prodotti. Ma: Il comma 24 dell'art. 1 della Legge di Stabilità 2016 stabilisce che entro il l AdE comunichi al MEF, per ciascuna unità immobiliare, i dati relativi alle rendite proposte ridefinite in forza al comma 22 e presentate entro il oltre alle rendite già risultanti al 1 gennaio 2016, in modo tale che entro il detto Ministero in concerto con il MI e con apposita metodologia emani il decreto per ripartire il contributo annuo di 155 milioni di euro attribuito ai Comuni a titolo di compensazione del minor gettito per l anno I dati raccolti ed utilizzati per la ripartizione del contributo ai Comuni saranno quindi solo ed esclusivamente quelli, per quanto riguarda la ridefinizione della rendita, relativi

4 alle denunce inviate entro il , e non quelli relativi ad eventuali invii effettuati successivamente ad tale data ed entro il Questi ultimi saranno invece considerati per il riparto del contributo relativo all anno I contribuenti quindi non potranno utilizzare per il saldo IMU/TASI 2016 le rendite ridefinite conseguenti un invio effettuato all AdE successivamente al poiché il conseguente minor gettito al Comune non verrebbe compensato dal contributo statale. Ad oggi, pertanto, si può affermare che i positivi effetti fiscali di Denuncia di Variazione per la ridefinizione della rendita catastale ai sensi dell art. 1 comma 22 della L. n 208/2015 inoltrata all AdE dopo la scadenza del , saranno efficaci solo ed esclusivamente a partire dal 1 Gennaio ) Quale utilità pratica ha l'individuazione di una sotto articolazione delle categorie catastali per i gruppi D e E, relativamente alle destinazioni d'uso? R. Si tratta di un'implementazione della banca dati che consentirà all'agenzia di avere una panoramica più dettagliata della composizione del patrimonio edilizio esistente, soprattutto per le unità immobiliari urbane appartenenti ai gruppi delle unità speciali e particolari. 17) Per le centrali a biogas, come bisogna inquadrare le componenti dell'unità immobiliare alla luce dell'articolo 1, comma 21, della Legge 208/15? R. Anche in questo caso ci vengono in aiuto i chiarimenti di cui alla nota prot. n del , che al punto 1.4 invitano ad individuare le caratteristiche tipologiche e costruttive di tali strutture. 18) I silos, quando devono essere considerati, a partire da quest'anno, elementi da scomputare nella stima diretta di un'unità immobiliare? R. Quando fanno parte del processo produttivo e non dello stoccaggio, per qualunque tipo di materia essi siano utilizzati. 19) È sempre conveniente l'attività di sbullonamento, nei casi in cui l'immobile disponga di elementi che rientrano in tale fattispecie? R. E' evidente che lo scorporo di macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo con una bassa incidenza economica rispetto al Valore complessivo dell'immobile (tipo carri ponte, trasformatori elettrici, ecc.) determina una diminuzione irrisoria della rendita catastale agli atti, per cui la scelta di procedere alla presentazione di una denuncia di variazione ai sensi della nuova normativa, sarà inevitabilmente legata ad una valutazione sui costi/benefici; fermo restando i rischi di una revisione della stima da parte dell'agenzia. 20) Come possiamo individuare, in maniera oggettiva, se i pannelli fotovoltaici sono integrati nella struttura dell'edificio, per considerarli nella valutazione estimativa? R. La norma richiama l'articolo 2 comma 1 lettera B3 del D.M. 19/02/2007, con riferimento alle tipologie n. 2, 3 e 8 di cui all'allegato 3.

5 estratto dell'allegato 3 Tipologia specifica 2: Pensiline, pergole e tettoie in cui la struttura di copertura sia costituita dai moduli fotovoltaici e dai relativi sistemi di supporto. Tipologia specifica 3: Porzioni della copertura di edifici in cui i moduli fotovoltaici sostituiscano il materiale trasparente o semitrasparente atto a permettere l'illuminamento naturale di uno o più vani interni. Tipologia specifica 8: Finestre in cui i moduli fotovoltaici sostituiscano o integrino le superfici vetrate delle finestre stesse.