FISCO E COSTRUZIONI: COSA CAMBIA

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1 FISCO E COSTRUZIONI: COSA CAMBIA NEL 2014? Marco Zandonà Direttore Area Fiscale ANCE Reggio Emilia, 27 maggio 2014

2 I numeri delle costruzioni gli investimenti Investimenti in costruzioni* in Italia Anno 2013: 128,7 mld Costruzioni non residenziali pubbliche 18,0% Costruzioni non residenziali private 27,4% Anno 2007: 158,1 mld Nuovo 17,3% Manutenzione straordinaria 37,3% Abitazioni 54,6% Investimenti in costruzioni* COSTRU2IONI Var% in quantità 2013( ) Milioni di euro ( ) ,7% abitazioni ,8% -nuove ,1% -manutenzione straordinaria ( ) ,0% non residenziali ,5% -private( ) ,3% Costruzioni non residenziali pubbliche 22,4% Nuovo 26,4% Abitazioni 49,5%% -pubbliche( ) ,0% (*) Investimenti in costruzioni al netto dei costi per trasferimento di proprietà ( ) Stime Ance Elaborazione Ance su dati Istat Costruzioni non residenziali private 28,1% Manutenzione straordinaria 23,1% Fonte: Ance 2

3 I numeri delle costruzioni gli investimenti «residenziali» INVESTIMENTI IN ABITAZIONI n.i. 2000= abitazioni (totale) nuovo manutenzione straordinaria La fase recessiva interessa tutti i comparti di attività ad eccezione degli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo (2008-I bim. 2014: +20% in termini reali), grazie anche all effetto di stimolo derivante dagli incentivi fiscali Per la nuova edilizia abitativa la flessione nello stesso periodo è del 56,1%. Nel complesso gli investimenti in abitazioni si riducono nel periodo considerato del 21,8% in termini reali Fonte: Ance 3

4 Le criticità da affrontare Calo degli investimenti pubblici Calo degli investimenti privati Blocco dei pagamenti Patto di stabilità interno Crollo dei mutui alle famiglie Regole inefficienti Tassazione espropriativa 4

5 Le risposte dell ANCE la «leva fiscale» incentivare più incisivamente le locazioni estensione della cedolare secca anche per i redditi da locazione di abitazioni nuove o incisivamente ristrutturate, percepiti dall impresa che ha realizzato i lavori introduzione di agevolazioni a favore di privati che acquistano immobili residenziali destinati alla locazione, (tipo legge Scellier francese) modifica al TUIR, per differire il momento impositivo per i redditi derivanti da contratti misti locazione/ vendita ( rent to buy ) attenuare il costo fiscale dell attività edilizia ripristino regime agevolato ai fini del Registro per i trasferimenti di immobili compresi in programmi di edilizia residenziale (cd.1%) ripristino regime agevolato ai fini del Registro per la cessione ai Comuni di aree o opere di urbanizzazione a scomputo dei contributi concessori od in esecuzione di convenzioni di lottizzazione 5

6 FISCO E COSTRUZIONI 2014 Focus su Delega fiscale: contenuti e proposte ANCE Novità in tema di IMU e TASI Detrazioni per ristrutturazioni e per risparmio energetico Registro: cosa cambia dal 2014 per il settore Decreto Casa: Focus sul «rent to buy» 6

7 DELEGA FISCALE: CONTENUTI E PROPOSTE ANCE

8 Con la Delega il Governo deve fare Riforma del catasto degli immobili Regime fiscale agevolato per sicurezza e riqualificazione energetica degli edifici Contrasto all evasione e riordino dei fenomeni di erosione fiscale (tax expenditures) Rafforzamento della cooperazione Fisco-contribuente (es: dichiaraz. precompilate, interpelli flash, ridurre sanzioni) Nuove forme di compensazione e rateizzazione dei debiti tributari del contribuente Revisione del processo tributario e del sistema sanzionatorio penale Tassazione semplificata per imprese e contribuenti minori (es. Imposta sul Reddito Imprenditoriale IRI) Nuove forme di fiscalità energetica e ambientale 8

9 Revisione del catasto dei fabbricati La riforma del catasto degli immobili deve correggere le molte iniquità dell attuale sistema delle rendite catastali Obiettivo RENDERE PIÙ CONFORMI ALLA REALTÀ LE STIME DEGLI IMMOBILI L efficacia dei nuovi valori catastali: dovrà avvenire a saldi invariati per la finanza pubblica non deve determinare un aggravio del carico fiscale per i contribuenti, in particolare IMU e imposte sui trasferimenti 9

10 Revisione del catasto dei fabbricati: principi e criteri Attribuzione di un «valore patrimoniale medio ordinario», in base a: localizzazione caratteristiche dell immobile per destinazione catastale e ambito territoriale superficie in metri quadrato (in luogo dell attuale riferimento ai vani) valori di mercato (OMI) espressi nei 3 anni precedenti l entrata in vigore della riforma Attribuzione di una «rendita media ordinaria», in base a: informazioni raccolte nell ambito del mercato delle locazioni, relative ai redditi medi da locazione localizzazione caratteristiche dell immobile per destinazione catastale e ambito territoriale l ANCE partecipa all iniziativa, promossa da Confedilizia, relativa alla costituzione, a livello provinciale o interprovinciale, di cabine di regia per monitorare il processo di revisione del catasto, in collaborazione con l AdE e con la successiva attività delle nuove Commissioni censuarie 10

11 Lotta all evasione e all elusione fiscale ABUSO DEL DIRITTO definizione normativa per evitare l uso «distorto» di legittimi risparmi d imposta CONTRASTO DI INTERESSI contrapposizione tra contribuenti per favorire l emersione di base imponibile (es.: detraibilità IRPEF di scontrini e ricevute) RAPPORTO DEL GOVERNO AL PARLAMENTO sui risultati conseguiti in materia di lotta all evasione fiscale e contributiva MECCANISMI PER DISINCENTIVARE L EVASIONE DELL IVA (es.: reverse charge) 11

12 Riordino delle agevolazioni: tax expenditures Stop all erosione fiscale: Il Governo deve ridurre, eliminare o riformare le «spese fiscali» che appaiono ingiustificate o superate alle luce delle mutate esigenze sociali Il Governo, in allegato al disegno di legge di bilancio, deve predisporre un rapporto annuale, che consenta di valutare l efficacia delle singole agevolazioni fiscali, confrontando le stesse con i programmi di spesa Per «spesa fiscale» si intende qualunque forma di esenzione, esclusione o riduzione della base imponibile o dell imposta... Questo rapporto potrà essere elaborato anche con l intervento di associazioni di categoria, ordini professionali e altri rappresentati delle forze sociali 12

13 Revisione sistema di imposizione fiscale: IRI «Imposta sui redditi d impresa» Applicabile a tutti i redditi d impresa e di lavoro autonomo oggi soggetti ad IRPEF Aliquota «allineata» a quella IRES (27,5%) LA BASE IMPONIBILE «IRI» E DATA DALLA SOMMA DI TUTTI I REDDITI D IMPRESA E DI LAVORO AUTONOMO PRODOTTI DALL IMPRENDITORE, AL NETTO DELLE SOMME PRELEVATE DAL MEDESIMO, DAL PROFESSIONISTA O DAI SOCI COME REMUNERAZIONE (AD ES. UTILI DISTRIBUITI) PRINCIPI OPERATIVI «IRI» TALI SOMME CONCORRONO ALLA FORMAZIONE DEL REDDITO IMPONIBILE AI FINI IRPEF DEL SINGOLO IMPRENDITORE, SOCIO O PROFESSIONISTA 13

14 Revisione sistema di imposizione fiscale: e poi Regimi fiscali agevolati per incentivare gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e la realizzazione di opere di adeguamento in materia antisismica Generale meccanismo di compensazione tra debiti tributari e crediti d imposta del contribuente Debiti Crediti Rivisitazione disciplina «società di comodo» e «beni assegnati ai soci» 14

15 Revisione sistema di imposizione fiscale: imposte indirette IVA Razionalizzazione e semplificazione dei sistemi speciali in funzione della particolarità di alcuni settori Attuazione del regime di IVA di gruppo Registro, bollo, ipocatastali e altre imposte di trasferimento Semplificazione degli adempimenti e razionalizzazione delle aliquote Soppressione o accorpamento di fattispecie particolari Coordinamento con le disposizioni sul federalismo fiscale 15

16 Il percorso della Delega fiscale 27 marzo 2014 entrata in vigore Dopo 2 mesi I relazione al Parlamento sul lavoro in attuazione Dopo 4 mesi esame preliminare del Consiglio dei Ministri di almeno 1 degli schemi dei decreti delegati da approvare Dopo 6 mesi II relazione al Parlamento sul lavoro di attuazione Dopo 12 mesi approvazione di tutti i decreti attuativi 30 mesi definizione dei provvedimenti integrativi e correttivi! Almeno 48 mesi per Riforma del Catasto 16

17 NOVITÀ IN TEMA DI IMU E TASI

18 IMU: Disciplina generale I.M.U. Art.13, D.L. 201/2011 (L.214/2011) Imposta Municipale Unica DEFINIZIONE imposta municipale sugli immobili, sostitutiva dell ICI e dell IRPEF sui redditi fondiari relativi ad immobili non locati (salvo le «seconde case» nelle stesso Comune di residenza) Per il 2003: l effetto di sostituzione IMU-IRPEF si applica anche nel caso di pagamento di I Rata e/o II rata e Mini IMU, anche se dovuta e non versata per effetto di detrazioni o importo inferiore al minimo (C.M. 11/E/2014) IMMOBILI fabbricati, terreni agricoli ed aree edificabili SOGGETTO PASSIVO proprietario titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria BASE IMPONIBILE per fabbricati, «valore catastale» (rendita catastale rivalutata del 5%) a cui si applicano i seguenti coefficienti: 160 per fabbricati del Gruppo A (esclusa Categoria A/10) e delle Categorie C/2, C/6 e C/7 140 per fabbricati del Gruppo B e delle Categorie C/3, C/4 e C/5 80 per fabbricati delle Categorie A/10 e D/5 65 per fabbricati del Gruppo D (esclusa Categoria D/5) 55 per fabbricati della Categoria C/1 per aree edificabili, «valore venale» per terreni agricoli, reddito dominicale rivalutato del 25%, a cui si applica un coefficiente pari a 135 (ridotto a 75 se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali) ALIQUOTA aliquota «base»: 7,6 (con possibilità di essere variata tra 4,6 e 10,6 ) il Comune può diminuire l aliquota sino al 4 per gli immobili locati, per gli immobili strumentali e per quelli dei soggetti IRES (ad eccezione dei fabbricati del Gruppo D, perché il gettito calcolato con aliquota «base» è destinato allo Stato) 18

19 «Legge di Stabilità 2014»: Novità IMU Novità della «Legge di Stabilità 2014» (L.147/2013) Abolizione dell IMU sull «abitazione principale» ad eccezione delle abitazioni classificate nelle Categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) ed A/9 (castelli e palazzi) Facoltà per i Comuni di assimilare all «abitazione principale»: o l unica abitazione posseduta da anziani o disabili residenti in case di ricovero e cura, a condizione che non sia locata, o l abitazione in comodato ai parenti in linea retta, entro il primo grado, limitatamente alla quota di rendita che risulta in catasto, non eccedente 500 euro, oppure nel caso di comodatario con ISEE non superiore a euro, o l abitazione posseduta in Italia, da cittadini italiani, non residenti nel territorio dello Stato, a condizione che non risulti locata 19

20 «Legge di Stabilità 2014»: Novità IMU Abolizione dell IMU per: Novità della «Legge di Stabilità 2014» (L.147/2013) o abitazioni delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale (e relative pertinenze) dei soci assegnatari, o casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento, o cessazione degli effetti civili del matrimonio; o unico immobile posseduto, e non locato, dal personale delle Forze armate, delle Forze di polizia o del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco o alloggi sociali come definiti dal D.M. 22 aprile 2008 Esclusione da IMU per i fabbricati rurali ad uso strumentale Deducibilità dalle imposte sul reddito d impresa di una quota dell IMU (30% per il periodo d imposta 2013 e 20% dal periodo 2014) pagata sugli immobili strumentali («principio di cassa» C.M. 10/E/2014) 20

21 «Legge di Stabilità 2014»: Novità IRPEF «seconde case» Reintroduzione dell IRPEF sulle «seconde case» sfitte Dal periodo d imposta 2013, il reddito delle abitazioni non locate, situate nello stesso Comune nel quale si trova l «abitazione principale» ed assoggettate ad IMU, concorre alla base imponibile IRPEF (e relative addizionali) nella misura del 50% IRPEF ALIQUOTA MARGINALE x RENDITA CATASTALE RIVALUTATA DEL 5% E AUMENTATA DI 1/ L Agenzia delle Entrate (CM 11/E/2014) chiarisce.. Definizione di «abitazione principale»: quella «nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente» (art.10, co3bis, DPR 917/1986) CASI: Contribuente con dimora abituale in immobile locato e proprietario di abitazione nello stesso comune non locata assoggettata ad IMU NO IRPEF Contribuente con dimora abituale in immobile di proprietà e proprietario di abitazione nello stesso comune non locata assoggettata ad IMU SI IRPEF 21

22 «Decreto Casa» (D.L. 102/2013, convertito in Legge 124/2013) FOCUS: IMU e «invenduto» delle imprese edili Abolizione IMU per «magazzino» imprese edili Abolizione dalla seconda rata dell IMU per il 2013 relativamente ai fabbricati costruiti e destinati dall impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati OK all ANCE: nel concetto di fabbricati costruiti e destinati dall impresa costruttrice alla vendita sono compresi anche i fabbricati «incisivamente ristrutturati» prima della vendita (RM 11/DF dell 11 dicembre 2013) Obbligo, a pena di decadenza dai citati benefici, di presentare la dichiarazione IMU, utilizzando l apposito Modello 22

23 «Decreto Casa» (D.L. 102/2013, convertito in Legge 124/2013) FOCUS: IMU e «invenduto» delle imprese edili Abolizione IMU per «magazzino» imprese edili «fabbricati merce» locati per una frazione d anno Dipartimento Finanze: per far valere l esenzione da IMU «è escluso ogni caso di locazione e utilizzazione, anche temporanea, da parte dell impresa» Come opera l esclusione IMU per i fabbricati parzialmente locati? 23

24 «Decreto Casa» (D.L. 102/2013, convertito in Legge 124/2013) FOCUS: IMU e «invenduto» delle imprese edili Area edificabile IMU su «Valore venale in comune commercio» al 1 gennaio dell anno d imposizione Utilizzazione edificatoria (o ristrutturazione del fabbricato) IMU su valore dell area «ULTIMAZIONE» (Cass, Sent /2008, Sent /2010, Sent /2010): Nel caso di accatastamento preventivo alla comunicazione di «fine lavori», il fabbricato s intende «ultimato» alla data di «accatastamento», anche in mancanza del «certificato di agibilità» Ultimazione costruzione (o ristrutturazione) Esenzione IMU 24

25 «Legge di Stabilità 2014» : I.U.C. I.U.C. «Legge di Stabilità 2014» - (L. 147/2013) «Decreto Salva-Roma» - DL 16/2014 (L. 68/2014) IUC = IMU + TARI + TASI TARI DEFINIZIONE componente a copertura dei costi relativi al servizio di gestione dei rifiuti urbani e assimilati IMMOBILI locale o area scoperta, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani TASI componente finalizzata alla copertura dei costi relativi ai servizi indivisibili del Comune fabbricati, aree edificabili a qualsiasi uso adibite, compreso il «magazzino» delle imprese edili SOGGETTO PASSIVO possessore/detentore di immobili proprietario eventuale occupante dell immobile (per una % variabile dal 10 al 30%, in base al regolamento comunale) BASE IMPONIBILE «superficie calpestabile» dell unità immobiliare «valore catastale» calcolato con gli stessi criteri IMU ALIQUOTA aliquota definita dal Comune con proprio regolamento aliquota «base»: 1 aliquota «massima» 2014: 2,5 il Comune può aumentare l aliquota «massima» dallo 0,1 allo 0,8 (maggior gettito destinato all aumento delle detrazioni per famiglie e ceti meno abbienti) aliquota definita dal Comune tra 0 e 11,4 a condizione che TASI + IMU IMU massima a livello statale al 31/12/ maggiorazione 0,8 25

26 «Decreto Salva-Roma» - DL 16/2014 (L. 68/2014) Esenzioni: o terreni agricoli o immobili posseduti dallo Stato, Regioni, Province, Comuni, comunità montane, consorzi fra detti enti, enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente a fini istituzionali o fabbricati classificati nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (fari, porti e aeroporti) o fabbricati destinati ad usi culturali (musei, biblioteche, archivi, ecc..) o fabbricati destinati esclusivamente all esercizio del culto e immobili della Santa Sede o fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali o immobili utilizzati da enti non commerciali, pubblici e privati, destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, culturali, ecc. 26

27 «Decreto Salva-Roma» - DL 16/2014 (L. 68/2014) Modalità di versamento o Modello di versamento F24 o Bollettino di c/c postale Codici Tributo (R.M. 46/E/2014) TASI- tributo per i servizi indivisibili su abitazione principale e relative pertinenze- art.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif. TASI- tributo per i servizi indivisibili su fabbricati rurali ad uso strumentale- art.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif. TASI- tributo per i servizi indivisibili su aree edificabiliart.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif. TASI- tributo per i servizi indivisibili su altri fabbricati- art.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif. TASI- tributo per i servizi indivisibili- art.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif.-interessi TASI- tributo per i servizi indivisibili- art.1, co.639, l.147/2013 e succ. modif.-sanzioni Scadenzario a regime GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC 16 GIUGNO 28 OTTOBRE 16 DICEMBRE 50% TASI calcolata con aliquote e detrazioni dell anno precedente Termine per i Comuni per deliberare le aliquote Saldo e conguaglio 27

28 «Decreto Salva-Roma» - DL 16/2014 (L. 68/2014) Generale Scadenzario 2014 GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC 1 GENNAIO Entra in vigore la TASI 31 MAGGIO Termine per i Comuni per deliberare le aliquote SOLO abitazione principale 16 GIUGNO 50% TASI 2014 (SE il Comune non ha deliberato le aliquote, l acconto si calcola con aliquota base 1 ) 16 DICEMBRE Saldo e conguaglio 2014 GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC 16 GIUGNO 50% TASI 2014 (NO ACCONTO SE il Comune non ha deliberato le aliquote 2014 entro fine maggio) 16 DICEMBRE Saldo e conguaglio 2014 (100% TASI 2014 SE non è stato versato acconto per mancanza di delibera comunale) 28

29 IMU e TASI a Reggio Emilia TIPOLOGIA IMMOBILE IMU IMU TASI VARIAZIONE Abitazione principale (diverse da A/1, A/8 e A/9) Abitazione principale (A/1, A/8 e A/9) Abitazione concesse in comodato gratuito a parenti sino al I grado (0,4 ) 1-3, % ,6 8,6 0 - Abitazione locata a «canone concordato» 7,6 7,6 0 - Alloggi sociali 7,6-10, % Aree edificabili 10,6 10,6 0 - «Magazzino» delle imprese edili (5,3 ) 2-2,5-76% 1 Pari alla «Mini-IMU» = 40% x (5-4 ) 2 Aliquota pari alla metà di quella dovuta (10,6 ), perché nel 2013 è stata pagata solo la prima rata IMU 29

30 Detrazioni TASI a Reggio Emilia per «abitazione principale» Rendita catastale 1 Abitazione + Pertinenze Detrazione annua fino a da 300 a da 350 a da 400 a da 450 a da 500 a da 550 a da 600 a oltre Figli a carico per nucleo familiare Detrazione annua per ogni figlio fino a 25 anni fino a 3 figli 20 da 4 figli 30 1 Effettiva e non rivalutata del 5% 30

31 IMU e TASI a Reggio Emilia per «abitazione principale» Nucleo familiare: 1 figlio ( 25 anni) Categoria catastale: A/2 Rendita catastale: 480 euro Valore catastale: euro IMU (5 ) (Mini-IMU) TASI (3,3 ) - - IRPEF TOTALE In sostanza: viene reintrodotta l IMU sulla «prima casa», anche se con aliquota inferiore 1 IMU dovuta = 403 (IMU) («detrazione base») - 50 («detrazione figlio») 2 Pari alla «Mini-IMU» = 40% x (5-4 ) 3 TASI dovuta = 266 (TASI) («detrazione rendita») - 20 («detrazione figlio») 31

32 IMU e TASI a Reggio Emilia per «abitazione sfitta» Categoria catastale: A/2 Rendita catastale: 480 euro Valore catastale: euro IMU (10,6 ) TASI (0 ) IRPEF (aliq. 33%) In sostanza: Si aggrava ulteriormente il costo fiscale delle «seconde case» TOTALE IRPEF sul reddito 2013 della «abitazione sfitta» nello stesso Comune di residenza 32

33 IMU e TASI a Reggio Emilia per «abitazione locata» Categoria catastale: A/2 Rendita catastale: 480 euro Valore catastale: euro Canone mensile affitto: 400 euro IMU TASI (0 ) IRPEF («cedolare secca» 21%) (9,6 ) 855 (10,6 ) 855 (10,6 ) TOTALE In sostanza: il Comune ha scelto di non aumentare il prelievo sulle «case affittate», già tartassate dal Fisco 33

34 IMU e TASI a Reggio Emilia per «magazzino» delle imprese edili IMMOBILE RESIDENZIALE Categoria catastale: A/2 Rendita catastale: 480 euro Valore catastale: euro IMU TASI (2,5 ) (9,6 ) (10,6 ) TOTALE In sostanza: viene reintrodotta l IMU sui «fabbricati invenduti» (1) Per il 2013 è stata versata solo la prima rata dell IMU per un importo pari a 427 Dal 2015: TASI potrebbe uguagliare l IMU con aliquota del 10,6 34

35 IMU e TASI a Reggio Emilia per «magazzino» delle imprese edili AREA EDIFICABILE Superficie: mq Valore venale: euro IMU TASI (0 ) (9,6 ) (10,6 ) (10,6 ) TOTALE In sostanza: il Comune ha scelto di non imporre 2 patrimoniali sulle aree edificabili «magazzino» delle imprese edili 35

36 Dall ICI alla TASI: l evoluzione del gettito mld euro da ICI mld euro da IMU (4 mld euro solo dalla «prima casa») mld euro da IMU (esclusa la «prima casa») mld euro da IMU (esclusa la «prima casa») 3,8 mld euro da TASI (1 per tutti gli immobili) 2014 TASI «maggiorata» 20 mld euro da IMU (esclusa la «prima casa») 6,8 mld euro da TASI (1 + 0,8 per tutti gli immobili) In sostanza: la TASI «maggiorata» vale 3 mld euro in più per le casse dei Comuni, da destinare «obbligatoriamente» a detrazioni per la «prima casa» ma gravanti integralmente su «seconde case» e altri immobili 36

37 DETRAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI E RISPARMIO ENERGETICO

38 I numeri delle «agevolazioni potenziate» Periodi GIRO D'AFFARI PER RECUPERO EDILIZIO E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA COLLEGATO AGLI INCENTIVI FISCALI Stima del giro di affari di imprese relativo a incentivi fiscali * (milioni di euro) var% su stesso periodo anno precedente detrazione max spesa detraibile (euro) Anno % e 55% I^ sem ,8 36% e 55% II^ sem ,0 50% e 55% Anno ,7 giu ,8 50% e 65% lug ,8 50% e 65% ago ,6 50% e 65% set ,7 50% e 65% ott ,9 50% e 65% nov ,6 50% e 65% dic ,9 50% e 65% Giro di affari collegabile agli incentivi fiscali: 22,9 miliardi nel 2013 (+42,7% rispetto al 2012); 5,6 miliardi nel I bimestre 2014 (+53,1%) Anno ,7 50% e 65% Gen-feb ,1 50% e 65% *stima basata sulle ritenute a titolo acconto a imprese su bonifici per beneficiare delle detrazioni Irpef (36% e 55% ) - Incassi (art. 25 D.L. 78 del 31 maggio 2010) Elaborazione Ance su dati MEF 38

39 Le date per fruire delle «agevolazioni potenziate» Proroga «bonus» riqualificazione edilizia, energetica e antisismica Bonus edilizia Bonus mobili dal al = detrazione 50% sino a euro tutto 2015 = detrazione 40% sino a euro dal = detrazione 36% sino a euro dal al = detrazione 50% sino a euro Eco-Bonus Bonusantisismica dal al = detrazione 65% ( per «parti comuni») tutto 2015 = detrazione 50% ( per «parti comuni») dal = confluisce in detrazione 36% dal al = detrazione 65% tutto il 2015 = detrazione 50% 39

40 I chiarimenti sulle «agevolazioni potenziate» L Agenzia delle Entrate (CM 29/E/2013 e CM 11/E/2014) chiarisce.. Bonus-Edilizia (cd.50%) Detrazione del 50% fino a euro anche per l acquisto dei fabbricati ristrutturati Detrazione per familiare convivente (con mera «annotazione» in fattura della % di spesa sostenuta): l annotazione va effettuata nel primo anno di fruizione del beneficio, senza possibilità di variare nel tempo la ripartizione della spesa Obbligo di indicazione del codice fiscale nei Modelli 730/2014 e UNICO 2014 solo per lavori su parti comuni condominiali, interventi sostenuti da soci di società semplice, o in nome collettivo, o in accomandita semplice e acquisto dei fabbricati ristrutturati Detrazione per familiare convivente nel caso di lavori condominiali su immobile di proprietà esclusiva del coniuge incapiente, con pagamento tramite assegno su conto cointestato: è ammessa la fruizione del beneficio, con indicazione sul documento rilasciato dall amministratore degli estremi anagrafici del familiare con e l attestazione dell effettivo sostenimento delle spese Detrazione in caso di lavori su parti comuni in assenza di condominio: è ammessa la fruizione del beneficio, con obbligo di richiesta di codice fiscale per il condominio e di esecuzione degli adempimenti previsti per il condominio (modalità di pagamento, ripartizione delle spese ed intestazione al condominio dei documenti giustificativi delle spese sostenute) Detrazione in caso di finanziamento delle spese tramite società finanziaria: è ammessa la fruizione del beneficio, a condizione che la società proceda al pagamento con bonifico bancario o postale con tutti i dati obbligatori, in modo che sia effettuata ritenuta del 4% ed il contribuente abbia copia del bonifico. Nessuna decadenza dal beneficio in caso di errata indicazione dei riferimenti normativi nella causale del bonifico (detrazione per il risparmio energetico in luogo di quella per ristrutturazioni, e viceversa) Detrazione per acquisto di box pertinenziale al familiare convivente che esegue il bonifico ma a cui non è intestata fattura, con obbligo di «annotazione» in questa dell effettivo sostenimento della spesa 40

41 I chiarimenti sulle «agevolazioni potenziate» L Agenzia delle Entrate (CM 29/E/2013 e CM 11/E/2014) chiarisce.. Bonus-Mobili Acquisto mobili agevolato anche in caso di: interventi eseguiti su parti comuni condominiali, a condizione che i mobili siano destinati all arredo di tali porzioni (ES. casa del portiere, guardiola, lavatoi..) acquisto fabbricati ristrutturati in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico (art.16bis, co.1, lett.h, DPR 917/1986), solo se questi siano configurabili quantomeno come «manutenzione straordinaria» Acquisto mobili NON agevolato in caso di: interventi finalizzati al risparmio energetico che beneficiano della detrazione del 65% acquisto di box pertinenziali Acquisto mobili agevolato anche se effettuato all estero, con regolare fattura a mezzo di bonifico bancario, carta di credito o debito Lavori di ristrutturazione iniziati dal 26 giugno 2012, anche se già ultimati o in corso al 6 giugno 2013 Acquisto mobili anche precedente al pagamento delle spese per i lavori, a condizione che questi siano stati già avviati, senza vincolo temporale tra esecuzione lavori e acquisto mobili Acquisto mobili solo «nuovi», anche se arredano ambienti diversi da quelli ristrutturati Pagamento ammesso con bonifico, carta di credito o di debito: mediante bonifico bancario o postale, idoneo a prevedere l applicazione della ritenuta del 4% mediante bancomat e carta di credito, con obbligo di conservazione di «scontrino parlante» (con indicazione codice fiscale del contribuente),a tal fine equivalente a fattura o «scontrino» ordinario che abbia indicazione degli estremi del bene, esercente, importo data e ora Ammontare complessivo di euro da calcolare nel periodo 6 giugno dicembre

42 I chiarimenti sulle «agevolazioni potenziate» L Agenzia delle Entrate (CM 29/E/2013 e CM 11/E/2014) chiarisce.. Eco-Bonus (cd.65%) Dal 6 giugno al 31 dicembre 2013, agevolazione ammessa anche per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore, impianti geotermici ed interventi di sostituzione di scaldacqua Per lavori in corso al 6 giugno 2013 si applica: «criterio di cassa» per le persone fisiche (55% per spese sostenute fino al 5 giugno 2013 e 65% per quelle sostenute dal 6 giugno 2013) «criterio di competenza» per esercenti attività commerciale (rileva la data di ultimazione dei lavori) Detrazione in caso di finanziamento delle spese tramite società finanziaria: è ammessa la fruizione del beneficio, a condizione che la società proceda al pagamento con bonifico bancario o postale con tutti i dati obbligatori, in modo che sia effettuata ritenuta del 4% ed il contribuente abbia copia del bonifico. Nessuna decadenza dal beneficio in caso di errata indicazione dei riferimenti normativi nella causale del bonifico (detrazione per il risparmio energetico in luogo di quella per ristrutturazioni, e viceversa) Detrazione ammessa anche in caso di : imprese individuali e società, che svolgono attività di installazione caldaie ed infissi, qualora installino i predetti impianti nei propri immobili strumentali nei quali esercitano l attività Interventi realizzati in economia, con riferimento ai costi imputabili all intervento stesso Bonus-Antisismica Detrazione del 65% anche per i soggetti IRES relativamente ad immobili a destinazione produttiva 42

43 I chiarimenti sulle «agevolazioni potenziate» Nuova nozione di «ristrutturazione edilizia» Inclusa nella categoria della «ristrutturazione edilizia» la demolizione e ricostruzione di edifici, anche senza il rispetto della sagoma originaria, purché sia mantenuta la volumetria preesistente (Nuovo art.3, co.1, lett.d, DPR 380/2001 modificato dall art.30, co.1, lett.a, DL 69/2013 conv. Legge 98/2013 DAL 21 AGOSTO 2013) L Enea (FAQ 68bis) chiarisce.. «dal 21 agosto 2013, qualora l intervento abbia le caratteristiche per configurarsi come ristrutturazione edilizia., riteniamo agevolabili ai sensi di queste detrazioni gli interventi che consistono nella demolizione di un immobile e nella sua ricostruzione mantenendone la volumetria originaria» 43

44 Focus sugli incentivi per «antisismica» Le norme Art.16, co.1-bis, D.L. 4 giugno 2013, n.63 conv. in Legge 90/2013 (cd. «Decreto sull efficienza energetica») Art.1, co.139, Legge 27 dicembre 2013, n.147 (Legge di Stabilità 2014) Detrazione per le spese sostenute sino al 31 dicembre 2015, per un ammontare massimo di euro ad unità immobiliare, per interventi di messa in sicurezza statica di «abitazioni principali» e immobili ad uso produttivo, ubicati in aree ad alta pericolosità sismica dal al = detrazione 65% di tutto il 2015 = detrazione 50% di

45 Focus sugli incentivi per «antisismica» Quali sono i fabbricati agevolati? Solo le costruzioni: adibite ad «abitazioni principali» o ad attività produttive (a prescindere dalla classificazione catastale) ubicate in aree ad alta pericolosità sismica: zone 1 e 2, individuate in base ai criteri idrogeologici stabiliti dall Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n del 2003 (Allegato A) Reggio nell Emilia: zona 3 45

46 Focus sugli incentivi per «antisismica» Quali sono gli interventi agevolati? Art.16-bis, co.1, lett.i, del D.P.R. 917/1986 opere per la messa in sicurezza statica in particolare sulle parti strutturali redazione della documentazione obbligatoria, atta a comprovare la sicurezza statica interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione obbligatoria CONDIZIONE: procedure autorizzatorie avviate dopo il 4 agosto 2013 (data di entrata in vigore della legge 90/2013, di conversione del DL 63/2013) C.M. 29/E/2013: Soggetti beneficiari: soggetti IRPEF e IRES (società, cooperative, ecc..) che hanno sostenuto le spese per tali interventi e detengono il bene immobile in base ad un titolo idoneo Immobili «promiscui»: nel caso di edificio con più unità abitative, la detrazione del 65% spetta solo agli immobili destinati ad abitazione principale, mentre alle altre unità immobiliari residenziali si applicherà la detrazione IRPEF del 50% Modalità operative: valgono le modalità per la detrazione del 36%-50% 46

47 REGISTRO: COSA CAMBIA DAL 2014

48 «Decreto Istruzione» (D.L. 104/2013) Dal 1 gennaio 2014 Incremento a 200 euro della misura fissa dell imposta di registro, dell imposta ipotecaria e di quella catastale Modifiche alla riforma dell imposta di registro e delle ipotecarie e catastali sui trasferimenti immobiliari, contenuta nel «decreto sul federalismo fiscale» - D.Lgs. 23/

49 «Decreto Istruzione» (D.L. 104/2013) Riforma del registro: cosa è cambiato dal 1 gennaio 2014 Per tutti i trasferimenti di immobili a titolo oneroso soggetti ad imposta di registro: 2 sole aliquote del registro: 2% per la «prima casa» e 9% negli altri casi (imposta minima = euro) ipotecaria e catastale pari a 50 euro ognuna (D.L. 104/2013) esenzione dal bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie Eliminazione di tutte le esenzioni ed agevolazioni oggi vigenti ai fini del registro, anche se previste in leggi speciali 49

50 «Decreto Istruzione» (D.L. 104/2013) Riforma del registro: cosa è cambiato dal 1 gennaio 2014.per la «prima casa» fino al dal Registro Ipo-Catastali Registro Ipo-Catastali 3% 336 euro complessivi 2% 100 euro complessivi «abitazione non di lusso» = priva delle caratteristiche del DM 2 agosto 1969 «abitazione non di lusso» = non accatastata in A/1, A/8, A/9 50

51 «Decreto Istruzione» (D.L. 104/2013) Riforma del registro: cosa è cambiato dal 1 gennaio 2014.per gli altri immobili Aree edificabili 8% Fabbricati e relative pertinenze 7% Immobili di interesse storico artistico ed archeologico 3% Abitazioni esenti da IVA ed acquistate da imprese di rivendita immobiliare, a condizione che l acquirente si impegni a trasferirle in 3 anni Aree e fabbricati trasferiti allo Stato, enti pubblici territoriali o loro consorzi Immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l intervento sia completato entro 11 anni fino al dal Registro Ipo-Catastali Registro Ipo-Catastali 1% 3% complessivo 3% complessivo 3% complessivo 3% complessivo 9% 100 9% 100 9% 100 9% % 9% 100 1% 4% complessivo 9%

52 I regimi speciali abrogati Regime fiscale per la cessione di aree o opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione AGEVOLAZIONE OGGETTO CONDIZIONI Imposte di Registro ed Ipotecaria in misura fissa, ed Imposta Catastale all 1% Trasferimenti di aree ed opere di opere di urbanizzazione, cedute a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione Irrilevanza ai fini IVA (immobili per cui è applicabile l art.51, L.342/2000) ma il Notariato (Studio /T) sostiene.. «la norma soppressiva di agevolazioni ed esenzioni fiscali - anche se contenute in leggi speciali - di cui all art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 non possa attrarre nel suo ambito le cessioni al vaglio e che invece si debbano ritenere tuttora sussistenti regimi impositivi di favore relativi ad atti traslativi diversi da quelli a titolo oneroso,» 52

53 I regimi speciali abrogati Regimi fiscali speciali per i programmi urbanistici residenziali AGEVOLAZIONE OGGETTO CONDIZIONI DECADENZA Imposta di Registro all 1%, Ipotecaria al 3% e Catastale all 1% Trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denominati Completamento dell intervento edilizio, cui è finalizzato il trasferimento, entro 11 anni dalla stipula (termine prorogato dal D.L. 102/2013, convertito con modifiche in L. 124/2013) Mancato completamento dell intervento edilizio negli 11 anni successivi alla stipula dell atto 53

54 I regimi speciali «ufficialmente» abrogati (C.M. 2/E/2014) Regimi fiscali speciali per i «piani di recupero» (art.5, Legge 168/1982) AGEVOLAZIONE Imposte di Registro, Ipotecarie e Catastali in misura fissa OGGETTO Trasferimenti di aree e fabbricati nei confronti dei soggetti attuatori dei piani di recupero di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 457/78 (sia di iniziativa pubblica che privata) Permute di immobili tra soggetti attuatori dei medesimi piani. In caso di piani di iniziativa privata deve risultare sottoscritta anche la convenzione con il Comune prima del trasferimento CONDIZIONI Gli immobili trasferiti devono essere già inseriti in un piano di recupero del patrimonio edilizio, approvato dal comune, ovvero da questo adottato unitamente alla convenzione per la loro diretta attuazione, su proposta dei proprietari gli interventi di recupero devono essere effettuati dai medesimi acquirenti 54

55 I regimi speciali «ufficialmente» abrogati (C.M. 2/E/2014) Regimi fiscali speciali «Legge Bucalossi» (art.20, Legge 10/1977 e art.32, D.P.R.601/1973) AGEVOLAZIONE Imposta di Registro in misura fissa ed esenzione dalle Imposte Ipo-catastali OGGETTO Redistribuzione di aree tra proprietari attuatori di un piano di lottizzazione di iniziativa pubblica Acquisto di alloggi costruiti in attuazione dei piani di edilizia residenziale pubblica Trasferimenti di aree comprese in piani comunali di insediamenti produttivi CONDIZIONI Redistribuzione di aree tra proprietari attuatori di un piano di lottizzazione di iniziativa pubblica Acquisto di alloggi costruiti in attuazione dei piani di edilizia residenziale pubblica Trasferimenti di aree comprese in piani comunali di insediamenti produttivi la lottizzazione deve essere di iniziativa pubblica gli alloggi devono essere stati costruiti e ceduti da soggetti attuatori dei programmi di edilizia residenziale pubblica l acquirente deve essere l assegnatario (o un familiare convivente) di un alloggio costruito nell ambito di tali programmi, detenuto in locazione da oltre cinque anni e deve essere in regola con il pagamento dei canoni e delle spese all'atto della presentazione della domanda di acquisto la cessione deve avere ad oggetto esclusivamente le aree comprese in tali piani se sull area insistono fabbricati, il beneficio spetta solo in presenza di specifici accordi che escludano, dall oggetto della vendita, tali fabbricati 55

56 I regimi speciali «ufficialmente» abrogati (C.M. 2/E/2014) Regimi fiscali speciali «Legge Bucalossi» (art.20, Legge 10/1977 e art.32, D.P.R.601/1973) ma [anche in questa ipotesi] il Notariato (Studio /T) sostiene.. «la norma soppressiva di agevolazioni ed esenzioni fiscali - anche se contenute in leggi speciali - di cui all art. 10 del d.lgs. n. 23/2011 non possa attrarre nel suo ambito le cessioni al vaglio e che invece si debbano ritenere tuttora sussistenti regimi impositivi di favore relativi ad atti traslativi diversi da quelli a titolo oneroso» 56

57 «Decreto Istruzione» (D.L. 104/2013) Riforma del registro: cosa è cambiato dal 1 gennaio 2014.per i trasferimenti con IVA TIPOLOGIA IMMOBILE AREE EDIFICABILI TIPOLOGIA IMMOBILE ABITAZIONI TIPOLOGIA IMMOBILE FABBRICATI STRUMENTALI TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1 GENNAIO 2014 IVA 22% 22% registro 168 euro 200 euro ipotecaria 168 euro 200 euro catastale 168 euro 200 euro TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1 GENNAIO 2014 IVA 4%-10%-22% (*) 4%-10%-22% (*) registro 168 euro 200 euro ipotecaria 168 euro 200 euro catastale 168 euro 200 euro TRASFERIMENTI SOGGETTI AD IVA SINO AL 31 DICEMBRE 2013 DAL 1 GENNAIO 2014 IVA 10%-22% (**) 10%-22% (**) registro 168 euro 200 euro ipotecaria 3% 3% catastale 1% 1% (*) IVA al 4% se si tratta di prima casa ; al 10% per le altre abitazioni non di lusso; al 22% per le abitazioni di lusso. (**) IVA al 10% per le porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa cedute da impresa costruttrice e per i fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero; IVA al 22% per gli altri fabbricati strumentali. 57

58 «DECRETO CASA»: FOCUS «RENT TO BUY»

59 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Sostegno all affitto a «canone concordato» Riduzione dell aliquota della «cedolare secca» per gli affitti a «canone concordato» dal 15% al 10% per il quadriennio Aliquote annuali Cedolare secca per canoni concordati 10% 15% 5% 10% 15% 20% Dove si applica? 19% Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e comuni confinanti Comuni capoluogo di provincia Comuni «ad alta tensione abitativa» individuati dal CIPE (che, entro 30 gg dall entrata in vigore della legge di conversione del D.L.47/2014, aggiornerà l elenco della Delibera ) Comuni «in stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi» nel quinquennio Estensione della «cedolare secca» anche in caso di locazione di abitazioni a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro che sublocano a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all aggiornamento del canone 59

60 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Sostegno all affitto degli «alloggi sociali» Detassazione IRPEF/IRES e IRAP del 40% del reddito derivante dai canoni di locazione dell «alloggio sociale» SOGGETTO BENEFICIARIO OGGETTO Impresa locatrice di «alloggio sociale» Locazione di «alloggio sociale» (D.M. 22 aprile 2008) di nuova costruzione od oggetto di interventi di recupero (compresa «manutenzione straordinaria») «per alloggio sociale si intende l unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di ridurre il disagio abitativo, nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano, tra questi, anche gli alloggi realizzati, o recuperati, da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà» DURATA AGEVOLAZIONE CONDIZIONI Fino all eventuale riscatto per un massimo di 10 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione/recupero Approvazione da parte della Commissione Europea 60

61 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Sostegno all affitto degli «alloggi sociali» Detrazione IRPEF riconosciuta al conduttore dell «alloggio sociale» che lo adibisce a propria «abitazione principale», in funzione del suo reddito imponibile, per il triennio SOGGETTO BENEFICIARIO Privato locatario di «alloggio sociale» OGGETTO Locazione di «alloggio sociale» (D.M. 22 aprile 2008) «per alloggio sociale si intende l unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di ridurre il disagio abitativo, nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano, tra questi, anche gli alloggi realizzati, o recuperati, da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà» CONDIZIONI «Alloggio sociale» adibito a «abitazione principale» del locatario (art.15 TUIR-D.P.R. 917/1986) «per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente» 61

62 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Sostegno all affitto degli «alloggi sociali» Detrazione IRPEF riconosciuta al conduttore dell «alloggio sociale» che lo adibisce a propria «abitazione principale», in funzione del suo reddito imponibile, per il triennio DURATA AGEVOLAZIONE Triennio MISURA AGEVOLAZIONE Commisurata al reddito imponibile complessivo del locatore Reddito imponibile complessivo Detrazione annua 1 inferiore a , da ,71 a , (1) In caso di contribuente «incapiente» in un periodo d imposta è ammessa la possibilità di riportare in avanti la parte di detrazione spettante non utilizzata 62

63 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Fiscalità di vantaggio per «rent to buy» di «alloggi sociali» Quali sono le condizioni contrattuali? TIPO DI IMMOBILE «Alloggio sociale» (D.M. 22 aprile 2008) «per alloggio sociale si intende l unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente, che svolge la funzione di ridurre il disagio abitativo, nei confronti di coloro che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. Rientrano, tra questi, anche gli alloggi realizzati, o recuperati, da operatori pubblici o privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche, destinati alla locazione temporanea per almeno 8 anni ed anche alla proprietà» CARATTERISTICHE DELLA CONVENZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE INTERESSATI CHI PUÒ ESERCITARE IL «DIRITTO DI RISCATTO» VINCOLO DOPO IL «RISCATTO» Convenzione di locazione di «alloggio sociale»: contenente «clausola di riscatto» dell unità immobiliare e relative condizioni economiche facoltativa per il conduttore e vincolante solo per il locatore esercitabile non prima di 7 anni dall inizio della locazione Stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del D.L.47/2014 (29 marzo 2014) Giuridicamente, si concludono 2 distinti negozi: un contratto di locazione ed un accordo per l opzione all acquisto nel quale viene stabilito il prezzo di riscatto Conduttore della locazione di «alloggio sociale», non titolare di diritti di proprietà su altra abitazione adeguata alle esigenze del nucleo familiare Divieto di rivendita dell «alloggio sociale» nei 5 anni successivi al «riscatto» 63

64 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Fiscalità di vantaggio per «rent to buy» di «alloggi sociali» Quali sono le agevolazioni IRPEF/IRES e IRAP? PER L IMPRESA LOCATRICE DURANTE LA LOCAZIONE: Detassazione IRPEF/IRES e IRAP del 40% del reddito derivante dai canoni di locazione dell «alloggio sociale» (subordinata ad approvazione della Commissione Europea) SOLO AL RISCATTO: Tassazione IRPEF/IRES e IRAP dei corrispettivi di vendita degli alloggi sociali, con scomputo delle imposte già pagate sugli acconti PER IL CONDUTTORE DURANTE LA LOCAZIONE: Possibilità di imputare i corrispettivi pagati in parte in «conto prezzo» ed in parte in «conto affitto» e Detrazione IRPEF riconosciuta se l «alloggio sociale» è adibito ad «abitazione principale», in funzione del reddito imponibile 64

65 «Decreto Casa» (D.L. 47/2014) Fiscalità di vantaggio per «rent to buy» di «alloggi sociali»...ai fini IVA? L Agenzia delle Entrate (Risposta Consulenza giuridica O.D.C.E.C. Monza) risponde PER L IMPRESA LOCATRICE DURANTE LA LOCAZIONE: Tassazione IVA per: Corrispettivi percepiti in «conto affitto» ai sensi dell art.10, co.1, n.8, D.P.R. 633/1972 Corrispettivi percepiti in «conto prezzo» ai sensi dell art.10, co.1, n.8bis, D.P.R. 633/1972 AL RISCATTO: Tassazione IVA per: Prezzo di cessione pattuito al netto di tutti i corrispettivi percepiti durante la locazione ai sensi dell art.10, co.1, n.8bis, D.P.R. 65

66 Focus su «rent to buy» Fiscalità di vantaggio per «rent to buy» di «alloggi sociali» IRES/IRPEF LOCAZIONE: canone complessivo imputato tra i Ricavi del CE di ciascun esercizio di durata della locazione (art.8, co.2, DL 47/2014) IVA LOCAZIONE: canone fatturato ed assoggettato ad IVA all atto di ogni singolo pagamento (se locatore non è impresa costruttrice o ristrutturatrice, la locazione è esente IVA e assoggettata a registro) (Nella misura del 60% se detassazione parziale art.6 DL 47/2014- verrà approvata dalla Commissione Europea) VENDITA: prezzo di riscatto pattuito (al netto di tutti i corrispettivi percepiti) imputato tra i Ricavi del CE dell esercizio (e del periodo d imposta) in cui è esercitato il diritto di riscatto (AdE-Risposta a O.D.C.E.C. di Monza ) VENDITA: prezzo di riscatto pattuito (al netto di tutti i corrispettivi percepiti) fatturato ed assoggettato ad IVA all esercizio del diritto di riscatto (art.8, co.3, DL 47/2014) (AdE-Risposta a O.D.C.E.C. di Monza ) ASPETTI CRITICI Per locatore/futuro cedente: Se fabbricato imputato in Bilancio tra «Immobili merce», ritorno dell IMU 66

67 Focus su «rent to buy» «Rent to buy» utilizzato dalle imprese-locazione con opzione IRES/IRPEF LOCAZIONE: canone imputato tra i Ricavi del CE di ciascun esercizio di durata della locazione IVA LOCAZIONE: canone fatturato ed assoggettato ad IVA all atto di ogni singolo pagamento (se locatore non è impresa costruttrice o ristrutturatrice, la locazione è esente IVA e assoggettata a registro pari al 2%) VENDITA: prezzo di vendita imputato tra i Ricavi del CE dell esercizio (e del periodo d imposta) in cui è concluso il rogito VENDITA: prezzo di vendita fatturato ed assoggettato ad IVA alla stipula del rogito (art.109, co.2, DPR 917/1986) (art.6, DPR 633/1972) ASPETTI CRITICI Per locatore/futuro cedente: tassazione «piena» IRES/IRPEF sui canoni di locazione ritorno dell IMU se fabbricato imputato in Bilancio tra «Immobili merce» 67

68 Le alternative al «rent to buy» La «locazione tradizionale» DEFINIZIONE IRES/IRPEF IVA Contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art.1571 e ss., Codice Civile) Canone imputato tra i Ricavi del CE di ciascun esercizio di durata della locazione, concorrendo così alla determinazione del reddito imponibile (art.85, co.1, lett.a, e art.109, co.2, lett.b, DPR 917/1986) ASPETTI CRITICI Tassazione piena IRES/IRPEF del canone di locazione Ritorno dell IMU sul fabbricato «merce» Canone fatturato ed assoggettato ad IVA (10% per abitazioni, 22% per altri immobili) all atto di ogni singolo pagamento (per le abitazioni, se locatore non è impresa costruttrice o ristrutturatrice, la locazione è esente IVA e assoggettata a registro al 2%) (art.10, n.8, DPR 633/1972 e n.127- duodevicies, Tab.A, Parte II, del medesimo DPR) 68