Mercato Immobiliare e Finanziamenti

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1 Mercato Immobiliare e Finanziamenti Mercato immobiliare europeo Nonostante uno scenario economico ancora fragile, il settore immobiliare europeo registra un clima di crescente ottimismo e fiducia. Il 2014 ha segnato una fase di stabilizzazione, mentre il 2015 sembra essere l anno della svolta nella maggior parte dei mercati. I rischi del sistema economico e l elevato tasso di disoccupazione rallentano la ripresa in alcuni paesi, ma un progressivo allineamento tra le diverse nazioni è atteso nel corso del Nel 2015 il mercato immobiliare in Italia dovrebbe mostrare un miglioramento del fatturato del 3,7% a/a pur rimanendo indietro rispetto agli altri paesi europei. Secondo le previsioni di Scenari Immobiliari, tale aumento si confronta con il +3,4% atteso nel 2015 per i cinque principali mercati europei (Francia, Germania, Italia, Spagna e Regno Unito) e con il +4,5% dell'europa in generale. Il mercato italiano non ha ancora superato il suo punto di minimo e, rispetto al 2010, presenta infatti un -7%, mentre la Spagna, per esempio, ha messo a segno un discreto recupero. Sempre secondo il centro di ricerca, la crisi greca dovrebbe avere un effetto limitato sul mercato immobiliare europeo; l'impatto dovrebbe essere soprattutto psicologico con un prevedibile rallentamento delle transazioni nel periodo estivo, che è comunque un periodo tranquillo. In autunno gli effetti negativi dovrebbero essere superati, anche se potrebbe verificarsi un rallentamento dell'aumento delle quotazioni. I cinque principali paesi europei dovrebbero chiudere il 2015 con un aumento totale del fatturato del 3,4%. L andamento dei prezzi è atteso più debole rispetto al fatturato, riflettendo le perduranti incertezze economiche e i timori legati all evoluzione dello scenario politico ed economico. Nota mensile Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche Ricerca per Investitori privati e PMI Ester Brizzolara Analista Finanziario Paolo Guida Analista Finanziario Fatturato immobiliare europeo Mln di euro Previsioni 2015 Var. % a/a Francia ,4 Germania ,0 Inghilterra (*) ,3 Spagna ,7 Italia ,7 EU ,4 EU ,5 Nota: (*) i dati si riferiscono alla sola Inghilterra e non all intera Gran Bretagna. Fonte: Scenari Immobiliari Più ambiguo lo scenario italiano, dove nella prima parte del 2015, nonostante i segnali positivi, non si è innescata una vera ripresa. Sono aumentati gli investimenti esteri, ma è cresciuto solo marginalmente il comparto residenziale. Secondo Scenari Immobiliari, le compravendite immobiliari residenziali potrebbero aumentare del 5-7% nel 2015, mentre i prezzi delle case dovrebbero mostrare ancora un calo, stimato intorno al 2,5-3% (fonte Nomisma). Andamento prezzi degli immobili residenziali nelle zone centrali di alcune città europee Città Prezzo (euro/mq) Var. % giu 2015/giu 2014 min max Dublino ,5 Londra ,2 Berlino ,2 Barcellona ,8 Zurigo ,7 Ginevra ,0 Parigi ,2 Francoforte ,1 Madrid ,0 Lisbona ,0 Fonte: Scenari Immobiliari Per la certificazione degli analisti e per importanti comunicazioni si rimanda all Avvertenza Generale.

2 Aumenta la perdita di valore delle abitazioni dal 2007 ad oggi Nel 1 trimestre 2015 sulla base delle stime preliminari pubblicate dall Istat i prezzi delle abitazioni residenziali sono scesi dello 0,7% rispetto al trimestre precedente e del 3,4% nei confronti dello stesso periodo La diminuzione riguarda i prezzi sia delle abitazioni esistenti (-3,8%) che di quelle nuove (-2%). Anche il dato congiunturale conferma il quadro di generale ribasso dei prezzi; quello registrato nel 1 trimestre 2015 è infatti il 14 calo congiunturale consecutivo, e per la prima volta è il risultato di una diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-1%) maggiore di quella delle abitazioni esistenti (-0,5%). Con i dati del 1 trimestre 2015 la diminuzione dei prezzi delle abitazioni rispetto al 2010 raggiunge il 13,7%. Alla riduzione hanno concorso sia le abitazioni esistenti, i cui prezzi nello stesso periodo sono scesi del 18,6%, sia quelle nuove, per le quali si registra una variazione negativa dell 1,5%. Nonostante la continua debolezza dei prezzi, dal 1998 a oggi nelle grandi città italiane gli immobili si sono rivalutati del 42,2%. La città che ha reso di più è stata Roma, con il 73,3%; a seguire nella classifica ci sono Napoli, con il 72,3%, e Milano, con il 59,1%. Il periodo più difficile per gli immobili è stato quello dal 2007 ad oggi, dove la perdita di valore delle abitazioni in Italia registra una diminuzione del 36,4%. Secondo uno studio Tecnocasa, la città dove gli immobili hanno preso più valore è Bologna, con il -44,9%, seguita da Napoli con il -43,1%. Gli immobili hanno ceduto invece meno a Milano (-26,5%) e Firenze (-30,1%). Il nodo della fiscalità immobiliare Nel 2011 il gettito totale delle tasse sugli immobili superava di poco i 32 miliardi di euro; l anno scorso, gli incassi di Stato ed enti locali hanno superato i 42 miliardi di euro. Un aumento ottenuto nonostante il crollo delle imposte sui trasferimenti immobiliari, passate dai 13 miliardi del 2011 ai 9 del 2014 per effetto della diminuzione delle compravendite. La ragione di tale cambiamento è da ricondurre al passaggio dall ICI, che nel 2011 valeva poco più di 9 miliardi di euro, all IMU e alla TASI, che hanno portato il prelievo di natura patrimoniale sugli immobili a 25 miliardi di euro circa, con un balzo del 170%. Un altra incognita che pesa sul settore è la ventilata riforma del catasto, che per il momento il Governo ha deciso di rinviare. Il Presidente del Consiglio ha infatti precisato che la scelta di congelare il riordino è legata ai dubbi sollevati da più parti e relativi alla possibilità che i nuovi estimi catastali e quindi le nuove basi imponibili delle imposte sugli immobili possano spingere il prelievo sulla casa ancora più in alto, soprattutto ora che qualche piccolo segnale di uscita dal tunnel della crisi comincia a intravedersi. E evidente tuttavia che la riforma del catasto è un esigenza reale, determinata dal fatto che le tariffe attuali non restituiscono più i valori medi di mercato degli immobili (l ultima revisione degli estimi risale al ). Al tempo stesso, però, esiste la consapevolezza delle implicazioni di un riallineamento dei valori fiscali ai prezzi di mercato. Rispetto alle quotazioni del , ci sono città in cui i valori di mercato superano le rendite di due o tre volte (e il prelievo è quindi molto più basso di come dovrebbe essere se gli estimi venissero aggiornati) e altre in cui i valori fiscali sono allineati o superiori ai prezzi di mercato attuali (e in cui oggi i proprietari pagano più degli altri, in termini relativi). Occorrerà trovare inoltre un equilibrio fra le diverse aliquote decise dalle Amministrazioni locali, in quanto alcuni sindaci, tipicamente quelli dei centri maggiori o turistici, vedranno crescere molto la base imponibile con grandi margini per aumentare la pressione fiscale; altri invece, avranno più o meno la stessa base imponibile di oggi e potrebbero addirittura faticare a far quadrare il bilancio senza il supporto di specifici trasferimenti compensativi. La riforma è necessaria per riportare il sistema a un criterio di equità, dove gli immobili di maggior valore pagano di più e quelli meno pregiati pagano di meno. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 2

3 17 giugno 2015 Tassi d interesse su mutui e prestiti In occasione della riunione del 16 luglio, la BCE ha lasciato i tassi di riferimento invariati (0,05% il refi, -0,2% il tasso sui depositi e 0,3% il tasso marginale), evidenziando il buon andamento del programma sui titoli pubblici (PSPP), che ha visto un aumento degli acquisti negli ultimi mesi in vista del mese di agosto. Tra i temi trattati da Draghi nel corso della conferenza stampa, la notizia di maggior rilievo riguarda l aumento del limite dell ELA per la Grecia di 900 milioni di euro (a circa 90 miliardi), come risultato dei passi in avanti realizzati in questi giorni nella direzione di un programma di assistenza tramite l ESM. La decisione non garantisce la riapertura delle banche greche, che probabilmente potrà avvenire solo dopo il via libera alle trattative formali in seguito all approvazione dell accordo in alcuni parlamenti nazionali e al via libera finale da parte dell Eurogruppo. Oltre alla conferma della ripresa della crescita e dei prezzi in prospettiva, dal comunicato stampa emerge in particolare l attenzione della BCE all eventuale aumento dei tassi di rendimento nei mercati, come accaduto nel periodo di maggio e parte del mese di giugno. Dalle parole indicate emerge la volontà di evitare che un eventuale eccessivo rialzo dei tassi di mercato possa mettere a rischio gli obiettivi della BCE. I tassi Euribor sono rimasti sostanzialmente stabili e su livelli negativi fino alla scadenza a 3 mesi. Tale quadro dovrebbe confermarsi anche per i mesi a venire. I tassi Euribor e il tasso di rifinanziamento della BCE 1.0 Area Euro 1m Euribor Tasso di rifinanziamento BCE 0.8 Area Euro 6m Euribor Area Euro 3m Euribor Area Euro 12m Euribor dic-14 gen-15 feb-15 mar-15 apr-15 mag-15 giu-15 Fonte: Bloomberg Restano sostanzialmente stabili anche i tassi Eurirs (sia su 10 che 30 anni), sebbene con una certa volatilità nell ultimo mese. I livelli restano tuttavia storicamente ancora contenuti. Si giustifica dunque una preferenza verso l indebitamento flessibile o a tasso fisso rispetto a quello a tasso variabile, per gli orizzonti temporali più lunghi. Gli orizzonti temporali più brevi possono invece beneficiare in misura più significativa di un prolungato periodo di tassi Euribor o BCE a livelli minimi. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 3

4 I tassi swap (Eurirs) Eurirs 2 anni Eurirs 10 anni Eurirs 5 anni Eurirs 30 anni 0.0 apr-14 giu-14 ago-14 ott-14 dic-14 feb-15 apr-15 giu-15 Fonte: Bloomberg Nell ambito dei tassi fissi, permane ancora una preferenza relativa sulle scadenze extra-lunghe (30 e 40 anni) e sul decennale. Selezione di tipologie di indebitamento con scadenza a 30 anni Positivi Negativi* Tasso fisso Tasso variabile Flessibile Rata costante Nota: * L eventuale opportunità di ristrutturazione è legata alle condizioni dello specifico mutuo di cui si è titolari e a quelle alternative, nonché ai costi dell operazione. Fonte: Intesa Sanpaolo, Direzione Studi e Ricerche Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 4

5 17 giugno 2015 Avvertenza generale Il presente documento è una ricerca in materia di investimenti preparata e distribuita da Intesa Sanpaolo SpA, banca di diritto italiano autorizzata alla prestazione dei servizi di investimento dalla Banca d Italia, appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Il presente documento è anche distribuito da Banca IMI, banca autorizzata in Italia e soggetta al controllo di Banca d Italia e Consob per lo svolgimento dell attività di investimento appartenente al Gruppo Intesa Sanpaolo. Le informazioni fornite e le opinioni contenute nel presente documento si basano su fonti ritenute affidabili e in buona fede, tuttavia nessuna dichiarazione o garanzia, espressa o implicita, è fornita da Intesa Sanpaolo relativamente all accuratezza, completezza e correttezza delle stesse. Le opinioni, previsioni o stime contenute nel presente documento sono formulate con esclusivo riferimento alla data di redazione del presente documento, e non vi è alcuna garanzia che i futuri risultati o qualsiasi altro evento futuro saranno coerenti con le opinioni, previsioni o stime qui contenute. Qualsiasi informazione contenuta nel presente documento potrà, successivamente alla data di redazione del medesimo, essere oggetto di qualsiasi modifica o aggiornamento da parte di Intesa Sanpaolo, senza alcun obbligo da parte di Intesa Sanpaolo di comunicare tali modifiche o aggiornamenti a coloro ai quali tale documento sia stato in precedenza distribuito. Lo scopo del presente documento è esclusivamente informativo. In particolare, il presente documento non è, né intende costituire, né potrà essere interpretato, come un documento d offerta di vendita o sottoscrizione, ovvero come un documento per la sollecitazione di richieste d acquisto o sottoscrizione, di alcun tipo di strumento finanziario. Nessuna società del Gruppo Intesa Sanpaolo, né alcuno dei suoi amministratori, rappresentanti o dipendenti assume alcun tipo di responsabilità (per colpa o diversamente) derivante da danni indiretti eventualmente determinati dall utilizzo del presente documento o dal suo contenuto o comunque derivante in relazione con il presente documento e nessuna responsabilità in riferimento a quanto sopra potrà conseguentemente essere attribuita agli stessi. Le società del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, i loro amministratori, rappresentanti o dipendenti (a eccezione degli analisti finanziari e di coloro che collaborano alla predisposizione della ricerca) e/o le rispettive famiglie possono detenere posizioni lunghe o corte in qualsiasi strumento finanziario menzionato nel presente documento ed effettuare, in qualsiasi momento, vendite o acquisti sul mercato aperto o altrimenti. I suddetti possono inoltre effettuare, aver effettuato, o essere in procinto di effettuare vendite e/o acquisti, ovvero offerte di compravendita relative a qualsiasi strumento di volta in volta disponibile sul mercato aperto o altrimenti. Il presente documento è pubblicato con cadenza mensile. Il precedente report è stato distribuito in data Il presente documento è distribuito da Banca IMI e Intesa Sanpaolo, a partire dallo stesso giorno del suo deposito presso Consob, esclusivamente a soggetti residenti in Italia, e verrà messo a disposizione della rete di Intesa Sanpaolo attraverso la intranet aziendale e potrà essere consegnato ai clienti interessati. Il presente documento sarà disponibile per i clienti di Banca IMI nella sezione Market Hub del sito internet di Banca IMI ( Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 5

6 Note Metodologiche Il presente documento è stato preparato sulla base della seguente metodologia. Mercato Immobiliare I commenti sul mercato immobiliare sono realizzati sulla base dei dati forniti da Nomisma, dalle Agenzie del Territorio o dalla Federazione Italiana degli Agenti Immobiliari Professionali e sulla base di altri studi tematici o inerenti il mercato immobiliare realizzati dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Tassi di interesse su mutui e prestiti L universo di riferimento è quello dei mutui o prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o a rata costante. La scadenza di riferimento per i prestiti è di 5 anni e per i mutui a tasso fisso o a tasso variabile è di 20 o 30 anni. La selezione delle tipologie di indebitamento viene realizzata sulla base delle previsioni sui tassi d interesse realizzate dalla Direzione Studi e Ricerche di Intesa Sanpaolo. Comunicazione dei potenziali conflitti di interesse Ai sensi del Regolamento adottato con delibera Consob n del e successive modificazioni ed integrazioni, Intesa Sanpaolo ha posto in essere idonei meccanismi organizzativi e amministrativi (information barriers), al fine di prevenire ed evitare conflitti di interesse in rapporto alle raccomandazioni prodotte. Per maggiori informazioni si rinvia al documento Policy per studi e ricerche e all estratto del Modello aziendale per la gestione delle informazioni privilegiate e dei conflitti di interesse a disposizione sul sito internet di Intesa Sanpaolo ( Certificazione degli analisti Gli analisti che hanno predisposto la presente ricerca in materia di investimenti, i cui nomi e ruoli sono riportati nella prima pagina del documento, dichiarano che: (a) le opinioni espresse riflettono accuratamente l opinione personale, indipendente, obiettiva, equa ed equilibrata degli analisti; (b) non è stato e non verrà ricevuto alcun compenso diretto o indiretto in cambio delle opinioni espresse. Altre indicazioni Gli analisti citati nel documento sono soci AIAF. Il presente documento è per esclusivo uso del soggetto cui esso è consegnato da Intesa Sanpaolo e non potrà essere riprodotto, ridistribuito, direttamente o indirettamente, a terzi o pubblicato, in tutto o in parte, per qualsiasi motivo, senza il preventivo consenso espresso da parte di Intesa Sanpaolo. Il copyright e ogni diritto di proprietà intellettuale sui dati, informazioni, opinioni e valutazioni di cui alla presente scheda informativa è di esclusiva pertinenza del Gruppo Bancario Intesa Sanpaolo, salvo diversamente indicato. Tali dati, informazioni, opinioni e valutazioni non possono essere oggetto di ulteriore distribuzione ovvero riproduzione, in qualsiasi forma e secondo qualsiasi tecnica e anche parzialmente, se non con espresso consenso per iscritto da parte di Intesa Sanpaolo. Chi riceve il presente documento è obbligato a uniformarsi alle indicazioni sopra riportate. Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche - Responsabile Gregorio De Felice Responsabile Retail Research Paolo Guida Analista Azionario Ester Brizzolara Laura Carozza Piero Toia Analista Obbligazionario Serena Marchesi Fulvia Risso Cecilia Barazzetta Analista Valute e Materie prime Mario Romani Editing: Cristina Baiardi, Daniela Piccinini Intesa Sanpaolo Direzione Studi e Ricerche 6