Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

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1 Ripartizione spese tra proprietario e inquilino hi paga le spese e le riparazioni? Ma quali riparazioni? a famigerata legge 392/78 sull equo canone, parzialmente abrogata, all art. 9 dice che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell inquilino sono quelle le elencate nel primo comma. egge , n Art. 9 Oneri accessori. 1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario,, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. 2. e spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. 3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. 4. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n a disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi. a frase salvo patto contrario viene interpretata da una certa giurisprudenza solo a favore del conduttore e ciò in correlazione con la sancita nullità dell art. 79, legge n. 392/78. Quindi, il patto contrario è legittimo solo se pone a carico del proprietario locatore un maggior numero di spese ripetibili rispetto agli oneri previsti dall art. 9 sopra citato. Però la giurisprudenza più recente ha modificato il precedente orientamento e ritiene ammissibile pattuire a carico del conduttore inquilino un elenco di spese ripetibili i superiore a quello indicato nel precitato art. 9.

2 ome vedi non c è uniformità, non c è una regola precisa da seguire nella ripartizione delle spese. In generale si può affermare che le spese ripetibili come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell inquilino. Mentre sono a carico del proprietario le spese per nuovi impianti come per esempio la costruzione della fognatura, l installazione di una antenna parabolica, l installazione di un videocitofono, ecc. Il compenso dell amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto tto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l inquilino. impianto dell antenna televisiva è invece, interamente a carico del locatore così come le spese per l acquisto e l installazione di impianti nuovi, ma le relative spese di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore. Per quanto riguarda la spesa dell assicurazione dell edificio,, si è ritenuto che ripartire le spese in parti uguali tra conduttore ore e locatore è lecito anche se la giurisprudenza su questo punto non è interamente concorde. e spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore. Il cambio delle e funi dell ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore (assazione 8 maggio 1986, n. 2426). e riparazioni In genere quelle di ordinaria manutenzione come per esempio un rubinetto che perde, la corda dell avvolgibile logorata, la sostituzione della resistenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono all inquilino. e spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.

3 Ma quali sono le spese di manutenzione straordinaria e quali quelle di manutenzione ordinaria? Il locatore proprietario deve provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all inquilino durante la locazione ai sensi dell art del codice civile e provvedere alle riparazioni necessarie. Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione (art od. civ.) previste dall art. 1609, odice civile, che sono quelle dovute, non a vetustà o caso fortuito, ma a deterioramento derivato dall utilizzo delle cose che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione (qualcuno poi spieghi come si fa a distinguere il deterioramento dovuto a vetustà da quello dovuto all utilizzo) e che restano a carico dell inquilino conduttore. a valutazione della categoria delle piccole riparazioni è rimessa all apprezzamento del giudice di merito. Non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell acqua incassate nei muri). Non ci sono quindi regole precise per cui una spesa la paga il proprietario e l altra la paga l inquilino, ma solo delle indicazioni orientative. Molto dipende anche da quello che dice il contratto di locazione, nonché la sua tipologia. Noi siamo dell idea che conviene mettersi d accordo. Per esempio se l inquilino chiede l installazione del boiler a gas in sostituzione di quello elettrico che non intende riparare perché antieconomico. Si può stabilire di dividere la spesa al 50% ciascuno. E una soluzione, ma se ne possono trovare altre di comune accordo. Inoltre consigliamo di inserire nel contratto di locazione un richiamo ad una delle tante tabelle di ripartizione spese approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria della proprietà e degli inquilini e che trovi d accordo soprattutto i due contraenti in modo da evitare fututi contenziosi su chi si deve accollare una certa spesa. a tabella indica come vanno ripartiti secondo equità (non, necessariamente, secondo legittimità) gli oneri accessori tra i soggetti interessati a servizi, prestazioni e altri tipi di spese. Per essere a ogni effetto vincolante, la tabella deve quindi essere recepita, con un voto dall assemblea,

4 nei regolamenti condominiali (da richiamarsi poi, nei singoli contratti di locazione) o, direttamente, nei singoli contratti in deroga, in modo da superare ogni dubbio o falsa interpretazione. Nei singoli contratti di locazione, per rendere vincolante la tabella onfedilizia (che è applicabile anche al di fuori della realtà condominiali) è sufficiente inserire nei contratti stessi la seguente clausola : Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla onfedilizia e registrata a Roma Atti privati al n in data Naturalmente sono possibili accordi nei quali questa suddivisione sia richiamata solo parzialmente : in questo caso bisognerà ricopiare a parte le voci che interessano, e allegare questo accordo speciale al contratto di locazione o al regolamento condominiale. Tabella onfedilizia di ripartizione oneri accessori tra locatore e conduttore [1] [2] [3] APO I. Manutenzione e gestione delle parti comuni dell'edificio. A) AMMINISTRATIVE - Depositi cauzionali per erogazioni di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.) (l) - Assicurazione dello stabile, ivi compresi gli impianti (50% tra 1 e c) - ancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni (50% tra 1 e c) - ancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttore; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti (c) - ompenso all'amministratore del condominio (50% tra 1 e c) - Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere (l) - Tassa per passo carraio (c) B) ASENSORE - Installazione (l) - Sostituzione integrale dell'impianto (l) - Manutenzione straordinaria compresa sostituzione one motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche (l) - onsumi forza motrice e illuminazione (c) - Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, della parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsanteria, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità (c) - Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dall'enpi o da Enti sostitutivi e relative tasse di concessione annuale(c)

5 - Adeguamento alle norme legislative (l) - Manutenzione in abbonamento (c) - Rinnovo licenza d'esercizio (c) - Sostituzione delle funi in conseguenza dell'uso (c) ) AUTOAVE - Installazione e integrale rifacimento (l) - Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.) (l) - onsumi forza motrice (c) - ollaudo, imposte e tasse di impianto (l) - ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti proposti e relative tasse di concessione (c) - Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell'uso (c) - Manutenzione in abbonamento amento (c) - Ricarica pressione del serbatoio (c) - onsumo acqua potabile e calda (c) - Depurazione e decalcificazione (c) D) ANTINE (Spazi di disimpegno delle...) - Installazione impianto elettrico e suo rifacimento (l) - Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo (c) - Installazione impianto idrico e suo - anche parziale - rifacimento (l) - Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello (c) - Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell'acqua (l) - Manutenzione della gettoniera (c) - Servizio di disinfestazione: derattizzazione (c) - Servizi di disinfestazione: deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell'immondizia (c) - onsumi di energia elettrica e acqua (c) - Tinteggiatura pareti e soffitti (c) - Pulizia e relativi materiali d'uso (c) E) OPERTI E ASTRII - Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto (l) - Ripassatura e riparazione del manto di copertura (c) - Rifacimento - nei lastrici solari - del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione (l) - Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d'uso (c)

6 - Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali (l) - Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili (c) - Rifacimento camini (l) - Pulizia camini (c) - Installazione parafulmine (l) F) ORSIE E RAMPE AUTORIMESSE - Rifacimento delle pavimentazioni (l) - Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni (c) - Installazione di apparecchiature automatiche - e non automatiche - per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando (l) - Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità (c) - Installazione e rifacimento di impianto elettrico d'illuminazione (l) - Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo (c) - Installazione impianto idrico e suo - anche parziale - rifacimento (l) - Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione del lavello (c) - Installazione e sostituzione delle segnaletica verticale (l) - Realizzazione della segnaletica orizzontale (l) - Manutenzione ordinaria della segnaletica (c) P) PRE-RAOTA RIFIUTI - Salario o compenso addetto pre-raccolta raccolta dei rifiuti (c) - ontributi previdenziali ed assicurativi addetto (c) - Sacchi per pre-raccolta raccolta e acquisto materiali di pulizia (c) - Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta delle immondizie (c) - Tassa rifiuti (c) Q) RISADAMENTO, PRODUZIONE D'AQUA ADA E ONDIZIONAMENTO - Installazione e sostituzione integrale dell'impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento (l) - Adeguamento - dell'impianto di riscaldamento, produzione d'acqua calda e di condizionamento - alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi od altro (l) - Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler (l) - Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri) limitatamente al danno accidentale (c) - Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche, pompe di

7 circolazione, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe (c) - Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori (l) - Ricerca degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale (c) - Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali (c) - Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua (c) - Pulizia annuale dell'impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc. (c) - Riparazione del rivestimento refrattario (c); ricostruzione (l) - osti della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all'impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso a fuochista (c) - Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua (c) - Piccola manutenzione e pulizia filtri dell'impianto di condizionamento e di depurazione dell'acqua (c) - Per l'impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiazioni, valvole e manopole (c) - ompenso a tecnici per "bilanciamento" dell'impianto termico (c) - Tassa Usl verifica impianto (c) R) SAE ED ATRI - Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli (l) - Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano (c) - Fornitura di guide e zerbini (c) - Fornitura e montaggio di armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie, di bacheca portatarghe (l) - Riparazione, manutenzione e sostituzione dell'armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; izie; di bacheca portatarghe (c) - Fornitura e montaggio di casellari postali (l) - Installazione dell'impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc. (l) - Riparazione di parti dell'impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ivi compresi i relais, le elettroserrature e i temporizzatori (c); sostituzione (l) - Applicazione targhette nominative personali (c)

8 - Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi (l) - Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative (c) - Sostituzione dei vetri degli infissi (c) - Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio ndio comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori (l) - Ricerca degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione (c) - Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari (l) - Riparazione e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzione di lampadine e di tubi al neon (c) - onsumi energia elettrica (c) S) TRATTAMENTO DEE AQUE POTABII - Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, deferrizzazione, ecc.) (l) - Riparazione e sostituzione di parti componenti l'impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza dell'uso (c) - onsumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc. (c) - Retribuzione dell'addetto alla conduzione dell'impianto (c) T) VIGIANZA NOTTURNA (c) APO II Manutenzione e gestione delle singole unità immobiliari. A) IMPIANTO EETTRIO - Rifacimento integrale dell'impianto elettrico (l) - Riparazione straordinaria dell'impianto elettrico (c) - Riparazione dell'impianto per cortocircuito (c) - Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi) (c) - Sostituzione degli impianti di suoneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono (l) - Riparazione degli impianti di suoneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono (c) B) IMPIANTO IDRIO - SANITARIO - GAS - Installazione e rifacimento integrale dell'impianto idrico, sanitario e gas (l) - Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina (c) - Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda (l) - Pulizia dei contatori divisionali dell'acqua calda e fredda in conseguenza dell'uso e loro

9 sostituzione (c) - Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell'uso e loro sostituzione (c) - Sostituzione di sifoni (l) - Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti ("braghe") (c) ) PARETI E SOFFITTI (intonaci, tinte, vernici, parati, ecc.) - Ripristino di intonaci (c) - Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se volute dal conduttore nel corso del rapporto di locazione (c) - Montaggio di carta da parati o materiali similari se voluto dal conduttore nel corso del rapporto di locazione (c) D) PAVIMENTI E RIVESTIMENTI - Rifacimenti di pavimenti e di rivestimenti (l) - Riparazione di pavimenti e di rivestimenti (c) E) RISADAMENTO, ONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE D'AQUA ADA: impianti autonomi - Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (l) - Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore) (l) - Riparazione delle apparecchiature ature che compongono gli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d'acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, ecc.); avvolgimento pompe, gigleurs, sfiato elementi riscaldanti, ecc. (c) - Sostituzione e riparazione del bollitore dell'acqua calda (c) - Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie (c) F) SERRAMENTI E INFISSI - Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, persiane, scuri e tende di oscuramento (l) - Riparazione delle serrande avvolgibili i nei seguenti elementi: stecche, ganci, rullo (c) - Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco del rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili (c) - Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici) (c) - Verniciatura di serramenti esterni: serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti dei balconi (c) - Verniciatura di serramenti interni: porte e telai finestre, se voluta dal conduttore (c). Note:

10 1 Per rendere vincolante la Tabella (applicabile anche al di fuori delle realtà condominiali) è sufficiente fare rinvio nei contratti alla "Tabella ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore predisposta dalla onfedilizia e registrata a Roma - Atti privati al n in data 22 novembre 1994". 2 Fonte: onfedilizia 3 (EGENDA: 1 = locatore, c= conduttore)

11 Quando nei contratti a canone libero mancano indicazioni sui criteri della ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, valgono le regole del codice civile e della legge sull'equo canone. 'unica interpretazione a carattere "ufficiale" di tali regole è contenuta in un allegato al Decreto Ministeriale del 5 marzo 1999, che riproduciamo qui sotto. Scopo dell'allegato era offrire ai sindacati di inquilini e proprietari le linee guida dei criteri di suddivisione delle spese, che potevano essere comunque ue diversamente pattuiti in sede di contrattazione territoriale locale. Tuttavia i parametri previsti in questo allegato riproducono, in modo tutto sommato fedele, l'interpretazione corrente della giurisprudenza e quindi restano un importante riferimento. TABEA ONERI AESSORI = ocatore = onduttore RIPARTIZIONE FRA OATORE E ONDUTTORE AMMINISTRAZIONE Tassa passo carrabile Tassa occupazione suolo pubblico per lavori ASENSORE Manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, consumi energia, ispezioni e collaudi Installazione, manutenzione straordinaria e adeguamento norme di legge AUTOAVE Installazione e sostituzione integrale 'impianto o componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.), imposte e tasse Manutenzione ordinaria, Forza motrice, Ricarico pressione del serbatoio, Ispezioni e collaudi IMPIANTI DI IUMINAZIONE, DI VIDEOITOFONO E SPEIAI Installazione e sostituzione impianti illuminazione,

12 suoneria e allarme, citofoni e videocitofoni, allarme e sicurezza Manutenzione ordinaria impianti IMPIANTI DI RISADAMENTO, ONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE AQUA ADA, ADDOIMENTO AQUA Installazione, sostituzione e adeguamento leggi degli impianti Manutenzione ordinaria impianti, compreso rivestimento refrattario, pulizia e lettura contatori. Acquisto combustibile, consumi dl forza motrice, energia elettrica e acqua IMPIANTI SPORTIVI Installazione e manutenzione straordinaria Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.). onsumo acqua per pulizia e depurazione: acquisto materiale per manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) IMPIANTO ANTINENDIO Installazione e sostituzione impianto, acquisto estintori Manutenzione ordinaria, ricarica estintori, ispezioni e collaudi IMPIANTO TEEVISIVO Installazione, sostituzione o potenziamento 'impianto televisivo centralizzato Manutenzione ordinaria impianto televisivo centralizzato PARTI OMUNI Manutenzione straordinaria tetti, lastrici solari,

13 rete fognaria. Sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico, marmi, corrimano, ringhiere. Installazione di caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo. Installazione e sostituzione di serrature Manutenzione ordinaria tetti, lastrici solari, rete fognatura, compresa disotturazione condotti e pozzetti, pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, caselle postali, cartelli, segnalatori, bidoni, armadietti contatori, zerbini, tappeti, guide e altri arredi, grondaie, sifoni e colonne scarico. Manutenzione aree verdi, compresa riparazione attrezzi utilizzati onsumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni PARTI INTERNE A'APPARTAMENTO OATO Sostituzione integrale pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria impianto riscaldamento Manutenzione ordinaria pavimenti e rivestimenti, infissi e serrande, impianti di riscaldamento e sanitario, apparecchi e condutture elettricità e cavo e impianto citofonico e videocitofonico. Rifacimento chiavi e serrature, tinteggiatura pareti, sostituzione vetri, verniciature opere in legno e metallo PORTIERATO Trattamento economico portiere ed eventuale alloggio (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l). Manutenzione ordinaria guardiola 10% 90%

14 Materiale per pulizie Manutenzione straordinaria guardiola PUIZIA Spese assunzione addetto o conferimento appalto a ditta. Acquisto e sostituzione macchinari per pulizia. Acquisto bidoni. trespoli e contenitori Trattamento economico addetto, spese per pulizie appaltate a ditta, materiale per pulizie e manutenzione ordinaria macchinari per pulizia. Spese sgombero neve, compresi materiali. Derattizzazione e disinfestazione locali immondizie, disinfezione contenitori rifiuti, sacchi per raccolta rifiuti. Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva Per le voci non previste si rinvia alle norme di legge vigenti e agli usi locali