Consiglio della Regione Emilia-Romagna

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1 Consiglio della Regione Emilia-Romagna 94^ seduta della VII Legislatura Estratto dal resoconto integrale della seduta antimeridiana del 12 febbraio Presiede il presidente del Consiglio regionale Antonio La Forgia, indi il vicepresidente Giorgio Dragotto, indi il vicepresidente Daniele Alni. Segretari: Rosalia Amato e Marcello Bignami. Hanno partecipato alla seduta i consiglieri: * * * * * 1) AIMI Enrico 23) GILLI Luigi 2) ALNI Daniele 24) GNASSI Andrea 3) AMATO Rosalia 25) LA FORGIA Antonio 4) BABINI Luisa 26) LEONI Andrea 5) BALLARINI Giovanni 27) LODI Vittorio 6) BARTOLINI Silvia 28) LOMBARDI Marco 7) BASTICO Mariangela 29) LORENZI Franco 8) BERETTA Nino 30) MAJANI Anna 9) BERTELLI Alfredo 31) MARRI Maria Cristina 10) BIGNAMI Marcello 32) MATTEUCCI Fabrizio 11) BORGHI Gianluca 33) MAZZA Ugo 12) BOSI Mauro 34) MEZZETTI Massimo 13) CAMPAGNOLI Armando 35) MUZZARELLI Gian Carlo 14) CANE' Gabriele 36) NERVEGNA Antonio 15) COTTI Lamberto 37) PINI Graziano 16) DELCHIAPPO Renato 38) RIDOLFI Rodolfo 17) DELRIO Graziano 39) RIVI Gian Luca 18) DRAGOTTO Giorgio 40) SABBI Bruno Carlo 19) ERRANI Vasco 41) TASSI Pietro Vincenzo 20) FILIPPI Fabio 42) VARANI Gianni 21) FRANCESCONI Luigi 43) VILLANI Luigi Giuseppe 22) GIACOMINO Rocco Gerardo 44) ZANCA Paolo 45) ZANICHELLI Lino Hanno comunicato di non poter partecipare alla seduta i consiglieri Guerra, Masella, Salomoni e l'assessore Tampieri. E', inoltre, assente il consigliere Parma. Oggetto n. 2408: Approvazione di testi delle convenzioni tipo per la proprietà, la locazione permanente e la locazione a termine. (Proposta della Giunta regionale in data 17 dicembre 2001, n. 2883)

2 Oggetto n. 2408: Approvazione di testi delle convenzioni tipo per la proprietà, la locazione permanente e la locazione a termine. (Proposta della Giunta regionale in data 17 dicembre 2001, n. 2883) Prot. n Il Consiglio Richiamata la deliberazione progr. n. 2883, in data 17 dicembre 2001, con cui la Giunta regionale ha assunto l'iniziativa per l'approvazione di testi delle convenzioni tipo per la proprietà, la locazione permanente e la locazione a termine; Preso atto delle modificazioni apportate sulla predetta proposta dalla commissione consiliare "Territorio Ambiente Trasporti", in sede preparatoria e referente al Consiglio regionale, giusta nota prot. n. 616 del 18 gennaio 2002; Visti: la Legge 5 agosto 1978, n. 457; il Decreto Legislativo del 31 marzo 1998, n. 112 Conferimento di funzioni e compiti amministrativi dello Stato alle Regioni ed agli Enti locali, in attuazione del capo I della Legge 15 marzo 1997, n. 59 ; la legge regionale 8 agosto 2001, n. 24 Disciplina generale dell intervento pubblico nel settore abitativo e in particolare l art. 4, comma 3, lett. a); la deliberazione del Consiglio regionale n del 15 febbraio 2000, che individua i criteri per la programmazione delle risorse di edilizia residenziale pubblica programma ; la deliberazione del Consiglio regionale n. 133 del 21 dicembre 2000, che stabilisce le procedure amministrative e finanziarie nonché i limiti di costo degli interventi per il programma di edilizia residenziale pubblica ; il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia ; Considerato:

3 2 che il programma di edilizia residenziale pubblica del biennio , approvato dalla Regione Emilia-Romagna con deliberazione consiliare n. 133/00 prevede, quali tipologie di interventi, la nuova costruzione e il recupero edilizio nonché diverse finalizzazioni dei contributi quali la proprietà, la locazione permanente e a termine, l assegnazione in godimento e il godimento a termine; che la citata deliberazione n. 133/00 stabilisce che per la locazione a termine il Comune definisce in sede di convenzione con l operatore il canone di locazione degli alloggi in relazione al costo dell intervento, con riferimento ai patti territoriali per il regime concordato, al contributo regionale concesso, ad eventuali altre agevolazioni concesse da altri Enti pubblici; che, per la locazione a termine, il contributo regionale all operatore è definito nella delibera di programma regionale che tiene conto, fra l altro, dell andamento dei costi degli interventi di edilizia a contributo pubblico ed ha come fine una riduzione minima del 20% del canone rispetto al regime concordato previsto dalla Legge 431/98; che si applicano le convenzioni allegate alla presente deliberazione agli interventi del programma (di cui alla delibera del Consiglio regionale 1356 del ). I Comuni possono comunque applicarle anche agli interventi di precedenti programmi che non siano pervenuti alla stipulazione; che nell ambito del programma regionale vengono definiti i contributi aggiuntivi per gli alloggi realizzati che presentano i requisiti e i criteri per rispondere alle esigenze degli anziani e per gli interventi sperimentali di cui alla delibera n. 134 del , fino a un massimo del 10% del costo parametrico definito dal Comune in sede di convenzione; che gli interventi per l edilizia abitativa sono soggetti ai vincoli e requisiti di cui agli artt. 12,13,14,15 della citata L.R. 24/01; che le convenzioni approvate dalla presente deliberazione sono redatte ai sensi dei suddetti articoli di legge nonché ai sensi dell art. 35 della Legge , n. 865, degli articoli 7 e 8 della Legge , n. 10, dell art. 22 della Legge , n. 179 e successive modificazioni e della normativa in parte recepita dal citato D.P.R. 380/01 di prossima entrata in vigore; che pertanto i riferimenti legislativi degli schemi di convenzione tipo saranno aggiornati dai Comuni all entrata in vigore del suddetto D.P.R. ed adattati ai casi specifici (aree cedute dal Comune in diritto di superficie, aree private ecc.);

4 3 che, per la locazione permanente, relativamente al programma , il canone massimo di locazione annuo o godimento è pari al 4,5% del costo complessivo dell intervento definito dalla convenzione comunale; Ritenuto: che, ai sensi dell art. 6, primo comma, della citata L.R. 24/01, è di competenza dei Comuni il controllo del mantenimento in capo gli assegnatari dei requisiti soggettivi; che le somme eventualmente recuperate a seguito di risoluzione della convenzione per colpa del Soggetto Attuatore restano nelle disponibilità del Comune con il vincolo di destinazione ad interventi su patrimonio di edilizia residenziale pubblica e l impegno di rendicontarle annualmente alla Regione; Considerato inoltre che nei Comuni ove non risultano depositati gli accordi territoriali di cui all art. 2, comma 3, della Legge 431/98, per la determinazione dei canoni si procede con accordi locali tra Comuni, Soggetti Attuatori e Organizzazioni sindacali dei conduttori, tenendo conto dei canoni determinati in base all art. 2, comma 3, della suddetta Legge 431/98 in aree omogenee e ulteriori elementi che saranno individuati negli accordi stessi; Ritenuto inoltre: che sia necessario adottare lo schema di convenzione tipo di cui agli allegati A per le abitazioni in proprietà, B per le abitazioni in locazione permanente e C per le abitazioni in locazione a termine, da utilizzarsi da parte dei Comuni per convenzionare gli interventi localizzati nell ambito del programma di edilizia residenziale pubblica; che le convenzioni redatte sulla base degli allegati A, B e C sopra citati possono essere integrate in relazione a particolari situazioni, sulla base di specifiche norme in materia di edilizia convenzionata; Considerato che la Giunta regionale ha assunto il parere favorevole della Conferenza Regione Autonomie Locali in data 10/12/2001; Previa votazione palese, a maggioranza dei presenti, d e l i b e r a 1. l approvazione del testo del presente atto e dei relativi allegati; 2. di approvare le convenzioni tipo di cui agli allegati A per le abitazioni in proprietà, B per le abitazioni in locazione permanente e C per le abitazioni in locazione a termine, parti integranti e sostanziali della presente deliberazione;

5 4 3. di applicare le convenzioni suddette agli interventi del programma di cui alla delibera del Consiglio regionale n. 1356/2000. I Comuni possono comunque applicarle anche agli interventi di precedenti programmi che non siano pervenuti alla stipulazione; 4. di pubblicare integralmente la presente deliberazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Emilia-Romagna

6 Allegato A Abitazioni in proprietà CONVENZIONE TIPO L anno.. il giorno.. del mese di. avanti a me.. sono presenti i signori: -. C.F.. nato a che interviene nel presente atto in qualità di del Comune di.. - legale rappresentante dell Impresa/Cooperativa.successivamente denominata Soggetto Attuatore con sede in. via. n. in virtù dei poteri conferitogli mediante Detti comparenti, della cui identità personale, qualifiche e capacità a contrarre io Ufficiale rogante sono certo, assumendone la piena responsabilità premesso che con atto n.. del., ai sensi della delibera di programma regionale n.. del.... è stato assegnato al Soggetto Attuatore un finanziamento per..... (1) di.. per un intervento di nuova costruzione/recupero di un edificio da realizzarsi in Comune di via n. ; che..(soggetto Attuatore) ha presentato al Comune di in data la richiesta di concessione ai sensi della Legge 28/1/77, n. 10 (2) sull area di proprietà (ovvero acquisita in assegnazione dal Soggetto Attuatore); che l area/immobile oggetto di intervento è distinta in Catasto al foglio n..part. n... come indicato negli elaborati di progetto presentati per ottenere la concessione (2) ; (in alternativa nel caso in cui la concessione sia già stata rilasciata): che in data.. il Comune di.. ha rilasciato la concessione (2 ) n. ; che il Soggetto Attuatore, trattandosi di intervento ammesso a contributo regionale per la proprietà per n... alloggi, deve convenzionarsi ai sensi della normativa vigente al fine di definire prezzi di cessione e canoni di locazione concordati con il Comune; che per effetto della presente convenzione il contributo di cui all art. 3 della legge 10/1977 è ridotto alla sola quota di cui all art. 5 della stessa legge (oneri di urbanizzazione) (2) ; che alla presente convenzione sono allegati, formandone parte integrante, i seguenti documenti: (in alternativa): per la redazione della presente convenzione si fa riferimento alla seguente documentazione, conservata agli atti d ufficio di questo Comune: (1) indicare di quale tipo di finanziamento si tratta: edilizia agevolata, edilizia agevolata con fondi di sovvenzionata, finanziamenti regionali, altre tipologie di finanziamenti. (2) la dizione andrà corretta all entrata in vigore del DPR , n

7 copia del progetto approvato dal Comune; copia della concessione edilizia (2) ; copia del progetto delle opere di urbanizzazione. Tutto ciò premesso le parti convengono quanto segue: Art. 1 Conferma delle premesse. Le premesse sono parte integrante della presente convenzione. Art. 2 Oggetto della convenzione. L intervento oggetto della presente convenzione prevede la nuova costruzione/il recupero di alloggi in conformità alle disposizioni contenute nella presente convenzione, con l osservanza delle caratteristiche, condizioni, modalità e termini di cui ai successivi articoli. Il numero totale degli alloggi da realizzare indicato negli elaborati di progetto è pari a n....; quelli convenzionati sono: (3) ; Il terreno/l immobile oggetto di intervento è pervenuto al Soggetto Attuatore in seguito ad atto di compravendita con rogito del notaio in data. Rep.n.... registrato in data.. (ovvero in assegnazione con delibera comunale n.. del ) Il Soggetto Attuatore (o il Comune in caso di assegnazione di area) garantisce la libertà del terreno in oggetto da oneri reali, trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie, nonché diritti a favore di terzi che possano in qualsiasi modo limitare la proprietà dell area, eccetto iscrizioni ipotecarie a favore di mutui contratti per ottenere i finanziamenti necessari a provvedere alla costruzione degli immobili oggetto della presente convenzione o anche a garanzia di mutui contratti da tutti i successivi acquirenti/assegnatari (aventi causa) degli stessi per ottenere finanziamenti necessari al loro acquisto (4). Art. 3 Caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi. Le caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi di nuova costruzione da cedere in proprietà devono essere conformi alle vigenti leggi in materia di edilizia economica e popolare, agli standard edilizi stabiliti dall art. 16, ultimo comma e dall art. 43 della legge 5/8/78, n. 457, nonché a tutte le disposizioni obbligatorie a norma di leggi e regolamenti. (3) devono essere individuati gli alloggi, le superfici e i relativi PICA con riferimento al mod. A/BC. Eventuali variazioni nella individuazione degli alloggi non potranno comportare modifiche alle caratteristiche che hanno dato luogo al finanziamento. Tali modifiche saranno comunicate al Comune che le recepirà con apposito atto. (4) la formulazione del presente comma va adattata ad eventuali casi particolari che si dovessero verificare. 6

8 Nel caso di recupero del patrimonio edilizio esistente ai sensi delle lettere c),d),e) dell art. 31 della legge 457/78 (2) il limite di superficie degli alloggi da cedere in proprietà è fissato in 120 mq. di Superficie utile (Su), definita secondo la normativa regionale vigente. Art. 4 Termine di inizio ed ultimazione dei lavori. Ai fini dell assegnazione del finanziamento regionale citato in premessa, i lavori di costruzione degli edifici dovranno essere iniziati entro il termine indicato nel provvedimento regionale di concessione del contributo. I lavori dovranno essere ultimati entro il termine di validità della concessione edilizia (2). Il Comune può prorogare, ai sensi della vigente normativa, il termine di ultimazione lavori in caso di comprovati motivi di forza maggiore, indipendenti dalla volontà dell operatore, appositamente documentati. Art. 5 Opere di urbanizzazione primaria e secondaria. A titolo esemplificativo si riportano alcune casistiche da inserire nella convenzione, salvo che non si tratti di interventi all'interno di piani o programmi attuativi per i quali valgono le specifiche discipline (vedi delibera del C.R. 849/98): Urbanizzazione primaria (1 caso : opere esistenti) Gli eventuali obblighi del Soggetto Attuatore sono definiti con riferimento alla delibera comunale di recepimento della normativa regionale vigente, con particolare riguardo all'applicazione dell'art. A.26 dell'allegato alla L.R. 20/2000. (2 caso : opere mancanti). Possono verificarsi due casi: 2.a) Realizzazione delle opere da parte del Comune. Nel caso in cui il Comune provveda direttamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il Soggetto Attuatore è tenuto a: - cedere gratuitamente le aree necessarie per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria; - versare il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria, quantificato in..., ai sensi della delibera C.R. n. 849/98 pubblicata sul BUR n. 49 del 10 aprile 1998, così come recepita con delibera comunale n.... del...( ovvero determinato dal Comune nel caso di interventi in area PEEP o PIP). 2.b) Realizzazione delle opere da parte del Soggetto Attuatore. 7

9 Poiché il lotto è privo delle opere di urbanizzazione primaria di cui al punto 1.1 della delibera di C.R. n. 849/98 pubblicata sul BUR n. 49 del 10 aprile 1998, esse saranno costruite direttamente dal Soggetto Attuatore alle seguenti condizioni: - cedere gratuitamente le opere, i manufatti e le aree di pertinenza; - sottoporre ad approvazione comunale il progetto delle opere di urbanizzazione primaria; - eseguire le opere così come sono state approvate; - allacciare il lotto ed il fabbricato ai pubblici servizi. I lavori di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria dovranno essere ultimati entro il.... Le opere e i manufatti saranno soggetti a verifiche in corso d'opera ed al collaudo definitivo da eseguirsi a cura del Comune ed a spese del Soggetto Attuatore. Il Comune effettuerà il controllo sull'esecuzione delle opere di urbanizzazione con le seguenti modalità: - mediante sorveglianza in corso d'opera da parte dei competenti Uffici tecnici comunali; - mediante il controllo delle opere, da parte dei suddetti Uffici per un periodo di mesi tre a decorrere dalla completa ultimazione dei lavori; il controllo è diretto ad accertare il soddisfacente funzionamento delle opere stesse. Il certificato di collaudo definitivo dovrà comunque essere emesso entro mesi...dalla effettiva ultimazione dei lavori, in seguito ad accertamento della loro esecuzione a perfetta regola d'arte; trascorso inutilmente tale termine le opere tutte si intenderanno accettate. Ai soli effetti dell'utilizzo delle opere di urbanizzazione, ove non sia stato ancora rilasciato il certificato di collaudo definitivo delle stesse e non siano trascorsi i termini di cui sopra, gli Uffici tecnici comunali potranno attestare il regolare funzionamento delle opere medesime. In ogni caso il Soggetto Attuatore, per le opere ed i manufatti di cui al presente articolo, è tenuto alla garanzia e agli obblighi disciplinati dagli artt. 1667, 1668 e 1669 del Codice Civile, a favore del Comune. All'emissione del certificato di collaudo definitivo, ovvero al trascorrere infruttuoso del termine previsto per l'emissione, le opere ed i manufatti di cui al presente articolo e le aree di pertinenza passeranno automaticamente in proprietà al Comune di..., il quale ne assumerà immediatamente la gestione e la manutenzione, salvo quanto previsto dal comma precedente. A garanzia del completo e puntuale adempimento degli obblighi assunti ai sensi del presente articolo il Soggetto Attuatore, prima del rilascio della concessione edilizia, produrrà fideiussione dell'importo di......, corrispondente al valore attribuito alle opere di urbanizzazione da realizzare a sua cura e spese. Il Comune provvederà a svincolare la fideiussione entro un mese dall'emissione del certificato di collaudo definitivo ovvero al trascorrere infruttuoso del termine previsto per l'emissione; la fideiussione si intende automaticamente svincolata decorsi quindici giorni dalla data di messa in mora del Comune stesso. In caso di inosservanza da parte del Soggetto Attuatore dei termini di ultimazione dei lavori come sopra indicati, il Comune provvederà a rivalersi sul fideiussore nella misura necessaria ad eseguire le opere di urbanizzazione primaria non realizzate. Urbanizzazione secondaria Fatte salve le disposizioni previste da particolari piani o programmi attuativi il Soggetto Attuatore si impegna a versare il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione secondaria e quantificato in... ai sensi della delibera C.R. n.849/98 pubblicata sul BUR n.49 del 10 aprile 1998, così come recepito con delibera comunale n.... del.... Il versamento è da effettuarsi in unica soluzione o in forma rateizzata, con fideiussione a garanzia della parte non versata, secondo quanto stabilito con delibera comunale. 8

10 Art. 6 Determinazione delle componenti del prezzo di cessione degli alloggi. Il costo complessivo di costruzione degli alloggi, riferito alla superficie complessiva Sc, determinata ai sensi dell'art.2 del D.M. 801/77, così come integrata dalla normativa regionale, al netto dell'iva e di ogni altro onere fiscale, è costituito dalle seguenti voci: a)..., quale valore reale dell'area determinato con una delle seguenti modalità alternative: in misura pari al valore denunciato in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio antecedente alla data di stipula della convenzione, su richiesta specifica del concessionario, anche in caso di intervento sul patrimonio edilizio esistente (L. 10/77, art. 8, comma 3, modificato con L. 47/88, art. 14) (2) ; quale valore reale dell area o dell edificio determinato dal Comune nel caso di area PEEP o comunque pubblica; (in alternativa, in caso di assenza dei dati di cui ai punti precedenti): quale valore convenuto con il Comune nel caso di area già di proprietà del Soggetto Attuatore (5) ; b) quale costo di costruzione inteso come costo di realizzazione tecnica. c)... quale costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi dell'art. 5 della L. 10/77 (2), determinato con riferimento alla normativa regionale sugli oneri di urbanizzazione così come recepita con delibera comunale n...del..., ovvero da specifiche convenzioni urbanistiche; d)... per spese generali, fra cui quelle tecniche, promozionali, commerciali, amministrative, oneri finanziari, ecc., pari al...% (6) dei costi di cui alle precedenti lettere a), b), c). Il costo complessivo di costruzione ammonta a La Superficie complessiva è definita in mq. Art. 7 Prezzo iniziale di cessione degli alloggi. Il prezzo iniziale di cessione degli alloggi (P.I.C.A.) di cui alla presente convenzione, ottenuto dividendo il costo complessivo di cui al precedente art. 6 per la Superficie complessiva Sc, è fissato in...al mq di Sc. Il costo di cessione dovrà rientrare nei limiti definiti nei provvedimenti regionali di programmazione degli interventi. (5) si veda l art. 8 della L. 10/77, ed in particolare il comma 2 (2). (6) la percentuale è definita dal Comune. Il valore va definito di massima, in relazione alle condizioni locali, entro un limite del 25%. 9

11 Detto prezzo può essere considerato "medio" e potrà pertanto variare in diminuzione od in aumento per ciascun alloggio in misura non superiore al 10% dello stesso, in funzione delle caratteristiche intrinseche degli alloggi, fermo restando il costo complessivo di costruzione degli alloggi di cui all'art. 6. Il suddetto prezzo di cessione rimane invariato per l intera durata dei lavori e fino al rogito a fronte del piano dei pagamenti così definito: a titolo esemplificativo si riporta la seguente ipotesi: 30% inizio lavori o prenotazione 30% copertura 30% termine dei lavori 10% rogito I ritardati pagamenti saranno gravati da una maggiorazione pari a.... punti (il Comune dovrà definire l aliquota applicata) oltre il tasso ufficiale di sconto. Il prezzo di cessione degli alloggi così determinato comprende ogni onere ingiustificato che dovesse insorgere successivamente alla consegna dell'alloggio e comunque fino all'atto definitivo di cessione in proprietà. A richiesta dell'acquirente e previa comunicazione al Comune, il Soggetto Attuatore può apportare migliorie e adattamenti a condizione che la spesa per tali migliorie non comporti un aumento del costo superiore al.... % (7) del costo stesso. Art. 8 Revisione del prezzo degli alloggi per le vendite successive In caso di vendita successiva alla prima, il prezzo di cessione dell'alloggio, ipotizzato in uno stato di normale conservazione, è così aggiornato: 1) rivalutazione del prezzo aggiornato dalla data di consegna dell alloggio, applicando gli indici ISTAT dei costi di costruzione fino alla data della successiva vendita; 2) aggiunta del valore documentato delle eventuali spese per interventi di cui alle lettere b), c), d), dell'art.31 della L. 457/78 (2). I criteri di revisione del prezzo di cessione di cui al punto 1) del presente articolo, si applicano anche nel caso di alloggi, per i quali non siano intervenuti né preliminare di vendita, né delibera di assegnazione, venduti o assegnati successivamente alla fine dei lavori. Art. 9 Vincoli e requisiti soggettivi Ai sensi della vigente normativa, gli acquirenti o gli assegnatari degli alloggi devono occupare gli alloggi stessi per non meno di un quinquennio dalla data di acquisto/consegna (8). Per lo stesso periodo di tempo è ad essi vietata la locazione o l'alienazione dell'alloggio. (7) la percentuale è definita dal Comune nell importo di massima del 10%. (8) riferimento art. 20 della Legge 17 febbraio 1992, n

12 La locazione o l'alienazione dell'alloggio nel primo quinquennio può essere autorizzata dalla Regione, ai sensi della vigente normativa (9), quando sussistono gravi e sopravvenuti motivi. Negli atti di trasferimento o di assegnazione degli alloggi dovranno essere inserite clausole, da riportare nella nota di trascrizione, in cui l'acquirente o l'assegnatario dovrà dichiarare di conoscere ed accettare la presente convenzione e dovrà impegnarsi a non usare e disporre dell'alloggio in contrasto con le prescrizioni delle leggi in materia di edilizia economica e popolare vigenti al momento del trasferimento stesso. L'inosservanza delle disposizioni contenute nei commi precedenti dà luogo alla revoca del beneficio concesso. Gli assegnatari e gli acquirenti degli alloggi devono essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa in materia di edilizia agevolata. Art. 10 Canone di locazione degli alloggi e revisione periodica. Il canone annuo massimo iniziale di locazione di ciascun alloggio è calcolato in misura pari al % (9) del prezzo di cessione dell alloggio, stabilito ai sensi del precedente art. 6 ed aggiornato ai sensi dell art. 7. Le modalità di revisione del canone e la durata del contratto sono determinate secondo le indicazioni della normativa vigente in materia di locazione degli immobili ad uso abitativo. Art. 11 Durata della convenzione. La convenzione vincola il Soggetto Attuatore ed i suoi aventi causa al rispetto degli obblighi dalla stessa previsti per la durata di anni... (da 20 a 30) dalla data della stipulazione. (Nel caso di area ceduta dal Comune in diritto di superficie si dovrà fare riferimento alla durata prevista nell'atto di cessione). Art. 12 Trascrizione della convenzione. La convenzione e le sue eventuali successive integrazioni o modifiche vengono trascritte nei registri immobiliari a cura del Comune e a spese del Soggetto Attuatore. Le spese di trascrizione devono essere versate dal Soggetto Attuatore contestualmente alla stipula della convenzione o a quella degli atti integrativi o modificativi. Art. 13 Controlli e sanzioni. L attività di controllo sul rispetto di quanto previsto nella presente convenzione è di competenza comunale. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei criteri di determinazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione di cui agli artt. 6, 7 e 8 della presente convenzione nel corso del periodo di (9) il canone di locazione va definito con riferimento al canone concordato di cui alla L. 431/98. 11

13 validità è nulla per la parte di prezzo o di canone eccedente ai sensi dell'art.8, comma 5 della legge 28/1/77, n. 10 (2). In caso di inosservanza il Comune dovrà procedere al recupero del contributo regionale concesso, maggiorato degli interessi legali. Le somme recuperate resteranno nelle disponibilità del Comune e saranno utilizzate per interventi di edilizia residenziale pubblica. L attività di recupero dei contributi ed il loro utilizzo saranno comunicati annualmente alla Regione. L'annullamento o la decadenza della concessione edilizia, nonché la violazione delle obbligazioni nascenti dalla presente convenzione, determinano la risoluzione di diritto della presente convenzione. Nell ipotesi di risoluzione della convenzione per colpa del Soggetto Attuatore il contributo di cui all'art. 3 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (2), è dovuto nella misura stabilita al momento del verificarsi dell'evento risolutivo maggiorato relativamente alla quota di cui all'art. 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (2), del. % (10) a titolo di penale, oltre agli interessi legali. (10) Il Comune potrà determinare la percentuale della maggiorazione del contributo a titolo di penale, con eventuale riferimento alla normativa vigente. 12

14 Allegato B Abitazioni in locazione permanente CONVENZIONE TIPO L anno il giorno del mese di. avanti a me sono presenti i signori: -.. C.F... nato a.. che interviene nel presente atto in qualità di.. del Comune di. -.. (legale rappresentante dell Impresa o Cooperativa successivamente denominata Soggetto Attuatore con sede in. Via n... in virtù dei poteri conferitogli mediante. Detti comparenti, della cui identità personale, qualifiche e capacità a contrarre io Ufficiale rogante sono certo, assumendone la piena responsabilità premesso che con atto n... del, ai sensi della delibera di programma regionale n... del.. è stato assegnato al Soggetto Attuatore un finanziamento per. (1) di.. per un intervento di nuova costruzione/recupero di un edificio da realizzarsi in Comune di via. n...; che. (Soggetto Attuatore) ha presentato al Comune di in data. la richiesta di concessione ai sensi della Legge 28/1/77, n. 10 (2) sull area di proprietà (ovvero acquisita in assegnazione dal Soggetto Attuatore); che l area/immobile oggetto di intervento è distinta in Catasto al foglio n.. part. n... come indicato negli elaborati di progetto presentati per ottenere la concessione (2) ; (in alternativa, nel caso in cui la concessione sia già stata rilasciata) che in data.. il Comune di.ha rilasciato la concessione (2) n.; che il Soggetto Attuatore, trattandosi di intervento ammesso a contributo regionale per la locazione permanente o per l assegnazione in godimento per n. alloggi, deve convenzionarsi ai sensi della vigente normativa al fine di definire i canoni di locazione concordati con il Comune; che per effetto della presente convenzione il contributo di cui all art. 3 della legge 10/1977 è ridotto alla sola quota di cui all art. 5 della stessa legge (oneri di urbanizzazione) (2) ; che alla presente convenzione sono allegati, formandone parte integrante, i seguenti documenti: (in alternativa): per la redazione della presente convenzione si fa riferimento alla seguente documentazione, conservata agli atti d ufficio di questo Comune : (1) indicare di quale tipo di finanziamento si tratta: edilizia agevolata, edilizia agevolata con fondi di sovvenzionata, finanziamento regionale, altre tipologie di finanziamento. (2) la dizione andrà corretta all entrata in vigore del DPR , n

15 copia del progetto approvato dal Comune; copia della concessione edilizia (2) ; copia del progetto delle opere di urbanizzazione... Tutto ciò premesso le parti convengono quanto segue: Art. 1 Conferma delle premesse. Le premesse sono parte integrante della presente convenzione. Art. 2 Oggetto della convenzione. L intervento oggetto della presente convenzione prevede la nuova costruzione/il recupero di alloggi, destinati alla locazione permanente, in conformità alle disposizioni contenute nella presente convenzione, con l osservanza delle caratteristiche, condizioni, modalità e termini di cui ai successivi articoli. Il numero totale degli alloggi da realizzare indicato negli elaborati di progetto è pari a n.... ; quelli convenzionati sono:. (3). Il terreno/l immobile oggetto di intervento è pervenuto al Soggetto Attuatore in seguito ad atto di compravendita con rogito del notaio.in data Rep. n.. registrato in data..(ovvero in assegnazione con delibera comunale n... del ). Ai fini della garanzia sulla disponibilità del bene e sulla libertà da oneri reali, trascrizioni pregiudiziali, iscrizioni ipotecarie e altro, si formula la seguente ipotesi che va adattata a specifiche finalità che si dovessero presentare. Il Soggetto Attuatore (o il Comune in caso di assegnazione di area) garantisce la libertà del terreno in oggetto da oneri reali, trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie, nonché diritti a favore di terzi che possano in qualsiasi modo limitare la proprietà dell area, eccetto iscrizioni ipotecarie a favore di mutui contratti per ottenere i finanziamenti necessari a provvedere alla costruzione degli immobili oggetto della presente convenzione o anche a garanzia di mutui contratti da tutti i successivi acquirenti/assegnatari (aventi causa) degli stessi per ottenere finanziamenti necessari al loro acquisto. Art. 3 Caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi. Le caratteristiche costruttive e tipologiche degli alloggi di nuova costruzione o di recupero da cedere in locazione o in uso e godimento permanente devono essere conformi alle vigenti leggi (3) devono essere individuati gli alloggi e le superfici. Eventuali variazioni nella individuazione degli alloggi non potranno comportare modifiche alle caratteristiche che hanno dato luogo al finanziamento. Tali modifiche saranno comunicate al Comune che le recepirà con apposito atto. 14

16 in materia di edilizia economica e popolare, nonché a tutte le disposizioni obbligatorie a norma di leggi e regolamenti. Art. 4 Termine di inizio ed ultimazione dei lavori. Ai fini dell assegnazione del finanziamento regionale citato in premessa, i lavori di costruzione degli edifici dovranno essere iniziati entro il termine indicato nel provvedimento regionale di concessione del contributo. I lavori dovranno essere ultimati entro il termine di validità della concessione edilizia (2). Il Comune può prorogare, ai sensi della vigente normativa, il termine di ultimazione lavori in caso di comprovati motivi di forza maggiore, indipendenti dalla volontà dell operatore, appositamente documentati. Art. 5 Opere di urbanizzazione primaria e secondaria. A titolo esemplificativo si riportano alcune casistiche da inserire nella convenzione, salvo che non si tratti di interventi all'interno di piani o programmi attuativi per i quali valgono le specifiche discipline (vedi delibera del C.R. 849/98). Urbanizzazione primaria (1 caso : opere esistenti): Gli eventuali obblighi del Soggetto Attuatore sono definiti con riferimento alla delibera comunale di recepimento della normativa regionale vigente, con particolare riguardo all'applicazione dell'art. A.26 dell'allegato alla L.R. 20/2000. (2 caso : opere mancanti). Possono verificarsi due casi: 2.a) Realizzazione delle opere da parte del Comune. Nel caso in cui il Comune provveda direttamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il Soggetto Attuatore è tenuto a: - cedere gratuitamente le aree necessarie per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria; - versare il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione primaria, quantificato in......, ai sensi della delibera C.R. n. 849/98 pubblicata sul BUR n. 49 del 10 aprile 1998, così come recepita con delibera comunale n.... del...( ovvero determinato dal Comune nel caso di interventi in area PEEP o PIP). 2.b) Realizzazione delle opere da parte del Soggetto Attuatore. 15

17 Poiché il lotto è privo delle opere di urbanizzazione primaria di cui al punto 1.1 della delibera di C.R. n. 849/98 pubblicata sul BUR n. 49 del 10 aprile 1998, esse saranno realizzate direttamente dal Soggetto Attuatore alle seguenti condizioni: - cedere gratuitamente le opere, i manufatti e le aree di pertinenza; - sottoporre ad approvazione comunale il progetto delle opere di urbanizzazione primaria; - eseguire le opere così come sono state approvate; - allacciare il lotto ed il fabbricato ai pubblici servizi. I lavori di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria dovranno essere ultimati entro il.... Le opere e i manufatti saranno soggetti a verifiche in corso d'opera ed al collaudo definitivo da eseguirsi a cura del Comune ed a spese del Soggetto Attuatore. Il Comune effettuerà il controllo sull'esecuzione delle opere di urbanizzazione con le seguenti modalità: - mediante sorveglianza in corso d'opera da parte dei competenti Uffici tecnici comunali; - mediante il controllo delle opere, da parte dei suddetti Uffici per un periodo di mesi tre a decorrere dalla completa ultimazione dei lavori; il controllo è diretto ad accertare il soddisfacente funzionamento delle opere stesse. Il certificato di collaudo definitivo dovrà comunque essere emesso entro mesi...dalla effettiva ultimazione dei lavori, in seguito ad accertamento della loro esecuzione a perfetta regola d'arte; trascorso inutilmente tale termine le opere tutte si intenderanno accettate. Ai soli effetti dell'utilizzo delle opere di urbanizzazione, ove non sia stato ancora rilasciato il certificato di collaudo definitivo delle stesse e non siano trascorsi i termini di cui sopra, gli Uffici tecnici comunali potranno attestare il regolare funzionamento delle opere medesime. In ogni caso il Soggetto Attuatore, per le opere ed i manufatti di cui al presente articolo, è tenuto alla garanzia e agli obblighi disciplinati dagli artt. 1667, 1668 e 1669 del Codice Civile, a favore del Comune. All'emissione del certificato di collaudo definitivo, ovvero al trascorrere infruttuoso del termine previsto per l'emissione, le opere ed i manufatti di cui al presente articolo e le aree di pertinenza passeranno automaticamente in proprietà al Comune di..., il quale ne assumerà immediatamente la gestione e la manutenzione, salvo quanto previsto dal comma precedente. A garanzia del completo e puntuale adempimento degli obblighi assunti ai sensi del presente articolo il Soggetto Attuatore, prima del rilascio della concessione edilizia, produrrà fideiussione dell'importo di......, corrispondente al valore attribuito alle opere di urbanizzazione da realizzare a sua cura e spese. Il Comune provvederà a svincolare la fideiussione entro un mese dall'emissione del certificato di collaudo definitivo ovvero al trascorrere infruttuoso del termine previsto per l'emissione; la fideiussione si intende automaticamente svincolata decorsi quindici giorni dalla data di messa in mora del Comune stesso. In caso di inosservanza da parte del Soggetto Attuatore dei termini di ultimazione dei lavori come sopra indicati, il Comune provvederà a rivalersi sul fideiussore nella misura necessaria ad eseguire le opere di urbanizzazione primaria non realizzate. Urbanizzazione secondaria Fatte salve le disposizioni previste da particolari piani o programmi attuativi il Soggetto Attuatore si impegna a versare il contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione secondaria e quantificato in... ai sensi della delibera C.R. n.849/98 pubblicata sul BUR n.49 del 10 aprile 1998, così come recepito con delibera comunale n.... del.... Il versamento è da 16

18 effettuarsi in unica soluzione o in forma rateizzata, con fideiussione a garanzia della parte non versata, secondo quanto stabilito con delibera comunale. Art. 6 Determinazione delle componenti del costo degli alloggi. Il costo complessivo di costruzione degli alloggi, riferito alla superficie complessiva Sc, determinata ai sensi dell'art. 2 del D.M. 801/77, così come integrata dalla normativa regionale, al netto dell'iva e di ogni altro onere fiscale, è costituito dalle seguenti voci: a)..., quale valore reale dell'area determinato con una delle seguenti modalità alternative: - in misura pari al valore denunciato in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio antecedente alla data di stipula della convenzione, su richiesta specifica del concessionario, anche in caso di intervento sul patrimonio edilizio esistente (L. 10/77, art. 8, comma 3, modificato con L. 47/88, art. 14) (2) ; - quale valore reale dell area o dell edificio determinato dal Comune nel caso di area PEEP o comunque pubblica; (in alternativa, in caso di assenza dei dati di cui ai punti precedenti) - quale valore convenuto con il Comune nel caso di area già di proprietà del Soggetto Attuatore (4) ; b) quale costo di costruzione inteso come costo di realizzazione tecnica (5). c)... quale costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria ai sensi dell'art. 5 della L. 10/77 (2), determinato con riferimento alla normativa regionale sugli oneri di urbanizzazione così come recepita con delibera comunale n...del..., ovvero da specifiche convenzioni urbanistiche; e)... per spese generali, fra cui quelle tecniche, promozionali, commerciali, oneri finanziari, ecc., pari al...% (6) dei costi di cui alle precedenti lettere a), b) e c). Il costo complessivo di costruzione ammonta a La Superficie complessiva è definita in mq. Art. 7 Costo iniziale degli alloggi. Il costo iniziale degli alloggi di cui alla presente convenzione, ottenuto dividendo il costo complessivo di cui al precedente art. 6 per la Superficie complessiva Sc, è fissato in...al mq di Sc. Detto costo può essere considerato "medio" e potrà pertanto variare in diminuzione od in aumento per ciascun alloggio in misura non superiore al 10% dello stesso, in funzione delle (4) si veda l art. 8 della L. 10/77, ed in particolare il comma 2 (2). (5) il Comune nel definire il costo tiene conto dell andamento dei più recenti appalti dell operatore apportando eventuali modifiche al termine dei lavori. (6) Il Comune definisce la percentuale. 17

19 caratteristiche intrinseche degli alloggi, fermo restando il prezzo massimo complessivo di cui al primo comma. Art. 8 Canoni di locazione degli alloggi e revisione periodica. Il canone annuo di locazione permanente o di godimento permanente di ciascun alloggio e delle relative pertinenze è calcolato in misura percentuale pari al. % (7) del costo iniziale dell'alloggio stabilito ai sensi del precedente art. 7. La determinazione del canone viene effettuata, ferma restando la percentuale massima di cui sopra, sulla base del piano finanziario presentato dal Soggetto Attuatore, che tiene conto anche delle modalità di aggiornamento del canone. A titolo esemplificativo si riportano gli elementi principali del piano finanziario che concorrono alla determinazione del canone: contributi concessi apporto finanziario dell assegnatario (se previsto) l'ammortamento dei capitali investiti (finanziamenti) i costi finanziari dei capitali investiti (oneri di finanziamento) l'ammortamento tecnico (ricostituzione del capitale) o finanziario i costi delle opere di manutenzione straordinaria i costi generali (di amministrazione, gestione, assicurazione, imposte, tasse, ecc.) le modalità di aggiornamento del canone. Il Soggetto Attuatore può comunque pattuire canoni di locazione in misura inferiore a quella risultante dall'applicazione dei commi precedenti. Il canone determinato ai sensi del precedente comma non è comprensivo delle spese condominiali e di (8). Le variazioni dei canoni ed i parametri utilizzati devono essere comunicati a ciascun assegnatario/locatario prima della scadenza del pagamento del nuovo importo. (7) la percentuale è fissata nei singoli programmi. Per il programma di cui alla delibera del Consiglio Regionale n. 1356/00 la percentuale massima è del 4,5% con le condizioni previste dall allegato A, punto 5, della delibera stessa. (8) gli eventuali altri oneri sono da precisare in maniera dettagliata nella presente convenzione. E necessario avere riguardo alle particolari caratteristiche degli interventi con carattere sperimentale (es. delibera Consiglio Regionale 415/96, delibera Consiglio Regionale 134/00) finalizzati ad alcune categorie sociali, quali: anziani, studenti, lavoratori in mobilità territoriale, ecc. In tali casi, dovendo procedere ad assegnare o locare posti letto ovvero fornire servizi e assistenza alla persona, per periodi di tempo legati a esigenze personali o da condizioni oggettive di lavoro, di salute, ecc. il canone, come sopra determinato, va inteso riferito all uso dell alloggio e non comprende eventuali costi aggiuntivi che l assegnatario o il locatario concordino di sostenere per specifiche prestazioni e servizi alla persona. Le modalità contrattuali potranno essere articolate, per durata e per contenuto dello scambio, in relazione alle specifiche finalità sociali dell intervento da convenzionare. 18

20 Art. 9 Vincoli e requisiti soggettivi La durata del vincolo di destinazione alla locazione o al godimento è permanente. In applicazione dell art. 14 della L.R. n. 24 dell 8 agosto 2001, il Soggetto Attuatore, si impegna in caso di cessazione o cambiamento di attività a devolvere, a titolo gratuito, il patrimonio immobiliare in oggetto al Comune, con le eventuali esclusioni previste dal citato articolo 14. (Adattare il presente comma alla tipologia dell'operatore). Il Comune concede/non concede la possibilità di cessione dell immobile nel suo insieme oggetto della presente convenzione. (Norma da applicare nel caso in cui il Comune conceda la possibilità di cui al comma precedente). La cessione potrà avvenire dopo anni dell inizio della locazione e dovrà prevedere espressamente la prosecuzione a tempo indeterminato della destinazione alla locazione permanente e gli altri vincoli previsti dalla presente convenzione. Il prezzo di cessione dovrà essere comunque inferiore al costo definito agli artt. 6 e 7. Nel caso di vendite successive, il prezzo di cessione degli alloggi, ipotizzato in uno stato di normale conservazione, è così aggiornato: 1) rivalutazione del prezzo aggiornato dalla data di consegna degli alloggi, applicando gli indici ISTAT dei costi di costruzione fino alla data della successiva vendita; 2) aggiunta del valore documentato delle eventuali spese per interventi di cui alle lettere b), c), d), dell'art.31 della L. 457/78 (2). L alloggio deve essere occupato in modo continuativo e direttamente dall assegnatario e dal suo nucleo familiare; eventuali deroghe devono essere espressamente previste dal contratto di locazione ed autorizzate dal Comune o in caso di Cooperative di abitazione a proprietà indivisa dal Consiglio di Amministrazione delle stesse. I locatari e gli assegnatari di tali alloggi devono essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa in materia di edilizia agevolata. In caso di morte del locatario il contratto si trasferisce al coniuge e agli altri componenti con lui conviventi al momento del decesso, secondo quanto previsto dalla legislazione in materia di locazione ad uso abitativo. In caso di morte dell assegnatario si applicano le disposizioni di cui all art. 17 della L. 179/92. L operatore concessionario è tenuto a verificare la permanenza del requisito dell impossidenza. L'assegnatario o il locatario, entro il mese di gennaio di ogni anno, deve presentare all'operatore concessionario idonea documentazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio per dimostrare la sussistenza di tale requisito. In caso di mancata produzione di tale documentazione l'operatore procederà autonomamente ad effettuare la verifica, addebitandone il costo all'assegnatario o al locatario. La perdita del requisito comporta, per il locatario, la risoluzione del contratto a norma dell'art del codice civile e per l'assegnatario, la decadenza dall'assegnazione e risoluzione dell'eventuale contratto, con obbligo da parte sia del locatario che dell'assegnatario, a liberare l'alloggio entro e non oltre sei mesi dalla data di intimazione al rilascio. Dell'intimazione a rilascio dell'alloggio deve essere data comunicazione, per conoscenza, al Comune. La durata iniziale del contratto di locazione non può essere inferiore ad anni otto; trascorso tale periodo il contratto è rinnovato in base a quanto previsto dalla normativa vigente a condizione che: 19

21 a) il locatario risulti essere in possesso, alla data del rinnovo, dei requisiti soggettivi a quel momento vigenti; b) non risulti essere moroso o inadempiente. Il contratto di locazione deve disciplinare anche i casi di inadempienza o di recesso del locatario e di revoca dell assegnazione dell alloggio. Per le Cooperative a proprietà indivisa si applica la normativa prevista dallo Statuto e dai Regolamenti (9). Art. 10 Durata della convenzione. La convenzione vincola il Soggetto Attuatore ed i suoi aventi causa al rispetto degli obblighi dalla stessa previsti per la durata di anni... (10) dalla data della stipulazione. Alla scadenza della presente convenzione, il canone di locazione è stabilito, in base ai criteri previsti dall art. 8, in accordo con il Comune ed è recepito in una nuova convenzione. La destinazione a locazione permanente non è modificabile. (Nel caso di area ceduta dal Comune in diritto di superficie si dovrà fare riferimento alla durata prevista nell'atto di cessione). Art. 11 Trascrizione della convenzione. La convenzione e le sue eventuali successive integrazioni o modifiche vengono trascritte nei registri immobiliari a cura del Comune e a spese del Soggetto Attuatore. Le spese di trascrizione devono essere versate dal Soggetto Attuatore contestualmente alla stipula della convenzione o a quella degli atti integrativi o modificativi. Art. 12 Controllo e sanzioni. L attività di controllo sul rispetto di quanto previsto nella presente convenzione è di competenza comunale. Ogni pattuizione stipulata in violazione dei criteri di determinazione dei costi e dei canoni di locazione di cui agli artt. 7, 8 e 9 della presente convenzione nel corso del periodo di validità è nulla per la parte di prezzo o di canone eccedente. L'annullamento o la decadenza della concessione edilizia, nonché la violazione delle obbligazioni nascenti dalla presente convenzione, determinano la risoluzione di diritto della presente convenzione. In tal caso, nell ipotesi di risoluzione della convenzione per colpa del Soggetto Attuatore questi dovrà restituire il contributo concesso dalla Regione, citato in premessa, così ricalcolato: (9) per quanto riguarda la locazione da regolare con contratti o assegnazioni di tipo speciali, che saranno effettuate in favore di particolari categorie sociali, verranno adottati contratti aventi forme e contenuti particolari da definire con i Comuni, sentite le organizzazioni e le associazioni degli interessati. (10) la durata della convenzione sarà stabilita con riferimento alla proprietà dell area, al diritto di superficie, alla tipologia di finanziamento, ecc.,con riferimento alla normativa vigente. 20

22 contributo concesso maggiorato degli interessi legali dal momento dell erogazione alla risoluzione; maggiorazione per penale pari al % (11) della somma calcolata al precedente punto. La somma degli importi sopra determinati va rapportata proporzionalmente al numero di anni di destinazione alla locazione permanente rispetto al periodo di riferimento valutato in sessanta anni. L importo delle somme recuperate sarà comunicato alla Regione; questo resterà nelle disponibilità del Comune con il vincolo di destinazione ad interventi nel settore del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Il Comune relazionerà alla Regione annualmente in merito all attività di recupero e all utilizzo dei recuperi stessi. Il contributo di cui all art. 3 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (2), è dovuto nella misura stabilita al momento del verificarsi dell evento risolutivo maggiorato relativamente alla quota di cui all art. 6 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (2) del. % (11) a titolo di penale, oltre agli interessi legali. (11) Il Comune determina le percentuali delle maggiorazioni a titolo di penale. 21