Il superamento delle barriere architettoniche

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1 Il superamento delle barriere architettoniche Penalizzato il quorum dalla riforma del condominio - Se l assemblea temporeggia - Servoscala, rampa e ascensore - Contributi e informazioni Maggioranza più elevata in seconda convocazione Il problema del superamento delle barriere architettoniche negli edifici condominiali, da molti anni a questa parte, si è andato progressivamente imponendo all attenzione dell opinione pubblica, grazie all azione di sensibilizzazione svolta dai media e, purtroppo, all incessante contributo fornito dagli incidenti stradali in termini di persone rese invalide. La materia è disciplinata dalla legge 9/1/1989, n. 13, intitolata Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, che d ora in poi indicheremo come la legge. La normativa è applicabile non solo ai soggetti che presentino difficoltà di deambulazione, ma anche a coloro (per es. anziani) che, pur non essendo affetti da menomazioni motorie, si trovino comunque in minorate condizioni fisiche (Pret. Roma 15/5/1996). Va premesso che l art. 27 della L. 11/12/2012, n. 220, sulla riforma del condominio, è intervenuta, inspiegabilmente, a penalizzare le delibere assembleari aventi per oggetto le innovazioni volte al superamento della barriere architettoniche. Questo articolo, infatti, ha modificato il primo comma dell art. 2 della L. n. 13/1989, per il quale le delibere assembleari aventi per oggetto le innovazioni finalizzate al superamento delle barriere architettoniche, nonché alla realizzazione di percorsi attrezzati e all'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi negli edifici privati, potevano essere approvate con i quorum previsti dal primo e dal secondo comma dell art c.c., ossia maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, in prima convocazione, e un terzo dei partecipanti al condominio, in

2 rappresentanza di almeno 334/1.000, in seconda convocazione. La novella ha invece stabilito che le suddette delibere devono ora essere adottate con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile. A parte il fatto che il secondo comma dell art c.c. non prevede alcuna maggioranza, limitandosi a rinviare al secondo comma dell art c.c., questa norma prevede un solo quorum, vale a dire maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, per cui la soppressione del riferimento alla seconda convocazione fatto dal citato art. 2 della L. n. 13/1989 porta a ritenere che i condomini non possano più avvalersi, in questa sede, del quorum stabilito dal terzo comma dell art c.c., che nel testo novellato è costituito dalla maggioranza degli intervenuti all assemblea, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell edificio, ossia 334/ Ne consegue che le delibere volte a favorire i disabili in condominio richiedono ora, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500/ Qualora le opere finalizzate al superamento delle barriere vengano deliberate dall'assemblea, alla spesa devono contribuire, in proporzione ai millesimi di proprietà, i soli condomini della scala interessata all'intervento, ai sensi del terzo comma dell'art c.c. Se l assemblea non delibera Se il condominio rifiuta di assumere, o non assume entro tre mesi dalla richiesta scritta, le delibere di cui sopra, il disabile o chi esercita su di lui la potestà o la tutela possono installare, a proprie spese, servoscala, nonché strutture mobili e facilmente rimovibili, e possono inoltre modificare l'ampiezza delle porte per rendere più agevole l'accesso all'edificio, all'ascensore e alla rampa dei garage. In tali ipotesi questo tipo d'intervento può essere autorizzato dal giudice anche con provvedimento d urgenza; il Tribunale di Savona

3 (sentenza del 26/5/1994) ha però escluso che la richiesta possa provenire da persona che non risieda nel Comune in cui è ubicato l edificio. Non si può, invece, pretendere che sia il condominio a realizzare queste opere. I limiti Le suddette opere, per la cui realizzazione è prevista una deroga in materia di distanze legali, incontrano però un limite nel quarto comma dell art c.c., che vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condomino. Sulla base di questo principio la Cassazione (sentenza n del 25/6/1994) ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano dichiarato la nullità della delibera adottata a maggioranza, con la quale l'assemblea aveva disposto l'installazione di un ascensore volto a favorire un portatore di handicap, ma comportante un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare di un altro condomino, sita a piano terra. Più tollerante, invece, la Suprema Corte in fatto di decoro architettonico; gli Ermellini, infatti, hanno statuito che, se l installazione dell ascensore avviene per favorire un disabile o un anziano, è consentita ancorché comporti alterazione del decoro architettonico dell edificio (Cass. 25/10/2012, n.18334); naturalmente una valutazione corretta dell impatto che l installazione dell ascensore può avere sull estetica dell edificio condominiale non può prescindere da un esame dello stato dei luoghi, diversa essendo, per esempio, la condizione di una moderna costruzione rispetto a quella di un edificio storico. Il servoscala

4 Il servoscala è una piattaforma mobile ripiegabile, fissata ai piedi di una scala e azionata elettricamente, mediante la quale i portatori di handicap possono raggiungere i piani superiori dell edificio senza scendere dalla carrozzella, con una spesa di molto inferiore a quella richiesta dall installazione di un ascensore, e utilizzabile comunque negli edificio in cui questo non possa essere introdotto per ragioni di spazio. L installazione del servoscala - ha stabilito la Corte d Appello di Genova con sentenza del 3/2/1999- può essere deliberata dall assemblea condominiale a condizione che non impedisca l uso della scala, ma determini soltanto il restringimento del precedente passaggio sui gradini. Per il Tribunale di Termini Imerese (sentenza del 22/12/2008) è legittima l installazione di un servoscala che riduca di cm. la larghezza della rampa delle scale, quando è in funzione e limitatamente al tempo occorrente a raggiungere il piano. Per il Tribunale di Milano (sentenza del 7/5/1992), infine, l 'installazione di una piattaforma mobile idonea al sollevamento dal livello giardino al livello dell'androne, pur comportando l'avanzamento di 40 cm. verso l'esterno di una struttura metallica con la creazione di un nuovo scalino esterno al portone, non determina alcuna innovazione né con riferimento alla funzione propria dell'atrio e del portone d'ingresso, né nei confronti del decoro architettonico dell'edificio, la cui tutela dev'essere contemperata anche con altre esigenze, nella specie particolarmente rilevanti in quanto connesse ai principi di uguaglianza e di solidarietà anche costituzionalmente protetti. Il servoscala, con i limiti di cui all art c.c., può essere installato anche a cura e spese di un solo condomino, che dovrà quindi farsi carico anche delle spese di esercizio (per es. forza motrice), con gli altri condomini che potranno a loro volta usufruirne a condizione di partecipare alle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera. Simile al servoscale è il montascale mobile, un apparecchio munito di cingoli o ruote, che non necessita di un installazione fissa. La rampa

5 Qualora un disabile volesse costruire, a propria cura e spese, una rampa di accesso in muratura, tale da comportare una modifica dell estetica del fabbricato e da sottrarre una porzione della cosa comune all'utilizzazione degli altri condomini, per attrarla nella sfera di sua esclusiva disponibilità, necessiterebbe di un autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini. Preferibile pertanto installare uno scivolo rimovibile; e poiché il secondo comma dell art. 2 della legge parla di "strutture mobili facilmente rimovibili", è sostenibile che lo scivolo non debba essere rimosso ad ogni passaggio, ma soltanto quando le esigenze degli altri condomini lo richiedano: per es. per effettuare un trasloco. La Cassazione (sentenza n del 10/3/1983) ha invece bocciato l iniziativa di un condomino che aveva costruito uno scivolo che dal cortile condominiale consentiva di entrare nella sua unità immobiliare attraverso una finestra trasformata in accesso carrabile; ciò in quanto l intervento aveva comportato una modifica della struttura e della destinazione del cortile condominiale, che in seguito all'innovazione veniva ad essere adibito a passo carrabile ed area di parcheggio del traffico veicolare a servizio dell'unità immobiliare, destinata non più ad uso abitativo ma commerciale. L installazione dell ascensore Fra gli impianti più utili e richiesti (ma costosi) in fatto di barriere architettoniche rientra a pieno titolo l ascensore. La sua installazione può essere deliberata dall assemblea, nel rispetto dei limiti di cui sopra, con la maggioranza di cui s è detto in apertura. In alcune situazioni, proprio a causa del mancato rispetto di questi limiti, i giudici si sono pronunciati negativamente: così, l assemblea non potrebbe deliberare l installazione dell ascensore se ciò comporta un restringimento della rampa delle scale (nel caso deciso dalla Cassazione con sentenza n dell 1/6/2007 l istallazione avrebbe comportato un restringimento della rampa delle scale di 85 cm., rendendo disagevole il contemporaneo

6 passaggio di più persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni). Il Pretore di Pordenone, prima che le funzioni di questo magistrato fossero trasferite al Tribunale, aveva considerato legittima (sentenza del 14/6/1994) l effettuazione di uno scavo nel suolo comune in funzione dell installazione di un ascensore. Come anticipato, l ascensore può essere installato, sempre nel rispetto dei citati limiti, a cura e spese di uno o più condomini; il Tribunale di Ascoli Piceno prima (sentenza del 21/2/2005) e la Cassazione poi (sentenza n del 14/6/2009) hanno però ritenuto illegittima l installazione, ad opera di alcuni condomini, di un ascensore nella chiostrina dell edificio, perché oltre a comportare a loro esclusivo vantaggio la stabile ed esclusiva occupazione di parte di essa, nell un caso la cabina sarebbe stata posizionata a meno di trenta centimetri dalle finestre di alcuni condomini, mentre nell altro avrebbe privato il vano scale di aria e luce. La stessa Cassazione (sentenza n del 10/4/1999) aveva considerato legittima l installazione dell ascensore nella tromba delle scale, a cura e spese di un condomino che lo aveva messo a disposizione degli altri condomini. La condizione di disabile non può essere provata mediante una generica certificazione medica, ma dev essere accertata dalla speciale commissione prevista dall art. 4 della L. 5/2/1992, n. 104 (Cass. 30/1/2002, n. 1197). Con una sentenza del 19/9/1991 il Tribunale di Milano aveva stabilito che l ascensore può essere installato anche se nell edificio non vi sono portatori di handicap; i giudici milanesi, infatti, hanno giustamente rilevato che la legge ha come finalità quella di consentire la libera frequentabilità di tutte le specie di edificio anche da parte di portatori di handicap che possano recarvisi, e non solo di quelli che vi abitano. Proprio per il costo elevato richiesto dall installazione dell ascensore, questo rientra fra le innovazioni gravose di cui all art c.c.; aggiungasi che trattasi d impianto suscettibile

7 di utilizzo separato, per cui i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa. Essi, comunque, nonché i loro eredi o aventi causa (per es. acquirente in caso di vendita dell appartamento), possono in qualunque tempo, in forza del richiamo fatto dal terzo comma dell art. 2 della legge al terzo comma dell art c.c., partecipare ai vantaggi dell innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera, spese il cui importo va adeguatamente rivalutato. Contributi e informazioni Per le opere direttamente finalizzate al superamento e all eliminazione delle barriere architettoniche si può usufruire di contributi a fondo perduto, alle condizioni previste dall'art. 9 della legge, il cui terzo comma precisa che il beneficio spetta anche ai condomini dell edificio in cui risiede il portatore di handicap. Quanto alle informazioni, a parte i numerosi siti Internet attivati dalle associazioni di categoria e da diversi Comuni, si può chiamare, dal lunedì al venerdì dalle ore 9.00 alle ore (il sabato dalle 9.00 alle 13.00), il numero del servizio SuperAbile predisposto dall INAIL: la chiamata è gratuita da tutta Italia, esclusi telefoni cellulari. Dall estero si può chiamare, a pagamento, il numero In ogni caso ci si può collegare al sito Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa 2014