n Mo. Consiglio nazionale (Badran Jacqueline). Riassoggettamento degli immobili commerciali all'obbligo di autorizzazione della lex Koller

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1 Ständerat Conseil des Etats Consiglio degli Stati Cussegl dals stadis n Mo. Consiglio nazionale (Badran Jacqueline). Riassoggettamento degli immobili commerciali all'obbligo di autorizzazione della lex Koller n Mo. Consiglio nazionale (Badran Jacqueline). Lex Koller. Abrogazione dei privilegi per l'acquisto di partecipazioni a fondi immobiliari e a società immobiliari quotate in borsa Rapporto della Commissione degli affari giuridici del 4 aprile 2014 Riunitasi il 4 aprile 2014, la Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati ha esaminato le mozioni e presentate il 27 settembre 2013 dalla consigliera nazionale Jacqueline Badran e accolte dal Consiglio nazionale il 13 dicembre La mozione incarica il Consiglio federale di sottoporre al Parlamento una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (lex Koller) affinché gli immobili destinati all'esercizio di un'attività economica siano nuovamente assoggettati all'obbligo di autorizzazione secondo la lex Koller. Si dovranno vagliare deroghe a tale regime per l'acquisto di immobili alberghieri. La mozione incarica il Consiglio federale di sottoporre al Parlamento una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (lex Koller) che abroghi i privilegi per l'acquisto, da parte di persone all'estero, di partecipazioni a fondi immobiliari e a società immobiliari quotate in borsa. Proposta della Commissione La Commissione propone con 7 voti contro 6 di respingere la mozione Una minoranza (Levrat, Cramer, Janiak, Minder, Savary, Stadler) propone di accoglierla. La Commissione propone con 7 voti contro 5 un 1 astensione di respingere la mozione Una minoranza (Levrat, Cramer, Janiak, Minder, Savary) propone di accoglierla / n/RK--CAJ

2 Relatore: Bischof In nome della Commissione: Il presidente Stefan Engler Contenuto del rapporto: 1 Testo e motivazione 2 Parere del Consiglio federale del 29 novembre Deliberazioni e decisione della Camera prioritaria 4 Considerazioni della Commissione 2

3 1 Testo e motivazione 1.1 Testo [ ] Il Consiglio federale è incaricato di sottoporre al Parlamento una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (lex Koller) affinché gli immobili destinati all'esercizio di un'attività economica siano nuovamente assoggettati all'obbligo di autorizzazione della lex Koller. Dovrà vagliare deroghe a tale regime per l'acquisto di immobili alberghieri. [ ] Il Consiglio federale è incaricato di sottoporre al Parlamento una modifica della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (lex Koller) che abroghi i privilegi per l'acquisto di partecipazioni a fondi immobiliari e a società immobiliari quotate in borsa da parte di persone all'estero. 1.2 Motivazione [ ] Nel 1997 gli immobili usati per l'esercizio di un'attività economica (i cosiddetti stabilimenti permanenti) sono stati esclusi dalla protezione della lex Koller. Di conseguenza, le persone giuridiche all'estero (dunque senza una sede fiscale e un'attività economica in Svizzera) quali i fondi speculativi immobiliari o le società finanziarie possono acquistare senza autorizzazione tali immobili a meri fini d'investimento. Questa situazione ha comportato diversi problemi e un onere amministrativo importante. Gli immobili commerciali non sono sempre soltanto destinati ad attività meramente commerciali ma spesso sono utilizzati anche come abitazioni. Le norme in materia di quote abitative emanate da numerosi comuni nei loro regolamenti edilizi e di zona permettono alle persone all'estero di acquistare immobili commerciali comprendenti, in minor misura, anche zone abitative. L'aumento delle quote abitative eluderebbe lo spirito e lo scopo della lex Koller in materia di immobili abitativi, soprattutto in caso di trasformazione di zone industriali in zone abitative. I benefici dell'abrogazione della lex Koller per gli immobili commerciali non sono peraltro per nulla accertati, dato che il capitale non costituisce il fattore limitante sul mercato immobiliare. È per contro certo che gli introiti confluiscono all'estero, contrariamente allo scopo e allo spirito della lex Koller. Inoltre, il fatto che i proprietari di immobili senza sede in Svizzera non pagano le imposte viola l'essenza stessa della legge poiché le infrastrutture finanziate con le entrate fiscali contribuiscono in modo determinante all'aumento del valore degli immobili. È peraltro lecito ipotizzare che, contrariamente a quanto auspicato, l'abrogazione della lex Koller per gli immobili commerciali abbia fatto aumentare sia i prezzi sia la volatilità sul mercato. Gli investimenti in immobili commerciali si prestano perfettamente per la fuga di capitali in Svizzera (si parla addirittura di "acquisti da panico"), aumentando in maniera indesiderata i prezzi e la pressione sul franco svizzero. Parimenti, in passato persone all'estero avevano acquistato numerosi alberghi senza farvi alcun investimento, provocandone la cessazione dell'attività. Ciononostante, vanno vagliate deroghe generose per il settore alberghiero. [ ] Conformemente al diritto vigente, l'acquisto di partecipazioni a un fondo d'investimento in immobili abitativi da parte di una persona all'estero non è soggetto all'obbligo di autorizzazione secondo la lex Koller nella misura in cui i suoi certificati di partecipazione sono negoziati regolarmente sul mercato. 3

4 Parimenti, l'acquisto di una partecipazione a una persona giuridica il cui scopo è l'acquisto o il commercio di fondi soggetti all'obbligo di autorizzazione (società operanti nel settore degli immobili abitativi) non sottostà all'obbligo di autorizzazione a condizione che le partecipazioni siano quotate in una borsa in Svizzera. Questo disciplinamento elude lo spirito e lo scopo della legge, ossia che la rendita fondiaria (le entrate derivanti dalla proprietà di un terreno o di un immobile) rimanga in linea di massima in Svizzera e che idealmente sia reinvestita, invece di essere versata all'estero. A ragione, la lex Koller vincola inoltre l'acquisto di immobili abitativi a una sede fiscale in Svizzera, dato che il valore degli immobili dipende anche dai servizi pubblici infrastrutturali finanziati con le entrate fiscali. Il capitale mobile non è compatibile con i beni immobili. La situazione di privilegio esistente è totalmente inutile. Non il capitale, bensì il fondo edificabile costituisce il fattore limitante sul mercato immobiliare. Non occorre capitale supplementare. Al contrario: in primo luogo le società immobiliari e i fondi immobiliari quotati in borsa fanno una spietata concorrenza alle nostre casse pensioni che effettuano investimenti diretti, ai privati e alle cooperative edilizie e fanno aumentare i prezzi degli immobili. Di conseguenza, le rendite delle casse pensione diminuiscono e i prezzi delle proprietà immobiliari e gli affitti aumentano, facendo in tal modo contrarre il consumo interno, molto importante per l'economia del Paese. In secondo luogo, il capitale supplementare che entra in Svizzera a meri fini d'investimento accresce la pressione sul franco svizzero. I privilegi per l'acquisto di partecipazioni a società immobiliari e a fondi immobiliari quotati in borsa da parte di persone all'estero danneggiano il mercato immobiliare svizzero, altamente attrattivo, non apportano alcun beneficio e sono estranee al sistema. Per questi motivi vanno abrogati. 2 Parere del Consiglio federale del 29 novembre 2013 [ ] Il Consiglio federale propone di accogliere la mozione. [ ] Il Consiglio federale propone di accogliere la mozione. 3 Deliberazioni e decisione della Camera prioritaria Il 13 dicembre 2013 il Consiglio nazionale ha accolto le mozioni e senza voti contrari. 4 Considerazioni della Commissione 4.1 In generale La Commissione ha sentito le cerchie interessate. È stata inoltre informata sulla posizione del Consiglio federale. In merito alla mozione i rappresentanti dell Amministrazione hanno spiegato che la revisione del 1997, in forza della quale l acquisto da parte di stranieri di fondi destinati a stabilimenti permanenti è stato esentato dall obbligo d autorizzazione, sarebbe stata una componente del programma congiunturale. L attuale situazione economica si distingue tuttavia sensibilmente da quella degli anni Novanta, per il fatto che la Svizzera non dipende più così tanto dagli investimenti di capitale estero in immobili commerciali. La domanda estera di fondi destinati a stabilimenti permanenti in Svizzera sarebbe piuttosto un fattore che avrebbe favorito in questi ultimi 4

5 anni l'aumento dei prezzi sul mercato. In merito alla mozione , i rappresentanti dell'amministrazione hanno spiegato che, nel caso dei fondi immobiliari, durante il periodo di amministrazione di un immobile si persegue il più elevato reddito possibile e, in caso di vendita, il massimo guadagno possibile. Questi fondi contribuirebbero quindi, in combinazione con altri fattori, all'aumento dei prezzi. Sarebbe pertanto problematico se persone all'estero acquistassero queste partecipazioni e i relativi utili finissero all'estero. Queste considerazioni varrebbero inoltre anche per le società immobiliari. Dal 2005 l acquisto di partecipazioni a società immobiliari da parte di persone all'estero non è più soggetto all'obbligo di autorizzazione, sempreché queste partecipazioni siano quotate in borsa. La situazione attuale del mercato immobiliare non manifesta per ora alcun bisogno di questo genere di investimenti di capitale estero La maggioranza della Commissione propone di respingere la mozione. Essa è convinta che la mozione non avrebbe alcun influsso sui prezzi del mercato immobiliare, in primo luogo poiché l evoluzione dei prezzi dipende per lo più da fattori interni e dalla domanda degli utilizzatori, mentre i capitali esteri rivestono un ruolo relativamente insignificante. Oggetto della mozione, inoltre, è unicamente il parco immobiliare commerciale, senza alcuna ripercussione quindi sul mercato dell'alloggio. Nel caso degli immobili commerciali, inoltre, il capitale estero ha una funzione complementare, dal momento che vi rimane investito relativamente a lungo. Proprio in periodi di crisi congiunturale, in Svizzera il capitale estero tende a favorire la stabilità piuttosto che ad aggravare la crisi. In Svizzera vi sono inoltre immobili talmente grandi che non sono disponibili capitali svizzeri e occorre far ricorso ad acquirenti stranieri. Vi è inoltre il pericolo che l'accoglimento della mozione abbia ripercussioni non soltanto su eventuali società anonime estere, ma anche su importanti gruppi con sede in Svizzera e imprese famigliari svizzere con partecipazioni estere determinanti che sarebbero ormai soggette ad autorizzazione. Il riassoggettamento degli immobili commerciali all obbligo della lex Koller pregiudicherebbe la competitività dell economia svizzera poiché accrescerebbe la difficoltà di scegliere l ubicazione di un impresa. La reintroduzione della procedura di autorizzazione provocherebbe in generale un sensibile aumento della burocrazia e problemi di attuazione. Una minoranza propone di accogliere la mozione, ritenendo ragionevole che il Consiglio federale elabori un avamprogetto al fine di poter valutare approfonditamente gli effetti di un inasprimento dell'attuale lex Koller. A questo proposito si ricorda lo scopo della legge secondo cui l'acquisto di proprietà da parte di persone all'estero debba essere limitato per evitare che troppo suolo indigeno finisca in mani straniere. L'esenzione degli immobili commerciali dall'obbligo di autorizzazione introdotto nel 1997 per ragioni di politica congiunturale contraddice di fatto il senso e lo scopo della lex Koller. Questa intenzione di sostenere la politica congiunturale tuttavia è ormai superata. Per proteggere i beni fondiari di qualità si dovrebbe impedire che i terreni siano oggetto unicamente di investimenti di capitale soddisfacendo così nuovamente lo scopo della legge. Infine, si fa notare che l'accoglimento della mozione non causerà alcun problema ai grossi gruppi multinazionali svizzeri con azionariato straniero, soprattutto perché la gestione di un'impresa sul terreno da parte dell'acquirente stesso costituisce già un motivo per concedere l'autorizzazione La maggioranza della Commissione propone di respingere anche la mozione , sostenendo, come per la mozione , che la quota estera dell'ingente mercato immobiliare svizzero è insignificante. Nessuno contesta che, soprattutto sul mercato dell'alloggio, in parte anche nel caso di immobili commerciali si siano verificati forti aumenti di prezzo, anche se il capitale estero non vi ha 5

6 influito in maniera determinate. L'aumento dei prezzi è piuttosto il risultato della crescente domanda. Nel settore dell'alloggio, in particolare, l'incremento della domanda è innanzitutto la conseguenza dell'aumento della popolazione e quindi di esigenze abitative più elevate. Chi acquista partecipazioni a società immobiliari non diventa proprietario di suolo svizzero. L'accoglimento della mozione non inciderà quindi in alcun modo sull estensione di suolo svizzero detenuto da mani straniere. Esso spingerebbe inoltre a vendere le partecipazioni alle società immobiliari, provocando una diminuzione del valore delle corrispondenti quote di capitale, con conseguenze anche per le casse pensioni svizzere che partecipano al mercato in maniera importante. La mozione colpisce soltanto le società immobiliari quotate in borsa, per cui queste dovrebbero valutare se rimanere o no in borsa. L accoglimento della mozione per inasprire la lex Koller indurrebbe una deleteria insicurezza nel mercato immobiliare e nel contempo limiterebbe la competitività della piazza finanziaria. Una minoranza propone di accogliere anche questa mozione, poiché è convinta che l'influsso dei capitali stranieri sull aumento dei prezzi del mercato immobiliare svizzero è molto importante, in particolare nelle aree urbane. Alla luce dell'evoluzione del mercato immobiliare, negli ultimi anni le opinioni sulla lex Koller sarebbero cambiate. Occorre pertanto chiedersi se, considerata l'evoluzione del mercato, non si debba addirittura rafforzarla. Per poter rispondere a questa domanda è indispensabile che il Consiglio federale elabori un avamprogetto che tenga in considerazione l'attuale situazione del mercato immobiliare. 6