IL FONDO IMMOBILIARE DI DIRITTO SVIZZERO

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1 L&F LAW AND FINANCE IL FONDO IMMOBILIARE DI DIRITTO SVIZZERO Seminario SVIT TICINO MLaw Daniel Rempfler Lugano, 1 marzo 2012

2 Indice 1. Tipologie di fondi 2. Fondi aperti e chiusi 3. Fondo contrattuale immobiliare 4. LAFE (Lex Koller) 5. Fiscalità 6. SICAV 7. Excursus SAIC 8. Conclusione 2

3 1. Tipologie di fondi immobiliari (1/1) LICol Fondi aperti Fondi chiusi Fondo Contrattuale SICAV SAIC SICAF Fondo rivolto al pubblico o fondo per investitori qualificati Per investitori qualificati 3

4 2. Fondi aperti e chiusi (1/2) Gli investimenti collettivi aperti: sono costituiti da un numero variabile di quote gli investitori vantano nei confronti del patrimonio collettivo un diritto immediato o mediato al rimborso delle loro quote al valore netto d inventario 4

5 2. Fondi aperti e chiusi (2/2) Gli investimenti collettivi chiusi: sono costituiti da un numero di quote determinato gli investitori non vantano nei confronti del patrimonio collettivo un diritto immediato o mediato al rimborso delle loro quote al valore netto d inventario 5

6 3. FCI - Fondo contrattuale immobiliare (1/4) Il fondo contrattuale non ha personalità giuridica, bensì costituisce un rapporto contrattuale Il rapporto contrattuale viene stipulato tra investitori, direzione del fondo e banca depositaria Il fondo non ha personalità giuridica Il fondo contrattuale deve essere approvato dall Autorità di vigila e sottostà a vigilanza prudenziale 6

7 3. FCI - Fondo contrattuale Struttura (2/4) Società di direzione Perito immobiliare Banca Depositaria Gestione /NAV Fondo Custodia Sottoscrizione Quote /Distr. Promotore (advisor) Investitore 7

8 3. FCI - Investimenti ammessi e limitazioni (3/4) Edifici abitativi, commerciali e costruzioni miste Proprietà per piani Terreni edificabili (compresi gli stabili da demolire) inclusi gli edifici in costruzione (max. 30%) I beni fondiari in diritto di superficie (max. 20%) Partecipazioni in società immobiliari (max. 25%) Quote di altri fondi immobiliari (max. 25%) Valori immobiliari esteri 8

9 3. FCI - Ripartizione del rischio (4/4) I fondi immobiliari devono ripartire i loro investimenti almeno su dieci beni fondiari Il valore venale di un bene fondiario non può superare il 25% del patrimonio del fondo Sia per gli investimenti ammessi, sia per le limitazioni e la ripartizione del rischio l Autorità di vigilanza può ammettere deroghe, segnatamente nel caso di fondi riservati ad investitori qualificati 9

10 4. LAFE (Lex Koller) (1/2) Legge federale sull acquisto di fondi (immobili) da parte di persone all estero (LAFE) Scopo: limitare l acquisto di fondi di parte di persone all estero, per evitare l eccessivo dominio straniero del suolo elvetico La LAFE si applica unicamente ad immobili residenziali L acquisto di quote di un fondo di investimento contrattuale da parte di un investitore estero non sottostà alla LAFE se le quote sono regolarmente negoziate sul mercato. 10

11 4. LAFE (Lex Koller) (2/2) Necessaria la quotazione in borsa o l istituzione di Market Maker (banca depositaria) che garantisca il commercio regolare delle quote Conseguenza Il mercato residenziale elvetico diviene accessibile per gli investitori esteri 11

12 5. Fiscalità (1/3) Trasparenza: gli investimenti collettivi di capitale vengono considerati trasparenti, ossia il soggetto fiscale non è il fondo ma bensì l investitore. Eccezione: i fondi con possesso fondiario diretto sono soggetti fiscali, mentre gli investitori non lo sono. I fondi detengono gli immobili direttamente quando la direzione è iscritta nel Registro fondiario quale proprietaria, mentre indirettamente quando gli immobili sono detenute tramite delle società immobiliari. 12

13 5. Fiscalità (2/3) Fiscalmente il possesso fondiario diretto è decisamente più vantaggioso del possesso fondiario indiretto Infatti, l aliquota sugli utili immobiliari (affitti) è privilegiata Inoltre, a dipendenza dell ubicazione dell immobile (lex rei sitae) si possono beneficiare di ulteriori vantaggi fiscali, segnatamente se il Cantone prevede un aliquota privilegiata per i fondi di investimento. I redditi del fondo sono distribuiti esentasse agli investitori poiché già tassati in seno al fondo (aliquota privilegiata) 13

14 5. Fiscalità Esempi aliquote (3/3) Cantone Fondo con possesso fondiario diretto Società immobiliare Persona fisica Zurigo ca. 11% ca. 21% ca. 39% Ticino ca. 17% ca. 21% ca. 41% Conseguenza Evidenti vantaggi fiscali!! 14

15 6. SICAV (1/7) La SICAV è una società di investimento con personalità giuridica Il capitale sociale è suddiviso in azioni imprenditore e azioni di investitore Il numero delle azioni non sono stabilite in anticipo (variabile) Esistono le SICAV autogestite ed eterogestite 15

16 6. SICAV autogestita (2/7) Promotori Investitori Azionisti imprenditori Azionisiti investitori SICAV autogestita CdA: gestione/ amministr. Banca depositaria Fondo 16

17 6. SICAV eterogestita (3/7) Promotori Investitori Azionisti imprenditori Azionisiti investitori SICAV eterogestita CdA: gestione Fondo Banca depositaria Delega amministrazione Società di direzione 17

18 6. SICAV (4/7) Forma giuridica Fondo contrattuale Contratto tripartito SICAV Società capitale variabile iscritta a registro di commercio Organizzazione Direzione del fondo Società di Audit (medesima del fondo) Consiglio di Amministrazione Assemblea Generale Società di Audit 18

19 6. SICAV (5/7) Quote/ azioni Fondo contrattuale Quote: diritti economici in forma di distribuzione dei redditi e partecipazione al patrimonio del fondo SICAV Azioni: partecipazione azionaria con i seguenti diritti: Diritti sociali (partecipazione all Assemblea generale) Ogni azione da di principio diritto ad un voto Diritti di sorveglianza secondo le norme del CO 19

20 6. SICAV (6/7) LAFE (acquisto di quote da parte di persone all estero) Promotori Fondo contrattuale Nessuna restrizione se le quote sono negoziate regolarmente sul mercato (in borsa o market maker) Non hanno la possibilità di partecipare alle decisioni di investimento. Hanno un rapporto di advisory con la Direzione del fondo SICAV Attualmente nessuna prassi dell autorità LAFE. La LAFE non é stata aggiornata con l entrata in vigore della LICol. Verso prassi attuale delle società immobiliari. I promotori hanno la possibilità di presedere nel CdA (gestione) e di essere azionisti della struttura (azioni imprenditore) 20

21 6. SICAV (7/7) Registro fondiario Fondo contrattuale La direzione viene iscritta quale proprietaria degli immobili del fondo. SICAV La SICAV viene iscritta quale proprietaria nel registro fondiario. 21

22 7. SAIC Excursus (1/2) Normativa sugli investimenti collettivi di capitale Fondi aperti Fondi chiusi Fondo Contrattuale SICAV SAIC SICAF Fondo rivolto al pubblico o fondo per investitori qualificati Per investitori qualificati 22

23 7. SAIC excursus (2/2) Fondo di investimento chiuso Capitale a rischio (progetti immobiliari) Riservato unicamente ad investitori qualificati Non è necessario istituire una Direzione fondi tantomeno una Banca depositaria (costi ridotti) Il fondo si basa su un contratto tra gestore e investitori Prodotto sotto sorveglianza FINMA Vantaggi fiscali 23

24 8. Conclusione Risposta (1/2) Prodotto sorvegliato dall Autorità di vigilanza Prodotto sottostà al controllo della Banca depositaria, dei Revisori e dei Periti incaricati delle stime (Marketing/ Prodotto sicuro) Il mercato elvetico (residenziale) diviene accessibile anche ad investitori stranieri Vantaggi fiscali considerevoli Il prodotto è accessibile anche ad investitori retail 24

25 8. Conclusione Risposta (2/2) Diversificazione del portafoglio immobiliare Costituisce un ottimo elemento per la gestione dell eredità immobiliare (quote del fondo sono più facilmente suddividibili) 25

26 Contatto MLaw Daniel Rempfler Specializzati in materia di: Costituzione di fondi di investimento in tutte le giurisdizioni importanti Autorizzazione FINMA di strutture per intermediatori finanziari Compliance e due diligence nel settore finanziario Ristrutturazione aziendale e corporate governance Regolamentazione contrattualistica bancaria e societaria Contrattualistica commerciale Formazione su misura La presentazione può essere scaricata dal nostro sito internet: 26