COMUNE DI SASSARI Settore Edilizia Privata

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1 COMUNE DI SASSARI Settore Edilizia Privata Prot. n del Oggetto: - Risposte a quesiti sul piano casa e non solo. Modifica del punto 7 della precedente nota prot del Al Personale tecnico del Settore S E D E La presente nota scaturisce dalla necessità di dare risposta ai quesiti più frequenti posti all ufficio da parte di cittadini e professionisti, relativamente all applicazione della L.R. 21/2011 di modifica della L.R. 4/2009, e non solo. I quesiti sono i seguenti: 1)- sulla possibilità di realizzare i piani seminterrati/interrati in zona agricola; 2)- sulla possibilità di realizzare verande/porticati e pergolati in zona agricola; 3)- sulla possibilità di aumentare il numero di unità immobiliari con interventi di sostituzione edilizia in zona agricola; 4)- sul recupero a fini abitativi dei sottotetti (art. 15 L.R. 21/2011), e sul come debbano determinarsi gli oneri concessori relativi; 5)- sul riutilizzo dei piani seminterrati, dei piani pilotis e dei locali al piano terra situati negli edifici (art. 15bis L.R. 21/2011) e sul come debbano determinarsi gli oneri concessori relativi; 6)- sul come debba applicarsi la norma contenuta nell art.8 comma 1bis secondo la quale le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 sono ammesse anche contestualmente alle eventuali istanze di accertamento di conformità dell unità immobiliare preesistente oggetto dell intervento; 7)- sulla necessità di acquisizione della delibera dell assemblea condominiale per interventi che interessino parti condominiali dell edificio; 1

2 8)- sul come debba applicarsi la normativa contenuta nell art. 13bis della L.R. 21/2011 dettante Norme in materia di tutela, salvaguardia e sviluppo delle aree destinate all agricoltura; 9)- sulla deroga alla strumentazione urbanistica in materia di distanze in presenza di interventi ai sensi degli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della L.R. 21/2011; 10)- sulla possibilità di effettuare, contestualmente all intervento di ampliamento il frazionamento delle unità immobiliari; 11)- Sulla possibilità di realizzare dei sottotetti aventi caratteristiche (altezza alla gronda e al colmo) differenti da quelle indicate nell art. 25 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC. Questo quesito non è riferito al Piano Casa ma all applicazione del PUC adottato con DCC 52/2011 per il quale vigono le misure di salvaguardia. La risposta ai punti è fornita secondo la numerazione con la quale sono stati sopraelencati Punto 1)- Ai fini del presente punto per la definizione di piano interrato e seminterrato si rimanda all art. 27 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC. I piani interrati o seminterrati possono essere autorizzati nell ambito sia di un intervento di ampliamento (art. 3) che nell ipotesi di demolizione e ricostruzione (art.5). Posto che per tali piani la normativa del PUC non prevede specificatamente una estensione oltre la superficie coperta del fabbricato, gli stessi dovranno essere contenuti entro la sagoma del fabbricato in elevazione. I piani interrati o seminterrati possono essere autorizzati anche nell ambito di ampliamento di tipologie edilizie uni-bifamiliari, quando ciò dovesse comportare la realizzazione di un corpo di fabbrica staccato dall edificio principale da utilizzare come sue pertinenze: il rapporto di pertinenzialità tra corpo di fabbrica staccato ed edificio principale deve essere garantito attraverso atto notarile registrato e trascritto. Si potrà autorizzare un solo piano interrato o seminterrato da utilizzare come superficie accessoria non residenziale. I piani realizzati secondo le modalità e le prescrizioni di cui all art.27 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, non partecipano al computo delle volumetrie e dunque non si dovranno computare nell ambito del bonus volumetrico derivante dall applicazione del piano casa. Punto 2)- L art. 37 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, contiene la disciplina relativa ai Porticati e alle Verande: per tutti gli edifici residenziali ricadenti nelle zone territoriali omogenee B, C ed E è consentita la costruzione di verande o porticati che non partecipano al computo della SAL 2

3 solo se di superficie non superiore al 35% della superficie coperta (SC) dell edificio, a condizione che siano aperte per tre lati e non superiore al 20% della superficie coperta dell edificio se aperte su due lati. La profondità massima della veranda o porticato non potrà essere superiore a metri 3,50. Secondo questa disposizione le verande e i porticati a corredo di fabbricati ad uso residenziale ricadenti in zona agricola sono dunque consentiti alle condizioni stabilite dall art. 37 del REP, sia che la casa sia inserita all interno di un azienda agricola o meno, sia che il richiedente sia o meno un imprenditore agricolo. Posto che l art. 37 del Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, prescrive che le verande e i porticati sono ammessi se a corredo dei fabbricati ad uso residenziale, ne consegue che non potranno essere consentiti se a corredo di magazzini, depositi o simili, salvo che siano inseriti nel computo dei volumi e/o della SAL. I pergolati, con le limitazioni previste dall art.43 delle N.T.A. del PUC nel caso di strutture di appoggio, potranno invece essere consentiti in tutti gli altri casi senza particolari limitazioni di superficie. Punto 3)- L intervento di demolizione e ricostruzione è disciplinato dall art. 5 della L.R. 21/2011. Che le disposizioni del presente articolo si applichino anche ai fabbricati ricadenti in zona agricola E risulta chiaro dal fatto che i casi di esclusione sono evidenziati puntualmente nel comma 5 (dove si prescrive che le previsioni del presente articolo non si applicano agli edifici ubicati nelle zone extraurbane ricadenti nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia), nel comma 6 (dove si prescrive che le previsioni del presente articolo non si applicano agli edifici compresi nella zona omogenea A) e nel comma 6bis (dove si prescrive che nelle zone B i comuni individuano, con apposita Deliberazione del C.C..omissis i singoli immobili ovvero ambiti di intervento nei quali limitare o escludere.omissis gli interventi di demolizione e ricostruzione). Ciò premesso, atteso che l art. 5 della L.R. 21/2011 con le integrazioni e precisazioni derivanti dall inserimento dei commi 5bis, 6bis e 7 non apporta particolari modifiche alla norma precedente della L.R. 4/2009, si ritiene che con gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile portare alla realizzazione di un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, con modifica del volume, della sagoma, delle superfici ed anche del numero delle unità immobiliari, senza che ciò comporti l aumento del numero degli edifici, in linea con la circolare applicativa regionale di cui all allegato alla Delib. G.R. n.9/5 del Pertanto, come precisato nella circolare regionale citata, anche per le zone agricole, nell ambito della deroga agli indici di fabbricabilità devono comprendersi anche tutte le altre disposizioni che concorrono a definire l effettiva edificabilità dei suoli, quali la superficie minima 3

4 d intervento, le altezze, i rapporti di copertura e le distanze di cui alla strumentazione urbanistica comunale e alle vigenti disposizioni regionali. Punto 4)- la norma si riferisce unicamente ai sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge, che potranno essere riattati al solo scopo abitativo, che dovranno ricadere all interno delle zone territoriali omogenee A, B, C ed E la cui regolarità deve essere documentata con possesso di titolo edilizio abilitante ovvero, la cui costruzione risalga a data antecedente il 17 agosto L intervento di recupero deve subordinarsi al reperimento dei parcheggi ai sensi della L. 122/1989 nella misura di 1 mq. di parcheggio per 10 mc. di volumetria che dovranno essere individuati nell area di pertinenza dell edificio. La volumetria a cui si deve fare riferimento per la conseguente determinazione delle aree per parcheggio, è quella costituita dal volume reale del prisma oggetto dell intervento. Si precisa inoltre: a)- gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti se vi siano i presupposti sopra elencati e se in possesso dei requisiti prescritti dalla legge (altezza media ponderale di metri 2,40 per gli spazi ad uso abitativo ridotta a metri 2,20 per spazi accessori dei servizi, ecc.). Posto che il recupero dei sottotetti a scopo residenziale si colloca nella tipologia di intervento della ristrutturazione edilizia così come definita dall art. 3 del DPR 380/2001, si ritiene che tali operazioni di recupero debbano comunque essere consentite anche nell ipotesi in cui la strumentazione urbanistica dovesse limitare la tipologia di interventi alla sola manutenzione e/o al restauro o dovesse subordinare l attività edilizia alla preventiva formazione di piano attuativo. Il titolo edilizio per questa tipologia di interventi è la concessione edilizia a titolo oneroso. Gli oneri concessori per questa tipologia di interventi si determineranno come che si trattasse di nuova costruzione per quanto attiene le urbanizzazioni primarie e secondarie e di ristrutturazione edilizia ai fini del costo di costruzione: il contributo del costo di costruzione sia che il recupero si attui con o senza opere, dovrà comunque essere corrisposto nella misura minima del 40%, valore derivante dalla differenza tra il 100% (riferita alla superficie utile residenziale che si ottiene col recupero) e il 60% (riferita alla superficie non residenziale originaria); b)- nelle sole zone B è possibile anche elevare la quota di gronda e di colmo ad un massimo rispettivamente di metri 2,20 e 3,50 e modificare le linee di pendenza della copertura: in tale ipotesi potrà verificarsi il fatto che non si rispettino le prescrizioni dello strumento urbanistico in riferimento ai parametri di densità edilizia e di altezza degli edifici; tuttavia tali operazioni sono consentite anche in deroga agli strumenti di pianificazione comunale. Gli oneri concessori (urbanizzazioni primarie e secondarie e costo di costruzione) in questa fattispecie saranno determinati come che si trattasse di una nuova 4

5 costruzione, mentre si determineranno analogamente ai casi di cui al paragrafo a) nel caso in cui il recupero avvenga senza incrementi volumetrici. Si ritiene infine, considerato che la norma promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti con l obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio, che anche nell ipotesi in cui l intervento fosse riferito ad un livello oltre il terzo piano fuori terra di un edificio privo di ascensore, che tale carenza non debba costituire motivo ostativo per autorizzare l intervento. Punto 5)- Diversamente dagli interventi di recupero dei sottotetti, il riutilizzo a scopo residenziale dei piani seminterrati, piani pilotis e locali al piano terra, è possibile nelle sole zone territoriali omogenee B, C ed E, con esclusione dunque delle zone A. A)- Piani seminterrati. Il recupero dei piani seminterrati è consentito se tali piani hanno alla data di entrata in vigore della L.R. 21/2011 il requisito dell altezza minima non inferiore a mt. 2,40 e a condizione che siano previsti accorgimenti progettuali atti a dimostrare il requisito di areoilluminazione nel rapporto non inferiore ad 1/8 della superficie finestrata rispetto a quella di pavimento dell ambiente. I seminterrati dovranno essere in possesso di titolo edilizio abilitante ovvero realizzati in data antecedente il 17 agosto 1942 Per seminterrati si devono intendere i piani il cui volume risulta per almeno il 50% al di sotto del piano naturale di campagna. B)- Piani pilotis e locali al piano terra. Secondo il vocabolario della lingua italiana il pilotis è definito come Ognuno dei pilastri in cemento armato che sorreggono un edificio e lo isolano dal terreno, creando un vano aperto, spesso adibito a parcheggio o portico. Il piano pilotis è dunque una sorta di palafitta che sorregge e isola al tempo stesso l edificio, utilizzato come parcheggio o come spazio collettivo. Il piano pilotis si configura come un livello aperto la cui quota di calpestio può corrispondere o essere superiore a quella del terreno definitivamente sistemato: esso può costituire il piano terra o un piano superiore del fabbricato o parti di essi. Affinchè tali piani possano essere riutilizzati a scopo residenziale, l intervento di adeguamento deve comportare la previsione dei necessari accorgimenti atti a garantire il possesso dei requisiti minimi di agibilità previsti dalle norme vigenti, ovvero requisiti di altezza utile interna, rapporti di aeroilluminazione degli ambienti, ecc. Nel caso in cui il piano pilotis e/o terra risulti destinato e vincolato a posti auto, il riutilizzo a scopo residenziale è possibile solo qualora nell area di pertinenza dell edificio o nel sottosuolo si preveda la medesima dotazione di posti auto sottratti per consentire la trasformazione, reperendo nel contempo gli ulteriori spazi per parcheggio in relazione all incremento volumetrico derivante dalla trasformazione medesima. 5

6 I piani pilotis e i locali al piano terra per poter essere riattati a scopo abitativo debbono essere esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 21/2011 e in possesso di titolo edilizio abilitante ovvero realizzati in data antecedente il 17 agosto 1942; gli interventi di recupero dovranno garantire il rispetto dei requisiti di altezza minima e igienico-sanitari stabiliti dalle norme vigenti: non sarà dunque possibile il riutilizzo a scopo abitativo di un locale al piano terra o del pilotis che abbia altezza utile interna inferiore a mt. 2,70 per gli ambienti di abitazione, ridotti a mt. 2,40 per i locali accessori, o siano impossibilitati a garantire il rispetto dei requisiti di areoilluminazione e di superficie minima degli alloggi e dei singoli ambienti secondo quanto prescritto dal D.M Il progetto di recupero dovrà essere adeguatamente documentato in ordine alla dimostrazione del possesso dei requisiti di cui sopra. Analogamente ai sottotetti la dotazione dei parcheggi per i seminterrati, piani terra e pilotis deve essere garantita nella misura di 1 mq. di superficie di parcheggio ogni 10 mc. di volume intendendosi per volume il volume reale del prisma oggetto di trasformazione. Gli oneri concessori dovranno essere determinati nel modo seguente: 1)- nel caso dei seminterrati e dei piani terra si procederà analogamente alle ipotesi definite per il recupero dei sottotetti; 2)- per i piani pilotis si procederà come che si trattasse di nuova costruzione. Nel caso l'adattamento all'uso sia accompagnato da opere edilizie, il costo di costruzione deve determinarsi attraverso computo metrico estimativo e, in ogni caso, il contributo da corrispondere non può essere inferiore al 40% determinato come per il caso senza opere edilizie; gli oneri di urbanizzazione devono invece essere corrisposti nella misura del 35%. Punto 6)- L art. 8 comma 1bis della L.R. 21/2011, ammette la possibilità di presentare un istanza di accertamento di conformità contestualmente all avvio di un procedimento che riguardi le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della L.R. 21/2011 riferita all unità immobiliare preesistente oggetto dell intervento. Posto che il procedimento per ottenere la sanatoria con la formula dell accertamento di conformità è disciplinato da legge speciale, con specifiche in relazione ai tempi di conclusione e alla formazione del silenzio rigetto in caso di silenzio, si ritiene di dover precisare che la contestualità di cui parla la legge regionale 21/2011 non dovrà essere intesa come possibilità di presentazione di un unica domanda per conseguire un titolo abilitante riferito sia all accertamento di conformità che all intervento di ampliamento o ricostruzione previsto dalla legge, ma dovrà intendersi nel senso che la presenza di eventuali abusi o di opere realizzate in difformità dal titolo abilitativo, non devono costituire motivo ostativo per accogliere la richiesta di bonus del Piano Casa, qualora tali opere sono regolarizzabili con la formula dell accertamento di conformità. Si dovranno pertanto presentare due istanze, 6

7 anche contestualmente, la prima per ottenere la sanatoria ex art.16 L.R. 23/1985 e la seconda per ottenere le premialità del piano casa. E ovvio che l esito della seconda dipenderà dall esito della prima; pertanto la domanda di accertamento di conformità deve essere esaminata per prima. Le richieste di concessione edilizia e le Denuncie di Inizio Attività collegate ad una istanza di accertamento di conformità sono sospese e i termini riprenderanno a decorrere una volta che la pratica di accertamento è stata definita. Punto 7)- Considerato che la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che il singolo condomino ha facoltà di eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni dell edificio, siano strettamente pertinenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionale e spaziale, con la conseguenza che egli va considerato come soggetto avente titolo per ottenere a nome proprio l autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere. Ove, peraltro, la realizzazione di opere in attuazione di una D.I.A. interessino anche il condominio, il mancato assenso di quest ultimo, la cui porzione immobiliare inerisce, concerne esclusivamente tematiche privatistiche, cui resta estranea l Amministrazione (Consiglio di Stato sentenza della VI sezione, n. 717 del ), la delibera dell assemblea condominiale non dovrà essere richiesta quale atto preliminare e necessario per opere proposte dal singolo condomino anche nel caso in cui ciò dovesse comportare la modifica dello sky line dell edificio derivante dall ampliamento e/o dalla sopraelevazione, ovvero più semplicemente, per modifiche ai prospetti e/o a parti comuni dell edificio che siano strettamente inerenti l unità immobiliare oggetto di intervento. Punto 8)- Posto che il comma 3 dell art. 13bis testualmente recita: negli ambiti costieri individuati dal Piano paesaggistico regionale, la superficie minima di intervento è fissata in un ettaro incrementabile con apposita deliberazione del consiglio comunale fino ad un massimo di tre ettari, fermo restando che le possibilità edificatorie delle aree agricole sono subordinate alla effettiva connessione funzionale tra l edificazione e la conduzione agricola del fondo e che devono, per quanto possibile, essere privilegiati gli interventi che assicurino il recupero del patrimonio edilizio esistente. L indice massimo di fabbricabilità per le nuove residenze è pari a 0,03 mc/mq per il primo ettaro, da ridurre del 50 per cento per il secondo e del 75 per cento per i successivi, considerato che il Comune di Sassari con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 52/2011 ha adottato il Piano Urbanistico Comunale in adeguamento al PPR, nel quale sono fissati parametri e lotti minimi per l edificazione nelle zone agricole, nonché requisiti che debbano possedere i soggetti attuatori degli interventi, e dunque la deliberazione del Consiglio Comunale è già intervenuta prima dell entrata in vigore della legge, si ritiene che per la nuova edificazione in zona agricola, ci si debba riferire alle norme contenute nel medesimo strumento urbanistico adottato (per il quale vigono le misure di salvaguardia ex legge 1902/1952 e ss.mm.ii.). 7

8 Punto 9)- Preso atto che secondo la L.R. 4/2009 come modificata dalla L.R. 21/2011 gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 possono essere realizzati in deroga alle previsioni dei regolamenti edilizi e degli strumenti urbanistici comunali ed in deroga alle vigenti disposizioni normative regionali, fermo restando l obbligo del rispetto delle disposizioni del Codice Civile e i diritti di terzi (vedi art. 8 comma 5ter), si ritiene che la deroga si estenda oltre che ai parametri che esprimono la densità edilizia, il rapporto di copertura, l altezza massima degli edifici, anche alle distanze. Tuttavia, vista la nota prot. 412/GAB del dell assessorato regionale EE.LL. finanze e urbanistica indirizzata ai comuni della Sardegna con la quale si avvisa che in attesa della pronuncia della Corte Costituzionale, cautelativamente, si ritiene pertanto che gli interventi previsti negli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 della legge regionale 23 ottobre 2009, n. 4, come modificata dalla legge regionale 21 novembre 2011 n. 21 siano realizzabili nel rispetto delle distanze previste negli atti di pianificazione comunale qualora le relative disposizioni adempiano anche alla funzione di regolamentazione dei rapporti tra proprietari finitimi, si ritiene che la deroga alle distanze possa riferirsi ai soli casi di distanza dai confini e dai fabbricati di altra proprietà e di arretramento dal filo interno del marciapiedi, fermo restando l obbligo di rispettare le distanze tra pareti fronti stanti di cui almeno una finestrata stabilite dalla strumentazione urbanistica comunale. Punto 10)- Posto che ai sensi dell art.8 della L.R. 21/2011 gli incrementi di volumetria previsti dagli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 possono cumularsi con gli aumenti consentiti da altre disposizioni di legge, dagli strumenti urbanistici comunali e dalle norme di pianificazione regionale, il frazionamento di una unità immobiliare, alla pari dei mutamenti di destinazione d uso (vedi comma 5 dell art.8) può essere consentito nel rispetto delle disposizioni previste negli strumenti urbanistici contestualmente agli interventi di ampliamento. Il frazionamento sarà dunque consentito se ammesso dalle norme dello strumento urbanistico vigente e adottato a condizione che l incremento volumetrico spettante sia ripartito proporzionalmente tra le nuove unità immobiliari in base alla volumetria di ciascuna. Anche in questa ipotesi la dotazione della superficie di parcheggio si dovrà determinare nella misura di 1 mq. di parcheggio ogni 10 mc. sulla volumetria incrementata. Punto 11)- Questo quesito non è strettamente connesso con l applicazione della legge sul Piano casa, ma nasce dalla necessità di conoscere come ci si debba comportare in presenza di una norma non scritta del PUC. Il Regolamento Paesaggistico Edilizio allegato al PUC, agli articoli 24 e 25 disciplina rispettivamente ultimo piano con copertura inclinata e sottotetto ; il primo è un piano da considerare agibile qualora possieda certe caratteristiche, il secondo è uno spazio ricavato tra l ultimo solaio piano e la 8

9 copertura inclinata avente un altezza massima al colmo di metri 2,10 e alla gronda di metri 0,20 dotato di finestra da tetto con superficie massima di mq. 1,00 ogni 80 mq. di superficie di tetto: il primo partecipa al computo dei volumi, il secondo no. Ma come ci si deve comportare nell ipotesi in cui un progetto dovesse contemplare la realizzazione di una copertura inclinata con sottostante spazio ricavato tra l ultimo solaio orizzontale e la copertura, avente altezza alla gronda e al colmo maggiori di quelle stabilite per il sottotetto e con finestre maggiori di mq. 1 ogni 80 mq. di superficie? Il Regolamento non disciplina questa fattispecie. Si tratta di un piano che si colloca nella via di mezzo tra il sottotetto e il piano abitabile con copertura inclinata. Si provvede comunque a rispondere a questo quesito. Si ritiene che un piano con tali caratteristiche, qualora rispettoso dei parametri di densità edilizia, di altezza massima, di distanza e di altre prescrizioni stabilite dalla strumentazione urbanistica, possa essere consentito con esclusione della destinazione residenziale. In tali piani è possibile la realizzazione anche di finestre a parete e da tetto e di abbaini sporgenti dalla linea di pendenza del tetto: il computo dei volumi deve essere effettuato comprendendo il volume reale del piano, lo spessore del sottostante solaio orizzontale e degli eventuali abbaini. Il Dirigente del Settore Edilizia Privata Dott. Ing. Pier Felice Stangoni 9

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