REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MONZA PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del G.I. dott. Piero Calabrò in funzione di

Transcript

1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MONZA PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del G.I. dott. Piero Calabrò in funzione di Giudice Unico ha pronunziato la seguente SENTENZA nella cause civili riunite iscritte al R.G. n. 7968/2010 e n. 1988/2011 vertenti tra S.P. rappresentato e difeso dall'avv. K.T., presso il cui studio in Bologna ha eletto domicilio Attore/Convenuto e E.L., B.G., C.D. e C.R. rappresentati e difesi dagli avvocati D.M. e C.B., presso il cui studio in Cusano Milanino hanno eletto domicilio Convenuti/Attori Oggetto della causa: contratto preliminare di compravendita SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato in data S.P. conveniva in giudizio, innanzi a questo Tribunale, E.L., B.G., C.D., C.R. per sentir accertare la nullità e/o annullabilità di due scritture private stipulate inter partes in data e , aventi ad oggetto la promessa di vendita di un appartamento sito in Milano via (...). Deduceva l'attore di aver sottoscritto i predetti contratti preliminari in stato di incapacità di intendere e volere e, comunque, in stato di bisogno noto alle controparti e del quale, anche con dolo, queste ultime avrebbero profittato, al fine di conseguire la proprietà di un bene di valore ampiamente superiore. Ritualmente costituitisi in giudizio, i convenuti contestavano in diritto ed in fatto l'avversa domanda e ne chiedevano la reiezione, spiegando domanda in via riconvenzionale volta ad ottenere, ai sensi dell'art c.c., sentenza costitutiva del trasferimento della proprietà dell'immobile de quo Identica domanda veniva proposta dai promissari acquirenti nei confronti di S.P. con atto di citazione in riassunzione notificatogli il (a seguito di declaratoria di continenza di cause in data da parte del Tribunale di Milano, giudice successivamente adito). Compiutamente trattato ed istruito il processo

2 (anche mediante l'ausilio di una Ctu) e precisate le conclusioni delle parti, la causa era trattenuta per la decisione dal Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c.. MOTIVI DELLA DECISIONE Le domande svolte da S.P. non possono essere accolte. In via principale l'attore ha chiesto dichiararsi la nullità e/o annullabilità dei contratti preliminari stipulati il ed il per essere stati dal medesimo sottoscritti in condizioni di incapacità di intendere e di volere. Tale circostanza, certamente non suscettibile di essere sottoposta, in quanto tale, all'inammissibile giudizio meramente valutativo dei testimoni indicati dall'attore, ha rappresentato l'oggetto di una approfondita Ctu neurologica e psichiatrica, che ha tenuto conto, in modo ampio nonché esaustivo, della documentazione clinica prodotta in atti e dei dati dalla stessa emergenti. La relazione depositata il dal Ctu Dott. Prof. G.A., che il Tribunale ritiene senz'altro di poter fare propria, anche quale "fonte oggettiva di prova", in relazione sia ai metodi d'indagine adottati che alle conclusioni raggiunte (Cass n ; Cass n. 8297; Cass n. 88; Cass n ; Cass n. 1512), ha consentito di acclarare, con riferimento alla persona dell'attore, come "non sussistano elementi su un piano clinico da lasciare asserire che al momento delle stipulazioni contrattuali occorse in data 27 aprile e 13 maggio 2010, la sua capacità di intendere e di volere fosse menomata da non discernere rettamente il significato e il valore, nonché le conseguenze giuridiche, di atti e fatti e da pregiudicare la capacità di liberamente autodeterminarsi". Del resto, tale conclusione appare avvalorata dalla considerazione che le due stipulazioni hanno avuto luogo a distanza di due settimane l'una dall'altra e che, pertanto, il carattere transeunte della addotta incapacità difficilmente si concilierebbe con successive e ben dilazionate determinazioni volitive ed è lo stesso Ctp di parte attrice, nella propria relazione allegata alla Ctu, ad ammettere che "è difficile esprimere un'opinione certa sulla presenza di uno stato confusionale nel periodo sotto esame" (pag.3, rel. dott. G.F.). Esclusa, dunque, con indagini approfondite e motivazioni ampie e condivise la dedotta incapacità temporanea del promittente venditore, quest'ultimo ha subordinatamente e gradatamente indicato, quali cause di annullamento e/o

3 rescissione degli impegni contrattuali de quibus, il preteso dolo dei promessi acquirenti, nonché l'approfittamento del proprio stato di bisogno agli stessi noto e la lesione del proprio patrimonio derivante dalla cessione della unità immobiliare ad un prezzo notevolmente inferiore al suo valore di mercato. Nell'invocare la disposizione di cui all'art c.c., peraltro, l'attore non ha in alcun modo indicato (né, tantomeno, offerto di provare concretamente) quali sarebbero stati "i raggiri" eventualmente posti in essere a suo danno dai promissari acquirenti e che gli stessi fossero di natura tale da influire, in modo determinante, sulla sua volontà di concludere i contratti preliminari. Tali non possono certo essere i fatti indicati nei capitoli di prova nn.7 e 8 di parte attrice, collocati in epoca successiva alla stipulazione dei preliminari e, al più, dimostrativi dell'insistenza degli odierni convenuti nella richiesta di fissazione di un appuntamento per la stipula del rogito e della acquisizione della notizia, solo in tale momento, dei problemi neurologici dell'attore. Se, dunque, anche la domanda di annullamento del contratto ex art c.c. non può trovare accoglimento (così come quella ex art c.c., proposta in relazione ai medesimi motivi), analoga sorte deve essere riservata pure alla ulteriore domanda rescissoria, svolta dal S. ex art c.c.. Anche al di là, infatti, della carenza di prova circa l'approfittamento da parte dei promissari acquirenti dello stato di bisogno del promittente venditore, il Tribunale non può esimersi dell'osservare come lo stesso attore, nei propri scritti difensivi, abbia offerto la dimostrazione dell'assenza del presupposto, indispensabile ai fini della invocata pronunzia di rescissione per lesione del contratto preliminare, di una reale sproporzione ultra dimidium tra la propria prestazione e quella dei convenuti. S.P., in effetti, ha più volte rammentato e sottolineato che il proprio immobile, promesso in vendita al prezzo di Euro ,00 agli odierni convenuti, in realtà era stato valutato dal Tribunale di Milano, ai fini della fissazione del suo prezzo base d'asta, in Euro ,00 e che, pertanto, la propria "perdita economica" assommerebbe "ad almeno Euro ,00" o ad "almeno Euro ,00 se si tiene conto del reale prezzo di vendita nel mercato immobiliare" (da ultimo, comparsa conclusionale, pag.12). Per realizzarsi, invece, la sproporzione ultra dimidium richiesta ai fini della

4 pronunzia rescissoria dal secondo comma dell'art c.c., il valore di detta unità immobiliare avrebbe dovuto assommare a non meno di Euro ,00: in tal caso, infatti, la lesione sofferta si sarebbe concretizzata nella perdita di Euro ,00 eccedente "la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto". In altri termini, anche ipotizzando come realistici i dati valutativi offerti al Tribunale da S.P. e considerando il valore di mercato della prestazione dal medesimo promessa (Euro ,00) e la lamentata sua "perdita economica" (Euro ,00), il rapporto tra quest'ultima ed il primo dato risulterebbe inferiore alla metà e pari a poco più di un terzo (il 36%). Dunque, anche la domanda di rescissione non può essere accolto. Può invece trovare accoglienza la domanda svolta da B.G., da C.D. e da C.R. allo scopo di ottenere il trasferimento ex art c.c. della proprietà dell'immobile de quo. Premesso che la scrittura preliminare sottoscritta il dalle predette parti (quali promissari acquirenti) e da S.P. (nella sua qualità di promittente venditore) ha giuridicamente sostituito la precedente scrittura stipulata il (della quale era stato promissario acquirente anche E.L.) e che, pertanto, solo coloro che hanno preso parte alla seconda stipula appaiono legittimati - attivamente e passivamente - ai fini del trasferimento giudiziale della proprietà dell'immobile compromesso in vendita, reputa il Tribunale che tale pretesa si sia in toto rivelata fondata, alla luce dell'accertata validità ed efficacia di detto contratto preliminare. Ai sensi del primo comma dell'art c.c. "se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso". Peraltro, il secondo comma della sopracitata norma stabilisce che "se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile". La giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che "in tema di contratto preliminare, allorché in

5 base all'accordo contenuto nel compromesso le parti abbiano previsto M pagamento del prezzo (o del residuo del prezzo) contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita ai fini dell'esecuzione dell'obbligo di concludere il contratto a norma dell'art c.c. è sufficiente la semplice offerta della prestazione - che può essere validamente fatta in tutto il corso del giudizio - in qualsiasi forma idonea a manifestare la volontà di adempiere, affinché la sentenza costitutiva possa essere senz'altro emessa, ponendo il pagamento del prezzo soltanto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia" (Cass.29 luglio 2004 n ). Invece, allorquando sia stato pattuito "che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo, la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore non sussistendo in tal caso alcuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale: colui che ometta il pagamento è, perciò, considerato inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto reale a suo nome se la controparte sollevi l'eccezione concessale dall'art c.c. e rifiuti, quindi, la propria prestazione" (Cass. 19 agosto 1998 n. 8196). Nel caso di specie, già la prima scrittura preliminare prevedeva il pagamento del saldo del prezzo al momento della stipulazione dell'atto notarile, mentre nel compromesso stipulato il nessuna (anche diversa) scadenza era stata dalle parti determinata: di talché, l'offerta dei promissari acquirenti, ribadita nel presente giudizio, di provvedere al versamento del residuo saldo del prezzo nella misura pattuita di Euro ,00 può considerarsi idonea al fine di subordinare l'effetto traslativo, tipico della invocata decisione, a tale specifico adempimento. Le spese processuali (ivi comprese le spese di ctu e di ctp), alla luce delle oggettive difficoltà di accertamento delle reali condizioni dell'attore al momento della stipulazione dei preliminari, possono essere compensate per intero tra le parti. P.Q.M. Il Tribunale, pronunziando nelle cause riunite iscritte al R.G. 7968/2010 e 1988/2011 sulle domande proposte con atto di citazione notificato in data da S.P. nei

6 confronti di E.L., B.G., C.D. e C.R., nonché sulla domanda svolta in via riconvenzionale nonché con atto di citazione in riassunzione notificato in data da E.L., B.G., C.D. e C.R. nei confronti di S.P., così provvede: 1) respinge nel merito le domande proposte da S.P.; 2) in accoglienza della domanda dei promissari acquirenti, trasferisce da S.P. a B.G., C.D. e C.R. la proprietà dell'immobile sito in Milano via (...) (composto da due locali oltre servizi ed annessa cantina, identificato al n. (...) rendita catastale Euro 479,01), alle condizioni tutte previste dal contratto preliminare stipulato inter partes il prodotto in giudizio; 3) subordina l'effetto traslativo della presente decisione all'effettivo versamento, da parte di B.G., C.D. e C.R. in favore di S.P., del residuo prezzo dovuto pari ad Euro ,00 maggiorato degli interessi legali dalla data della presente sentenza al saldo; 4) dichiara integralmente compensate, tra le parti, le spese processuali (ivi comprese le spese di Ctu e di Ctp); 5) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari, competente in via territoriale, di procedere alla trascrizione della presente decisione, con esonero da responsabilità. Così deciso in Monza, il 5 dicembre Depositata in Cancelleria il 7 dicembre 2011.