CONDOMINIO Impugnazione delle delibere assembleari: estensione della legittimazione attiva. A cura di: Patrizia Felcioloni

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1 CONDOMINIO Impugnazione delle delibere assembleari: estensione della legittimazione attiva A cura di: Patrizia Felcioloni Ottobre 2013

2 CONDOMINIO VALIDITÀ DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI Impugnazione delle delibere assembleari: estensione della legittimazione attiva a cura di Patrizia Felcioloni la QUESTIONE Quali regole disciplinano la validità delle delibere assembleari condominiali alla luce della recente riforma del condominio? Quali sono i diritti dei condomini in caso di delibera viziata? la RISPOSTA IN SINTESI Le norme che incidono sulla validità delle delibere assembleari condominiali sono principalmente quelle attinenti alla regolare costituzione dell assemblea: queste regole includono la validità dell avviso di convocazione, la specificità dell ordine del giorno, nonché le maggioranze necessarie per deliberare su particolari argomenti. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 del c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Infatti, l assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati convocati. È annullabile la delibera che non contiene la specifica indicazione dell ordine del giorno o con ordine del giorno incompleto. In generale sono nulle le delibere dell assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all oggetto. Queste possono essere impugnate in qualsiasi tempo. Le delibere annullabili perché contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto. Tali soggetti sono legittimati ad adire l autorità giudiziaria chiedendone l annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. gli APPROFONDIMENTI Impugnazione delle delibere assembleari: estensione della legittimazione attiva La Selezione giurisprudenziale Fac-simile di atto di citazione per impugnazione di delibera assembleare condominiale ottobre 2013

3 Impugnazione delle delibere assembleari: estensione della legittimazione attiva l APPROFONDIMENTO Attribuzioni dell assemblea condominiale L assemblea condominiale è una riunione di più condomini in un luogo e in un tempo determinato, in cui ciascuno può esprimere la propria opinione mediante il voto, nelle materie oggetto di interesse comune. L assemblea condominiale costituisce quindi l organo deliberativo del condominio. L assemblea, ai sensi dell art c.c. provvede: 1) alla conferma dell amministratore e all eventuale sua retribuzione; 2) all approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all approvazione del rendiconto annuale dell amministratore e all impiego del residuo attivo della gestione; 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni. A tal proposito la legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha previsto obbligatoriamente la costituzione di un fondo speciale di importo pari all ammontare dei lavori. L amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve comunque riferirne nella prima assemblea. La legge n. 220 del 2012 ha aggiunto un ulteriore attribuzione all assemblea conferendole il potere di autorizzare l amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (art. 1135, comma 3, c.c.). L assemblea può essere convocata in via straordinaria dall amministratore quando lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (art. 66 disp. att. c.c.). Costituzione dell assemblea e maggioranze L assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136, comma 1, c.c.). Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, comma 2, c.c.). Se l assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio (art. 1136, comma 3, c.c.) ottobre 2013

4 Normativa di riferimento Codice civile: artt e ss.; Legge 11 dicembre 2012 n La seconda convocazione è condizionata dall inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote. La verifica di tale condizione deve essere espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. La mancata costituzione dell assemblea, regolarmente convocata in prima seduta, costituisce il presupposto per la validità delle deliberazioni assunte in seconda convocazione. L assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima (art. 66, comma 5, disp. att. c.c.). L avviso di convocazione La delibera condominiale per essere valida deve essere regolarmente convocata dall amministratore o dai condomini in caso di assemblea straordinaria e di inerzia dell amministratore. Il potere di convocazione dell assemblea spetta anche all amministratore la cui nomina assembleare non sia stata immediatamente seguita dall accettazione (Cass. 13 giugno 2013, n ). La legge n. 220/2012 modificando il terzo comma dell art. 66 delle disp. att. del codice civile, prevede che l avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata e anche a mezzo posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l indicazione del luogo e dell ora della riunione. Devono essere cinque giorni liberi. Il mancato rispetto di tale termine produce l annullabilità della delibera assembleare. Si è affermato che il termine di cinque giorni previsto per la comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea ai partecipanti, va computato con riferimento alla data di prima convocazione e a ritroso, escludendo il giorno in cui deve tenersi l assemblea, ma computando quello in cui la comunicazione è ricevuta (Trib. Genova, 24 ottobre 2012, n. 3428). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell articolo 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.). Pertanto la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell avviso di convocazione dell assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall art. 1137, terzo comma, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. In ogni caso l amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale ottobre 2013

5 sono indicate le ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dell assemblea validamente costituitasi (art. 66, comma 5, disp. att. c.c.). L assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione (art c.c.). L onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l invalidità dell assemblea la prova negativa dell inosservanza di tale obbligo (Cass. 4 marzo 2011, n. 5254). Infatti la presunzione di conoscenza ex art c.c. degli atti recettizi in forma scritta giunti all indirizzo del destinatario, opera per il solo fatto oggettivo dell arrivo dell atto nel luogo indicato dalla norma. L onere di provare l avvenuto recapito all indirizzo del destinatario, è a carico del mittente, salva la prova da parte del destinatario medesimo dell impossibilità di acquisire in concreto l anzidetta conoscenza per un evento estraneo alla sua volontà. Anche l inserimento dell avviso di convocazione nella cassetta delle lettere del condomino vale a porre la presunzione della conoscenza dell avviso da parte del destinatario, poiché vi è stata un attività materiale idonea a portare l atto nella sua sfera di conoscibilità (Corte App. Roma 30 marzo 2010, n. 1323). Al contrario, si è detto che l invio del plico contenente la convocazione nel luogo ove la parte sia già risultata in precedenza irreperibile, non è idoneo a far scattare la presunzione di conoscenza dell atto ai sensi dell art c.c. (Corte App. Napoli 11 gennaio 2012, n. 37). La convocazione può essere fatta anche oralmente, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso. Solo il regolamento di condominio può derogare alla libertà della forma, imponendo particolari modalità di notifica dell avviso. L avviso deve essere comunicato soltanto alle persone che risultano intestatarie di una porzione dell edificio come risultanti dai registri immobiliari, cioè al condomino effettivo, e non al condomino apparente, cioè colui che si sia comportato nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo. Non a caso, tra le nuove attribuzione dell amministratore vi rientrano quelle di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Anche sotto questo profilo l avviso di convocazione dell assemblea al condomino non effettivo, rende tale delibera annullabile e come tale impugnabile. In caso di immobile concesso in locazione dovrà essere inviato l avviso di convocazione all inquilino per le delibere relative alle spese e alla gestione del servizio di riscaldamento e condizionamento d aria (art. 10 legge n. 392/1978). Contenuto dell avviso e ordine del giorno L avviso di convocazione deve contenere, la data, il luogo e l orario della prima e della seconda convocazione, nonché per effetto della riforma, la specifica indicazione dell ordine del giorno (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.) sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l importanza, e di poter ponderatamente valutare l atteggiamento da tenere, in relazione sia all opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti alla riunione. L ordine del giorno deve individuare con esattezza gli argomenti da discutere in assemblea, costituisce quindi il limite della competenza assembleare. Pertanto, ai fini della validità delle delibere assembleari, occorre non solo che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione ma anche i partecipanti siano stati preventivamente informati dell oggetto delle medesime. In un caso il Tribunale ha dichiarato illegittima la decisione di impedire l installazione di una canna fumaria, poiché la detta decisione non era stata posta all ordine del giorno ma trattata, impropriamente, tra la voce varie ed eventuali (Trib. Roma, 14 dicembre 2012, n ). L incompletezza dell ordine del giorno, non determina la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, ai sensi dell art c.c ottobre 2013

6 L approvazione a maggioranza semplice Il secondo comma dell art c.c. impone come regola prevalente, ai fini dell approvazione delle delibere assembleari, quella maggioritaria. In base a tale principio sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio nelle seguenti materie: 1) le deliberazioni dell assemblea che concernono la nomina e la revoca dell amministratore; 2) le deliberazioni concernenti le liti attive e passive in materie che esorbitano le attribuzioni dell amministratore; 3) le deliberazioni concernenti la ricostruzione dell edificio; 4) le deliberazioni concernenti le riparazioni straordinarie; 5) le deliberazioni concernenti l installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell art ter; 6) le deliberazioni di cui all art. 1135, comma 3, c.c.; 7) le deliberazioni concernenti l approvazione o la revisione del regolamento di condominio; 8) le deliberazioni concernenti lo scioglimento del condominio; qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell art c.c. e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell edificio (art. 62 dip. att. c.c.); 9) le delibere concernenti la tutela delle destinazioni d uso. La legge di riforma ha introdotto la nuova disposizione di cui all art quater. Questa prevede che in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d uso delle parti comuni, l amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l esecutore e possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L assemblea delibera in merito alla cessazione di tale attività con la maggioranza di cui all art c.c. (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio). Devono sempre essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (art. 1136, comma 2, c.c.) le deliberazioni concernenti le innovazioni che hanno a oggetto ai sensi dell art. 1120, comma 2,c.c.: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio, nonché per la produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, a esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. A tal fine l amministratore è tenuto a convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all adozione delle predette deliberazioni. La richiesta deve contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (art. 1120, comma 3, c.c.) ottobre 2013

7 Per effetto dell introduzione dell art. 71 ter delle disp. att. del c.c. a opera della legge di riforma, l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio su richiesta dell assemblea che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell art del codice, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio. L approvazione a maggioranza qualificata In generale, quando si intende procedere alle innovazioni nel condominio, le relative delibere devono essere approvate con una maggioranza particolare. Ai sensi del primo comma dell art c.c. tali delibere devono essere sempre approvate con le maggioranze di cui all art. 1136, comma 5, c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell edificio (art. 1136, comma 5, c.c.). Anche le deliberazioni che hanno a oggetto l installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili di cui all art bis devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell edificio. L assemblea può prescrivere, sempre con la maggioranza di cui al quinto comma dell articolo 1136 c.c., adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell edificio e ai fini dell installazione degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili di cui all art bis, comma 2, c.c. destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell interessato, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l esecuzione alla prestazione, da parte dell interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali (art bis, comma 3, c.c.). Delibere adottate all unanimità In alcune particolari materie le relative delibere devono essere approvate con l unanimità dei condomini in quanto queste incidono sulle quote di comproprietà di ciascun condomino, quali quelle sull alienazione o l acquisto di una parte comune, o per la costituzione di diritti reali sull immobile. Le clausole dei regolamenti che limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e possono essere adottate soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. È richiesta l unanimità quando la delibera abbia a oggetto la ricostruzione in maniera difforme dell edificio rispetto a quello preesistente (Cass. n /1997). Occorre l unanimità anche per le delibere concernenti le modifiche al regolamento contrattuale di condominio. L assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati (art. 1136, comma 6, c.c.). Impugnazione della delibera assembleare Le deliberazioni prese dall assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l autorità giudiziaria chiedendone l annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (art. 1137, comma 2, c.c.). La legge di riforma ha aggiunto gli astenuti tra i legittimati a proporre impugnazione equiparandoli ai dissenzienti. È stato altresì soppresso il termine ricorso che in passato ha suscitato discussioni sulla forma da adottare per l impugnazione della delibera assembleare. In giurisprudenza si era affermato che le impugnazioni delle delibere dell assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall art. 163 c.p.c., andavano proposte con citazione, non disciplinando l art c.c. la forma di tali impugnazioni; potevano, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l atto risultasse depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall art (Cfr. Cass., Sez. Un., 14 aprile 2011, n. 8491). Alla luce del riformato articolo 1137 c.c. l impugnazione ora dovrà avvenire necessariamente con atto di citazione. L azione di annullamento non sospende l esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall autorità giudiziaria ottobre 2013

8 Approfondimenti dottrinali - Carbone, «Luci e ombre sulla nuova disciplina del condominio negli edifici», in Il Corriere Giuridico, 2013 fasc. 2, 161; - Paparo, «La sostituzione della delibera condominiale impugnata determina la cessazione della materia del contendere», in Il corriere del Merito, 2012, fasc. 6, 581; - Ruscello, «La riforma del condominio tra novità e problemi irrisolti», in Vita Notarile, fasc. 1, 361; - Tricomi, «Non passa l equiparazione al regime delle società e il restyling segue le determinazioni dei giudici», in Guida al Diritto, fasc. 3, 55. L istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, cioè le norme che regolano i procedimenti cautelari, con l esclusione dell articolo 669 octies, comma sesto, del codice di procedura civile. In sostanza, si può ottenere la sospensione della delibera impugnata, ma nello stesso tempo, dovrà essere proposta impugnazione nei termini di legge. Nel caso di impugnazione di una delibera che vincola il condominio e, quindi tutti i condomini, deve essere garantita la presenza in giudizio anche dell ente di gestione, in persona dell amministratore pro tempore, al fine di permettere che la sentenza non sia inutiliter data nei confronti dei condomini non evocati in causa (Cass. 6 ottobre 2011, n. 1617). L interesse all impugnazione L impugnazione di una delibera presuppone un interesse all impugnazione. Anche l impugnazione per vizi formali pur non essendo condizionata al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio (Cass. 10 maggio 2013, n ). In giurisprudenza di merito si ritiene illegittima, e per questo soggetta ad annullamento in sede giurisdizionale, la deliberazione dell assemblea condominiale che, nel dare atto dell intervenuta approvazione di lavori di rifacimento di parti comuni, con conseguente riparto della relativa spesa, a maggioranza, omette in tutto o in parte la indicazione nominativa dei condomini dissenzienti. L espressione a maggioranza, invero, lascia chiaramente intendere che non tutti i partecipanti all assemblea hanno espresso voto favorevole all approvazione degli argomenti trattati e discussi, circostanza questa che determina la necessità della indicazione nominativa dei condomini dissenzienti con i rispettivi valori millesimali, al fine di consentire il controllo circa la sussistenza o meno delquorum deliberativo prescritto dalla legge. Nella specie, dunque, l omissione dei menzionati elementi impedisce di fatto di procedere al predetto controllo, con conseguente illegittimità dell impugnata delibera, mentre nessun rilievo assume l avvenuta approvazione, nella medesima riunione, di spese ulteriori da parte di tutti i condomini, nemmeno costituendo la medesima una contraddizione rispetto all altra parte del verbale recante l indicazione dell approvazione a maggioranza (Trib. Foggia 19 settembre 2012, n. 1113). Delibere nulle e annullabili La distinzione tra delibere nulle e annullabili opera in relazione all incidenza delle delibere sui diritti dei singoli condomini. Debbono qualificarsi nulle le delibere dell assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all oggetto. Si è detto altresì che la delibera dell assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale è nulla, e non già semplicemente annullabile, senza che possa aver rilievo in senso contrario il fatto che la spesa sia modesta in rapporto all elevato numero di condomini e all entità complessiva del rendiconto (Cass. 10 agosto 2009, n ). Si ritiene poi invalida la delibera ottobre 2013

9 assembleare nella quale manchi qualsiasi indicazione sui condomini interessati e sulle rispettive quote millesimali di proprietà ai fini dell accertamento del quorum per la ripartizione delle relative spese (Trib. Pescara 19 aprile 2012). Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all oggetto (Cass. 24 luglio 2012, n ). Sanatoria La sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere e sana conseguentemente la prima delibera invalida. Proprio di recente la Corte di Cassazione ha affermato che l adozione, da parte dell assemblea del condominio di edifici regolarmente convocata, di una delibera vertente sui medesimi argomenti di quella oggetto di impugnazione, in quanto assunta nonostante la mancata e/o irregolare comunicazione dell avviso di convocazione a taluno dei condomini, determina la cessazione della materia del contendere nel giudizio promosso per l annullamento della prima deliberazione, in quanto sostanzialmente sostituita da quella successivamente adottata (Cass. 17 aprile 2013 n. 5397). Anche la nullità della delibera assembleare per omessa comunicazione dell avviso di convocazione dell assemblea può essere sanata quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea e quindi si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata. Considerazioni conclusive La legge 11 dicembre 2012 n. 220 di riforma del condominio, ha ampliato notevolmente la competenza dell assemblea condominiale nelle materie di interesse comune attribuendogli prerogative di impulso nell attività dell amministratore, nonché la possibilità di incidere sulla destinazione d uso delle cose comuni, potendo deliberare, anche su iniziativa di un solo condomino, sulla legittimità di comportamenti che incidono in modo sostanziale sulla destinazione d uso. L ampliamento delle competenze determina un maggior controllo dell ente di gestione sull operato dell amministratore e dei singoli condomini. La circostanza che, per effetto della riforma, anche gli astenuti possono impugnare la delibera allo stesso modo dei dissenzienti, comporta una estensione della legittimazione attiva e conseguentemente, una maggiore sindacabilità delle delibere, con gli inevitabili riflessi sull incremento del contenzioso. la RASSEGNA GIURISPRUDENZIALE SELEZIONE TRATTA DALLA BANCA DATI GIURIDICA LEX24 Non sei ancora abbonato a LEX24? Per scoprire come farlo clicca qui CONVOCAZIONE E COSTITUZIONE DELL'ASSEMBLEA Cassazione civ., Sez. II, 4 marzo 2011, n Qualora il condomino agisca per far valere l invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell assemblea, mentre resta a carico ottobre 2013

10 dell istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell assemblea medesima. Cassazione civ., Sez. 2, 15 gennaio 2007, n In tema di condominio degli edifici, è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15, era «contrario alla logica e al buon senso» che in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell assemblea. ORDINE DEL GIORNO Cassazione civ., Sez. II, 19 ottobre 2010, n In tema di deliberazioni dell assemblea condominiale, ai fini della validità dell ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l importanza, e di poter ponderatamente valutare l atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto che l autorizzazione all amministratore ad aprire un nuovo conto corrente, una volta saldato quello precedente in passivo, e di procedere a uno sconfinamento - in quanto connessa e logicamente conseguenziale ai punti dell ordine del giorno relativi alla nomina del nuovo amministratore e all avvio della nuova gestione condominiale, con l approvazione del rendiconto relativo alle annualità pregresse - non richiedesse una indicazione analitica e separata della questione). Cassazione civ., Sez. II, 19 novembre 2009, n L omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell ordine del giorno di un assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l irregolarità della convocazione. IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE Cassazione civ., Sez. VI, 10 maggio 2013, n L interesse all impugnazione per vizi formali di una deliberazione dell assemblea condominiale, ai sensi dell art c.c., pur non essendo condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del condomino, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell enunciato principio, ha rigettato il ricorso avverso la sentenza di merito, la quale aveva dichiarato la carenza di interesse del condomino all impugnativa di due delibere, l una concernente la nomina di un tecnico per la verifica di necessità dei lavori di manutenzione sollecitati dallo stesso ricorrente, l altra volta a precisare la portata della precedente espressione della volontà assembleare, proprio nel senso di eliminare il contenuto negativo ravvisato dal singolo partecipante nella prima deliberazione Cassazione civ., Sez. II, 20 giugno 2012, n Il sindacato dell autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l impugnativa di cui all art c.c., l operato dell assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio, su cui depositare da parte dell amministratore le somme ricevute, attenendo la stessa all opportunità o alla convenienza dell adozione delle modalità della gestione delle ottobre 2013

11 spese relative alle cose e ai servizi comuni. Cassazione civ., Sez. II, 10 febbraio 2010, n In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall art c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione e alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell atto impugnato, essendo l interesse ad agire, richiesto dall art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. la PRATICA FACSIMILE ATTO DI CITAZIONE PER IMPUGNAZIONE DI DELIBERA ASSEMBLEARE CONDOMINIALE TRIBUNALE DI <...> Il Sig. <...> C.F. <...>, rappresentato e difeso dall Avv. <...> ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in <...> pec <...> come da procura a margine del presente atto Premesso - L istante è proprietario di un appartamento situato al 2 piano dello stabile condominiale di <...> via <...> come da rogito notarile che si deposita in atti; - In data <...> veniva convocata l assemblea del condominio <...> per il giorno <...> in prima convocazione e in seconda convocazione per il giorno <...>, presso lo studio dell amministratore pro tempore, per discutere tra le altre cose, del seguente punto all ordine del giorno <...>; - L assemblea riunitasi in seconda convocazione deliberava, con la maggioranza di <...> millesimi; - Il ricorrente, contrario all opera si opponeva, facendo notare tra le altre cose la mancanza del quorum necessario e sufficiente per simili deliberazioni; - La deliberazione concernente innovazione ai sensi dell art c.c. per essere valida deve raggiungere la maggioranza di cui all art. 1136, comma 5, c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell edificio; - La delibera impugnata, invece, come si evince dal verbale di assemblea è stata adottata con la maggioranza pari a <...>; - La statuizione assembleare deve pertanto ritenersi invalida per i seguenti motivi: <...> Tanto premesso, il ricorrente, come sopra rappresentato difeso e domiciliato cita il condominio <...> in persona dell amministratore pro tempore a comparire dinanzi al Tribunale di <...> per l udienza del <...> con l invito a costituirsi ai sensi e nelle forme stabilite dall art. 166 c.p.c., ovvero almeno 20 giorni prima dell udienza fissata ai sensi dell art. 168-bis, comma 5, c.p.c., e a comparire, nell udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell art. 168-bis c.p.c., con l avvertimento che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c., per ivi sentire accogliere le seguenti ottobre 2013

12 conclusioni Voglia l on. Tribunale adito, previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare, dichiarare nulla, o comunque annullabile, la deliberazione assembleare impugnata e per l effetto condannare il condominio convenuto al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio. Si allegano: - verbale dell assemblea del condomino tenutasi in data <...>; - altra documentazione necessaria. In via istruttoria si chiede ammettersi interrogatorio formale dell amministratore pro-tempore sui punti di cui ai nn. <...> della narrativa preceduti dalla locuzione «se vero che». Ai soli fini fiscali si dichiara che il valore della causa è pari a <...> e pertanto per il presente procedimento è dovuto il contributo unificato di <...> Lì <...> Avv. <...> www. diritto24.ilsole24ore.com Ventiquattrore Avvocato Sintesi e questioni di diritto Il mensile che fornisce un'ampia e autorevole rassegna di questioni di diritto civile, penale e amministrativo, affrontate attraverso una puntuale analisi giuridica, che conduce a soluzioni pratiche, spunti interpretativi, orientamenti applicativi, approfondimenti. acquista rinnova (C) Copyright Il Sole 24 Ore S.p.A. Tutti i diritti sono riservati. È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi strumento. I testi e l'elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono comportare specifiche responsabilità per involontari errori e inesattezze. avvocato@ilsole24ore.com redazione.lex24@ilsole24ore.com diritto24@ilsole24ore.com ottobre 2013