Comune di Cagliari Assessorato Ambiente e Urbanistica Servizio Edilizia Privata

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1 Comune di Cagliari Assessorato Ambiente e Urbanistica Servizio Edilizia Privata OGGETTO: INDIRIZZI INTERPRETATIVI DELLA L. R. 4/2009 AGGIORNAMENTO AL ART. 1 Finalità 1) L obiettivo primario della legge è costituito dalla riqualificazione ed il miglioramento della qualità architettonica, strutturale, paesaggistica ed energetica del patrimonio edilizio esistente. Tutti gli interventi devono tenere conto di tale obiettivo. ART. 2 Interventi di adeguamento e ampliamento del patrimonio edilizio esistente 1) Nel caso delle attività produttive in zona D il volume in ampliamento, come per gli edifici a destinazione residenziale, deve essere calcolato con riferimento al volume esistente. Il nuovo volume in ampliamento può determinare il superamento dell indice di copertura e dell indice di utilizzo. Deve comunque essere garantito l inserimento del nuovo volume in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici del fabbricato esistente e costituire strumento per la riqualificazione dello stesso. A tal fine si ritiene che il nuovo volume debba avere lo stesso rapporto tra superficie coperta e superficie di utilizzo del volume esistente. 2) Per volumetria esistente alla data del 31 marzo 2009 deve intendersi quella risultante dal titolo abilitativo che ha consentito l edificazione, la concessione o licenza edilizia, ovvero una concessione in sanatoria rilasciata anche successivamente al 31 marzo In assenza di concessione in sanatoria non si possono effettuare gli interventi di ampliamento consentiti dalla

2 Nel caso di fabbricati pluripiano, con titolo abilitativo rilasciato prima dell approvazione del PUC, nei quali il volume urbanistico assentito comprende anche il solaio di copertura, il criterio di ripartizione del volume esistente tra le unità immobiliari ai diversi piani deve essere tale da considerare, in relazione alla posizione del piano, le seguenti altezze di calcolo del volume urbanistico H v da attribuire a ciascuna unità: unità immobiliari localizzate ai piani intermedi H v = somma dell altezza di interpiano e della metà degli spessori dei solai di calpestio e del soffitto; unità immobiliari al piano rialzato con sottostante piano seminterrato H v = somma dell altezza di interpiano, della metà dello spessore del solaio di calpestio e della metà dello spessore del soffitto; unità immobiliari al piano rialzato con sottostante vespaio H v = somma dell altezza di interpiano, dello spessore del solaio di calpestio e della metà dello spessore del soffitto; unità immobiliari sovrastanti il piano piloti H v = somma dell altezza di interpiano, dello spessore del solaio di calpestio e della metà dello spessore del soffitto; unità immobiliari localizzate all ultimo livello H v = somma dell altezza di interpiano, della metà dello spessore del solaio di calpestio e dell intero spessore del solaio di copertura. 3) In tutti i casi la realizzazione degli incrementi volumetrici comporta il reperimento dei parcheggi nella misura prevista dalla normativa vigente. In relazione al nuovo volume, in aggiunta ai parcheggi minimi previsti per la situazione preesistente, devono comunque essere garantiti i parcheggi previsti dalla L.N. 122/89. Nel caso di attività produttive non devono essere reperiti i parcheggi previsti dal D.A. 20/12/1983 n. 2266/U in quanto è prevista la deroga delle vigenti disposizioni normative regionali. Riguardo all individuazione dei parcheggi, prescritti ai sensi della L.N. 122/89, si precisa che nell impossibilità di reperire i nuovi parcheggi, relativi ai volumi in ampliamento, nel lotto di pertinenza, è possibile, secondo quanto previsto dall art. 10 delle N.T.A. del PUC vigente, 2

3 reperire gli stalli dei nuovi parcheggi in aree esterne comprese in un raggio di 300 mt dall immobile interessato dall intervento. Tali parcheggi non devono essere stati già utilizzati per coprire il fabbisogno derivante da altre volumetrie esistenti e da altre destinazioni d uso e devono essere asserviti alla nuova volumetria in ampliamento con atto di asservimento trascritto nei registri immobiliari. Relativamente alle modalità di verifica della superficie a parcheggio, utilizzabile ai fini del soddisfacimento della superficie minima prevista dalla L. 122/89, si evidenzia che nelle situazioni in cui è presente un esubero di superficie complessiva destinata a parcheggi rispetto a quella minima prevista dalla normativa vigente al momento dell approvazione del progetto, tali superfici in eccesso possono essere considerate nel computo relativo ai nuovi volumi in ampliamento. Nel caso in cui tra le superfici utilizzate per la dimostrazione dei parcheggi relativi all ampliamento siano compresi spazi di manovra condominiali contenuti entro la quota dei millesimi di proprietà del titolare della DIA, deve essere prodotta una certificazione dell Amministratore del Condominio che attesti le relative quote millesimali. Nel caso in cui tali superfici eccedano la quota dei millesimi di proprietà del titolare della DIA è necessario produrre una delibera condominiale di assenso all utilizzo delle stesse superfici in favore del volume in ampliamento. Non è comunque necessario procedere all individuazione di quote parti delle aree a parcheggio da asservire all unità immobiliare interessata. L asservimento è invece necessario ogni qualvolta le aree a parcheggio siano reperite all esterno del lotto urbanistico. Comma 2 1) Gli adeguamenti e ampliamenti devono essere finalizzati alla riqualificazione del fabbricato. Al fine di dimostrare che i nuovi volumi si inseriscono in modo organico e coerente con i caratteri formali e architettonici del fabbricato esistente, la DIA deve essere corredata di rendering fotografico dell edificio interessato dai punti di vista più significativi con dimostrazione dell inserimento nel contesto urbano, da un abaco dei materiali e dei colori riferito a tutti i prospetti. Nei 30 gg. successivi alla presentazione della DIA gli Uffici devono verificare, sentita la C.E., il rispetto dei requisiti indicati dalla norma. 3

4 Nel caso di edifici plurifamiliari e/o pluripiano il progetto dell intervento deve essere esteso a tutto l edificio interessato, al fine di dimostrare il coerente inserimento dell ampliamento proposto e di quelli potenziali realizzabili dagli altri condomini. 2) Nel caso di coperture a tetto esistenti non è consentita la demolizione delle falde per utilizzare successivamente il piano di copertura così ottenuto per la realizzazione di un volume in ritiro. E ammessa la realizzazione del nuovo volume con copertura piana esclusivamente nel caso in cui lo stato attuale abbia una copertura prevalentemente piana (maggiore del 50%). 3) Gli ampliamenti volumetrici nel caso delle tipologie pluripiano devono essere accessibili dall unità immobiliare interessata. Sono ammissibili ampliamenti volumetrici separati dall unità immobiliare originaria qualora trattasi di pertinenze destinate a cantinole o altri usi con esclusione delle superfici utili residenziali. Gli ampliamenti volumetrici in copertura possono anche essere separati dall unità immobiliare originaria ed essere adibiti a qualsiasi utilizzo compatibile con la sua destinazione d uso, fermo restando che tali ampliamenti costituiscono pertinenze dell unità immobiliare esistente. Deve essere comunque dimostrata l adattabilità delle parti in ampliamento ai sensi della L. 13/89 e del suo Regolamento di Attuazione. 4) Riguardo all arretramento del nuovo volume in ampliamento dal filo dell edificio, nei piani attici o in ritiro si può edificare sul filo già arretrato a condizione che sia rispettato il distacco di mt 1,50 dal filo esterno dell edificio. 5) La chiusura delle verande nel prospetto interno è ammissibile a condizione che si consegua la riqualificazione dell intero prospetto ed, inoltre, che siano soddisfatte le norme igienico sanitarie degli ambienti interni interessati, con particolare riferimento alle superfici minime aeroilluminanti. 6) Nel caso delle schiere si deve dimostrare il corretto inserimento dell ampliamento della singola unità immobiliare nel contesto architettonico della schiera; non si può presentare una DIA limitata a un solo fabbricato trascurando il resto della schiera. 7) Ai sensi del punto 8.4 della Circolare contenente indirizzi applicativi sulla L.R. 4/2009 allegata alla Deliberazione di Giunta Regionale n. 9/15 del , vista la nota del 4

5 Servizio Pianificazione Urbanistica e Paesaggistica dell Assessorato degli Enti Locali, Finanze e Urbanistica della Regione Sardegna, prot. n /Pian del 06/10/2010, è da considerarsi ammissibile cumulare l ordinaria potenzialità edificatoria del lotto con gli incrementi volumetrici previsti dall art. 2 della L.R. 4/2009 nelle singole unità immobiliari. 8) Nel caso di contestuale sfruttamento per la stessa unità immobiliare della volumetria residua derivante dall ordinaria potenzialità edificatoria del lotto e della premialità consentita dall art. 2 della L.R. 4/2009 gli interventi sono da assoggettare a richiesta di concessione edilizia. 9) Nel caso di vano scala esistente nella terrazza di copertura di un edificio, realizzato in base a idoneo titolo abilitativo (concessione o autorizzazione edilizia, concessione in sanatoria, etc), lo stesso non rientra nel calcolo della volumetria in ampliamento se mantiene invariata la sua conformazione e le sue caratteristiche di vano scala. Nel caso in cui debba essere realizzata una nuova scala di accesso, sia di uso esclusivo che condominiale, al piano nel quale sono previsti gli ampliamenti, in questo caso il vano scala e l eventuale ascensore devono essere considerati nel calcolo della volumetria ai sensi dell art. 2 del Regolamento Edilizio. Comma 3 1) Il conseguimento degli obiettivi relativi alla qualità architettonica dell intero edificio, alla sicurezza strutturale e alla accessibilità degli immobili deve essere attestato dal progettista nella documentazione allegata alla Denuncia di Inizio Attività (DIA). Comma 6 1) Gli adeguamenti e gli incrementi di cui ai commi 1, 2, 3, 4 possono superare anche i rapporti di copertura e l indice di utilizzazione stabiliti dagli strumenti urbanistici vigenti. Le uniche limitazioni sono costituite dal rispetto dei distacchi previsti dal C.C. e dal divieto di utilizzare per gli ampliamenti volumetrici le superfici destinate a soddisfare la quota minima di parcheggi prescritte per le volumetrie esistenti. Comma 7 1) Gli adeguamenti e gli ampliamenti non sono consentiti in zona urbanistica A. Non risultano possibili neanche per gli edifici con meno di 50 anni ed in contrasto con i caratteri 5

6 architettonici e tipologici del contesto, in quanto tale stato doveva essere dichiarato con apposita delibera del C.C. approvata entro il Comma 8 Edilizia Privata 1) Applicando il bonus del 30% previsto dal comma 8 gli incrementi volumetrici previsti dai commi 1 e 3 diventano: c.1 26% c.3 39% In tali casi, ai sensi dell art. 16 comma 3 della L. N. 457/78, la superficie utile dell unità immobiliare non può superare i 95 mq e la superficie non residenziale, calcolata al 60%, deve risultare minore o uguale al 45% della superficie utile. ART. 5 Interventi di demolizione e ricostruzione. 1) L obbiettivo della norma è quello di rinnovare il patrimonio edilizio antecedente al che necessiti di adeguamenti dei requisiti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici, strutturali e di accessibilità. Comma 2 1) La demolizione dell edificio oggetto dell intervento deve essere integrale. 2) L incremento del 30% della volumetria è subordinato al rispetto della condizione che nella ricostruzione venga migliorata la qualità architettonica e tecnologica complessiva e l efficienza energetica dell edificio nel rispetto del D. Lgs. 192/2005 e ss.mm.ii. 3) L incremento del 35% della volumetria può essere realizzato qualora gli interventi previsti in relazione al contenimento del consumo energetico siano tali da determinare una riduzione pari almeno al 10% rispetto agli indici previsti dal D. Lgs. 192/2005 e ss.mm.ii. 4) Nel caso di demolizione totale e ricostruzione di un fabbricato è possibile incrementare la sua volumetria regolarmente assentita con la relativa premialità. 6

7 Se la volumetria risultante è inferiore a quella consentita dall applicazione dell indice fondiario di zona alla superficie del lotto interessato è possibile incrementarla sino alla saturazione della potenzialità edificatoria del lotto. Ai sensi del punto 8.4 della Circolare contenente indirizzi applicativi sulla L.R. 4/2009 allegata alla Deliberazione di Giunta Regionale n. 9/15 del , visto il parere espresso dalla Commissione Edilizia nella seduta del Favorevole a maggioranza ai sensi di quanto previsto dall'art. 5 comma 2 e dell'art. 8 comma 3 della L.R. 4/2009 ribadito dalla Circolare contenente gli indirizzi applicativi (punto 8, comma 8.4, 2 capoverso), allegata alla Delibera G.R. n 9/15 del , pertanto si ritiene che gli incrementi consentiti dalla suddetta legge per i volumi esistenti, in caso di demolizione e ricostruzione, possano essere sommati alle volumetrie consentite dagli indici fondiari stabiliti dal P.U.C. per la zona urbanistica omogenea., vista la nota del Servizio Pianificazione Urbanistica e Paesaggistica dell Assessorato degli Enti Locali, Finanze e Urbanistica della Regione Sardegna, prot. n /Pian del 06/10/2010, è da considerarsi ammissibile cumulare l ordinaria potenzialità edificatoria del lotto con gli incrementi volumetrici previsti dall art. 5 della L.R. 4/2009. Nella ricostruzione devono essere rispettati tutti gli altri parametri edilizi previsti dalle norme comunali e regionali vigenti. Comma 4 1) Gli interventi di demolizione e ricostruzione sono assoggettati a rilascio di concessione edilizia. I progetti devono essere esaminati dalla Commissione Edilizia, che in particolare valuta l effettivo conseguimento dell obbiettivo di adeguare i requisiti qualitativi, architettonici, energetici, tecnologici, strutturali e di accessibilità dell edificio in progetto. Comma 6 1) La demolizione e ricostruzione con incremento della volumetria non è consentito in zona urbanistica A, a meno che non si tratti di edifici con meno di 50 anni e comunque ultimati entro il (edifici realizzati nel periodo ), dichiarati in contrasto con i caratteri architettonici e tipologici del contesto. In ogni caso senza la preventiva verifica di coerenza del Piano Quadro del Centro Storico con il PPR, ai sensi dell art. 14 della L.R. 7

8 4/2009, ovvero in assenza del Pianto Particolareggiato del Centro Storico, non risulta fattibile la realizzazione di tali interventi. ART. 6 Interventi sul patrimonio Edilizio Pubblico 1) L incremento del 20% o del 30% è consentito in deroga agli indici massimi di edificabilità. Non è consentito il superamento delle altezze e dei distacchi previsti dallo strumento urbanistico vigente. Non è consentita la deroga sulla dotazione di parcheggi, atteso peraltro che deve essere migliorata l accessibilità al pubblico. ART. 8 Ammissibilità degli interventi Commi 1 e 2 Gli interventi di cui agli artt. 2, 3, 4, 5 e 6 non sono ammessi: su edifici abusivi, anche parzialmente, le cui procedure di condono edilizio non siano state definite con il rilascio del titolo abilitativo entro i 18 mesi dalla pubblicazione della legge ( 30/04/2011); su beni vincolati ai sensi del D. Lgs 42/2004, parte seconda; Aree classificate dal PAI Hi 3 Hi 4 Hg 3 Hg 4. Comma 3 1) Gli interventi di cui agli artt. 2, 3, 4, 5 e 6 sono cumulabili con gli aumenti consentiti dalle altre disposizioni di legge, dal PUC e dalle norme di pianificazione regionale. Ad esempio quelle che consentono di non far entrare nel calcolo delle volumetrie i maggiori spessori delle murature e dei solai ai sensi del D. Lgs. 115/ ) Non è possibile sommare i benefici di cui agli artt. 2 e 5 in tempi differenti. 3) E ammessa la chiusura di vuoti esistenti nei piani intermedi Comma 4 1) Per poter godere dei benefici della legge le unità immobiliari devono essere accatastate alla data del , ovvero i lavori devono essere stati ultimati entro la stessa data e l istanza di accatastamento presentata entro il , ovvero deve esistere provvedimento di 8

9 condono rilasciato entro i 18 mesi dalla pubblicazione della L.R n 4/09 e le relative unità immobiliari devono essere accatastate entro il (denuncia al catasto dell immobile oggetto di illecito edilizio e della documentazione relativa all attribuzione della rendita catastale). Queste date devono essere autocertificate dal D.L. Comma 5 1) E consentito il cambio della destinazione d uso delle unità immobiliari sulle quali sono stati realizzati gli interventi di cui agli artt. precedenti, purché compatibili con le destinazioni urbanistiche previste dal PUC. ART. 9 Oneri 1) Il contributo costo di costruzione, nel caso degli interventi di cui all art. 2 viene calcolato applicando la relativa percentuale all importo totale dei lavori determinato mediante computo metrico estimativo da redigersi facendo riferimento al Prezziario regionale delle Opere Pubbliche attualmente in vigore. Comma 2 1) Per gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all art. 5, la riduzione del 40% sugli oneri di concessione, dovuta nel caso di prima abitazione del proprietario o dell avente titolo, si applica sul 140% e sul 60%. ART. 10 Semplificazione Amministrativa Comma 2 1) Per tutti gli interventi di cui al comma 1 è sufficiente una semplice comunicazione al Comune, con l indicazione degli estremi degli eventuali nullaosta necessari ottenuti. Sarà esclusiva cura e responsabilità degli interessati (Committente, Progettista, Direttore dei 9

10 Lavori) verificare che la progettazione e l esecuzione dei lavori avvenga nel rispetto delle normative di settore aventi incidenza sulla disciplina delle attività edilizie e, in particolare, delle misure di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative alla efficienza energetica, nonché delle disposizioni contenute nel Decreto Legislativo 42/2004 e ss.mm.ii. L interessato dovrà unicamente provvedere a comunicare all amministrazione l avvio dei lavori unitamente agli estremi delle autorizzazioni eventualmente obbligatorie ai sensi delle normative di settore. Commi 3 e 4 1) Gli interventi di cui all art. 2, esclusi quelli ricadenti in zona A, sono soggetti a DIA. La documentazione progettuale da allegare alla DIA è la stessa prevista dal Regolamento Edilizio Comunale per le richieste di concessione edilizia per interventi simili integrata da tutte le dichiarazioni e asseverazioni previste per lo specifico intervento dalla L.R. 4/2009. Si evidenzia la necessità, nel caso degli interventi di ampliamento volumetrico per gli edifici pluripiano, ai sensi dell art. 2 della legge, che sia allegata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte dell avente titolo che attesti che non sussistono vincoli di natura civilistica previsti nel regolamento condominiale o derivanti da atti notarili o atti di efficacia equivalente che impediscano l attuazione dell intervento. 2) Gli interventi in zona A e quelli di cui all art. 5 sono soggetti a concessione edilizia. 3) La DIA deve essere trasmessa al Comune entro il 30 aprile La comunicazione di fine lavori deve essere trasmessa entro il 30 ottobre ART. 13 Disciplina degli interventi ammissibili nella fase di adeguamento degli strumenti urbanistici al PPR 1) Nella fascia di larghezza pari a 100 mt dal perimetro più esterno dei beni paesaggistici, qualora non sia avvenuta la rideterminazione della fascia di tutela e della relativa norma, 10

11 sono ammessi, all esterno del Centro Storico, gli interventi di trasformazione del territorio e degli edifici esistenti, compresa la realizzazione di nuovi corpi di fabbrica, a condizione che abbiano ottenuto l autorizzazione paesaggistica ai sensi dell art. 146 del D. Lgs. 42/2004. ART. 14 Modifiche alla L.R. 13/2008 1) Considerato che il perimetro del Centro Storico coincide con il perimetro del centro di prima ed antica formazione, non si può procedere all attuazione degli interventi previsti nei piani particolareggiati vigenti nel Centro Storico, in assenza della verifica di coerenza con le norme del PPR, da approvare, se sussiste, da parte del Consiglio Comunale. Solo in tal modo si potrebbe procedere alla attuazione di tali piani per le parti coerenti. 2) Per le restanti aree del Centro Storico esterne ai piani particolareggiati, non si può ugualmente procedere all attuazione degli interventi previsti dal Piano Quadro del Centro Storico in assenza della verifica di coerenza con il PPR, da approvarsi da parte del Consiglio Comunale. In questo caso la deliberazione deve essere approvata dall Assessorato Regionale alla Pubblica Istruzione e successivamente pubblicata sul BURAS. ART. 15 Utilizzo del patrimonio edilizio e recupero sottotetti 1) L obiettivo è costituito dal contenimento del consumo del territorio e dei consumi energetici. Commi 2/3/4 Il recupero è consentito solo per i sottotetti esistenti e l intervento è soggetto al rilascio del titolo abilitativi. Il recupero è consentito solo per scopo residenziale ed è limitato ai sottotetti esistenti a tutto il

12 Nel caso di realizzazione di nuove unità immobiliari deve essere prevista la dotazione di un posto macchina per ciascuna nuova unità immobiliare. Comma 6 1) Alcuni degli interventi consentiti comportano un aumento del volume urbanistico, da reperire nella dotazioni di cui all art. 2, oltre che la necessaria individuazione dei parcheggi riferita a tutta la volumetria calcolata moltiplicando l altezza media ponderale per la superficie. Comma 7 1) La possibilità di effettuare questi interventi non è soggetta a termini di scadenza. Il Funzionario in P.O. Ing. Salvatore Farci Il Dirigente del Servizio Ing. Paolo Zoccheddu 12