IL I L R EAL A L EST S A T T A E T RESI S D I E D NZIA I L A E Paola Dezza

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1 IL REAL ESTATE RESIDENZIALE Paola Dezza

2 Immobiliare, asset class vincente Le ricerche sull impiego del capitale nel lungo periodo mostrano quasi sempre l ottima prestazione del mattone rispetto ad altre asset class, quali per esempio i titoli azionari. Come in tutti i settori il timing e essenziale. Il Come in tutti i settori il timing e essenziale. Il momento di entrata dell investimento e fondamentale, come l uscita. Queste variabili si scontrano, quando si parla di casa, con le necessità reali di una famiglia. È chiaro che se l acquisto si può rinviare è meglio attendere il momento migliore: oggi per esempio si acquista a prezzi decisamente inferiori rispetto a 12 mesi fa.

3 L investimento immobiliare oggi Come si rapporta il mattone nei nostri giorni alla crisi economica mondiale? Quali sono state le conseguenze dello scoppio della bolla immobiliare in alcune Nazioni come Stati Uniti e Spagna, la prima in ripresa e la seconda ancora impantanata nella spirale della crisi? Quale futuro per l investimento nel real estate?

4 Lo scenario europeo Il trend evidente che sta emergendo dalla crisi internazionale del real estate mostra una marcata polarizzazione tra nord e sud d Europa, dove il nord Uk, Germania e Paesi scandinavi -vive una fase positiva del mattone mentre il sud soffre le ripercussioni dello scoppio della bolla immobiliare (Spagna), della crisi del debito sovrano (Grecia), di una contrazione economica e immobiliare (Italia). Ma quanto vale il settore immobiliare nei primi cinque Paesi europei?

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6 Le previsioni Il mercato della casa in Europa si avvia lentamente verso la ripresa e i prezzi delle abitazioni in numerosi Paesi europei cominceranno a stabilizzarsi. Sono queste, in sintesi, le previsioni di Standard & Poor's nell'ultimo Rapporto sul mercato abitativo (fine gennaio) La ripresa più consistente si sta verificando oggi in Gran Bretagna. In primis a Londra dove i prezzi sono sotto pressione tanto da accendere qualche timore dello scoppio di una bolla del mattone. Nel Paese i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4% nel 2013 e cresceranno del 5% all'anno nel 2014 e nel 2015.

7 I mercati ancora in crisi Il report precisa però che sono lontani dalla ripresa i mercati più toccati dalla depressione come Spagna e Paesi Bassi. In Spagna, dove i prezzi hanno subito il maggiore crollo, la discesa rallenterà quest'anno grazie a migliori condizioni economiche e al ritorno degli investitori internazionali: le previsioni indicano un calo del 2% nel In Francia il mercato scenderà ancora quest'anno del 3%, ma nel 2015 crescerà del 2%.

8 Le realtà a rischio bolla Ci sono Paesi nei quali i prezzi del mattone continuano a crescere a dismisura per la forte domanda internazionale. E il caso della Svizzera, dove però il rischio bolla è circoscritto ad alcune grandi città come Zurigo e Ginevra ed è escluso invece nelle località di montagna. Ma ci sono anche Nazioni come l Olanda che sono entrate in recessione e subiscono la pesante pressione della mole di mutui stipulati per l acquisto dell abitazione.

9 La Germania La Germania stessa sta vivendo una fase di forte crescita dei prezzi del metro quadro e più volte la Bundesbank ha messo in guardia dal pericolo di una bolla immobiliare. In Germania i valori delle abitazioni secondo S&P "fluttueranno coerentemente con l'andamento di questa economia migliore della media europea". Oggi si stanno studiando nuove normative per calmierare il mercato. Anche degli affitti. Come è avvenuto a Hong Kong e Singapore, dove per scongiurare lo scoppio di una bolla i Governi hanno in più riprese aumentato le imposte di bollo sugli acquisti da parte dei non residenti o comunque dei cittadini stranieri e hanno innalzato la parte da corrispondere in contanti rispetto alla quota di mutuo.

10 Il quadro nel nostro Paese Nel panorama generale emerge un miglioramento di attese per l'italia. L'agenzia di rating S&P ritiene che nel nostro Paese i prezzi delle case continueranno a scendere nel 2014 ma solo dell'1% (dopo i cali del 5% nel 2013 e del 5,2% del 2012), una previsione migliore del -2% atteso in precedenza per l'anno in corso. Solo nel 2015 si potrà parlare di ripresa con un rialzo delle quotazioni che si concretizzerà in un +1%.

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12 Gli italiani guardano all estero Il 2013 si è chiuso con un aumento del 6,3% degli acquisti di case all estero da parte delle famiglie italiane. Lo scorso anno è stato superato per la prima volta il muro dei 40mila acquisti, con la conclusione di transazioni oltrefrontiera. Le mete più richieste sono Londra, Parigi e Berlino. Ma anche Svizzera e Stati Uniti. Questi ultimi richiamano investimenti soprattutto a New York, ma anche a Miami, dove il mercato dopo il forte crollo del post-lehman sta riprendendo vigore.

13 e gli stranieri scelgono sempre più lo Stivale Il mattone italiano parla sempre più straniero e soprattutto tedesco. Nel 2013, secondo Scenari Immobiliari, nel nostro Paese stranieri hanno comprato un'abitazione. E' un dato sottostimato, considerando che sfuggono alla rilevazione gli acquisti effettuati con società. Rispetto al 2005, anno di inizio dell'analisi di Scenari Immobiliari, il numero di acquirenti esteri è aumentato del 70%, mentre gli investimenti sono aumentati di oltre tre volte, arrivando quasi a 2,5 miliardi di euro.

14 Quanto vale il mercato residenziale Il mercato residenziale in Italia vale circa miliardi di euro (600 miliardi di euro in Europa), a seconda della fonte. Nel vecchio continente si va da Paesi in cui la percentuale di proprietari prima casa sfiora il 100%, come i Paesi dell Est Europa, all 80% dell Italia. In Germania invece è in auge l affitto. Tanto che a Berlino ancora oggi solo il 18-20% dei residenti possiede una casa di proprietà.

15 I numeri in Italia Il mercato residenziale italiano ha perso terreno dai 133 miliardi di euro del 2006 (anno del picco della corsa del mattone) ai 74,2 miliardi del Il mercato non residenziale è anch esso sceso da 28 a 13,6 miliardi di euro nel medesimo periodo. A livello di compravendite siamo passati dal picco delle 860mila compravendite del 2006 alle poco più di 400mila transazioni a fine il mercato ha perso pertanto metà delle operazioni. Il peso sul Pil è passato dal 19,5% del 2008 al 17,5% di inizio 2013.

16 Il futuro La pesante crisi del mattone è entrata ormai nel suo sesto anno. Il settore delle costruzioni ha perso metà del proprio fatturato e sulla base degli indicatori disponibili l Ance stima che dall inizio della crisi i posti di lavoro persi nelle costruzioni sono (- 23,8%) che raggiungono le unità considerando anche i settori collegati La proposta del Governo di ristrutturare l edilizia scolastica potrebbe dare fiato al settore, che poco può sperare nella ripresa dei cantieri residenziali.

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