TORINO Via Belfiore,23 Palazzo uffici

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1 TORINO Via Belfiore,23 Palazzo uffici Maggio MB

2 Ubicazione Complesso immobiliare terziario ubicato nella zona ovest della città di Torino a pochi isolati dalla stazione ferroviaria di Torino Porta Nuova, in prossimità del corso Massimo D Azeglio che costituisce l asse di penetrazione di collegamento fra i raccordi tangenziali autostradali ed il centro città. Il trasporto pubblico è garantito dalla linea metropolitana cittadina, (fermata Marconi) e da numerosi autobus di linea per le aree centrali della città ed i principali quartieri della periferia. l Aeroporto di Torino Caselle è ubicato nella parte opposta della città, a circa 20 Km di distanza ma è velocemente raggiungibile percorrendo la tangenziale cittadina posta ad un paio di Km dal complesso. La zona, originariamente residenziale e terziaria, si è riconvertita, nel tempo, a zona quasi esclusivamente residenziale, anche in virtù della sua posizione semicentrale nel contesto cittadino, della vicinanza al tracciato del fiume Po e al parco del Valentino, oasi di verde cittadina., di un buon sistema di servizi, di una buona e scorrevole accessibilità e visibilità. 2

3 Descrizione Trattasi del palazzo uffici, oggi occupato dalla Regione Piemonte, che prospetta sull isolato costituito dalle vie Belfiore, Giacosa, Principe Tommaso e Campana. La proprietà si sviluppa su 7 p.f.t, 1 piano seminterrato e 2 piani interrati ed un basso fabbricato in cortile per una superficie sviluppata complessiva di circa mq. La superficie scoperta è costituita da uno spazio cortilizio interno servito da accessi carrai sulle vie Giacosa e Campana,che consentono l accesso anche ai locali autorimessa dei piani interrati. La restante porzione dei locali interrati è adibita a magazzini, sale riunioni ed auditorium per 50 persone oltre a locali tecnici. I posti auto disponibili sono 12 scoperti e 52 in autorimessa. Gli edifici hanno struttura in c.a. tamponamenti in muratura e copertura piana impermeabilizzata. I prospetti sono rivestiti in lastre di marmo e granito, i serramenti sono in metallici con vetro camera. 3

4 Descrizione L ingresso principale, con atrio di grandi dimensioni, è posto sulla via Belfiore; le comunicazioni verticali sono garantite da quattro corpi scala, un montacarichi e cinque ascensori. Il livello delle finiture interne e la dotazione impiantistica sono consone all utilizzo terziario, i piani fuori terra sono dotati di balconi e terrazzi ( esclusivamente ai piani 5 e 6 arretrati) e denotano la iniziale destinazione residenziale dell immobile. Le condizioni manutentive dei manufatti e degli impianti sono molto buone. Il complesso è interamente locato con due contratti di locazione con scadenze al 30/06/2014 e 31/03/2016 per un canone annuo complessivo di Mio. L immobile verrà venduto nello stato di fatto e di diritto attuale. 4

5 Destinazione Urbanistica 5

6 Destinazione Urbanistica (segue) L immobile ricade nell Area Normativa del vigente Piano Regolatore Aree per il terziario TE. Sono aree o complessi di edifici a destinazione terziaria in cui sono ammessi: uffici pubblici e privati non a carattere direzionale: studi professionali; agenzie turistiche, immobiliari, assicurative, sportelli bancari, uffici postali, laboratori sanitari, ecc; attività per lo spettacolo, il tempo libero, l'istruzione, la pratica sportiva e le attività per il culto; attività associative e culturali; attività direzionali pubbliche e private: sedi di attività amministrative, bancarie e finanziarie, di enti pubblici, di istituzioni, di organi decentrati statali. Sono ammesse, entro il limite del 25% della SLP esistente o in progetto, destinazioni accessorie quali residenza custode e/o titolare e attività commerciali al dettaglio e pubblici esercizi, Sono consentite le attività espositive e congressuali e turistico-ricettive. Ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo sono inoltre consentite: attività commerciali al dettaglio, attività di ristorazione e pubblici esercizi e artigianato di servizio. All'esterno della Zona urbana centrale storica l'uso residenziale è ammesso sempreché la destinazione terziaria non risulti inferiore al 50% della S.L.P. complessiva verificata sull'area di intervento. 6

7 Destinazione Urbanistica (segue) Il Consiglio Comunale, in sede di approvazione di strumento urbanistico esecutivo, qualora riconosca un particolare interesse pubblico, può consentire di modificare tale limite. I parametri di trasformazione urbanistici ed edilizi sono quelli della zona normativa di appartenenza: 2 mq SLP/mq SF. Superficie Fondiaria: mq (misura grafica) Indice di edificabilità: 2 mq/mq S.l.p. massima consentita: mq Per gli interventi di: Ristrutturazione edilizia di tipo d3 (modifiche interne di fabbricati entro i volumi e le sagome esistenti comportanti aumenti di Slp senza superare gli indici di edificabilità); Sostituzione edilizia (interventi di demolizione e contestuale riedificazione entro i limiti della Slp preesistente non eccedente i mq); Completamento; 7

8 Destinazione Urbanistica (segue) Ristrutturazione urbanistica Nuovo impianto (interventi non rientranti nei limiti del completamento o della sostituzione edilizia da disciplinare con appositi indici, parametri e indicazioni specifiche tipologiche) dovrà essere garantito il rispetto degli standards urbanistici nella misura di 0,8 mq/mq S.L.P. Per gli interventi soggetti a strumento urbanistico esecutivo, qualora venga dimostrata l'impossibilità di idoneo reperimento, è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi, per una quota non eccedente il 50% del relativo fabbisogno. I parcheggi pertinenziali devono essere realizzati almeno per il 70% nel sottosuolo. Per gli interventi di completamento, ristrutturazione urbanistica, nuovo impianto, eccedenti i mq di S.L.P. complessiva e ricadenti in zone urbane storico ambientali e consolidate residenziali miste, una quota pari al 10% della S.L.P. residenziale è destinata ad edilizia convenzionata. La SLP residenziale di riferimento è quella effettiva al netto di una franchigia pari alla differenza fra mq e la S.L.P. non residenziale totale prevista. Su tale quota la Città può esercitare entro dodici mesi dall'approvazione della Convenzione Urbanistica esercizio al diritto di acquisto. 8

9 Destinazione Urbanistica (segue) POSSIBILI ALTERNATIVE Nel caso in cui si intendesse realizzare l intera Slp a residenza, occorrerebbe promuovere una Variante parziale di PRG, come avvenuto per altre aree che avevano destinazione TE. Un altra possibilità può essere costituita dall applicazione dell Art.5 della Legge 106 del 12/07/2011, conversione in legge del Decreto Legge n 70 del 13/05/2011, prime disposizioni urgenti per l economia. L art. 5, comma 9 prevede un riconoscimento di volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente, con modifiche anche della sagoma, al fine di favorire lo sviluppo dell efficienza energetica e delle fonti rinnovabili. Al comma 13a prevede inoltre l utilizzo del Permesso di Costruire in deroga agli strumenti urbanistici anche per il cambio di destinazione d uso, purché si tratti di destinazioni fra loro compatibili e complementari. Il PdC deve essere sottoposto all approvazione del Consiglio Comunale. Le Regioni devono approvare entro 60 giorni dall entrata in vigore della Legge di conversione specifiche leggi di recepimento e di conseguenza i Comuni dovrebbero adeguare i loro piani. La Regione Piemonte non ha ancora recepito la Legge 106, pertanto sono applicabili le disposizioni nazionali, anche se i Comuni tendono a non volerle riconoscere. Entro fine aprile dovrebbe essere emessa dalla Regione Piemonte una circolare finalizzata a sensibilizzare i comuni al recepimento di tali norme. 9

10 Destinazione Urbanistica (segue) Di seguito si riporta un estratto dell Art. 5 della Legge 106 del 12/07/ Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell'efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale; b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse; c) l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; d) le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti. 10

11 Destinazione Urbanistica (segue) 10. Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria. 11. Decorso il termine di cui al comma 9, e sino all'entrata in vigore della normativa regionale, agli interventi di cui al citato comma si applica l'articolo 14 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso. Resta fermo il rispetto degli standard urbanistici, delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e in particolare delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di quelle relative alla tutela dell'ambiente e dell'ecosistema, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n Le disposizioni dei commi 9, 10 e 11 si applicano anche nelle Regioni a statuto speciale e nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con le disposizioni degli statuti di autonomia e con le relative norme di attuazione. 13. Nelle Regioni a statuto ordinario, oltre a quanto previsto nei commi precedenti, decorso il termine di sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, e sino all'entrata in vigore della normativa regionale, si applicano, altresì, le seguenti disposizioni: 11

12 Destinazione Urbanistica (segue) a) è ammesso il rilascio del permesso in deroga agli strumenti urbanistici ai sensi dell'articolo 14 del d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 anche per il mutamento delle destinazioni d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari; b) i piani attuativi, come denominati dalla legislazione regionale, conformi allo strumento urbanistico generale vigente, sono approvati dalla giunta comunale. 14. Decorso il termine di 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, le disposizioni contenute nel comma 9, fatto salvo quanto previsto al comma 10, e al secondo periodo del comma 11, sono immediatamente applicabili alle Regioni a statuto ordinario che non hanno provveduto all'approvazione delle specifiche leggi regionali. Fino alla approvazione di tali leggi, la volumetria aggiuntiva da riconoscere quale misura premiale, ai sensi del comma 9 lettera a), è realizzata in misura non superiore complessivamente al venti per cento del volume dell'edificio se destinato ad uso residenziale, o al dieci per cento della superficie coperta per gli edifici adibiti ad uso diverso. Le volumetrie e le superfici di riferimento sono calcolate, rispettivamente, sulle distinte tipologie edificabili e pertinenziali esistenti ed asseverate dal tecnico abilitato in sede di presentazione della documentazione relativa al titolo abilitativo previsto. La Legge Regionale 14 luglio 2009, n. 20, il cosiddetto Piano Casa, negli edifici esistenti a destinazione direzionale consente aumenti volumetrici fino ad un massimo del 30% della Slp esistente, anche in deroga a quanto previsto dal PRG, ma non può essere modificata la destinazione d uso, salvo per quanto consentito dal Piano Regolatore. 12

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31 Contact point IPI INTERMEDIAZIONE S.r.l. Agency Corporate Sede Legale: via Nizza 262/59 Lingotto Torino tel fax intermediazione@ipi-spa.com Cap. Soc. Euro Rea Registro Imprese, Cod. Fisc. e Partita Iva DISCAILMER Le informazioni contenute nel presente documento hanno finalità esclusivamente illustrative per quanto riguarda le caratteristiche generali dell immobile. Il presente documento e le informazioni in esso contenute non rappresentano un offerta o un contratto, né vanno interpretate come tali. in caso di discrepanze tra le informazioni contenute nel presente documento e e le condizioni di vendita prevalgono le seconde. 31