Snapshot Giugno Mercato Alberghiero in Italia

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1 Snapshot Giugno 2017 Mercato Alberghiero in Italia

2 Le città italiane hanno una lunga storia e l architettura che le caratterizza coniuga epoche e culture differenti, dall impero romano fino all epoca contemporanea. Non è un caso che il turismo in Italia sia nato proprio con il Grand Tour quando i giovani dell aristocrazia europea venivano per scoprire le bellezze del passato e apprezzare la ricchezza della sua storia. Oggigiorno questi motivi sono ancora validi, ma non solo. L Italia ha la possibilità di offrire numerose e varie mete turistiche che permettono al Paese di essere senza ombra di dubbio il leader mondiale in termini di monumenti storici e opere d arte: 51 sono i siti iscritti nella lista dei patrimoni dell umanità, il maggior numero per un solo paese. Più di 50 milioni di turisti arrivano ogni anno, posizionando così l Italia al quinto posto come destinazione mondiale. Questo permette al settore turistico di contribuire per circa il 10% del PIL e rappresentare una quota analoga dell occupazione. Roma si conferma essere prima destinazione turistica in Italia per arrivi e insieme a Venezia realizzano un numero di presenze totali all incirca doppie rispetto a Milano e Firenze. Tuttavia, è proprio la città meneghina ad aver investito di più nel segmento cinque stelle. Questo è il risultato dell Expo, ma anche della dinamicità del mercato immobiliare milanese. Nel 2012, gli investimenti in hotel non hanno risentito della crisi aumentando la loro quota rispetto al totale investito in Italia, mentre negli anni successivi hanno raggiunto circa i 750 milioni di transazioni nel Il settore si conferma di forte interesse da parte degli investitori, principalmente esteri, che vedono l Italia come un importante meta turistica con un offerta non adeguata alla nuova domanda.

3 Un mercato di forte interesse per gli investitori, soprattutto stranieri, alla ricerca di hotel da riposizionare Il mercato alberghiero italiano rappresenta in media il 10% del volume degli investimenti. Nel 2012, gli investimenti in hotel non hanno risentito della crisi aumentando la loro quota rispetto al totale investito in Italia. Nel biennio , grazie all aumento generale dell attività del mercato immobiliare, gli investimenti hanno raggiunto i 750 milioni di transazioni nel 2015 in aumento del 34% rispetto al 2014 e i 745 milioni nel Il mercato degli investimenti in hotel sta tornando sui livelli record del 2007, pur a fronte di una riduzione della sua quota degli investimenti totali. In questo periodo, si sono registrate sei transazioni per importi superiori ai 100 milioni. Tre transazioni hanno visto come venditore Starwood Hotels e come compratore il Qatar Investment Authority. Nello specifico, l hotel Westin Excelsior a Roma per 222 milioni, il St. Regis e il Westin Excelsior a Firenze per 190 milioni e il Gritti Palace a Venezia per 105 milioni. Queste transazioni confermano l interesse degli investitori mediorientali per questa tipologia di prodotto, nelle principali città turistiche italiane. Dall inizio del 2017, la transazione più significativa è stata la compravendita di un portafoglio di quattro hotel a Roma, Firenze, Siena e Vicenza da parte di Starhotels. Mentre è da segnalare l avvio di un fondo dedicato al turismo di CDP che oltre ad aver rilevato cinque strutture resort procederà con la trasformazione in hotel dell ex-ospedale al Mare del Lido di Venezia e dell ex-colonia marina di Celle Ligure. milioni Il settore si conferma di forte interesse da parte degli investitori, principalmente esteri, che vedono l Italia come un importante meta turistica con un offerta non adeguata alla nuova domanda, in particolare russa e asiatica. Pertanto, alcuni alberghi oggetto di compravendita vengono in seguito ristrutturati per essere ammodernati e adattati alle esigenze di questa nuova clientela, mentre progetti di aperture di nuovi hotel vengono lanciati. L obiettivo è di investire nel settore alberghiero, ancora troppo a conduzione famigliare, aumentando l offerta di hotel, principalmente nella categoria dei cinque stelle. Fonte: Colliers International Italia Research

4 L Italia conferma la sua capacità di attrarre turisti con una domanda in costante crescita nel periodo Tra il 2011 e il 2015 le strutture ricettive italiane hanno fatto registrare un aumento della domanda turistica, soprattutto in termini di arrivi (+9%). A fronte di una crescita più lenta delle presenze (+2%), la permanenza media scende da 3,8 (nel 2011) a 3,5 giorni (nel 2015). Tra le strutture alberghiere, sono gli hotel cinque stelle a far registrare le performance migliori. Aumentano sensibilmente gli arrivi (+20%) e le presenze totali (+22%) configurandosi come unico segmento con permanenza media in aumento. Scomponendo i dati dei movimenti turistici si evidenzia come la categoria Luxury è scelta soprattutto dai visitatori stranieri: ottime performance in termini di arrivi e presenze che fanno registrare un incremento percentuale superiore al 35%. I dati 2015 delle strutture ricettive mostrano un offerta sempre più frammentata. Nel biennio l offerta di hotel cinque stelle e lusso si è mantenuta costante sul territorio nazionale con un aumento del 3% (corrispondente a 14 nuovi hotel) arrivando ad avere un mercato composto da 442 strutture (che ospitano camere). La percentuale maggiore dell offerta alberghiera è composta di hotel tre stelle (46%), mentre è la categoria quattro stelle ad essere caratterizzata da strutture in proporzione più grandi: con solo il 17% delle strutture totali arriva a coprire il 33% delle camere disponibili. Le performance complessive registrate dalle strutture alberghiere segnalano un processo di destagionalizzazione in corso. Nel periodo i dati mensili sugli indici di performance mostrano un sistema alberghiero in crescita sia in termini di OCC che di fatturato. In particolare, emerge una sensibile variazione soprattutto nei mesi in cui il Paese ha storicamente attratto un numero inferiore di turisti. Sono infatti i mesi invernali a far registrare le performance migliori in termini di variazione percentuale, in particolare il mese di febbraio (OCC +16%, ADR +9%, RevPAR 27%) e di dicembre (OCC +13%, ADR +9%, RevPAR +23%). I dati del 2017 aiuteranno a capire se si tratta di una nuova tendenza destinata a consolidarsi nel tempo. Fonte: Federalberghi su dati STR Global

5 La città di Milano diventa sempre più «turistica»: dal 2011 al 2015, infatti, sono aumentati sia gli arrivi (+20%) che le presenze (+27%). Il 2015 è stato un anno in cui le strutture alberghiere di Milano hanno fatto registrare delle performance eccezionali grazie all Expo. L andamento della domanda turistica mostra infatti un trend crescente tra il 2011 e il 2015, trainata anche dai turisti stranieri che nel 2015 hanno rappresentato il 54% degli arrivi e il 58% delle presenze. Sia i turisti italiani che stranieri continuano a preferire, tra le attività ricettive, gli esercizi alberghieri rispetto a quelli extraalberghieri. In particolare il 70% degli arrivi sceglie di alloggiare in hotel quattro e cinque stelle, per i quali si è registrato un significativo trend di crescita (circa del 30% sia in arrivi che in presenze) tra il 2011 e il Il settore 5 stelle si rivela essere tra i più dinamici del comparto alberghiero: il 2015 segna un sensibile aumento in termini di strutture e numero di camere. Tra il 2014 e il 2015 gli operatori del settore hanno investito soprattutto in strutture alberghiere cinque stelle: si è registrato un aumento del 16% nel numero di attività, corrispondente a un +12% nel numero di camere disponibili. Grazie a questi investimenti Milano può annoverare nel suo parco ricettivo 22 strutture nel segmento 5 stelle e lusso che dispongono di camere. Il resto del comparto alberghiero milanese si compone principalmente di strutture quattro stelle (32%), seguita dai tre stelle (31%). Dopo il picco del 2015, nei primi mesi del 2017 il comparto alberghiero milanese ha ripreso a far registrare un trend positivo. Nel 2015, grazie agli effetti positivi generati dall Expo, il comparto alberghiero milanese ha fatto registrare delle performance eccezionali. Nel 2016 in termini di OCC, il settore sembra essere rientrato nei valori degli anni precedenti, calo probabilmente fisiologico dopo il boom dell Expo. I dati dei primi mesi del 2017 delineano un comparto in crescita con un Occupancy che supera il 70% e un RevPAR che poco si discosta dai 100 (+5,8% rispetto al 2016). Fonte: Federalberghi su dati STR Global Fonte: STR Global

6 Tra gli esercizi alberghieri il segmento 4 e 5 stelle si conferma trainante del turismo a Roma: nel periodo si registra un aumento del 20% negli arrivi e del 14% nelle presenze. Nel 2015, il 65% degli arrivi e delle presenze registrate negli esercizi alberghieri si è rivolto ad attività ricettive del segmento quattro e cinque stelle. Scomponendo la domanda turistica per provenienza, è quella internazionale che continua a rappresentare la percentuale più rilevante sia degli arrivi che delle presenze (70%). Tuttavia, negli ultimi anni, ad aumentare è stato soprattutto il turismo domestico. Tale processo si rileva sia in termini di arrivi (+14%) che di presenze (+35%). Roma investe poco nel comparto alberghiero ma, rispetto al parco ricettivo nazionale, mantiene ancora una buona quota di hotel della categoria 5 stelle: il 9% delle attività e il 6% delle camere. Tra gli esercizi alberghieri presenti sul territorio romano la quota più rilevante è rappresentata dagli alberghi tre stelle (36%) seguita dai quattro stelle (22%). Si ferma al 3% il segmento cinque stelle e lusso. Tra il 2014 e il 2015 nella Capitale si sono avviati progetti di ristrutturazione di alcune strutture cinque stelle e lusso. Questo ha comportato la momentanea riduzione nell offerta del comparto che emerge dai dati: gli esercizi ricettivi sono diminuiti del 5% con una perdita del 8% nel numero di camere del segmento. Con il 2017 continua il trend di crescita per il settore ricettivo che vede in costante aumento occupazione e fatturato. Gli indici di performance del 2017 continuano la crescita evidenziata già nel 2016 sia in termini di Occupancy (che ha superato il 69%) che di fatturato. Il Giubileo sembra aver contribuito al miglioramento generale delle performance, ma con un impatto che sembra essere minore rispetto a quello portato dall Expo dovuto probabilmente alla differente tipologia di domanda turistica richiamata. Più nel dettaglio i dati dei primi mesi del 2017 vedono un aumento superiore all 1% in termini di Occupancy rispetto agli stessi mesi dell anno precedente. L ADR si mantiene invece costante, ma risulta in aumento il RevPAR. Fonte: Federalberghi su dati STR Global Fonte: STR Global

7 Domanda turistica in crescita per il segmento Luxury e Upscale. Sempre più visitatori si rivolgono a strutture 4 e 5 stelle. La domanda turistica della città di Venezia si compone di un alta percentuale di turisti stranieri che, nel 2015, è arrivata a sfiorare il 75% del totale. In particolare hanno rappresentato quasi il 90% di arrivi e presenze registrate negli esercizi alberghieri quattro e cinque stelle. La permanenza media nel periodo , pur rimanendo al di sopra della media nazionale (3,46), nel complesso è diminuita (da 4,24 a 3,95). Fanno eccezione gli hotel quattro e cinque stelle che mantengono costante la permanenza media. Sono proprio le strutture di questi due segmenti che hanno fatto registrare le performance migliori: +13% negli arrivi e +14% nelle presenze. Venezia investe nel settore Luxury con l ingresso di 2 nuove strutture nel biennio Tra il 2014 e il 2015 l offerta ricettiva alberghiera del capoluogo veneto si è mantenuta nel complesso costante. Fa eccezione il segmento Luxury: +10% di esercizi corrispondente a un aumento del 17% nel numero di camere disponibili. Grazie agli investimenti fatti dagli operatori, il numero di esercizi categoria cinque stelle sono arrivati a 22 e ospitano camere. Ciononostante l offerta alberghiera veneziana risulta ancora frammentata e caratterizzata principalmente da strutture 3 stelle (52%) di dimensioni medio-piccole (circa 38 camere per struttura). L andamento del fatturato delle strutture alberghiere confermano Venezia come meta del turismo «lusso». I primi mesi del 2017 mostrano un comparto alberghiero in forte crescita rispetto all anno precedente. Performance positive certamente in termini di Occupancy che fa registrare un +3,8% rispetto al Variazioni percentuali ancora più evidenti in termini di fatturato. L ADR, infatti, ha superato i 313 con un aumento del 8,1% in un solo anno. Anche il RevPAR cresce attestandosi al di sopra dei 200 con un incremento superiore al 12%. Fonte: Federalberghi su dati STR Global Fonte: STR Global

8 La città di Firenze conferma la sua capacità di attrarre domanda turistica: presenze e arrivi in crescita del 10% nel periodo Gli arrivi registrati negli esercizi alberghieri evidenziano una preferenza crescente per le attività del segmento cinque stelle e quattro stelle. Nel 2015, infatti, sono stati scelti da più del 60% dei visitatori che hanno soggiornato in una struttura alberghiera. Riguardo la permanenza media è sempre la categoria cinque e quattro stelle a far registrare la performance più interessante: tra il 2011 e il 2015 sono aumentate le presenze sia tra gli stranieri (+27%) che tra gli italiani (+19%) con un aumento complessivo del 10% nei giorni di permanenza media. Il segmento 4 stelle, nel biennio , cresce del 6% in termini di attività e del 4% rispetto al numero di camere. Nel biennio , l offerta alberghiera del capoluogo toscano si è mantenuta nel complesso costante con un aumento dell 1% nel numero di esercizi e camere. Fa eccezione il segmento quattro stelle che, al 2015, è arrivato a rappresentare il 24% dell offerta alberghiera complessiva. La quota maggiore continua ad essere rappresentata dalle strutture a tre stelle che superano la soglia del 40%. Il segmento cinque stelle, composto da 22 strutture che ospitano camere, si mantiene invece costante al 4%. Anche nel 2017 prosegue la crescita del mercato fiorentino soprattutto in termini di ADR e RevPAR. Rispetto al 2015, il 2016 è stato un anno positivo in termini di fatturato con i valori di ADR e RevPAR che variano rispettivamente del +4,6% e +2,4%. I dati dei primi mesi del 2017 confermano questo trend positivo di crescita. Il fatturato per camera disponibile è cresciuto di più dell 11% mentre quello per camera occupata di quasi il 4%. L anno in corso, inoltre, sta facendo registrare ottime performance in termini di Occupancy: 6,9% di variazione percentuale sullo stesso periodo dell anno precedente. Tale miglioramento contribuisce in modo importante ad un RevPAR in crescita di 12 circa. Fonte: Federalberghi su dati STR Global Fonte: STR Global

9 Venezia, Roma, Milano e Firenze confermano la loro importanza come mete turistiche nel panorama italiano. I dati sulle presenze di queste quattro città le caratterizzano come elemento fondamentale di attrazione internazionale del sistema Italia. I movimenti turistici registrati mostrano infatti come mediamente uno straniero su tre soggiorna in una di queste città. In particolare Roma si conferma essere prima destinazione turistica in Italia per arrivi e insieme a Venezia realizzano un numero di presenze totali all incirca doppie rispetto a Milano e Firenze. Il risultato migliore in termini di crescita percentuale tra il 2011 e il 2015, però, lo fa registrare Milano con un +27% di presenze dovuto in parte all effetto Expo. È Milano la città che ha investito di più nel segmento cinque stelle ma Roma mantiene ancora il primo posto per numero di esercizi. Tra le quattro città in esame, Roma risulta avere l offerta ricettiva più ampia nel segmento quattro e cinque stelle (391 strutture), più del doppio rispetto a Firenze (161 strutture). La grandezza media di una struttura di questi segmenti nelle quattro città è di poco superiore alle 88 camere, al di sopra quindi della media nazionale (65 camere). In particolare Milano è la città con le strutture mediamente più grandi in termini di numero di camere per struttura. I primi cinque mesi del 2017 segnalano una buona performance per le città analizzate, soprattutto in termini di RevPAR. Il 2017 si apre con segno positivo, in particolare per Venezia e Firenze che riscontrano una crescita a doppia cifra del RevPAR, rispettivamente del 12,3% e 11,1%. Venezia si conferma essere best performer sotto il profilo del fatturato per camera sia nel 2016 che nei primi cinque mesi del 2017, con un RevPAR che si conferma ampiamente al di sopra dei 200. In termini di Tasso di Occupazione sono le strutture ricettive fiorentine che confermano avere l Occupancy più elevata con circa 74% di OCC media. Dal confronto dell andamento delle quattro città, inoltre, Milano risulta essere l unica che nel 2016 ha attraversato un periodo di decrescita, probabilmente dovuto al consolidamento post-expo. Fonte: STR Global

10 Simone Roberti Head of Research Sara Bindo Research Marco Comensoli Head of Hotels & Leisure Colliers International Italia SpA Via Durini, Milano Tel Research Milan Marco.Femia@colliers.com Via Durini 4, Milan