COMUNE DI GUIDONIA MONTECELIO AREA IV URBANISTICA E A.T.

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1 COMUNE DI GUIDONIA MONTECELIO AREA IV URBANISTICA E A.T. CRITERI DI INDIRIZZO PER LA FORMULAZIONE DI PROPOSTE REALIZZATIVE E GESTIONALI DEI PUNTI VERDI QUALITA IN ATTUAZIONE DEGLI STRUMENTI URBANISTICI VIGENTI. 1. Punti Verdi Qualità esterni ai perimetri degli strumenti urbanistici attuativi a) aree con destinazioni d uso urbanistica sottozone F1, F2 ed F3. 2. Punti Verdi Qualità interni ai perimetri degli strumenti urbanistici attuativi a) aree di proprietà comunale interne ai perimetri dei P.d.Z. con destinazione d uso: verde pubblico, verde attrezzato, parco giochi, impianti sportivi, servizi sociali e culturali e attrezzature commerciali e annonarie; b) aree di proprietà comunale interne ai perimetri dei P.d.Z. con destinazione d uso ad attrezzature scolastiche; c) aree di proprietà privata interne ai P.d.Z. e ai P.P./P.d.L.C. con destinazione d uso a verde, verde attrezzato e/o a servizi pubblici; d) aree di proprietà comunale interne alle convenzioni urbanistiche il cui iter di attuazione è concluso o comunque definito o la cui attuazione non è in contrasto con le destinazioni d uso della convenzione; e) aree di cessione degli atti d obbligo in zone F1, F2 ed F3 la cui iscrizione definitiva al patrimonio comunale si è conclusa o è ancora da perfezionare; f) aree interne alle convenzioni urbanistiche in itinere la cui attuazione è in contrasto con gli obblighi assunti dal convenzionato. 1.a. Punti Verdi Qualità esterni ai perimetri degli strumenti urbanistici attuativi Le attrezzature e servizi previsti dalle N.T.A. del P.R.G. per le sottozone previste sono ad esempio di genere culturale, assistenziale, sportivo, ricreativo, commerciale, verde pubblico attrezzato per il gioco, parcheggi di supporto; da un attenta analisi si evince una completa compatibilità con le attrezzature obbligatorie previste dal p.r.g.. I progetti e le relative convenzioni, trattandosi di opere pubbliche di proprietà comunale volte altresì al completamento della realizzazione degli standard urbanistici, saranno approvati con atto di Giunta Comunale; 1.b. Punti Verdi Qualità interni ai perimetri degli strumenti urbanistici attuativi 1

2 In sede di piani particolareggiati o altri strumenti attuativi o di progetti di utilizzazione estesi a congrui ambiti territoriali, come approvati dal Consiglio Comunale, sono definite le specifiche destinazioni d uso (parco pubblico, aree per il gioco, attrezzature sportive, ecc.) ai fini di predisporre le relative attrezzature nonché le costruzioni necessarie per ospitare particolari attività che rivestono i caratteri di pubblica iniziativa e di pubblico interesse. Nelle zone di recupero urbano è possibile realizzare attrezzature e servizi strettamente correlati con la fruizione del verde pubblico previa redazione di un piano di utilizzazione esteso ad un congruo ambito. Il Consiglio Comunale ha già approvato quanto necessita per i vari parametri, gli usi e le modalità di convenzionamento, come da d.c.c. n. 42/2008 e successivi atti della Giunta Comunale. Approvati i progetti di massima devono essere considerati a tutti gli effetti parti integranti del piano attuativo di settore di cui sopra. Di fatto le attrezzature e i servizi sono realizzati e gestiti da soggetti privati, ma, sono a tutti gli effetti opere pubbliche necessarie per il soddisfacimento degli standards urbanistici previsti dal D.M. 1444/68. Mediante atto interno si approvano i progetti, verificandone la rispondenza con le norme. Successivamente detti progetti caso per caso dovranno essere corredati dai N.O. di tutti gli Enti competenti, esterni all Amministrazione Comunale, ove necessari ed imposti da norme puntuali ( Sopraintendenze Statali, Regione Lazio, ASL, VV. FF., ecc.). 2.a. Punti Verdi Qualità su aree di proprietà comunale interne ai PdZ con destinazione d uso: verde pubblico, verde attrezzato, parco giochi, impianti sportivi, servizi culturali e sociali e attrezzature commerciali e annonarie. Le attrezzature e i servizi previsti costituiscono attuazione dello strumento urbanistico particolareggiato e di fatto realizzano gli standards urbanistici relativamente alle categorie verde pubblico e servizi di interesse collettivo. La realizzazione del Punto Verde Qualità ottempera in tutti i casi in esame, alla dotazione minima di servizi pubblici e verde come prescritto dal D.M. 1444/68. Infatti le attrezzature e servizi da prevedere in sede di Consiglio Comunale, sono assimilabili a quelli riscontrabili nelle varie categorie del verde pubblico attrezzato (attrezzature ludiche e ricreative, impianti sportivi, ecc.) e nelle varie articolazioni funzionali dei servizi di interesse collettivo ( attrezzature socio culturali, assistenziali, commerciali, ecc.) così come definiti dal D.M. 1444/68. 2.b. Punti Verdi Qualità su aree di proprietà comunale interne ai PdZ con destinazione d uso ad attrezzature scolastiche; L Amministrazione Comunale ritiene opportuno attivare un programma di utilizzazione di talune aree destinate ad attrezzature scolastiche interne ai perimetri dei Piani di Zona, aree che per molti anni sono rimaste inutilizzate sia perché talvolta gravate da vincoli archeologici ma soprattutto perché il fabbisogno di edilizia scolastica era stato già soddisfatto in altre aree contermini. Spesso in tali aree gli stessi edifici scolastici realizzati, dopo anni di abbandono, sono stati riutilizzati per altri servizi pubblici. È comunque opportuno ricordare che, così come definito dal D.M. 1444/68,in sede di formazione degli strumenti urbanistici attuativi, non da prescrizioni specifiche di incremento dello standard minimo pari a 4.50 mq/ab ma da la possibilità di modificarli in relazione 2

3 all eventuale esigenza di raggiungere dimensioni ottimali per complessi relativi ai vari tipi di servizi. Pertanto in tutti i casi ove la variazione della destinazione a servizi non scolastici di un area interna al PdZ consente comunque la conservazione dello standard per le attrezzature scolastiche al di sopra di quello minimo pari a 4.50 mq/ab è possibile variare la specifica destinazione d uso scolastica con altro servizio pubblico in base a quanto prevede l art. 34 della legge n.865/71 e l art. 1 comma IV della legge n. 1/78. Qualora la modificazione della destinazione d uso scolastico comporti una riduzione dello standard specifico delle attrezzature scolastiche al di sotto del minimo di legge, sarà necessario prevedere un contestuale cambio di destinazione d uso di altre aree da altro servizio ad attrezzature scolastiche affinché detto standard sia reintegrato fino alla dotazione minima di legge di 4.50 mq/ab. In questo caso è necessario allegare al progetto del Punto Verde Qualità gli elaborati cartografici illustrativi della variante redatta in base a quanto consente l art. 34 della Legge n.865/71. Pertanto l atto deliberativo di approvazione della variante e del progetto del Punto Verde Qualità è di competenza del Consiglio Comunale. 2.c. Punti Verdi Qualità ricadenti in aree di proprietà privata interne ai PdZ e ai PP con destinazione con destinazione d uso a verde e/o a servizi pubblici; Per alcune aree destinate a servizi, interne ai Piani di Zona, le relative procedure espropriative non sono concluse o sono interessate da un complesso di situazioni giuridico patrimoniali molto articolate (Decreti d esproprio scaduti, occupazioni d urgenza scadute, ecc.) per cui, si è convenuto di utilizzare la procedura contemplata dal D.P.R. n. 327/2001, mediante l approvazione del progetto esecutivo cantierabile al fine di attivare la procedura espropriativa e relativa occupazione d urgenza. In questo caso l atto deliberativo è di competenza del Consiglio Comunale. Nei casi in cui il piano particolareggiato o il PdZ siano decaduti si potrà riattivare il procedimenti in concorso tra il Comune e la proprietà. 2.d. Punti Verdi Qualità interni alle convenzioni urbanistiche il cui iter di attuazione è concluso o comunque definito o la cui attuazione non è in contrasto con le destinazioni d uso della convenzione; Nel caso in cui i Punti Verdi Qualità sono ubicati sulle aree di cessione gratuita destinate a verde e/o a servizi interne alle convenzioni urbanistiche: se l iter delle convenzioni urbanistiche si è concluso o devono essere concluse solamente le operazioni di collaudo delle opere d urbanizzazione primaria e secondaria, nei casi in cui il piano attuativo destinava a servizi di interesse collettivo le singole aree; o a zona di recupero nei casi di destinazione a parco pubblico, parco giochi e impianti sportivi. Nei casi i cui alcune delle aree fossero destinate ad attrezzature scolastiche, dovrà essere redatto uno studio d approfondimento urbanistico volto a dimostrare il soddisfacimento dello standard minimo delle attrezzature scolastiche pari a 4.50 mq/ab o comunque un adeguata e documentata compensazione nel relativo bacino d utenza. 2.e. Punti Verdi Qualità su aree di cessione degli atti d obbligo in zone F1, F2 ed F3 la cui iscrizione definitiva al patrimonio comunale si è conclusa o è ancora da perfezionare; 3

4 Nel corso degli anni sono pervenute al patrimonio comunale molte aree oggetto di atto d obbligo di cessione da parte dei privati proprietari che hanno ottenuto la concessione ad edificare od il permesso di costruire. Questa procedura con allegato l atto d obbligo di cessione di una porzione destinata ai servizi è stata applicata fino a qualche anno fa, anche per la sottozona F2. Gli atti d obbligo di norma indicano genericamente che le aree di cessione sono destinate per il verde o per i servizi in relazione alle specifiche necessità di seguito stabilite dall Amministrazione Comunale. In molti casi gli atti d obbligo, che sono atti unilaterali irrevocabili, non sono mai stati perfezionati mediante registrazione alla Conservatoria dei Registri immobiliari né tanto meno presso l Ufficio Tecnico Erariale, per cui emerge la necessità di attivare procedure utili a perfezionare l immissione in possesso delle aree. In questi casi quindi la realizzazione del progetto del Punto Verde Qualità costituisce attuazione degli standards urbanistici, scaturiti dalla originaria e collegato titolo abilitativo, e ciò costituisce la conclusione naturale della procedura iniziata con la cessione gratuita dell area. 2.f. Punti Verde Qualità su aree interne alle convenzioni urbanistiche in itinere la cui attuazione è in contrasto con gli obblighi assunti dal convenzionato. Nel caso in cui i Punti Verdi Qualità siano ubicati su aree destinate a verde e/o a servizi di cui precedentemente la convenzione urbanistica ne prevedeva la sistemazione a carico del convenzionato: in sede di formazione ed approvazione degli strumenti urbanistici attuativi è necessario predisporre una variante alla convenzione volta alla pura e semplice traslazione di detti oneri su altre aree e/o su altre categorie di opere di urbanizzazione primaria e/o secondaria. La variante alla convenzione deve prevedere pertanto un atto d obbligo aggiuntivo del convenzionato che, a parità del valore globale degli oneri, si impegna a realizzare ulteriori e diverse opere volte al raggiungimento di una migliore qualità ambientale ed insediativi dell intero comprensorio. Relativamente all insieme di attrezzature e servizi previsti dai singoli concorrenti primi classificati, si sono rilevate previsioni concorrenziali soprattutto nelle aree contigue o molto vicine fra loro, per cui, al fine di dare maggiore affidabilità imprenditoriale alla loro gestione, si è stabilito in Consiglio Comunale di apportare alcune modifiche ai servizi privati e alle tipologie sportive in modo, comunque, coerente con gli impegni già dichiarati in fase di concorso circa l occupazione di maestranze, i requisiti ambientali e l offerta di servizi. Per quanto concerne la situazione delle aree inseribili, si rende opportuno, per alcune aree, ridisegnarne i contorni e/o prevederne un accorpamento per razionalizzare la gestione. In alcuni casi, considerato l aumento notevole della superficie a verde da mantenere e la presenza in questi ampliamenti di manufatti, si è ritenuto di escludere, dal conteggio della superficie coperta massima ammissibile, in quanto la superficie di detti manufatti determina per il proprio recupero funzionale o restauro, un aumento sensibile dei costi di realizzazione a carico dei concessionari. Si è ritenuto opportuno che la elaborazione di proposte articolate di impianti sportivi, siano coerenti con il fatto che esprimono esigenze specifiche di funzionalità sportiva in base alle Norme Tecniche del C.O.N.I. (altezze minime inderogabili per le palestre, dimensionamenti adeguati degli spogliatoi, vani tecnologici, ecc.). Interpretazioni di proposte: 4

5 - Servizi ed attrezzature compatibili: le attrezzature sportive e/o di tipo culturale, ricreativo e di spettacolo possono essere sia all aperto che coperte, purchè realizzate all interno dei parametri volumetrici indicati; - Circa la destinazione d uso dei volumi interrati, dette funzioni possono comprendere le attività obbligatorie o compatibili, oltre quelle normali non costituenti volume urbanistico; - Per quanto riguarda l altezza massima calcolata alla gronda, per gronda deve intendersi all imposta misurata agli intradossi dei solai. Detta altezza massima si applica solamente su due lati dell edificio nel caso di coperture a volta; Il Comune può farsi da tramite, nel reperimento delle risorse private, alfine di stipulare accordi con l istituto di credito sportivo o altri, senza che ciò impegni risorse dell Ente stesso, ma, che costituisca controparte di garanzìa amministrativa. In allegato A viene posto un regolamento di attuazione degli interventi, il quale deve essere contemperato anche alla normativa di cui alla d.c.c. n. 42/2008 relativa alle zone F1, F2 ed F3 escludendo i volumi dell housing sociale ma al solo fine di realizzare e gestire le aree verdi come nella normativa del p.r.g. vigente. 2010, febbraio IL DIRIGENTE: Ing. Umberto Ferrucci 5